Развитие загородных территорий. Свет и тени девелопмента

Операции на земельном рынке все больше приобретают инвестиционный характер, и главными действующими лицами в этом процессе выступают девелоперы, классической задачей которых является продвижение проекта от идеи до продажи (или сдачи в аренду) конечному потребителю за определенный гонорар.

В России, однако, практически не представлен fee development, при котором девелопер не берет на себя финансовых рисков и получает за работу фиксированный гонорар (в отдельных случаях он достигает 10% от стоимости проекта). Это происходит из-за отсутствия крупных компаний, специализирующихся только на данном виде деятельности и готовых предложить клиентам полный пакет услуг по созданию и управлению объектом недвижимости.

В отечественном варианте девелопер вкладывает в проект собственные средства и самостоятельно выстраивает его финансовую схему. При собственных вложениях в размере 10% стоимости проекта девелопер может рассчитывать на 50% построенной недвижимости при условии, что в финансировании будут задействованы также крупный стратегический инвестор (не менее 25–30% стоимости проекта), банк (кредит в размере 25–30% стоимости проекта), подрядчик (10% стоимости проекта) и будущие клиенты (предарендные платежи).

Суть девелопмента

Девелоперская компания в идеале занимается развитием строительного проекта от разработки концепции до ввода в эксплуатацию и поиска конечных потребителей, то есть берет на себя весь комплекс работ по созданию нового объекта недвижимости. Причем нередко именно девелопер является инвестором. В нашем российском обиходе девелоперов часто называют застройщиками. Они оформляют на себя участок земли (в собственность или в аренду на время строительства), готовят так называемую исходно-разрешительную и проектную документацию, изыскивают средства на строительство объекта, строят и продают.

Основной целью девелоперской компании является повышение экономического эффекта от использования объекта, то есть развитие последнего с целью обеспечения его новыми качествами в соответствии с требованиями рынка и запросами потребителей. Эти изменения могут быть кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием), могут быть не очень заметными внешне (при переводе объекта из одного функционального использования в другое, например из жилого фонда в нежилой). Таким образом, прирост ценности объекта обеспечивается в первую очередь не тогда, когда осуществляется строительство, а тогда, когда выбирается вариант девелопмента.

Главная проблема

Сегодня одной из самых серьезных проблем развития загородного девелопмента является слабая обеспеченность области инженерными коммуникациями. Это заставляет участников рынка самостоятельно готовить землю под строительство или тратиться на альтернативные инженерные системы.

Во всем цивилизованном мире земля, предназначенная под застройку, сначала облагораживается ее продавцом, то есть государством. И только когда подведены все необходимые коммуникации, начинается процесс строительства. Россия пока идет по другому пути развития, и город стремится загрузить застройщиков по максимуму, повесив на них обременения в виде создания объектов социальной инфраструктуры, инженерных сетей, транспортной обеспеченности.

Но чем дальше расположен земельный участок от города и от поселков городского типа, где есть коммуникации, тем меньше вероятность купить площадку с необходимым набором инженерного обеспечения. Особенную актуальность получает наличие электричества, так как без него невозможно вести строительство, начать которое как можно быстрее диктует экономическая целесообразность, ведь время в данном случае в буквальном смысле — деньги. Поэтому часто за счет инвестора строятся автономные источники энергоснабжения — бензогенераторы, дизельные электростанции, которые вырабатывают «дорогое» электричество. Использование таких модных в Европе альтернативных источников, как водяные, ветряные электростанции и солнечные батареи, в условиях крупного проекта у нас в России пока и не рентабельно, и не актуально. Вот и получается, что порой жители малоэтажных поселков получают электричество по строительным нормам и платят по тарифам строителей.

Не лучше обстоит дело и с газом. Даже если поблизости проходит магистраль, подключиться к ней — огромная проблема. Согласование же строительства нового газопровода требует немалых усилий и достаточно продолжительного времени. Несколько проще обстоит дело с решением задач водоснабжения и водоотведения, так как в данном случае не приходится сталкиваться с монополизацией ресурсов. Однако устройство локальных водопроводов и канализационных систем требуют не только дорогостоящих геологических изысканий, но и серьезной работы проектной организации, прохождения множества согласований и весьма недешевых строительных работ.

В ряде случаев инженерное обеспечение может достигаться путем реконструкции существующей инженерной инфраструктуры. Но ее мощности в областях весьма ограничены, их, как правило, не хватает для вновь пришедших инвесторов.

Эволюция российского девелопмента

«На практике видно, — говорит директор по профессиональной деятельности «Knight Frank СПб» Николай Пашков, — что необходима активная позиция государственных органов в регулировании процесса реализации крупных проектов. Если девелопер все пытается сделать своими силами, он все равно упирается в два ключевых вопроса: инженерная инфраструктура и транспортная доступность. Причем девелопер может сделать внутри своего проекта прекрасную дорожную схему, предусмотреть достаточное количество парковок, но если отсутствует дорога, ведущая от поселка в город, то все эти усилия напрасны. А транспортная и инженерная инфраструктура развиваются у нас пока слишком медленно».

Самостоятельно выполнять инженерную подготовку территорий девелоперам приходится более чем в 95% случаев. В целом, организация инженерного обеспечения земельного участка может занимать от года до трех лет и, как правило, удваивает его стоимость. Стоимость инженерной подготовки зависит от количества наделов, общей площади участка, особенностей местности и т. д. Так, у более крупного населенного пункта затраты на инженерную подготовку единицы площади будут меньше. По разным оценкам, стоимость инженерных коммуникаций достигает 20–35% стоимости проекта. Поэтому существенное конкурентное преимущество получат застройщики, которые сумеют минимизировать затраты на инженерию.

Неблагоприятным обстоятельством является постоянный рост расходов на инженерную подготовку участка. Например, в 2008 г. стоимость технических условий на газ в Петербурге достигла 40 тыс. руб. (в прошлом году они стоили 14 тыс. руб.). Та же ситуация с электричеством.

Очевидно, что заниматься инженерными проблемами для застройщика неинтересно и накладно. Конечно, если перед девелопером стоит задача развития территории согласно утвержденному генеральному плану, создания социальной инфраструктуры, обеспечения комфортного проживания домовладельцев, соблюдения определенной архитектурной концепции и сроков ввода, то он будет самостоятельно возводить весь поселок, чтобы на вырученные деньги начать новый проект. Для непрофильных же компаний, не имеющих необходимых для строительства мощностей, тот факт, что даже минимальная подготовка повышает цену земли в разы, является решающим. После проведения определенных подготовительных работ (установка подстанции, отвод воды из скважин) они продают незастроенные участки, нарезая их на лоты под самостоятельную застройку. Отопление и канализация, таким образом, становятся проблемой новых владельцев. Такие проекты получили название «самострой». При их реализации получается неоднородная среда обитания, исключающая соблюдение общей концепции поселка. Доля таких проектов только на петербургском рынке составила в I полугодии 2008 г. около 20%.

По словам Николая Пашкова, на сегодняшний день в Ленинградской области нет ни одного до конца реализованного крупного деволоперского проекта. В процессе работы девелоперы начинают осознавать, за что они взялись, и энтузиазма у них становится все меньше. Постепенно приходит понимание, что экономически целесообразно не затевать строительство с вложением длинных инвестиций, а ограничиться инженерной подготовкой участка, нарезкой на лоты и продажей последних под самостоятельную застройку. Когда становится очевидным, что ни инженерную, ни транспортную инфраструктуру согласовать в разумный срок не представляется возможным, девелопер пытается продать территорию целиком.

Роль первой скрипки — государству

В то же время девелопмент — это, в идеале, не просто покупка — продажа земельного участка. Это целый процесс, включающий в себя как приобретение наиболее подходящей и привлекательной площадки, так и тщательную разработку соответствующего проекту архитектурного плана и общей концепции, проведение целого ряда организационных работ для налаживания необходимой и по возможности наиболее полной инженерной и транспортной инфраструктуры. И только конечный пункт этого бизнеса, выступающий заключительным аккордом, — продажа уже освоенного, облагороженного и развитого участка покупателю. Главный инженер «Архитектурной мастерской Цыцина» Галина Савельева утверждает: «Пока у нас такой девелопмент представлен в самом простом варианте: увеличение стоимости земли происходит не за счет развития инфраструктуры, а за счет мощного бренда».

По мнению подавляющего большинства участников рынка, экономическая политика государства в сфере освоения новых территорий неверна. Не следует забывать, что девелопер — в первую очередь бизнесмен. Его основная задача — получение прибыли. Поэтому государству необходимо взять на себя регулирующую функцию в этом вопросе.

«Сегодня в России отсутствует механизм освоения новых территорий, — говорит Галина Савельева, — Существующая схема, когда застройщик, а не государство выступает инициатором проекта и подводит инженерную инфраструктуру для больших территорий, не срабатывает. Мы все понимаем, что частный бизнес на коммерческих условиях не может инвестировать в строительство инженерной и социальной инфраструктуры. А в проектах коттеджных поселков такие затраты превышают половину бюджета. Прибавьте к этому тот факт, что в России нет четкого взаимодействия частных девелоперов и естественных монополий по энергетике и газоснабжению. Также отсутствует и внятная стратегия развития регионов и генпланов. Поскольку у бизнеса нет задачи сделать людей счастливыми, государство должно не только вкладываться в развитие инфраструктуры, но и диктовать бизнесу правила игры».