«Малоэтажная Россия»: новые подходы к строительству

Этой осенью одним из знаковых для строительной отрасли событий стало заседание круглого стола «Малоэтажная Россия», прошедшего в рамках деловой программы международного инвестиционного форума «Сочи — 2008». Обсуждался вопрос о том, что достижение целевых показателей, обозначенных президентом России, возможно только при условии формирования законодательной и нормативно-правовой базы, учитывающей особенности малоэтажного домостроения.

В работе круглого стола приняли участие заместитель министра регионального развития Российской Федерации Сергей КРУГЛИК, заместитель председателя комитета по бюджету и налогам Государственной Думы Александр КОГАН, представители федеральных министерств и администрации Краснодарского края, руководители крупных строительных и проектных организаций.

Сергей Круглик: «Будем вносить необходимые изменения в законодательство»

Модератор круглого стола Сергей Круглик отметил, что формирование рыночного спроса привело к существенным изменениям структуры жилищного строительства. «Если в 1986 г. индивидуальное жилищное строительство составляло 5,9% в общем вводе жилья, то по итогам 2007 г. его объемы составили уже 42,6%. Доля индивидуального домостроения в общей площади завершенного строительством жилья в I полугодии 2008 г. составила в целом по России 52,3%».

Но, как отметил модератор, несмотря на уверенный рост объемов малоэтажного строительства и растущий спрос на такое жилье, существует ряд проблем, сдерживающих развитие данного сектора. Это дефицит сформированных и обеспеченных инфраструктурой земельных участков под жилищную застройку, недостаточный уровень развития кредитно-финансовых механизмов, отсутствие возможности коллективного участия в индивидуальном жилищном строительстве.

Решение указанных задач и расширение масштабов эффективной поддержки развития индивидуального и иного жилищного строительства и соответствующей инфраструктуры должно быть обеспечено в рамках деятельности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, в ведение которого будут переданы земельные участки, расположенные в границах населенных пунктов или на прилегающих к ним территориях и находящиеся в федеральной собственности.

Сергей Круглик подчеркнул, что органам государственной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления муниципальных образований необходимо оказывать поддержку фонду в реализации его проектов, в том числе в части, касающейся обеспечения необходимой документацией территориального планирования и градостроительного зонирования.

Строительство жилья будет проводиться в основном частными застройщиками, для обеспечения условий свободной конкуренции которых следует принять меры по снижению барьеров входа на рынок новых участников, расширению возможности доступа к заемному финансированию жилищного строительства.

Особое внимание направлено на реализацию экспериментальных инвестиционных проектов комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, которым будет оказана государственная поддержка.

По мнению заместителя министра, до 2012 г. необходимо усилить систему законодательных, налоговых и административных стимулов для повышения эффективности использования земельных участков арендаторами и собственниками в целях жилищного строительства.

Для развития финансирования направления будет оказываться содействие развитию банковского долгосрочного кредитования граждан на цели индивидуального жилищного строительства под залог земельного участка и строящегося индивидуального жилого дома.

«Мы будем вносить необходимые изменения в действующее законодательство, в том числе и в части оказания помощи в приобретении или предоставлении на льготных условиях земельных участков членам товариществ индивидуальных застройщиков, которые были приняты на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 г.», — отметил Сергей Круглик.

Александр Коган: «Главный путь решения проблемы — больше строить»

Заместитель председателя комитета по бюджету и налогам Государственной Думы Федерального Собрания РФ Александр Коган в своем докладе «Новые законодательные подходы к стимулированию массовой застройки территорий. Проект «Свой дом» первым делом отметил, что «идет третий год реализации национальных проектов, в том числе и одного из самых тяжелых в исполнении — «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Однако, несмотря на некоторые успехи в отдельных направлениях, системного результата разрозненные «точки роста» пока не дают».

Главная цель национального проекта, напомнил докладчик, — сделать жилье для граждан более доступным. Для «измерения» соответствующего показателя был введен условный коэффициент доступности жилья, который выражается в соотношении средней рыночной стоимости квартиры в 54 кв. м и среднего годового дохода семьи из трех человек. Согласно целевому значению этого показателя, установленного ФЦП «Жилище», в 2010 г. он должен быть равен 3 годам.

«То есть стоимость квартиры должна быть равна трем годовым доходам семьи из трех человек, — пояснил Александр Коган. — В 2005 г., до начала реализации национального проекта, этот показатель был равен 4,6 годам. Затем со стартом нацпроекта «стартовал» и коэффициент доступности. В I полугодие 2008 г. он уже достиг 5,7 лет, отклонившись от целевого значения почти в два раза. Почему так получается? В нацпроекте не сбалансирована поддержка спроса и предложения на рынке жилья, спрос значительно превышает предложение, от чего растут цены и падает доступность».

По словам представителя Госдумы, если проанализировать мероприятия нацпроекта, то очевидно, что основная масса мероприятий ориентирована на поддержку платежеспособного спроса, и лишь несколько – на поддержку предложения. Спрос постоянно стимулируют государственные жилищные сертификаты, субсидии на приобретение жилья различными категориями граждан. В то же время предложение в первые два года реализации нацпроекта стимулировали лишь три мероприятия — подпрограмма «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры», подпрограмма «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» и субсидии бюджетам субъектов Российской Федерации на обеспечение автомобильными дорогами новых микрорайонов массовой малоэтажной и многоквартирной застройки.

«По кассовому исполнению бюджета прошедшего года, стоимость мер поддержки спроса превышает стоимость мер поддержки предложения в 4,7 раза, — уточнил Александр Коган. — Таким образом, только за 2007 год государство в рамках перечисленных программ простимулировало спрос со стороны как минимум 70 тыс. человек, в то время как в этот год была введена в строй 721 тыс. квартир. То есть государство создало дополнительный спрос на 10% от всего построенного жилья. И это не считая рыночных механизмов формирования спроса на жилье, прежде всего ипотечного кредитования. Объемы выданных кредитов в несколько раз превышают запланированные по нацпроекту».

Что касается платежеспособного спроса, то, по мнению докладчика, также необходимо уточнить – он велик только относительно тех объемов ввода жилья, которые сегодня существуют в нашей стране, и в этом смысле пока преждевременно говорить даже о том, что платежеспособный спрос на жилье у граждан России достаточен.

По словам докладчика, проблема замечена: внесены соответствующие изменения в федеральный бюджет, закон «О ветеранах», ежегодно проходят корректировки по дополнительному выпуску государственных жилищных сертификатов.

«И все же главный путь решения проблемы — больше строить, — подчеркнул Александр Коган. — По итогам реализации нацпроекта были сделаны правильные выводы, и сегодня мы получили несколько новых инструментов, стимулирующих предложение».

Во-первых, это создание Фонда содействия развитию жилищно-коммунального хозяйства. Задача создания специального фонда была поставлена президентом России Владимиром Путиным в Послании Федеральному Собранию на 2007 год, в июле того же года был принят соответствующий закон, а с ноября фонд начал свою работу.
Теперь вопрос с переселением граждан из аварийного жилья и капитальным ремонтом жилых зданий начал решаться совсем иными темпами. На эти цели выделено 240 млрд. рублей федеральных средств. Кроме того, почти 136 млрд. составляет доля софинансирования со стороны субъектов РФ и муниципальных образований. В программах Фонда ЖКХ участвуют 68 регионов, заявки на сумму 32 млрд. рублей от 67 субъектов федерации уже одобрены правлением фонда.

Во-вторых, появилась возможность использовать для развития инфраструктуры под жилищное строительство средств Инвестиционного фонда РФ. Согласно поправкам, в июне этого года принятым к Постановлению Правительства РФ № 134 «Об утверждении Правил формирования и использования бюджетных ассигнований Инвестиционного фонда Российской Федерации», фонд сможет финансировать не только проекты национального масштаба, но и региональные.

Основной упор при этом будет делаться на проекты, направленные на развитие транспортной, социальной инфраструктуры, энергетики и ЖКХ. В отличие от общефедерального, минимальная стоимость регионального проекта, претендующего на средства Инвестфонда, составляет не 5 млрд., а 500 млн. рублей.

Доля инвесторов в региональных проектах должна составлять не менее 50%, показатели их эффективности — бюджетной, финансовой, социальной — должны учитывать налоговые поступления в бюджеты разных уровней, доходность проекта, вклад в валовой региональный продукт, а также обосновывать невозможность реализации проекта без поддержки государства. Для реализации этих проектов в 2008 г. планируется выделить до 80 млрд. рублей.

В-третьих, новый инструмент — Фонд содействия развитию жилищного строительства. Фонд будет аккумулировать неэффективно используемые земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, для последующей передачи земель под жилищное строительство. Это позволит решить проблему дефицита участков под жилищную застройку.

В-четвертых, наконец-то появился проект Стратегии развития промышленности строительных материалов на период до 2020 г. Ожидаемый результат от реализации — полное обеспечение потребности страны в основных видах стройматериалов соответствующего уровня качества.

Перспективы «малоэтажки»

«Сегодня Дмитрием Анатольевичем Медведевым подчеркнута необходимость ежегодно строить от 500 тыс.
до 1 млн индивидуальных домов общей площадью от 70 до 120 кв. м с невысокой себестоимостью — около 20 тыс. руб. за метр, — продолжил Александр Коган. — Достичь таких целевых показателей возможно только при условии формирования законодательной и нормативной правовой базы, учитывающей особенности малоэтажного домостроения».

Теперь в рамках федерального закона № 148-ФЗ, который вводит саморегулирование в строительной отрасли, этот подход одинаков и для крупных консорциумов, занимающихся многоэтажным строительством, и для малых строительных бригад в «малоэтажке». Таким образом, чтобы интересы этих двух групп участников рынка не сталкивались в рамках одной организации, следует добиваться создания особого вида СРО в малоэтажном строительстве. Для них, по мнению Александра Когана, необходимо снизить требования в части взносов в компенсационный фонд, исключить ряд требований для выдачи допуска к работам в сфере малоэтажного строительства (по повышению квалификации, профессиональной переподготовке, наличию определенного стажа работы), дав право «малоэтажным» СРО устанавливать их самостоятельно. Следует также конкретизировать поручение правительству по принятию перечня видов работ, влияющих на безопасность объектов капитального строительства с учетом необходимости принятия сокращенного перечня по безопасности малоэтажных объектов.

Между тем, обеспечить требуемый прирост объемов строительства не менее 143 млн кв. м при существующих устаревших технологиях и структуре домостроения невозможно. «Поэтому серьезным резервом для увеличения объемов строительства является малоэтажное домостроение, — продолжил докладчик. — Оно позволяет более широко использовать возможности инновационных материалов, снижающих себестоимость жилья и индустриального производства комплектов домов, уменьшающего время возведения жилья при сохранении высоких качественных характеристик. По этой причине партией «Единая Россия» в 2007 г. была разработана и начала реализовываться программа по развитию малоэтажного строительства «Свой дом». Проектом была поставлена цель увеличения доли малоэтажного строительства в общем объеме с 40 до 50%».

По словам Александра Когана, цель успешно достигается. В настоящее время в 11 регионах приняты отдельные программы развития малоэтажного строительства (в том числе в Башкирии, Оренбургской, Самарской и Калужской областях), в 6 регионах программы приняты в составе региональных программ «Жилище» или нормативными актами исполнительной власти, в 40 регионах ведется работа по принятию программ.

В рамках региональных программ выбор инструментов поддержки малоэтажного строительства более широк. Так, прямые инвестиции на строительство социальной, коммунальной и дорожной инфраструктуры или механизмы выкупа инфраструктуры у застройщика привлекут инвесторов и позволят заключать договоры фиксации цены продажи квадратного метра. По итогам 2007 г., в результате огромного внимания к данному виду застройки, которое демонстрируют все уровни власти, около 38% всех проектов, получивших поддержку, — малоэтажные.

Кроме того, в рамках проекта подготовлен ко второму чтению проект федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки территорий». Предполагается создание особого вида закрытого кооператива, в который будут вступать граждане, нуждающиеся в улучшении жилищный условий. Такие кооперативы смогут получать землю под застройку бесплатно, а граждане, при желании, смогут сэкономить, построив себе дом своими силами, — технологии индивидуального строительства это позволяют. Также государство будет оказывать помощь кооперативам в обеспечении земельных участков инфраструктурой — инженерной, дорожной, социальной.