Риэлторы и строители в одной связке

В июне московский гостиничный комплекс «Измайлово-Альфа» принимал XII Национальный конгресс по недвижимости — одно из наиболее значительных и востребованных отраслевых мероприятий в стране. Организаторами выступила Российская гильдия риэлторов, Московская ассоциация риэлторов и Гильдия риэлторов Московской области при поддержке Торгово-промышленной палаты РФ. Одними из главных докладчиков, затронувших на пленарном заседании темы развития жилищного строительства, стали президент Российской гильдии риэлторов Сергей КАНУХИН и генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр СЕМЕНЯКА.

Сергей Канухин: «Как обстоят дела с перспективой?»

«Развитие цивилизованного рынка недвижимости необходимо рассматривать параллельно с вопросами развития строительной отрасли, которая была и остается локомотивом российской экономики в целом, — подчеркнул в начале своего выступления Сергей Канухин. — Рост строительства жилья и других объектов недвижимости, увеличение количества сделок по приобретению или реализации недвижимости способствуют решению не только наиважнейших социальных проблем, таких, как обеспечение граждан жильем, но и развитию смежного строительного бизнеса. Ведь известно, что одно рабочее место в строительной отрасли создает дополнительно 12 рабочих мест в смежных отраслях, а это сотни и тысячи рабочих мест по России».

Сегодня, по словам президента Гильдии, отечественный рынок недвижимости отреагировал на глобальные экономические процессы небывалой стагнацией, вызванной как повсеместным сворачиванием банками ипотечных программ, спадом платежеспособности населения, так и ожиданием дальнейшего снижения цен потенциальными покупателями.

На покупательские настроения, по словам Сергея Канухина, отчасти повлияли «информационные вливания средств массовой информации» и опубликованные многочисленные аналитические выкладки, где кризис 2008 года сравнивается с дефолтом 1998-го. Аналогии между двумя этими кризисами действительно есть, как признал выступавший. Кризис 1998 г. внес значительную корректировку цен на рынок недвижимости в сторону их снижение до 30 – 40%. Однако не следует забывать и о том, что в длительной перспективе спад цен сменился их плавным ростом, чего вполне логично сегодня ожидать и на сей раз.

«Что касается динамики снижения цен на недвижимость, то мы, действительно, начиная с августа 2008 г. наблюдали спад, — продолжил глава Гильдии риэлторов. — Сегодня застройщики стараются не афишировать предоставляемые явно или скрытые скидки, беспроцентные рассрочки и иные программы стимулирования сбыта, но они есть. Понятно, что снижение цен — мера для застройщиков вынужденная, так как большинству из них предстоит возвращать взятые ранее кредиты, а погашать их нечем. В настоящее время состояние отрасли таково, что до 70% строительных компаний из-за долгов перед банками оказались в предбанкротном состоянии. Ситуацию усугубляет тот факт, что для многих потребителей стала недоступной ипотека, которая до недавнего времени подогревала интерес строителей к увеличению объемов возводимого жилья и росту цен».

Далее Сергей Канухин озвучил имеющиеся в его распоряжении цифры по динамике строительства в России. В 2008 г. ввод в строй жилья составил 63,8 млн. кв. м, что на 4,5% больше, чем в 2007 г. А в 2007 г. объемы строительства жилья увеличились по сравнению с 2006 г. на 20% — до 61 млн. кв. м. За первые 4 месяца текущего года в России построено 114 тыс. квартир.

Список регионов с наибольшим объемом жилищного строительства возглавила Московская область, где было введено 1,2 млн. кв. м жилья, что на 24% больше показателей первого квартала 2008 г. В Московской области введено и сдано в эксплуатацию 12% общей площади жилья по России в целом. Наименьшее количество жилья в первом квартале 2009 г. построено в Магаданской области — всего 600 кв. м, что на 68% меньше показателя аналогичного периода. В целом по стране прогноз на 2009 г. предполагает ввод в эксплуатацию 60 – 70 млн. кв. м жилья. Данный показатель немногим отличается от уровня 2008 г.

«Как обстоят дела с перспективой? — В продолжение темы поднял вопрос Сергей Канухин. — Строительно-монтажные работы ведутся только на объектах с 60 – 70%-ной готовностью, новые объекты не закладываются. Объекты с меньшей степенью готовности законсервированы. Учитывая вышесказанное, мог бы предположить, что к 2010 – 2012 гг. объем ввода в эксплуатацию жилой недвижимости значительно упадет, что повлечет за собой увеличение неудовлетворенного спроса. На московском рынке жилья уже зафиксировано снижение предложения готовых новостроек. По нашим подсчетам, к началу мая текущего года кризис заморозил строительство порядка 800 тыс. кв. м потенциального жилья — т. е. каждый пятый начатый жилой дом и объект. Подобная ситуация также наблюдается в большинстве регионов».

Глава Гильдии риэлторов, однако, отметил и наличие факторов, которые способствуют формированию негативных тенденций и помимо кризиса. Например, сегодня перед участниками рынка недвижимости как никогда актуальны проблемы, связанные с невозможностью ускорить процедуру разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Данный процесс по своей длительности занимает в среднем до полугода. При этом построенный объект имеет статус законченного строительством объекта, но не статус объекта недвижимости, так как еще не произведен кадастровый учет.

«Следовательно, в этот период застройщик не имеет права проводить с такой новостройкой никаких сделок, и привлекать денежные средства для долевого строительства он уже не может, не может продать, подарить или обменять, — подчеркнул выступавший. — Получается, что дом построен, сдан, а застройщик должен ждать еще до полугода, чтобы производить операции с квартирами. И это в условиях кризиса! Тяжелейшая ситуация на строительном рынке. Поэтому, когда речь заходит о государственной поддержке строительной отрасли, необходимо задумываться не только о бюджетных, финансовых вливаниях в отрасль, но и об упрощении, и ускорении получения разрешительной документации».

По словам президента Гильдии, не следует также забывать, что жилой фонд стареет, ему тоже свойственна «естественная убыль». С учетом этого для снятия остроты жилищной проблемы в течение 15 – 20 лет необходимо вводить в строй 1,5 кв. м жилья на душу населения. Суммарно это составит 170 млн. кв. м в год, то есть втрое больше, чем было введено в эксплуатацию в 2008 г. Фактическая же картина такова, что, согласно прогнозу Минэкономразвития, в нынешнем году Россия не досчитается примерно 20 млн. кв. м. жилья.

«Исходя из этих данных, можно предположить, что в условиях нереализованного спроса на новостройки большая часть операций с недвижимостью перетечет на вторичный рынок. Спрос здесь на ближайшие годы обещает быть высоким, и риэлторскому сообществу нужно быть к этому готовым», — акцентировал Сергей Канухин.

Александр Семеняка: «Убытки — это плата за выход из кризиса»

Глава АИЖК начал свое выступление с сообщения, что объем выданных ипотечных кредитов в первом квартале текущего года по сравнению с первым кварталом прошлого года сократился в пять раз. В целом это является следствием того, что многие банки практически перестали выдавать новые ипотечные кредиты.
«Наверное, в целом можно прогнозировать, что по этому году объем ипотечных кредитов будет в 4 – 5 раз меньше по сравнению с прошлым годом, — сказал Александр Семеняка. — Проблемы банков — это в основном отсутствие долгосрочных источников финансирования ипотеки, ожидание снижения стоимости цен на жилье и поэтому потенциальных убытков».

Говоря о возможной длительности падения цен на жилье, гендиректор АИЖК отметил, что в России не исключен «японский сценарий». В Японии номинальные доходы людей оставались стабильными в течение долгого времени, а затем от продолжительного экономического спада наблюдалось снижение цен на жилье до 50%, причем это было «длительное сползание».
«С точки зрения краткосрочной тенденции, очевидно, что люди заняли выжидательную позицию, — продолжил Александр Семеняка. — Чтобы понять, что происходит на рынке, мы сделали в марте — апреле опрос вместе с компанией ГФК «Русь», и по результатам опроса мы видим, что 35% респондентов приняли решение отложить покупку жилья».
Кстати, по оценке АИЖК, общее число людей, которые готовы купить жилье и при этом способны взять на себя объем ипотечного кредитования, сегодня составляет порядка 200 тыс. семей, т. е. в два раза меньше,чем тех, которые фактически воспользовались ипотекой в прошлом году.

«Мне кажется, ситуация напоминает то, что происходило на валютном рынке в четвертом квартале, когда все ожидали девальвации рубля, — далее комментировал глава АИЖК. — Центральный банк поступил правильно, когда резко девальвировал рубль. Наверное, то же самое неизбежно должно произойти на рынке жилья. В этом смысле я не комментирую цену в 30 тыс., хорошо это или плохо. С точки зрения того, чтобы переломить психологический барьер покупателей, я считаю, что хорошо. По крайней мере рынку и покупателю сказано, что ниже 30 тыс. цена не опустится, что у государства есть почти полтриллиона рублей, чтобы сделать интервенцию и по такой цене покупать. Даже если застройщики будут нести убытки, то, на мой взгляд, речь идет о краткосрочных убытках. Если эту тенденцию переломить и люди начнут покупать, то очевидно, что в течение не очень длительного времени спрос начнет нарастать. Это будет также вселять уверенность в банки, стимулируя развитие ипотечного кредитования. Цены стабилизируются и начнут расти».

По словам Александра Семеняки, в сложившейся ситуации «убытки — это плата за то, чтобы выйти из кризиса», к тому же их неизбежно понесут все участники рынка, поскольку, по общему прогнозу, должно произойти снижение цен на все виды товаров и сырья. Вопрос, соответственно, только в том, как эти убытки тем или иным способом распределить между различными участниками рынка.

«Если говорить про рынок ипотеки, то произошло достаточно большое количество изменений, которые заставляют вспомнить модное нынче слово «перезагрузка», — далее сказал выступавший. — Потому что раньше ипотека развивалась в основном за счет рыночных источников, доля государства всегда была на уровне 10%. Сегодня зарубежные рыночные источники перестали финансировать российскую ипотеку, а российские пока не появились. Государство выделяет АИЖК гораздо больший объем денег, но относительно масштабов рынка этого все равно мало. Поэтому возникает вопрос: каким образом мы должны пытаться мультиплицировать эти средства? Комплекс вопросов мы сейчас ставим перед акционером и пытаемся вместе с ним разработать стратегию развития рынка АИЖК на ближайшие несколько лет».

Затрагивая сегмент ипотеки в рамках национального проекта по доступному жилью, Александр Семеняка отметил две меры. Первая — долгосрочное финансирование ипотеки. Здесь основным источником являются средства Пенсионного фонда, а именно — его накопительной части. Сейчас согласована важная поправка в законодательство, что фонд сможет выступать инвестором, покупая 70% одного выпуска ипотечных ценных бумаг. Раньше эта норма составляла 20%. Поэтому ипотечное кредитование, таким образом, может финансироваться Пенсионным фондом на 70%. Остальные 30% — то, что банки должны будут удерживать на балансе.

«Поэтому здесь важно развивать механизм краткосрочной ликвидности, — продолжил глава АИЖК. — Как раз удерживая ипотечные активы на балансе, банки получают финансирование сроком до 12 месяцев в Центральном банке. При этом механизм кредитования Центробанком через ипотечные облигации сегодня уже работает на практике».

АИЖК планирует оказывать поддержку данным механизмам, давая свои гарантии как по ипотечным облигациям, так и по ипотечному покрытию там, где секветизация не завершена, т. е. мы начинаем развивать новый для себя вид гарантийных операций.

«Если говорить о дополнительных мерах, которые мы рассматриваем, это прежде всего снижение процентной ставки по ипотечным кредитам, — далее сказал Александр Семеняка. — Минимальная ставка, по которой мы сегодня рефинансируем, составляет 11,5%. Максимальная раньше получалась порядка 18 – 20% годовых. Сейчас мы предельную величину процента ограничили цифрой 15. Таким образом, возникает не рыночное образование маржи на кредитный риск, а оно есть тоже некий вклад в развитие ипотеки».

Еще одна тема — это развитие института ипотечного страхования. Сегодня банки увеличили требования по первоначальному взносу, заемщик должен внести минимум 30% стоимости жилья. Сейчас АИЖК готовит концепцию развития ипотечного страхования, чтобы позволить заемщику брать ипотеку при первоначальном взносе 10 – 15%. Это новые схемы, которые в современных условиях должны позволить все-таки «состыковать» ипотеку с жилищным строительством.

«Государство выделило нам 60 млрд. руб. в конце прошлого года и 60 млрд. в текущем году, — далее уточнил Александр Семеняка. — 30 млрд. распределены нами на помощь заемщикам по ранее взятым ипотечным кредитам. В рамках этой программы мы предоставляем второй кредит, субординированный, и за счет этого кредита заемщик продолжает вносить платежи по первоначально взятому кредиту в банке. Таким образом, у банка не возникает просрочки. У заемщика, соответственно, сегодня нет риска потери жилья. Но что будет через 12 месяцев, когда эта программа закончит действовать? Наверное, возможны варианты.
А остальные 90 млрд. будут направлены на стимулирование нового спроса на рынке жилья».