Вторая жизнь хрущевок: взгляд из Петербурга

За период с 1956 по 1965 гг. в городе на Неве было построено более 13 тыс. пятиэтажек. В настоящее время доля хрущевок в общем объеме жилого фонда Санкт-Петербурга составляет 29,8%, в них проживает около 12% горожан.

Немного истории

История хрущевок начинается в 1955 г. с постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве». Основное содержание данного документа — экономия квадратного метра, борьба с архитектурными излишествами. К числу таковых были отнесены башенные надстройки, арки, портики, а также «недопустимо завышенные площади передних, коридоров и других вспомогательных помещений». Постановление предписывало разработать типовые проекты, резко удешевляющие строительство жилья, чтобы к 1980 г. каждая советская семья проживала в отдельной квартире. Предполагалось, что к этому моменту пятиэтажки первого поколения пойдут под снос.

Благодаря жесткому нормированию удалось достичь невиданных ранее темпов и объемов жилищного строительства. Так, в 1961 г. ленинградские строители сдали в эксплуатацию 1,2 млн. кв. м жилья. В 1968 г. — уже 2,4 млн. кв. м.

Вопрос дальнейшей судьбы хрущевок стоит сейчас как никогда остро. Помимо того, что они давно уж исчерпали отведенный им срок эксплуатации, в самой их конструкции было «заложено» множество изъянов. Так, стены, окна и чердаки пропускают в три раза больше тепла, чем современные постройки. Протекают и промерзают швы, разрушается гидроизоляция кровли, проседает утеплитель — вот далеко не полная «история болезни» серийных пятиэтажек. Многие из них представляют реальную угрозу для жизни. Известны и случаи обрушения (например, в республике Саха — Якутии в июне 2003 г.).

Что делать?

К настоящему моменту выработано два варианта решения вопроса.
Вариант первый: «лечение застарелых болезней», санация и реконструкция.
Это так называемый немецкий путь.

Второй — более радикальный, московский путь: снос хрущевок, постройка новых домов и расселение жильцов.
Первый опыт реконструкции пятиэтажек в нашем городе относится еще к концу 80-х гг. Тогда утеплили, заменили инженерные сети, отремонтировали кровлю, укрепили балконы в доме на проспекте Металлистов. Опыт оказался успешным. Однако события 90-х надолго отодвинули дальнейшие эксперименты.

Только в 2000 г. городское правительство дало старт «Региональной программе реконструкции жилых домов первых массовых серий в Санкт-Петербурге». Во исполнение документа следует снести или реконструировать свыше 10 млн. кв. м ветхого жилья. Во главу угла поставлен дифференцированный подход. В зависимости от возраста и степени изношенности хрущевки подлежат или сносу, или реконструкции.

По мнению специалистов, износ домов, построенных в 1963–1970 гг., в общем и целом, не превышает 20%. И при реконструкции эти обновленные хрущевки прослужат еще 60–80 лет. Проект предусматривает утепление домов с помощью современных материалов и технологий; обновление внутренних инженерных сетей и сантехнического оборудования; создание условий для уплотнительной застройки и строительства в комплексе с реконструкцией существующих домов.

В качестве примера успешной работы можно привести пятиэтажный панельный дом серии 1-507-3 на ул. Торжковской, 16. Согласно проекту были построены современные квартиры в мансардном этаже, произведена дополнительная теплоизоляция внешних стен, а также замена окон и оборудования автоматического регулирования отопления; все это проводились без отселения жильцов. По оценке проектировщиков, модернизированное здание, включая мансардную надстройку, прослужит, по крайней мере, еще лет 50–60.

Вообще же, к настоящему времени разработано несколько подобных проектов. Так, проект мини-модернизации включает декоративно-теплозащитную отделку фасадов, расширение балконов и лоджий, смену оконных и дверных блоков и минимальную перепланировку квартир. В этом случае можно обойтись без отселения жильцов. А вот при надстройке пятиэтажных домов до 9–10 этажей, возведении пристроек, расширении балконов без расселения уже не обойтись.

В Санкт-Петербурге проблемными признаны две серии хрущевок жилплощадью приблизительно 2,4 млн. кв. м. Они расположены, главным образом, в Кировском, Московском и Калининском районах. И, по всей видимости, при их реконструкции (или сносе) жильцов придется отселять.

«Экономика должна быть экономной»

Проводимая в настоящее время жилищно-коммунальная реформа призвана способствовать улучшению качества обслуживания жильцов, повышению комфортности условий проживания. И в этой связи реконструкцию хрущевок можно назвать важнейшей составляющей реформы по целому ряду аспектов.

Так, утепление наружных стен уменьшит затраты жильцов на оплату коммунальных услуг по отоплению.

К этому следует добавить, что в ходе реконструкции будут установлены тепло- и водосчетчики.

Укрепление или реставрация балконов, козырьков, появление лифтов и теплых тамбуров, наконец, разумно проведенная перепланировка квартир сделают жизнь в хрущевках намного комфортней. А это повлечет за собой повышение рыночной стоимости квартир. И если жилец захочет улучшить свои жилищные условия с помощью ипотечного кредита, сумма залога за жилье будет значительно выше, чем до реконструкции.

Вокруг второй жизни хрущевок переплелись интересы многих сторон. Городские власти получат снижение энергозатрат и, соответственно, нагрузок на муниципальный бюджет. Инвесторы — возможность надежного вложения капиталов. Реконструкция даст дополнительные жилые площади на уже освоенных территориях.

Успешная модернизация старых кварталов зависит, главным образом, от финансирования. Основная ставка здесь делается на ипотечное кредитование и коммерческие инвестиции. Принятие решения об инвестировании основывается на оценке рентабельности проекта. Как показывает практика, доход от продажи новых квартир только на двух уровнях надстроенной в ходе модернизации мансарды позволяет провести реконструкцию всего здания без затрат для городского бюджета. Продажа квартир на третьем этаже надстройки уже даст определенную прибыль.

Комментирует эксперт

— Этот вопрос на сегодняшний момент — один из самых актуальных, злободневных в гражданском строительстве, — говорит председатель Северо-Западного (Российского) союза развития жилищно-коммунальной отрасли, ректор НОУ «Академия сертификации услуг и персонала» С. П. Кокарев. — Первые массовые серии приняли основной удар, связанный с расселением коммуналок. Они соответствовали представлениям того времени о комфортном и доступном жилье. Строительство кварталов сопровождалось созданием инфраструктуры, строительством детских садов, школ, торговых комплексов, транспортных коммуникаций.

К настоящему времени пятиэтажки свою задачу выполнили и даже перевыполнили. И сегодня их необходимо санировать или же строить новое жилье. Существует несколько вариантов решения этой проблемы.

На мой взгляд, по правильному пути пошли москвичи: полностью сносить и строить новые, современные здания. Это хотя и более затратный метод, но абсолютно надежный.

Во многих других городах попросту в силу финансовых причин по этому пути пойти не могут. Поэтому появились проекты реконструкции хрущевок, замены коммуникаций, усиления панелей, швов, кровли. Что это дает? Все, кроме улучшения комфортности проживания. Ведь сама жилплощадь в хрущевках не соответствует санитарным нормам. Кухня 5–6 метров, совмещенные ванна и туалет не отвечают сегодняшним требованиям.

Однако аналогичное решение реализовывается в Германии. Проводят косметический ремонт, а затем квартиры в таких домах продают малообеспеченным гражданам.

С. П. Кокарев полагает: по этому пути целесообразно пойти и в Санкт-Петербурге. Реконструкция пятиэтажек даст возможность решить целый ряд задач.

Во-первых, по новому Жилищному кодексу необходимо переселять неплательщиков, а также ведущих асоциальный образ жизни в менее комфортабельное жилье. В каждом районе можно создать такой фонд из модернизированных хрущевок.

Во-вторых, необходимо иметь маневренный жилой фонд с тем, чтобы переселять людей при сносе старых зданий.

В-третьих, рано или поздно мы столкнемся с нехваткой служебных площадей. Обновленные хрущевки можно использовать и для этого.

В-четвертых, их можно использовать для временного проживания временных работников, то есть как общежития.

В-пятых, при расселении коммуналок люди с удовольствием переедут в такие дома.
— К каждому зданию, — продолжает С. П. Кокарев — необходим индивидуальный подход. Например, там, где при строительстве соблюдались технологии, к настоящему моменту образовались лишь незначительные повреждения. Так, одно из самых больных мест наших пятиэтажек — кровля, хотя есть и такие дома, которые сохранили ее без протечек. Необходимо проводить инженерное обследование каждого дома. После сплошного обследования их можно разделить на несколько категорий. Тогда можно говорить и о сроках реконструкции, объемах работ, материалах, финансовых затратах применительно к каждому конкретному случаю.

В Ленинграде последнее такое обследование проводилось в 1965–1966 гг.

По его материалам производился капитальный ремонт зданий, другие работы. Тогда же была полностью обследована первая серия хрущевок. Работу проводил «Ленжилпроект», определив три категории износа. В зависимости от этого выстраивалась очередность получения квартир, людей переселяли в маневренный фонд, проводили ремонтные работы и т. д. В то время такая система работала. Однако в настоящий момент она ушла в прошлое. К слову, сейчас почти не осталось государственного жилого фонда. Появился хозяин, частный собственник, который будет требовать от государства купить его жилплощадь, чтобы переселиться в более комфортабельную квартиру. Поэтому необходимо выработать четкие правила игры, упорядочить отношения власти и собственника жилья.