К доступности жилья через саморегулирование и господдержку

Одним из ключевых для отрасли событий в конце минувшего года стало расширенное заседание Совета по вопросам жилищного строительства «Актуальные вопросы жилищной политики в Российской Федерации» под руководством председателя Совета Федерации Федерального Собрания РФ С. М. Миронова. Были рассмотрены наиболее значительные проблемы, принят ряд предложений профессиональных ассоциаций.

В обсуждении темы участвовали представители Администрации Президента РФ, члены Совета Федерации, депутаты Государственной Думы, члены Общественной палаты, представители федеральных органов власти и органов власти субъектов РФ, деловых и научных кругов.

В качестве ведущего мероприятия выступил председатель комиссии Совета Федерации по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству О. М. Толкачев. В ходе заседания, в частности, прозвучали доклады президента Российского союза строителей В. Н. Забелина «Текущее состояние и перспективы развития рынка жилищного строительства в РФ. Качество и безопасность строительства», заместителя руководителя Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству А. С. Старовойтова «Международный опыт реализации социального доступного жилья», президента Ассоциации строителей России Н. П. Кошмана «Концепция социальной жилищной политики и социального жилья в Российской Федерации».

Рассматривались также вопросы социальной защиты прав граждан — собственников жилья в ходе реализации № 185-ФЗ, необходимости действий органов исполнительной власти субъектов Федерации по созданию условий для ускоренного развития жилищного строительства, обеспечения прав и интересов его участников через внедрение элементов саморегулирования и др.

Предложения Российского Союза строителей

Конструктивные предложения РСС, во-первых, затронули проблемы промышленности строительных материалов. Было отмечено, что отрасль последние годы находится в динамичном развитии, растет интерес инвесторов. Появилось много новых предприятий, выпускающих высококачественные стройматериалы. Однако при этом наблюдается и негативное явление: стало отставать развитие мощностей цементных заводов. Уже сегодня определился дефицит, который, по прогнозам профессионалов, ежегодно будет только нарастать, если не принять действенных мер. Строительство нескольких цементных заводов намечается, но требуется конкретизировать, где и какой мощности они будут наиболее необходимы с учетом выхода на 1 кв. м строительства жилья на душу населения в год, а также промышленного строительства. Параллельно следует рассмотреть потребность в соответствующем количестве спецвагонов для перевозки цемента, в поставке газа, оборудования для вновь строящихся заводов и других ресурсов.

В целом, на взгляд руководства РСС, отрасли строительных материалов следует оказать государственную поддержку, однако это можно сделать без привлечения бюджетных средств.
Нужно помогать рыночными методами, в частности:
 создать условия для повышения инвестиционной активности, доступности кредитных ресурсов путем развития и совершенствования налогового, таможенного, экологического и антимонопольного законодательства;
 оказать содействие предприятиям во взаимоотношениях с естественными монополиями по обеспечению их топливно-энергетическими ресурсами и подвижным составом;
 обеспечить сбалансированность интересов недропользователей и землепользователей на законодательном уровне и в правоприменительной практике.

Второе предложение касалось кризиса кадрового обеспечения строительной отрасли. К сожалению, приходится признать, что в годы реформ фактически разваленной оказалась система подготовки и переподготовки кадров, особенно рабочих. Отсутствует также мониторинг их потребности для строительной отрасли. РСС выразил готовность реализовать свои предложения, в частности по усовершенствованию системы подготовки ИТР, созданию технопарков для подготовки рабочих различных специальностей.

Отдельно был рассмотрен вопрос государственного регулирования строительства и внедрения в отрасль элементов саморегулирования. С точки зрения РСС, для успешной реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» и дальнейшего наращивания объемов жилищного строительства необходимо серьезно модернизировать строительный комплекс России. Требуется укрепление квалифицированными инженерными и рабочими кадрами, повышение механовооруженности, энерговооруженности и мн. др.

Стоит и задача повышения уровня ответственности строительного комплекса перед государством и обществом, способом решения которой видится саморегулирование отрасли. Еще до выхода соответствующего закона Российский союз строителей решил начать введение элементов саморегулирования, заключающихся прежде всего в утверждении обязательной квалификационной аттестации кадров (на базе Союза разработана система аккредитации и проведения аттестации, дорабатываются тестовые программы) и внедрении квалификационной оценки предприятий строительного комплекса (методика уже разработана и используется на практике).

Следующее предложение РСС призвало ускорить разработку нормативно-правовых актов, связанных с реализацией положений Градостроительного кодекса:
 разработка схемы территориального развития Российской Федерации на перспективу до 2020 г.;
 формулирование государственной градостроительной политики, определяющей нормативные требования к плотности застройки, ее комплексности, типам жилых зданий, социальных объектов и их этажности, требования к инженерно-транспортной инфраструктуре и ресурсосбережению;
 рассмотрение вопросов качества строительства и безопасности зданий;
 утверждение системы нормативных технических документов в строительстве в соответствии с действующим законодательством.
Наконец, РСС предложил образовать при комиссии Совета Федерации по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству экспертный совет. Все предложения Российского союза строителей были приняты.

Проект концепции социальной жилищной политики

Президент Ассоциации строителей России Н. П. Кошман сообщил, что АСР выполнила поручение Совета Федерации по разработке проекта концепции социальной жилищной политики и социального жилья в РФ.

Глава АСР отметил, что после того, как решению жилищной проблемы в России был придан статус приоритетного национального проекта, активность строительного комплекса заметно возросла. Так, за 9 месяцев 2007 г. было введено 34 млн. кв. м жилья, что составило 131,3% к соответствующему периоду предыдущего года.

При существующих ценах, однако, только 26% семей способны самостоятельно приобретать жилье, в том числе с использованием заемных средств. Остальные могут рассчитывать только на помощь государства.

В основе национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» лежит ФЦП «Жилище» на 2002–2010 гг. Методология программы, однако, построена на классических постулатах развитого рынка и в условиях дефицитной экономики на переходном этапе приводит только к росту цен на жилье, что наглядно было подтверждено их недавним резким скачком.

На первичном рынке средний рост в 2006 г. составил 47,7%, а на вторичном 54,4%. Впервые вторичное жилье стало дороже новостроек, что не в последнюю очередь обусловлено инфляционными ожиданиями, вызванными бурным ростом ипотечного кредитования. «Никого не должно обманывать относительное замедление темпов роста цен в 2007 г., — отметил Н. П. Кошман. — Экономические предпосылки для стагнации в среднесрочной перспективе отсутствуют».

Дисбаланс спроса и предложения, а также монопольное поведение крупных игроков рынка спровоцировало резкое подорожание и строительных материалов. Так, за 2007 г. цены на цемент по стране выросли до 100%, а в отдельных регионах до 130% по сравнению с предыдущим годом, по металлу — до 60–80%.

Концепция социальной жилищной политики предлагает выделить «рыночный» сегмент, цены на котором определяются спросом и предложением, и сегмент «социального жилья», в котором государство как заказчик добивается от подрядных организаций снижения его себестоимости.

Особое внимание уделено механизмам формирования фонда социального жилья, что должно осуществляться с использованием средств не только местных, но и федерального и региональных бюджетов. Заказчиком будут муниципалитеты, подрядчиками — частные коммерческие компании, выбираемые в рамках соответствующих конкурсных процедур.

При этом государство и социальные домовладельцы, выступая в качестве инвесторов, вправе устанавливать и регулировать цены, добиваясь от проектных и подрядных организаций снижения себестоимости жилья. Необходимо также рассмотреть возможность государственного заказа на строительные материалы.

Данные предложения разработаны с учетом изучения опыта такой рыночной страны, как США, где реализуются многочисленные социальные жилищные программы, на которые только федеральный бюджет выделяет ежегодно не менее $20–24 млрд.

Оператором российского проекта предполагается созданная при муниципалитете жилищная ассоциация в форме некоммерческой организации, которая придет на смену муниципальной жилищной корпорации. В концепции также выдвигается предложение о создании Федеральной жилищной корпорации в форме некоммерческой организации, выступающей в качестве заказчика — инвестора строительства социального жилья на всей территории России.

Основным способом поддержки граждан должна стать компенсация части первоначального взноса в рамках программ социальной ипотеки, а также снижение стоимости строительства жилья за счет исключения из состава расходов застройщика затрат, связанных с приобретением и инженерным обустройством земельных участков.

Одной из самых острых проблем является поддержание в надлежащем состоянии существующего жилищного фонда, более половины которого нуждается в ремонте. Наблюдается тревожная тенденция постоянного увеличения объемов ветхого жилья. Сегодня его объем по стране составляет 93 млн. кв. м, из них аварийного — более 11 млн. При этом, поскольку отсутствует система технического аудита, данные о состоянии жилищного фонда рассчитываются на основании формального подсчета срока эксплуатации домов и не отражают реального положения дел.

Было обращено внимание и на недавно принятый Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». «Условия, которые муниципалитетам необходимо выполнить для того, чтобы получить средства на капитальный ремонт и переселение граждан из ветхого жилья, заранее исключают из поля действия закона тех, кто наиболее всего нуждается в поддержке — регионы, находящиеся в самом тяжелом экономическом положении», — сказал Н. П. Кошман. В этой связи прозвучало мнение, что закон нуждается в существенной доработке.

Специальный раздел концепции посвящен вопросам саморегулирования в строительной и жилищной сфере, при котором допуск на рынок фактически будут осуществлять сами его участники — профессионалы, объединенные в саморегулируемые организации. Именно они будут разрабатывать и устанавливать правила и стандарты отрасли, а также осуществлять контроль за их соблюдением. Кроме того, саморегулируемые организации будут нести имущественную ответственность за деятельность своих членов путем осуществления выплат из компенсационного фонда, формируемого за счет членских взносов и механизмов страхования.

Соответственно, участники заседания Совета по вопросам жилищного строительства приветствовали принятие проекта федерального закона «О саморегулируемых организациях» и выразили надежду, что еще до конца 2007 г. он будет подписан В. В. Путиным и вступит в силу. Как известно, ожидания оправдались.