Ипотека шагает по стране

Последние годы в России были отмечены динамичным и поступательным ростом рынка ипотечного жилищного кредитования. Лидируют, конечно, две столицы — Москва и Санкт-Петербург, но и провинция постепенно реализует свой большой потенциал. По данным правительства, граждане Российской Федерации получили в 2006 г. около 200 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму примерно 200 млрд. руб. Это означает, что всего за год — по сравнению с 2005-м — число ипотечных заемщиков в стране выросло в три раза, а объем кредитования увеличился в четыре раза. Итоги 2007 г. также обещают быть впечатляющими: уже в январе-июне в рамках ипотеки выдано около 203,1 млрд. руб. — против порядка 106,1 млрд. руб., собранных за аналогичный период прошлого года.

Две столицы

Россия повторяет путь стран Восточной Европы, где с момента, когда рынок начал по-настоящему развиваться, двукратный рост на протяжении трех-четырех лет был совершенно нормальным явлением. У нас «особенная стать», поэтому и показатели геометрической прогрессии обещают быть более впечатляющими. И небольшое снижение темпов роста, которое наблюдается в текущем году, можно рассматривать только как временное явление. Но на то есть и общемировые экономические причины, в частности ипотечный кризис в США, который серьезно подорвал фондовые рынки.

В авангарде ипотечного движения, естественно, Москва и Петербург. Причем если в 2005 г. первенство Белокаменной нельзя было даже оспорить, то уже с прошлого года бывшая столица Российской Империи заставляет, как минимум, задуматься.
Обратимся к цифрам. В Петербурге так называемые коммерческие ипотечные кредиты (то есть отличающиеся от стандартов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию) в начале 2007 г. выдавали более 40 банков, а к концу III квартала уже более 50-ти. Всего, считая кредитные учреждения, которые работают по единым федеральным стандартам АИЖК, и вычитая тех, кто занимается и государственной, и коммерческой ипотекой, получается более 70.

Московские аналитики обычно оперируют цифрами от 70 до 80, так что здесь полное равенство.

В 2006 г. в Москве было заключено 13,6 тыс. ипотечных договоров. Из них по программам банков — 12,4 тыс., по социальной ипотеке — более 700 и по небанковским ипотечным программам — более 400 (данные департамента жилищной политики и жилфонда города Москвы). По сравнению с 2005 г., когда было зарегистрировано 6,9 тыс. ипотечных договоров, прирост внушительный — почти в два раза. Но возьмем показатели Санкт-Петербург за тот же период, и сравнение обернется уже не в пользу Москвы.

Да, в Петербурге в прошлом году заключено меньше ипотечных договоров — 11081 на общую сумму 19,2 млрд. руб. Но, во-первых, бюджеты двух столиц не сопоставимы, следовательно, не равны и возможности для социальной ипотеки, предполагающей субсидии от городских властей очередникам. Не сопоставима и численность населения — значит, доступность ипотечного кредита уже в 2006 г. в Петербурге была выше.

Наконец, можно взять такой показатель, как темпы роста. Показатель, безусловно, относительный, ведь у развивающихся стран, простите за тавтологию, перспектив для развития всегда больше. Но ведь и в 2005 г. в бывшей столице Российской Империи объем ипотечных кредитов был относительно большим — около 4,5 тыс. (и такое количество миллиардов). Однако же почти удалось сохранить прогресс: рост в 2,5 раза против трехкратного между 2004 и 2005 гг.

Есть и еще одна деталь, которую московские чиновники скрывают под псевдонимом «небанковские ипотечные кредиты». Раскроем его, и получится строительно-сберегательная касса — та самая форма, которую теперь федеральная власть собирается распространить на всю страну. В Москве аналогичную структуру — не то, чтобы в обход общероссийского законодательства, а так, в качестве эксперимента — создали еще в 1998 г. То есть когда у Петербурга на такие новации не было никаких денег вообще, а за счет бюджета строилось (точнее, достраивалось) что-то около 12 тыс. кв. м в год.

Ипотечная провинция

Вернемся к темпам роста. Безусловно, в России есть регионы, которые могут похвастаться более внушительные показателями. Отбросим никому не нужное снисходительное отношение к провинции и посмотрим, что говорится по этому поводу в исследовании федерального АИЖК (оно ограничивается первой половиной 2006 г.).

«В среднем доля сделок с ипотекой на рынке жилья за I полугодие 2006 г. увеличилась в 2,3 раза. Регионы-лидеры: Тюменская область, Алтайский край, Удмуртская республика, Республика Башкортостан. Увеличение более чем в 3–4 раза за 6 месяцев наблюдалось в регионах, в которых доля ипотеки на рынке жилья еще ниже среднего уровня по стране. Все это свидетельствует о поступательном движении в развитии».

Отсюда следует объективный вывод: существующее различие в темпах роста — признак развивающегося рынка.

Табл. Объем выданных ипотечных жилищных кредитов физическим лицам в 1 полугодии 2007 г., млн. руб.

Источник: ЦБ РФ, расчеты: www.rusipoteka.ru

По абсолютным показателям Петербург уступает не только Москве. В Челябинской области, например, в том же 2006 г. было выдано свыше 14 тыс. ипотечных кредитов. С чего бы вдруг? Все дело — в подробностях. Оказывается, местное ипотечное агентство участвует… в строительстве жилья. Более того, каждая шестая квартира построена с его участием.

И тут возникает вопрос: а что же такое, собственно говоря, ипотека? Инструмент финансового рынка, способ улучшения жилищных условий, кредит под залог недвижимости, институт гражданского права? И то, и другое, и третье, и четвертое. Ипотека в России носит почти мистический характер. Брошенный в массы лозунг (а ипотека — именно лозунг) постепенно обрастает содержанием.

В каждом регионе — исходя из собственного понимания. Классической ипотеки, если хотите, в ее древнегреческом понимании, у нас очень мало. Возможно, в Петербурге ее больше, чем где бы то ни было. По крайней мере, признаки искусственно созданных, «тепличных» условий можно в большей степени наблюдать в Москве или таких регионах, как Башкортостан или Татарстан.

Кредит на стройке

Всего год-два назад кредитование на покупку строящегося жилья носило слегка «сектантский» характер. Каждый крупный застройщик имел свой банк, готовый выдавать ипотечный кредит покупателям квартир в конкретном возводимом объекте. Ныне те времена уже далече: взаимосвязи между трудом и капиталом развились до такой степени, что стали видны контуры светлого будущего, когда любое кредитное учреждение, имеющее в своем арсенале ипотеку, даст добро заемщику вне зависимости от того, у кого из ведущих участников строительного рынка он решил приобрести жилье.

По итогам первого полугодия 2007 г., ведущие компании города реализовали около 50% возводимых квартир в кредит. По мнению начальник отдела ипотечного кредитования филиала ЗАО ВТБ 24 в Санкт-Петербурге Татьяны Хоботовой, к концу года рост доли ипотечных сделок на первичном рынке может составить до 70% от общего объема продаж.

Сегодня каждый банк предлагает множество ипотечных программ, различных по размеру первоначального взноса, срокам кредитования, требованиям к подтверждению доходов и категориям заемщиков. В Петербурге реализуется около 30 программ, ориентированных на приобретение жилья в строящихся домах, и их количество постоянно растет.

Сделка с ипотекой на первичном рынке проходит быстрее и проще, чем на вторичном. Сложности возникают чаще всего в процессе аккредитации банками застройщиков и объектов. У каждого банка свой подход и требования к застройщикам. Иногда требуется собрать очень большой пакет документов для банка, что занимает много времени. Сам процесс аккредитации может продолжаться несколько месяцев. К тому же сегодня на рынке существует несколько типов договоров, по которым приобретаются квартиры в строящихся домах, что также иногда ограничивает возможности для ипотечного кредитования.

В условиях стабилизации цен на рынке недвижимости именно прозрачность договорных условий и гарантированность исполнения застройщиком своих обязательств становятся все более актуальными как для банков, так и для покупателей, приобретающих квартиры в новостройках.

Принятый более двух лет назад № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства и нацелен на повышение прозрачности процесса. К сожалению, на рынке сейчас данный инструмент используют единицы, а большинство либо разрабатывают различные обходные «серые» схемы сотрудничества с физическими лицами, либо ищут альтернативные источники финансирования.

Большинство банков отказываются аккредитовать «серые» квартиры и при этом охотно предоставляют кредиты дольщикам, которые заключают договоры участия в долевом строительстве на основании закона. Это связано прежде всего с тем, что договор регистрируется в государственном регистрирующем органе, и существующее право требования дольщика может стать объектов залога.

По мнению директора департамента инвестиций ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» Ирины Онищенко, в 2007 г. принципиальных изменений в ситуации не будет. Дальнейшее снижение процентных ставок возможно только при снижении уровня инфляции. Уменьшение требуемого первого взноса, а также сокращение сроков рассмотрения заявки вряд ли возможно, потому что они уже у многих банков дошли до предела (0–5% и 1–3 дня). Возможны только упрощение самой процедуры выдачи кредита и смягчение требований к заемщику, но тоже очень незначительные. Как показывает практика, если кредит берет не «элитный» покупатель, а покупатель среднего достатка, стремящийся улучшить свои жилищные условия, для него главное — чтобы его заявка была одобрена и он получил именно запрашиваемую сумму. Так что дальнейшие перспективы ипотеки зависят в основном от макроэкономических показателей: общего роста благосостояния петербуржцев и уровня инфляции.

Генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров убежден: в результате реализации национального проекта должен наступить сбалансированный спрос и увеличение количества сделок, связанных с полным строительством жилых помещений и последующей их продажей их с помощью средств ипотечного кредита.

В самом деле, ипотека и первичный рынок должны быть связаны — но не на стадии строительства, а после ее завершения. Пусть строитель возводит объекты за счет средств банка или иной кредитной организации, а построив, продает, в том числе и по ипотеке. Скрытая логика национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» рано или поздно должна прорваться наружу. Треугольник «банк — застройщик — покупатель» является всего лишь временным компромиссом, переходной формой от долевого участия в строительстве к цивилизованному рынку недвижимости.