Строительные цены достигли дна?..

Анализируя итоги первого квартала, департамент ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России совместно с Союзом инженеров-сметчиков подготовил оперативные данные об изменении цен на основные строительные материалы с начала 2009 г., а также данные о ценах на рынке жилой недвижимости в крупных городах страны. Май внес корректировку преимущественно в сторону снижения.

Стройматериалы: ниже падать некуда

По состоянию на начало апреля снижение цен на основные строительные материалы к декабрю 2008 г. составило 7,15% (в том числе за март — 2,87%). Общее снижение цен на основные строительные материалы началось в сентябре — октябре прошлого года и составило к началу апреля 15,29%.
По состоянию на май снижение цен на основные строительные материалы к декабрю 2008 г. составило 7,92% (в том числе за май — 0,77%), общее снижение за время кризиса — 16,06%.
Это привело и к снижению себестоимости строительства за январь — март на 5,34% (в том числе за март — 2,11%), а с начала кризиса в сентябре 2008 г. — на 12,11%. На май данное снижение составило 5,85%, а в целом с сентября — 12,62%.
С января продолжал резко дешеветь цемент. Однако, по данным пресс-службы Московской фондовой биржи (МФБ), за март его ценовой индекс вырос на 1% по сравнению с показателем февраля, а объем торгов увеличился по сравнению с прошлым месяцем вдвое. Было реализовано около 40 тыс. т цемента на сумму 77, 4 млн. руб. По оценке Ассоциации поставщиков и потребителей цемента, основанной на информации от участников рынка, в марте в целом по стране было реализовано цемента на 15% больше, чем в феврале, или примерно
2,3 млн. т. По итогам апреля, тоже по данным МФБ, ценовой индекс цемента вырос на 10% по сравнению с показателем марта и составил 2 210,73 руб. за тонну.

Со своей стороны авторы обзора отмечают, что цену цемента, формируемую по итогам торгов на МФБ, сегодня нельзя рассматривать в качестве среднерыночной. Объемы торгов (в марте 40 тыс. и в апреле 66 тыс. т) несопоставимы с общим объемом реализации по стране, которая за это время составила примерно 7–7,5 млн. т.

При этом, по данным Росстата, выпуск цемента в РФ в I квартале по сравнению с аналогичным периодом прошлого года сократился на 37% — до 7,1 млн. т. Наблюдается снижение производства и по другим основным строительным материалам. Так, производство кирпича снизилось на 40,3% — до 1,8 млрд. условных штук, ЖБИ и ЖБК — на 42,8% — до 4 млн. куб. м. Производство крупных стеновых блоков (включая бетонные блоки стен подвалов) сократилось на 54,4% — до 128 млн. условных кирпичей. В декабре — январе цены на металлопрокат уже достигли своего дна, то есть практически сравнялись с себестоимостью. После небольшого оживления в феврале (+8,2%) они вновь упали до минимальных показателей. Общий индекс средних рублевых рыночных цен металлопроката, по данным проекта Русмет.ру, упал за март на 4,3%, за апрель — еще на 3,9%.
Что касается дальнейшего развития ситуации со стройматериалами, то, по оценке авторов аналитического обзора, в ближайшее время в России цены уже не будут снижаться. Наоборот, возможен незначительный рост по отдельным позициям: цемент, инертные материалы, растворы и бетоны. Пик снижения цен был пройден в апреле, когда стройматериалы в среднем за месяц подешевели практически на 3%. «С осторожным оптимизмом можно говорить, что дно достигнуто или почти достигнуто», — тмечается в обзоре.

Особенности отечественной стройиндустрии

Согласно аналитике АСР, продукция стройиндустрии, произведенная в РФ, ориентирована преимущественно на внутренний рынок. Материалы основного общестроительного назначения (цемент, стеновые, нерудные материалы, сборные железобетонные изделия и др.) импортируются в незначительном количестве.
Несмотря на рост внутреннего спроса, на рынке наблюдается жесткая конкуренция с зарубежными производителями и поставщиками. При этом по таким материалам, как керамическая плитка, линолеум, сухие строительные смеси, доля импорта на российском рынке снизилась более чем в 2 раза.
По многим товарным группам качество отечественной продукции, однако, отстает от импортных аналогов. Качество таких материалов, как цемент, полированное стекло, некоторые виды керамических изделий, находится в основном на уровне требований мировых стандартов. Но большая доля кровельных и гидроизоляционных материалов уступает как по внешнему виду, так и по долговечности. Например, облицовочные керамические плитки и санитарно-керамические изделия — по качеству глазурного покрытия и точности геометрических размеров, теплоизоляционные материалы — по плотности, прочности и экологичности. Большинство отделочных материалов и сантехника уступают импортным в отношении ассортимента и дизайна.
Аналитики АСР в обзоре также отмечают, что общее отставание российской промышленности стройматериалов, начиная с 90-х гг. и до сегодняшнего времени, позволило многим зарубежным компаниям прочно обосноваться во многих сегментах российского рынка. На сегодняшний день среднее соотношение отечественной и импортной продукции в общем объеме продаж материалов строительной индустрии (согласно данным официальной статистики) составляет 9:1. Проблема конкуренции с импортными стройматериалами проявляется на внутреннем рынке достаточно остро.

Жилая недвижимость: майское оживление «первички»

Рублевые цены на вторичное жилье в регионах России с начала года к маю снизились в среднем на 11,7% (с начала кризиса осенью 2008 г. — на 15,9%), в то время как средняя стоимость новостроек упала на 6,96% (с начала кризиса — на 10,27%).
На начало апреля 2009 г. (по итогам I квартала) средневзвешенное значение рублевых цен жилья эконом-класса
в среднем по России составило:
 первичный рынок — 39 354 руб. за кв. м;
 вторичный рынок — 43 903 руб. за кв. м;
 себестоимость строительства — 33 563 руб. за кв. м.
Как отмечают авторы обзора, многие застройщики предлагали явные и скрытые скидки, беспроцентные рассрочки и иные программы стимулирования сбыта, что невозможно учесть при расчете статистики. На вторичном рынке также сохраняется существенный разрыв между ценами предложения и ценами реальных сделок.
На начало мая аналогичные показатели составили:
 первичный рынок — 38 189 руб. за кв. м.;
 вторичный рынок — 42 604 руб. за кв. м.;
 себестоимость строительства — 33 390 руб. за кв. м.
При этом разная глубина снижения цен в 2009 г. в российских городах определяется комплексом факторов. Падение уровня производства и реальных доходов населения увеличивает потенциал снижения цен, поэтому оно может быть больше в городах, которые сильнее пострадали от экономического кризиса, а также в городах, где в предыдущие годы рост цен шел более интенсивно. Заодно усиливают данный потенциал довольно-таки высокие объемы строительства жилья на душу населения.

По итогам за февраль — март, однако, уже можно было говорить о небольшой активизации спроса почти во всех регионах и сегментах рынка жилой недвижимости. На фоне относительной стабилизации курса национальной валюты наблюдалось оживление рынка альтернативных сделок, сделок по обмену жилья и т. п., многие из которых были заморожены в период резких изменений в экономике. Одновременно ощущалась активизация интереса потенциальных участников сделок к сложившейся ситуации на рынке жилья. Существенно возросло число «разведочных» обращений к застройщикам и агентам.

В мае уже отмечается оживление на рынке продаж первичного жилья — прежде всего квартир в тех домах, строительство которых завершено или находится на конечной стадии. На данное жилье застройщики практически не снижают цены. Опять же, в мае торг на рынке присутствует, однако серьезного дисконта уже не наблюдается. Норма — до 10%, хотя совсем недавно отдельные застройщики готовы были снижать цены до 40%. В отдельных регионах уже стал наблюдаться острый дефицит жилых новостроек, который будет компенсироваться вторичным рынком.

В целом на рынке недвижимости ситуация остается довольно сложной. Отдельные эксперты даже высказывают мнение, что российский строительный рынок находится на грани банкротства. Специалисты отрасли ждут середины грядущего лета, которое станет важным психологическим этапом — тогда можно станет говорить, прошел ли рынок недвижимости свое «дно».

По мнению авторов обзора, весьма вероятным видится сценарий, что процесс корректировки цен в ближайшие месяцы по-прежнему будет характерен для большинства регионов страны и всех сегментов жилой недвижимости. При этом к началу осени общероссийский рынок, скорее всего, вступит в фазу стабилизации, а в следующем году возможен даже новый подъем, хотя и не резкий.