«Малоэтажка» изменит жизненные потенциалы?

Осень оказалась ознаменована заметным повышением интереса к малоэтажному строительству. Причем оживление наблюдалось в первую очередь со стороны не столько бизнеса, сколько правительственных структур, инспирировавших ряд крупных мероприятий. Федеральная власть имела прямое отношение и к проведению
II Всероссийского конгресса по малоэтажному строительству.

На сезонный бум не похоже

В начале сентября в рамках деловой программы международного инвестиционного форума PROEstate 2008 (Санкт-Петербург) состоялась конференция «Развитие массового строительства малоэтажного жилья в Российской Федерации», модератором которой выступил заместитель министра регионального развития Сергей КРУГЛИК. На рассмотрение были заявлены «новейшие законодательные изменения, влияющие на повышение объемов и качества строительства массового жилья в РФ; тенденции дальнейшего развития законопроектов, направленных на воплощение и реализацию приоритетных национальных направлений — федеральной целевой программы «Жилище» и национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России»; совершенно новая концепция домостроения и среды проживания — формирование целостной инфраструктуры, создающей комфортное и обеспечивающей безопасное и стабильное проживание; освоение новых территорий под массовую малоэтажную застройку» и т. д.

Через несколько дней опять же в Северной столице деловая программа международной выставки «Балтийская строительная неделя» приглашала на круглый стол «Развитие малоэтажного жилищного строительства в пригородной зоне мегаполисов». Здесь, правда, в качестве представителя профессионального сообщества ведущим выступил вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Павел СОЗИНОВ, а власть была представлена на уровне региона. Достаточно прямолинейно ставились практические вопросы о том, что развитие пригородных зон мегаполисов сопровождается стремительным ростом рисков на рынке девелопмента, что проблематичны согласование документации на проект, процесс инженерной подготовки территории, да и реальный платежеспособный спрос при слабом развитии рынка загородного ипотечного кредитования тоже под вопросом.

Еще через несколько дней на международном инвестиционном форуме «Сочи — 2008» Сергей Круглик снова обрисовал радужные перспективы на заседании круглого стола «Малоэтажная Россия» (которому «ФСР» посвящает отдельный материал). В начале октября на высоком уровне тема опять прозвучала в Санкт-Петербурге. В рамках Лесного форума очередной раз при поддержке двух федеральных министерств и администрации президента РФ прошла международная специализированная выставка «Деревянное строительство» и конференция «Деревянное домостроение». Организаторы тоже делали упор на то, что «на сегодняшний день направление малоэтажного строительства на всей территории России являются актуальным и перспективным».

Наконец, в те же дни столичный «Экспоцентр» собрал профессионалов на II Всероссийский конгресс по малоэтажному строительству, проходивший в рамках III международного московского форума строительной индустрии InterBuildCoN — 2008 при поддержке Министерства регионального развития РФ, Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, Торгово-промышленной палаты РФ, Российского союза строителей и Ассоциации строителей России.

Специальный конгресс

Конгресс, организатором которого выступило Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС), является главным специализированным мероприятием отрасли, нацеленным непосредственно на реализацию приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».
Конгресс собрал более 400 руководителей федеральных органов власти, профильных министерств и ведомств, руководителей ведущих компаний строительного комплекса и промышленности строительных материалов, девелоперских и страховых компаний, банков и инвестиционных организаций.

Одним из основных мероприятий конгресса стало совещание по вопросам использования средств Инвестиционного фонда для реализации регио-нальных инвестиционных проектов, в том числе проектов по обеспечению инфраструктурой земельных участков под жилищное строительство. В формате пленарного заседания, круглых столов и конференций обсуждались перспективы развития отрасли в свете нового законодательства о саморегулируемых организациях в строительстве, проблемы малого и среднего бизнеса, определение государственной стратегии развития малоэтажного строительства и т д.

В рамках программы конгресса также состоялась заливка первого куба бетона в фундамент первого в России завода объемно-модульного домостроения. Предприятие расположится в 80 км от Москвы, под Волоколамском. Мощность завода — около 40 тыс. кв. м малоэтажного жилья в год.

Что же касается конкретики рассмотренных проблем, то не обошлось без «малоэтажной» критики федерального закона № 148-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» в части создания саморегулируемых организаций в строительстве.

«Высокие входные барьеры на рынок, монополизация и региональная сепаратизация строительного комплекса за счет создания СРО крупными предприятиями-монополистами, а также предприятиями, представляющими интересы региональной элиты, приведет к массированному выдавливанию предприятий малого и среднего бизнеса с легального рынка строительных услуг. А это означает искусственно созданную безработицу для нескольких миллионов человек, дальнейший рост стоимости строительной продукции, уменьшение объемов жилищного строительства и рост цен на жилье», — заявила президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Елена НИКОЛАЕВА, оперируя тем, что доля малых предприятий численностью до 8 человек, на сегодня преимущественно занятых именно в малоэтажном строительстве, составляет 32% от общего числа отраслевых компаний.

Изменить ситуацию к лучшему, по мнению выступавшей, может создание отдельного вида специализированных СРО для малоэтажного строительства, которые должны удовлетворять более упрощенным требованиям. В частности, должны быть снижены размеры взносов в компенсационный фонд, сокращен перечень работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. Организации должны иметь и право самостоятельно определять требования для допуска к работам в сфере «малоэтажки».

На конгрессе также широко обсуждалась тема экономического кризиса, который начал отражаться на строительной отрасли ростом ставок по кредитам и увеличением количества отказов в предоставлении кредитных ресурсов. НАМИКС принял решение разработать комплекс мер по поддержке и развитию малого и среднего бизнеса в малоэтажном строительстве.

Земля летом

Одной из важнейших проблем, сдерживающих развитие малоэтажного направления, НАМИКС называет дефицит инженерно подготовленных земель. Решить ее призван недавно созданный Фонд содействия развитию жилищного строительства.

Как сообщает пресс-служба агентства, в своем выступлении на конгрессе генеральный директор фонда Александр БРАВЕРМАН заявил, что системную подачу земельных участков под жилищное строительство на рынок его организация начнет в июне-июле 2009 г.:
«Нам нужен определенный период, чтобы провести инвентаризацию участков, составить реестры, иерархировать их по степени готовности к освоению, подписать соглашения с субъектами Российской Федерации, подготовить участки в соответствии с Гражданским, Земельным, Градостроительным кодексами и выставить их на аукцион. После проведения первых аукционов станет понятно, сколько девелоперам нужно времени, чтобы возвести на участке комплексную застройку, создать среду, благоприятную для проживания, о которой говорит президент Российской Федерации. И эта задача сдвигаема за три-четыре года. Радикально сдвигаема, потому что земель действительно огромное количество».

Как заявил Александр Браверман, малоэтажное строительство станет приоритетом работы фонда, поскольку «это не только изменение образа жизни и создание другой среды для проживания, это изменение жизненных потенциалов. Эта задача является главной для реализации не только четырех государственных проектов, но и для изменения ситуации в стране в целом».

Участки, которые находятся в зоне 30 км от городов-миллионников, 15 км от городов с населением от 100 тыс. до 1 млн человек и 5 км от городов с населением до 100 тыс. человек, будут выставляться на аукционы с условием использования в целях малоэтажного строительства.

Между теорией и практикой

Из всех недавних событий и заявлений напрашивается вывод о том, что теоретики со стороны власти действительно верят в идею «малоэтажки», причем козыряют ею сегодня чуть ли не как панацеей от пробуксовки нацпроекта по доступному жилью. При этом государственные мужи уверены, что все проблемы им удастся решить путем совершенствования законодательства и инвестиционной политики. А практики со стороны малого и среднего бизнеса упорно настаивают на том, что сначала нужно решить эти проблемы — и только потом строить далеко идущие планы.

Если, рассматривая практический аспект, вернуться в Санкт-Петербург, где недавно состоялось несколько крупных «малоэтажных» мероприятий, то для начала признаем, что ситуацию в Северной столице едва ли можно считать мерилом для усредненного строительного рынка. Она всегда была и остается достаточно передовой и чуткой к перспективным новациям. Что же мы видим сегодня в малоэтажном формате?

Судя по структуре предложения строящейся недвижимости, почти ничего. Только на одном из трех ведущих порталов жилищных объявлений Петербурга и Ленобласти присутствует рубрика «Малоэтажное строительство». Эконом-класс, при общей скудности вариантов, там не представлен вообще. На запрос «квартира до 5 млн руб.» сайт выдал одно объявление, оказавшееся ошибкой — не вбили на конце нуль.

Вообще же, проявив упорство, реально обнаружить разрозненные предложения недорогих квартир в таунхаусах от «малых» застройщиков. Но, судя по свидетельствам очевидцев, на поверку это может оказаться недострой, скажем, из грубо слепленных пенобетонных блоков с сомнительными деревянными перекрытиями и с коммуникациями, подведенными разве что к границе участка, захламленного строительным мусором. Или, еще хуже, за приемлемой ценой будет стоять просто огороженный участок, на котором за эти деньги предлагается для начала приобрести пару соток. Сомнительно, что подобный малый бизнес способен дать хотя бы такие же малые гарантии, как строители многоэтажек, когда в обход закона работают по «серым» схемам.

По части массовой организованной застройки на слуху только малоэтажный жилой район «Новая Ижора», изначально тоже не чуравшийся лозунга «Доступное жилье». Действительно, некоторое время выходило рекламное объявление о возможности приобрести 63 кв. м в дуплексе без отделки в пределах 3 млн руб. Но когда перед сдачей первой пусковой очереди массив открыл ворота для экскурсантов, их глазам предстали внушительные ряды среднегабаритных коттеджей — и лишь один демонстрационный «дешевый» дом. То есть так называемое доступное жилье пошло второй очередью.

Между тем в пригородных районах Петербурга бросается в глаза, на дилетантский взгляд, изобилие пустующих земель непонятного назначения. Перед министерскими планами на спасение ситуации посредством строительства реально недорогого малоэтажного жилья открывается непаханое поле.