Свободное плаванье на рынке ЖКХ: как идет реформа в Петербурге

Реформирование российского жилищно-коммунального хозяйства — тема и популярная, и больная. Смысл реформ в решении глубинных проблем отрасли путем передачи от государства собственникам не только прав на жилые помещения, но и ответственности за общее состояние ЖКХ. Для большинства россиян реформа означает лишь повышение стоимости жилищно-коммунальных услуг. Сегодня наш собеседник — исполнительный директор ассоциации «Жилищный комплекс» Алексей СТЕПАНЕНКО.

–Алексей Витальевич, ассоциация «Жилищный комплекс» была создана по инициативе Жилищного комитета в 2005 г. Какую задачу она призвана была решать в первую очередь?

— Объединить в едином информационном пространстве все структуры, существующие вокруг жилого фонда. На тот момент необходимо было создание общественного штаба, где все участники формирующегося рынка ЖКХ могли получить актуальную информацию. Ведь модель, которую мы взялись строить, слишком нова для России и слишком непонятна простому гражданину. Поэтому и сегодня задачей ассоциации является сбор актуальной информации, проведение различных мероприятий, обеспечивающих живой диалог представителей власти, бизнеса, а также потребителей коммунальных услуг.

 — Каким образом решается эта задача?

— В состав ассоциации сегодня входит порядка 50 организаций, некоторые из которых являются общественными структурами. Например, «Ассоциация ЖСК, ЖК и ТСЖ», «Ассоциация объединений собственников жилья». В состав этих организаций входит более 1000 участников рынка. Членство в таких структурах обеспечивает возможность активного взаимодействия с собственниками, то есть с конкретными потребителями услуг. Ассоциация российских уборочных компаний и подобные ей общественные объединения представляют интересы бизнеса, работающего в этом сегменте рынка. В наблюдательный совет ассоциации входят представители Жилищного комитета, Законодательного собрания, Госдумы. Для обеспечения открытого диалога между поставщиками и потребителями услуг, государственными и частными предприятиями, а также властью регулярно проводятся совместные мероприятия, круглые столы, где все желающие могут высказать свою точку зрения на ту или иную проблему.

— Можно сказать, что ассоциация принимает участие в законотворческой деятельности?

— Конечно, я не могу сказать, что ассоциация в полном смысле этого слова участвует в такой работе, это и не является задачей общественной организации. Тем не менее на этапе подготовки решений именно нам принадлежит функция сбора информации, предоставления всем участникам рынка возможности высказаться в присутствии чиновников, формирующих нормативные акты. В процессе принятия некоторых законов мы участвуем в их обсуждениях на комиссиях по городскому хозяйству. В частности, с нашим участием был подготовлен закон о государственной поддержке собственников жилья. Так что я считаю, что нам вполне удается в какой-то мере управлять законотворческой деятельностью. На сегодняшний день Петербург занимает лидирующую позицию по внедрению реформ на рынке ЖКХ, так что на нас, можно сказать, равняется вся страна. Жилищный комитет СПб неоднократно был отмечен различными наградами и титулами за успешное проведение мероприятий по реформированию отрасли. Он, так сказать, является первопроходцем. Поскольку рынок ЖКХ находится в стадии формирования, Жилищному комитету очень важен плодотворный диалог с общественными структурами, ведь на этапе подготовки любого нормативного акта необходимо во всех тонкостях предвидеть последствия его принятия.

— Расскажите о состоянии рынка ЖКХ.

— Рынку присущ ряд особенностей. Главное, это тяжелое понимание населением сути общей долевой собственности. После того как совершается акт приватизации жилья, для большинства граждан ничего не меняется. Хотя разница между нанимателем и собственником колоссальная. Люди тяжело понимают, что теперь это их дом, следовательно, и проблемы по его содержанию ложатся на их плечи. У населения создано ложное впечатление, что содержание жилого фонда, который уже обрел собственника в лице своих жильцов, по-прежнему задача государства. На мой взгляд, у нас реформирование несколько затянулось, государство возится с жилыми домами, словно с инфантильными детьми. Конечно, модель эстонского реформирования, где за два года рынок был практически сформирован, у нас не пройдет, слишком разный менталитет. Но все равно нужно последовательно формировать рынок, а не устраивать некий симбиоз, иначе реформа буксует и может закончиться плачевно. По моему мнению, не исключен вариант создания в конечном итоге государственной корпорации ЖКХ. И конец реформам.

— Есть ли сегодня здоровая конкуренция среди управляющих компаний?

— Конкуренцией можно считать присутствие в одном районе восьми частных организаций и пяти жилкомсервисов. Такая конкурентная среда сформирована в спальных районах города. Что касается Пушкина, Павловска, Сестрорецка, Колпино и других пригородов, конкуренция отсутствует вообще. Частным компаниям там работать неинтересно, так как и платежеспособность населения более низкая, чем в городе, и состояние ЖКХ удручающее. То же самое и старый фонд в центре города, в котором масса проблем, маленькие площади, небольшое количество квартир. В прошлом году все конкурсы по центральному району выиграли жилкомсервисы.

Хочется отметить, что государственные и частные управляющие компании поставлены в разные условия. На сегодняшний день заказчик не обладает объективной информацией и не слишком доверяет реформам. В свете этого выигрывают те предприятия, которые ближе к народу, привычнее для него, то есть жилкомсервисы. Кроме того, частным управляющим компаниям не хватает оборотных средств, ведь существуют такие факторы, как задолженность по квартплате, летний «мертвый» сезон. Получается, что управляющая организация зажата в тиски между поставщиками коммунальных услуг и их потребителями, ведь поставщики ставят очень жесткие условия по взаиморасчетам. Ситуацию осложняет и то, что сейчас населением начинает осознаваться вышедшее два года назад постановление правительства 306-307 о предоставлении услуг гражданам и о тех мерах, которые собственник-плательщик может принять в отношении управляющей организации, если ему кажется, что его права ущемлены. Плюс к этому в декабре вступила в силу поправка к закону о защите прав потребителя. То есть сегодня грамотный потребитель может потребовать от управляющей компании выполнения услуг, которые она выполнить не может. Произошел некий законодательный крен. Скажем, если температура в кране с горячей водой 500 С, а по нормативам должна быть 600 С, это, как правило, не вина управляющей компании, и исправление этого недостатка не в ее компетенции, потому что требуется, например, переложить километры инженерных сетей или построить новую котельную. То есть это уже функции ГУП «ТЭК» или «Ленэнерго». Конечно, управляющая компания может предъявлять свои иски и претензии этим организациям, но если в первом случае в суде конфликт между потребителем и управляющей компанией всегда решается в пользу первого, то во втором будет спор между двумя хозяйствующими субъектами. То есть для управляющих компаний созданы достаточно жесткие условия. И, по сути, в этой так называемой конкурентной борьбе выигрывают предприятия с привлечением административного ресурса, то есть имеющие определенные финансовые и арендные преимущества. Правда, по информации Жилищного комитета, сегодня ни одно государственное предприятие не управляет домом. Но это только в форме ГУПа, а в форме ОАО сегмент подобных управляющих компаний не меньше 60%.

— Успешно ли развивается на рынке ЖКХ малый бизнес?

— Современный рынок ЖКХ теплится вокруг малого бизнеса, работающего по договорам с ТСЖ и ЖСК. Это преимущественно частные компании, которые специализируются на каком-то одном виде деятельности. В ЖКХ — особый бизнес, здесь не всегда удается получить прибыль, а бизнесмен прежде всего беспокоится о своем кармане. Поэтому можно констатировать факт, что если частные предприятия на рынке ЖКХ есть, то это уже хорошо. Так что формирование рынка идет. Пусть медленно, болезненно, со всеми национальными особенностями.

— Что, на ваш взгляд, необходимо изменить для более успешного реформирования отрасли?

— Управляющей компании нужно дать больше прав. Например, сдавать в аренду подвальные помещения, распоряжаться рекламным местом. Это необходимо для того, чтобы были денежные ресурсы, которые можно было бы вкладывать в дом. Сегодня, как ни прискорбно, КУГИ хоть и говорит о том, что помогает формированию рынка, но просто неприлично держится за помещения. Вот последний скандальный случай, в доме 24 по набережной реки Мойки, где собственники жилья обвинили КУГИ в неправомерном захвате нежилых площадей здания и намерены доказать свою правоту в суде.

В КУГИ же решили не дожидаться слушаний и продать имущество на торгах раньше, чем свой вердикт вынесет суд. Это верх неприличия со стороны города и очень далеко от цивилизованного рынка.
 
— Насколько активно сегодня идет процесс создания новых ТСЖ?

— С 2004 по 2006 гг. ТСЖ в Петербурге создавались очень активно.
В 2006 г. их было столько же, сколько на всей остальной территории страны. После того как регистрацию ТСЖ передали в федеральную регистрационную службу, создать ТСЖ стало практически невозможно. Это поспешное решение было принято на федеральном уровне. Таким образом, процесс активного создания ТСЖ был остановлен, а рынок не может ждать, поэтому все перешли на третий способ управления: когда жильцы подписывают договоры с обслуживающими компаниями, но по форме собственности их дома остаются в государственном секторе. Жаль, что пропала прекрасная возможность за счет усилий управляющих организаций в каждом доме создать некую отдельную рыночную единицу. Все-таки ТСЖ — это структура социально более защищенная, чем управляющая компания.

— Процесс передачи жилого фонда управляющим компаниям находится сегодня в стадии завершения?

— У нас более половины жилых домов уже определилось со способом управления. Либо это ТСЖ, либо третий способ управления. Те, кто еще не определился, будут выставлены на конкурсы, и к осени, я думаю, этот процесс в основном завершится. В момент передачи дома из Жилищного агентства новой управляющей компании город в последний раз вкладывает в здание деньги для того, чтобы устранить все дефекты, обозначенные в так называемой дефектной ведомости. И с этого момента дом пускается в свободное рыночное плавание.