Рынок недвижимости Санкт-Петербурга: итоги и перспективы

Вплоть до недавнего времени специалисты прогнозировали устойчивое развитие рынка коммерческой недвижимости в Северной столице. Однако последние события, связанные с финансовым кризисом, заставили взглянуть на многие вещи по-иному.

Офисная недвижимость

Сектор офисной недвижимости продолжает быть одним из самых динамично развивающихся направлений рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. Увеличилось число многофункциональных комплексов, в состав которых входят офисные блоки. Основными причинами строительства многофункциональных комплексов является, с одной стороны, возможность максимально использовать потенциал земельного участка, с другой — диверсификация инвестиционных рисков девелоперов.

Одно из направлений, активно формирующееся на рынке офисной недвижимости, — строительство многофункциональных комплексов — деловых кварталов, включающих жилую, гостиничную, торговую и офисную недвижимость, преимущественно классов «А» и «В». Среди заявленных к реализации проектов, в составе которых планируется строительство высококачественных бизнес–центров, Clover Plaza на Ушаковской набережной, проект делового квартала банка «Санкт-Петербург» и компании Setl City, «Охта–центр».

В III квартале 2008 г. сохранилась тенденция выкупа крупными российскими и зарубежными инвесторами промышленных зданий в центральных районах города для дальнейшей реконструкции и перепрофилирования промышленных зон в многофункциональные комплексы.

«Основным «источником» отдельно стоящих зданий, используемых для организации офисных центров, являются научно-исследовательские институты или сопутствующие производству капитальные административные, административно-хозяйственные здания, выведенные на рынок офисной недвижимости без глубокой реконструкции, — рассказывает управляющий партнер компании LCMC Дмитрий Золин. — Уровень отделки такого рода офисных помещений, как правило, оставляет желать лучшего; в ряде случаев ремонт производится за счет арендаторов. Преобладающими в данном случае являются предложения со стороны организаций, имеющих финансовые трудности и пытающихся их разрешить за счет сдачи в аренду временно свободных площадей».

В связи с нехваткой земельных участков и высокой транспортной загруженностью исторической части города отмечено дальнейшее развитие тенденции увеличения строительной активности за пределами центральной части Петербурга. Активно развиваются Приморский и Московский районы.

При достаточно высоких темпах роста объема спрос на высококачественные офисы пока значительно превышает предложение, уровень вакантных площадей в бизнес-центрах остается низким.

Кризис ликвидности на мировых финансовых рынках вызвал стагнацию и на рынке офисной недвижимости.

В III квартале 2008 г. заявленные крупные офисные комплексы могут выйти на рынок с задержкой плановых сроков ввода, а проекты, находящиеся на стадии планирования, могут быть совсем отменены или существенно пересмотрены девелоперами. Задержки строительства приведут к переносу момента насыщения офисного рынка Санкт-Петербурга на более отдаленный период, сроки которого зависят от скорости преодоления мирового кризиса и улучшения инвестиционного климата страны.

И все же, по прогнозам компании Astera, при условии сохранения темпов прироста (порядка 30%, или около 400 тыс. кв. м ежегодно) объем предложения офисных площадей класса «A» и «B» на конец 2012 г. удвоится по сравнению с текущим уровнем, что приведет к вступлению рынка в фазу зрелости и относительного насыщения.

Это мнение разделяют и специалисты компании LCMC, прогнозирующие резкое увеличение темпов развития рынка, в особенности в сегменте классов «А» и «В». В 2009 г. заявлено к вводу 29 проектов строительства бизнес-центров, что составляет свыше 344 тыс. кв. м офисных площадей. Таким образом, общий объем предложения офисных площадей к концу 2009 г. ожидается на уровне 1 852 тыс. кв. м, что составит прирост рынка по отношению к 2007 г. на 63,4% (в среднем в 2008–2009 гг. прирост составит 25,4% в год). В 2009 г. прогнозируется наибольший объем ввода в Приморском районе — 165 тыс. кв. м. В 2010–2013 гг. планируется реализация многих крупномасштабных проектов, включающих в себя значительную офисную функцию.

Складская недвижимость

По оптимистическим прогнозам, даже несмотря на мировой финансовый кризис, рынок недвижимости в целом и складской сегмент в частности остаются привлекательными для иностранных инвесторов, т. к. вложения в нашу недвижимость являются выгодными по сравнению с европейскими и американскими рынками. По данным экспертов компании Astera, в III квартале 2008 г. в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в эксплуатацию было введено 5 складских комплексов общей площадью 129 тыс. кв. м.

При реализации заявленных к вводу в этом году проектов разница между спросом и предложением сократится, но в ближайшие два-три года дефицит складских помещений ликвидирован не будет.

В общей структуре рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга, если говорить о количественном соотношении существующих объектов, по-прежнему преобладают склады классов «С» и «D». Совокупно на их долю приходится 81% всего существующего предложения.

К вводу в эксплуатацию до конца года заявлено более 1,3 млн кв. м высококлассной складской недвижимости. Специалисты компании полагают: сдано будет не более 40% всех заявленных площадей. Основанием для данного прогноза служат трудности девелоперов и инвесторов с финансированием строящихся и заявленных проектов. Нехватка денежных ресурсов, вызванная финансовым кризисом, приведет к задержке сроков ввода объектов, а в некоторых случаях к прекращению реализации заявленных проектов.

По прогнозам аналитиков, финансовый кризис будет способствовать росту конкурентной борьбы как среди девелоперов складской недвижимости, так и среди операторов, предоставляющих логистические услуги, что приведет к фильтрации рынка и оставит наиболее крупных и сильных игроков.
В краткосрочной перспективе прогнозируется незначительный рост арендных ставок, связанный как с дефицитом предложения, так и с увеличением стоимости строительства

Появление на рынке Санкт-Петербурга современных привлекательных в плане инвестиций складских объектов высокого качества позволяет, однако, рассчитывать на увеличение числа инвестиционных сделок.

Коммерческая недвижимость

Кризис на мировом фондовом рынке негативно отразился и на российском сегменте коммерческой недвижимости. Наибольшее влияние изменения условий кредитования оказали на деятельность мелких и средних девелоперов. Однако, по данным агенства Fitch Ratings, в зону риска с прогнозом «негативный» попали и многие крупные компании; в результате дефицита кредитных средств девелоперы вынуждены приостанавливать или продавать свои коммерческие объекты и проекты.

По мнению владельца компании «Нира-Фондс» Вадима Маркова, к негативным аспектам состояния рынка коммерческой недвижимости в Северной столице можно отнести и то, что «целый ряд проектов, к сожалению, не отвечает ожиданиям западных фондов. Возникают проблемы, связанные с юридическим оформлением и архитектурными решениями. Или же были допущены какие-то перекосы в финансировании на ранней стадии проектов, и сегодня эти проекты не могут быть приобретены западными инвестиционными структурами».

«Еще одним привлекательным сегментом рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга являются гостиницы, — рассказывает консультант отдела инвестиций и маркетинга компании Maris Properties Сергей Рылин. — В настоящее время наблюдается значительный дефицит предложения, в основном в среднеценовом сегменте (3 звезды). В Петербурге на тысячу жителей приходится 7,2 гостиничных места. Для сравнения: в Москве аналогичный показатель достигает 10; в Праге — 12,5, в Берлине — 14,5, в Вене — 26, в Амстердаме и Милане — 35. Обеспеченность гостиничными местами первого класса (4–5 звезд) в Санкт-Петербурге составляет 0,6 на тысячу жителей, что также на порядок меньше практики крупных европейских городов».

Основная проблема гостиничного рынка — сезонный спрос. Структура спроса (в основной массе он туристический, а не деловой) обуславливает высокую заполняемость гостиниц в течение туристического сезона и низкую заполняемость в остальное время. Таким образом, среднегодовая заполняемость находится на сравнительно невысоком уровне, что негативно сказывается на сроках окупаемости новых проектов.

Для решения проблемы сезонности спроса девелоперы стремятся увеличить доли доходов гостиниц, напрямую не связанных с размещением (рестораны, предоставление торговых и офисных площадей в аренду, предоставление помещений для проведения конференций, выставок и т. д.), а также реализовывать проекты многофункциональных комплексов, включающих гостиничную функцию, что позволяет компенсировать расходы на содержание гостиницы в зимний период.

Одним из важнейших событий на рынке коммерческой недвижимости в III квартале текущего года стал международный форум PROEstate, в рамках которого Санкт-Петербург присоединился к федеральной программе ремонта ветхого жилья. Это означает, что город будет активнее расселять депрессивные районы, а значит, освободятся новые территории, пригодные для реализации проектов комплексной застройки, в том числе и коммерческой.

Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга остается одним из наиболее привлекательных для крупных инвесторов. В III квартале 2008 г. заявлено несколько крупных торговых проектов московских девелоперов.

В течение трех лет компания «Белая Дача» намерена открыть в Петербурге три-четыре одноименных садовых гипермаркета. Первый из них откроется в III квартале 2009 г. в ТК «Северный мол». Садовый центр займет отдельно стоящий корпус площадью 7 тыс. кв. м второй очереди торгового комплекса.

Первым проектом девелоперского подразделения ОАО «Седьмой континент» — ООО «7К-Развитие» — в Петербурге станет торгово-развлекательный комплекс «Шоколад» общей площадью около 45 тыс. кв. м. ТРК расположится в поселке Шушары на пересечении улицы Северной и Московского шоссе. Якорным арендатором выступит «Наш гипермаркет» общей площадью более 12 тыс. кв. м.

По прогнозам, общий объем предложения торговых площадей к концу 2008 г. составит 3,79 млн кв. м. Однако в связи с дефицитом финансирования девелоперы приостанавливают работы над ресурсоемкими проектами на начальной стадии реализации, что в среднесрочной перспективе (2–3 года) может привести к сокращению предложения коммерческих площадей на рынке.