К массовому строительству жилья. «Для всех категорий граждан»

В рамках V Байкальского экономического форума, прошедшего в сентябре в Иркутске, состоялось заседание круглого стола, посвященное основным направлениям государственной политики в области строительства и жилищной сферы. Одной из главных обсуждаемых тем стал проект долгосрочной Стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан.

Модераторами круглого стола были заместитель министра регионального развития Сергей КРУГЛИК и председатель комиссии Совета Федерации по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Олег ТОЛКАЧЕВ.

В приветственном слове к участникам круглого стола Сергей Круглик сообщил, что в министерстве разработана новая стратегия массового строительства жилья, с помощью которой участниками процесса смогут стать не только массовые застройщики, производственники, но и частные, индивидуальные предприниматели. При этом начата работа по уменьшению ценовой базы в строительстве по всей стране.

Комментируя ситуацию на рынке жилья, Сергей Круглик высказал мнение, что едва ли следует ожидать очередного рекорда: «Рынок перегрет, необходимо продать построенное». Ссылаясь на анализ российских экспертов, заместитель министра отметил, что падение спроса на жилье связано с предыдущим резким повышением цен.

Главные темы для обсуждения на круглом столе касались крупных городов как точек роста постиндустриальной экономики, механизмов управления развития агломераций, реализации инфраструктурных проектов и инновационного развития.

С докладом «Стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан» выступил директор департамента жилищной политики Минрегиона РФ Сергей БАРИНОВ.

О действующих программах

«Прежде чем говорить о долгосрочных приоритетах развития жилищного строительства в России, хотелось бы остановиться на основных итогах государственной жилищной политики за последние годы, в том числе в рамках реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» и федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2010 гг.», — отметил Сергей Баринов.

Государственная жилищная политика в России в 1991–2007 гг. обеспечила переход от социалистической плановой системы жилищных отношений к отношениям рыночным, основанным на праве частной собственности на жилье. За прошедший период доля частного жилищного фонда увеличилась в 2,4 раза и составила в 2007 г. 77%. Объем жилищного фонда в Российской Федерации по состоянию на январь 2007 г. превысил 3 млрд кв. м. Количество квартир и индивидуальных домов (жилых единиц) по состоянию на январь 2007 г. составляло 58 млн, при этом средняя площадь жилой единицы — 50,8 кв. м.

Жилищная обеспеченность составляет 408 жилых единиц на 1000 человек, что близко к среднеевропейскому уровню. В то же время средняя обеспеченность населения площадью жилья пока составляет 21,1 кв. м на человека, что приблизительно в 2 раза меньше, чем в среднем по Европе.

В 2004 г., как подчеркнул Сергей Баринов, начался новый этап государственной жилищной политики, направленной на повышение доступности жилья для населения. Принятый пакет из 25 федеральных законов, включающий Жилищный и Градостроительный кодексы Российской Федерации, стал законодательной основой для формирования рынка жилья.

Новые направления государственной жилищной политики, напомнил докладчик, нашли отражение в приоритетном национальном проекте «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», реализация которого началась в 2006 г. Основным инструментом нацпроекта стала федеральная целевая программа «Жилище», на реализацию мероприятий которой были направлены дополнительные средства всех бюджетов.

Согласно данным, приведенным Сергеем Бариновым, за время реализации нацпроекта уже удалось повысить доступность жилья для населения. В 2004 г. только 9% семей имели покупательную способность к приобретению стандартного жилья за счет собственных или заемных средств.

В 2007 г. таковых стало 18%. Целью же новой Стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан является увеличение этой доли до 30% уже к 2010 г.

Несмотря на трудности внедрения новых механизмов в сфере жилищного строительства, удалось достичь устойчивых темпов роста ввода жилья. Объемы жилищного строительства увеличиваются с 2001 г., причем если в 2005 г. темпы роста ввода жилья составили лишь 6%, то в 2006 г. — уже 16%, а в 2007-м — около 21%. За минувший год введено 61 млн кв. м, что в 2 раза превышает уровень 2000 г. В 18 регионах уровень ввода превысил 1 млн кв. м, а в 2006 г. в стране было только 11 регионов-«миллионников».

Проблемы и решения

В целом, достигнутые результаты, по мнению докладчика, создают прочные основы для дальнейшего развития отрасли. Вместе с тем, сложившаяся ситуация обуславливает необходимость определения новых стратегических целей и направлений жилищной политики, которая будет направлена на преодоление существующих проблем, основные из которых хорошо известны:
дисбаланс спроса и предложения на рынке жилья;
отсутствие документов территориального планирования и градостроительного регулирования;
дефицит сформированных и обеспеченных инфраструктурой земельных участков под жилищную застройку;
дефицит коммунальной, дорожной, социальной инфраструктуры;
ресурсные ограничения в развитии строительного комплекса и производства строительных материалов;
высокий уровень износа жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры;
недостаточный уровень развития кредитно-финансовых механизмов;
дефицит квалифицированных трудовых ресурсов.

В этой связи Минрегионом разработан проект долгосрочной Стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан и комплекс мероприятий, направленных на развитие жилищной сферы на первом этапе в 2009–2012 гг. «Стратегической целью государственной жилищной политики является создание условий, которые обеспечат доступность жилья и комфортные условия проживания для всех категорий граждан вне зависимости от их доходов», — подчеркнул Сергей Баринов.

Для достижения указанной цели в проекте Стратегии предусмотрены меры по решению трех основных задач:
1) увеличение объема строительства жилья с 61 млн кв. м в 2007 г. до
142 млн кв. м в 2020 г., что позволит повысить обеспеченность населения жильем с 22 до 28,5 кв. м на человека;
2) повышение качества и комфортности существующего жилищного фонда, ликвидация аварийного и ветхого жилья, квартир коммунального заселения;
3) повышение доступности жилья для всех категорий населения и обеспечение к 2020 г. для 60% граждан возможности приобретения жилья с использованием собственных и кредитных средств.

Увеличение объемов жилищного строительства

«Ключевая задача на сегодня — это увеличение объемов жилищного строительства, в том числе с учетом необходимости увеличения объемов выбытия жилья наихудшего качества, к 2020 г. в 2,5 раза, — сказал докладчик. — При этом необходимо развитие всех видов жилищного строительства, отвечающих потребностям различных групп населения, включая многоэтажное и малоэтажное индустриальное домостроение, а также индивидуальное жилищное строительство».

Для решения задачи, — по словам Сергея Баринова, «очень амбициозной, но реальной» — проектом Стратегии предусмотрены конкретные меры по шести основным направлениям. Первое — это градорегулирование, продуманная государственная политика по обеспечению жилищного строительства сформированными земельными участками, снижение административных барьеров доступа застройщиков на рынок. Второе направление — обеспечение земельных участков для жилищного строительства инженерной и социальной инфраструктурами, третье — это целевая политика в сфере финансирования жилищного строительства. Еще два направления — развитие промышленной базы стройиндустрии, рынка стройматериалов и техническая политика в жилищной сфере. Шестое направление — кадровое обеспечение системы градорегулирования и строительного комплекса.

Только для строительства 250 млн кв. м жилья в период 2009–2011 гг. необходимы земельные участки общей площадью до 100 тыс. га.

Для этого планы комплексного освоения территорий должны быть обоснованы документами территориального планирования и градостроительного зонирования, предусматривающими согласованное развитие социальной и инженерной (включая дорожную и коммунальную) инфраструктур. При этом необходим учет прогнозов по размещению новых производств и созданию новых рабочих мест. В соответствии с действующим законодательством такие документы должны быть приняты к 2010 г.

Вовлечение в оборот для развития индивидуального и иного жилищного строительства федеральных земель, а также развитие соответствующей инфраструктуры будет обеспечиваться в рамках деятельности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства.

Обеспечение земельных участков для жилищного строительства инженерной и социальной инфраструктурами, по словам Сергея Баринова, «является сегодня, пожалуй, самым слабым звеном, требующим особого приоритетного внимания».

«В этой связи, — продолжил докладчик, — в рамках подготовленной нами новой редакции федеральной целевой программы «Жилище», которая в настоящее время согласовывается с заинтересованными министерствами и ведомствами, предлагается уже с 2009 г. перейти к предоставлению за счет средств федерального бюджета субсидий на развитие коммунальной инфраструктуры».

Средства на предоставление таких субсидий в размере 40,386 млрд руб. в 2009 г. и 37,6 млрд руб. в 2010 г. будут выделены за счет средств, предусмотренных в федеральном бюджете на 2009 и 2010 гг. на реализацию подпрограмм «Обеспечение жильем молодых семей», «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры», «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2010 гг., а также за счет средств, предусмотренных на развитие социальной и инженерной инфраструктуры и на предоставление гражданам субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

В случае невыполнения субъектом обязательств в очередном финансовом году субсидия предоставлена не будет. Если же регион просто не достигнет целевых показателей, размер субсидии сократится (от 10 до 50% пропорционально уровню значений целевых показателей).

Кроме того, в Стратегии предусмотрены меры для привлечения средств частных инвесторов, в том числе:
законодательное снижение рисков частных инвестиций в сферу управления коммунальной инфраструктурой и ее развитие на основе концессионных соглашений;
усовершенствование методов тарифного регулирования для обеспечения финансирования инвестиционных программ организаций коммунального комплекса;
обеспечение привлечения средств государственных финансовых институтов развития, в частности средств Банка развития для финансирования крупных инвестиционных проектов по комплексному обеспечению территорий коммунальной инфраструктурой, средств Инвестиционного фонда — для реализации региональных проектов и др.

Что касается политики в сфере финансирования жилищного строительства, то для решения задачи развития кредитования застройщиков под залог земельного участка и вновь возводимого объекта предусмотрено упрощение процедур госучета и госрегистрации прав и ипотеки как земельных участков, так и создаваемых на них объектов. По мере развития кредитования будет существенно сокращена доля средств, привлекаемых непосредственно от граждан в форме участия в долевом строительстве.

Снова о качестве и доступности

Второй задачей Стратегии обозначено качественное улучшение условий проживания граждан, в том числе улучшение содержания, реконструкции и капитального ремонта существующего жилищного фонда, создание благоприятных условий для деятельности товариществ собственников жилья и управляющих компаний, поддержка собственников с низкими доходами при проведении капремонта.

«Здесь большие надежды мы связываем с успешной деятельностью Фонда содействия реформированию ЖКХ, — сказал Сергей Баринов. — Средства Фонда уже получили около 70 регионов во всех федеральных округах. По нашим оценкам, к концу года договоры с Фондом подпишут до 80 субъектов Российской Федерации».

Средства Фонда в размере 240 млрд руб. на капитальный ремонт многоквартирных домов и переселение граждан из аварийных домов в 2008–2011 годах будут направлены тем субъектам Российской Федерации, которые соответствуют законодательно установленным условиям по реформированию ЖКХ.

Деятельность Фонда, как прогнозирует Минрегион, позволит улучшить техническое состояние 15% жилищного фонда, ликвидировать 11 млн кв. м аварийного жилья.

Третьей — «и, пожалуй, самой главной», как подчеркнул докладчик, — задачей Стратегии является повышение доступности жилья для различных групп населения.

Безусловно, часть граждан (сегодня это 30–35%, а к 2020 г., предположительно, 10–15%), относящихся к категории малоимущих, по-прежнему не смогут решать свою жилищную проблему самостоятельно, и их необходимо обеспечивать муниципальным жильем социального использования. Но, подчеркнул докладчик, ждать они его должны не 15–20 лет, как это фактически декларируется сегодня, а в течение 3–5 лет.
Необходимо также создать возможности решения жилищной проблемы для 50% граждан с доходами ниже средних, но не являющихся малоимущими. Для данной группы населения предусмотрены меры по развитию некоммерческих, но рыночных форм, таких как жилищно-строительная кооперация, в том числе при малоэтажной застройке, наем жилья у некоммерческих наймодателей, включая муниципалитеты, предоставление бюджетных выплат на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья.

Всем уровням власти необходимо оказывать содействие увеличению объемов и снижению себестоимости малоэтажного жилищного строительства на основе внедрения новых технологий и материалов, включая развитие деревянного малоэтажного домостроения.
Расширение масштабов эффективной поддержки развития индивидуального и иного жилищного строительства и соответствующей инфраструктуры будет обеспечено в рамках деятельности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства.

Для реализации указанной цели Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства будут переданы земельные участки, расположенные в границах населенных пунктов или на прилегающих к ним территориях и находящиеся в федеральной собственности.

Одним из важнейших инструментов повышения доступности приобретения жилья является дальнейшее развитие ипотечного кредитования. Господдержку должны получить граждане, которые действительно нуждаются в улучшении жилищных условий, но не имеют объективной возможности накопить средства на приобретение жилья на рынке.

Стратегией также предусмотрено увеличение объемов финансирования мер господдержки определенных федеральным законодательством категорий граждан.

…И региональный аспект

«Несомненно, Стратегией учтен и региональный аспект реализации, — добавил Сергей Баринов. — В период до 2020 г. прогнозируется существенное перераспределение населения России по территории».

С учетом мобильности населения и его миграции для одних регионов приоритетом, согласно Стратегии, будет реконструкция и капитальный ремонт существующего жилищного фонда или даже ликвидация части жилищного фонда наихудшего качества, тогда как для других — планирование развития новых территорий и их комплексное освоение в целях жилищного строительства.

В соответствии с особенностями экономического и социального развития регионов Российской Федерации меры государственной поддержки тех или иных сегментов рынка жилья могут иметь свои особенности. В частности, на территории основной полосы расселения актуальна поддержка проектов комплексного освоения территорий. На территориях, отнесенных к районам Крайнего Севера и приравненных к ним местностям, необходимо создать жилищные условия, стимулирующие приток молодого трудоспособного населения на территорию и в то же время не сдерживающие переселение на юг старшего поколения. В этой связи меры по развитию наемного жилья на этих территориях будут иметь приоритетный характер. В Дальневосточном регионе особую роль приобретут меры, способствующие закреплению населения, в первую очередь содействие приобретению жилья в собственность.

«Достижение обозначенных Стратегией результатов позволит нам сформировать устойчиво функционирующую структуру жилищной сферы, адекватную возможностям нашей экономики и потребностям наших граждан», — выразил надежду директор департамента жилищной политики Минрегиона.