II Съезд строителей Северо-Запада: стратегия и тактика жилищной политики

C 20 по 22 сентября в Санкт-Петербурге проходил II Съезд строителей Северо-Запада. Его организаторами выступили аппарат полномочного представителя Президента РФ в Северо-Западном федеральном округе, правительство Санкт-Петербурга, ассоциация экономического взаимодействия «Северо-Запад», Российский союз строителей, Российская гильдия риелторов, ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», Союз строительных объединений и организаций, «Союзпетрострой», «ЛенОблСоюзСтрой» Международная ассоциация фонда жилищного строительства и ипотечного кредитования, Петербургский строительный центр. В съезде приняли участие представители федеральных министерств и ведомств, профессиональных общественных организации, предприятий строительного комплекса Северо-Запада России.

Обращаясь с приветственным словом к участникам съезда, президент Российского союза строителей Виктор Забелин подчеркнул необходимость скорейшего принятия современных законов, введения саморегулирования, а также достижения максимальной прозрачности строительного бизнеса. По мнению Виктора Забелина, государство не может реформировать строительную отрасль, т. к. она на 90% является частной. Однако государство может оказать в этом посильную помощь. Приоритетами должны стать инженерная подготовка территории, а также обеспечение отрасли квалифицированными и рабочими кадрами.

Депутат Государственной думы А. Б. Коган выступил с докладом «Формирование рынка доступного жилья и концепция малоэтажного строительства в РФ». По его словам, реализация такой масштабной задачи, как «доступное и комфортное жилье», непосредственно связана с решением множества проблем.

Первый блок проблем — повышение платежеспособного спроса на жилье. Для поддержки малообеспеченных граждан необходимо развивать механизмы поддержки через сертификаты, субсидии и социальный найм жилья. Для граждан со средним достатком — совершенствовать финансовые механизмы, которые позволят людям самостоятельно приобрести жилье — через ипотечное кредитование и накопительные схемы.

Второй блок проблем связан с увеличением темпов строительства.
Если говорить о поддержке государства в обеспечении жильем отдельных категорий граждан, то финансирование этих обязательств год от года увеличивается. Однако субсидии и сертификаты разогревают спрос на рынке готового жилья. Поэтому сегодня поставлена цель — добиться изменений в Постановлении Правительства, которое регламентирует правила обращения сертификатов. Это позволит использовать их для финансирования строительства жилья.

На увеличение платежеспособного спроса также влияет развитие такого инструмента, как ипотечное кредитование. В настоящий момент первичный рынок ипотеки перевыполнил все поставленные нацпроектом задачи.

В 2007 г., по тенденциям первого полугодия, объем кредитования превысит план почти в 3 раза, а к 2010 г., по прогнозам Merrill Lynch (самый большой инвестиционный банк в мире, США), — в 4 раза.

Зато вторичный рынок ипотечных закладных отстает от целевых ориентиров концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Для ликвидации диспропорции сегодня намечен целый ряд мер, связанных с совершенствованием законодательства об ипотечных ценных бумагах.

Спрос на жилье должен быть обеспечен его предложением. А для этого необходимо опережающее увеличение объемов в промышленности строительных материалов. Пока же без государственной поддержки самостоятельно отрасль не успевает за строительным рынком.

В концепцию развития строительного рынка входит строительство в России 11 цементных заводов, снижение ставок налоговых пошлин на ввоз современного оборудования, развитие лизинга оборудования, кредитные и налоговые льготы реконструирующимся предприятиям, подготовка кадров для отрасли и ряд других мер.

Еще одно препятствие на пути увеличения объемов строительства — недостаток подготовленных к застройке земельных участков с коммунальной инфраструктурой. Возможности «точечной» застройки в городах сегодня практически себя исчерпали, поэтому необходима подготовка больших участков к комплексной застройке; уже реализуются масштабные пилотные проекты по строительству целых городов.

Для реализации поставленных задач необходим ряд мер по совершенствованию законодательства.

Достижение амбициозных целей в объемах строительства будет трудно осуществимым, если не использовать колоссальный потенциал малоэтажного строительства. Для этого партией «Единая Россия» и был разработан проект «Свой дом». У малоэтажного строительства есть целый ряд преимуществ, которые надо эффективно использовать:
 - оно позволяет использовать альтернативные строительные материалы, что особенно актуально при дефиците цемента;
 - не требует экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий;
 - проще осуществляются привязка проекта к местности, сдача объекта в эксплуатацию и оформление в собственность;
 - помогает существенно снизить себестоимость возводимого жилья при сохранении высоких качественных и теплоэффективных характеристик.

4 апреля 2007 г. Государственная Дума приняла в первом чтении проект Федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки территорий», внесенного депутатами фракции «Единая Россия», в соответствии с партийным проектом «Свой дом». В осеннюю сессию мы продолжим работу над этим законопроектом.

Проект предполагает создание особого вида закрытого кооператива, в который будут вступать граждане, нуждающиеся в улучшении жилищный условий. Такие закрытые кооперативы будут получать землю под застройку бесплатно. Также государство будет оказывать помощь таким кооперативам в обеспечении земельных участков инфраструктурой — инженерной, дорожной, социальной.

Для удешевления себестоимости строительства мы предлагаем развивать ипотеку земли при участии Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Разработанный механизм предполагает новацию долга после регистрации недостроя, что позволит выдать дополнительный кредит.

Также предлагается использовать схему по исключению затрат на инфраструктуру из себестоимости жилья. Застройщик получает кредит на обустройство земельного участка инфраструктурой. При этом муниципалитет выкупает у застройщика эту инфраструктуру в рассрочку, при условии продажи застройщиком жилья по фиксированным ценам. Это позволит снизить себестоимость жилья на 20–30%.

Обратив внимание на структуру малоэтажного строительства и себестоимость, мы видим, что 75% всего домостроения — кирпичное и каменное. Это самая дорогая — от 20 тыс. руб. — и низкоэнергоэффективная технология.

Основная задача — оптимизировать структуру малоэтажного домостроения в пользу наиболее выгодных технологий, которые соответствуют новым строительным нормам по теплосбережению. В связи с этим предлагается развивать панельное и каркасное деревянное домостроение.

Также мы предполагаем развитие индустрии других современных технологий: несъемной опалубки из полистирола, термоструктурных панелей (технология дает экономию энергоресурсов по сравнению с кирпичом в 2 раза), использования газобетона.

С целью стимулирования субъектов Федерации к развитию малоэтажной застройки разработана унифицированная региональная программа по развитию малоэтажного домостроения.

Программа развития малоэтажного строительства получила положительное заключение Министерства регионального развития; аналогичные программы уже принимаются в нескольких субъектах РФ.

Вице-президент санкт-петербургского союза строительных компаний «Союзпетрострой» Л. М. Каплан выступил с докладом «Взаимодействие бизнес-сообществ и власти в реализации национального проекта «Доступное жилье».

По мысли выступавшего, «общественные объединения, в т. ч. объединения строителей, являются основой построения гражданского общества, без которого невозможно функционирование рыночной экономики, основанной на частной собственности, конкуренции, демократических институтах». При этом строительная отрасль является одной из наиболее «рыночных» отраслей экономики. Однако возникла ситуация, когда основная масса строительных компаний, а также компаний инвестиционных находятся в частной собственности, а основные ресурсы — земля для строительства и естественные монополии — и, следовательно, рычаги управления остались у государства на федеральном и региональном уровнях. Если сюда добавить несовершенство законодательства, особенности реализации госзаказов, элементы коррупционности, привычку власти «командовать», то мы и получим основу того системного кризиса, который переживает наша экономика и, в частности, реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Именно поэтому так важно формирование бизнес-сообществ строителей, особенно в регионах, и выстраивание правильных взаимодействий государственной (и муниципальной) власти и строительного бизнеса.

Необходимость этого обуславливается также и предстоящим переходом к саморегулированию в строительстве. Дело власти — обеспечение законодательства, способствующего развитию нормальной конкуренции, в том числе в борьбе за госзаказы, создание условий для развития массового строительства в рамках национальных проектов. А у нас законодательство нередко препятствует развитию строительства. Яркий пример тому — пресловутый пакет «жилищных законов», принятый в спешке в конце 2004 г.: Градостроительный и Жилищный кодексы, 214-й закон о долевом участии и т. п.

Парадоксально и то, что за госзаказ, в отличие от западного мира, строители почти не борются — по целому ряду причин, в том числе из-за несовершенства федерального закона о госзаказе.

Сегодня почти во всех субъектах РФ (за исключением Новгородской области и Ненецкого автономного округа) созданы бизнес-сообщества строителей. Однако далеко не везде они достаточно представительны (по охвату компаний) и способны влиять на власть. В Санкт-Петербурге уже 12 лет действует Санкт-Петербургский союз строительных компаний, объединяющий 467 компаний — не только фирм чисто строительного профиля, но и предприятий стройиндустрии, банков, страховых компаний, учебных заведений и т. п. Пять лет действует Союз строительных объединений и организаций, созданный для объединения общественных бизнес-сообществ города и проводящий большую координационную работу. В Карелии действует Карельский союз строительных компаний, объединяющий 45 членов, в республике Коми — Союз строителей республики Коми (80 членов), в Мурманске — Союз строителей Мурманска (60 организаций), в Псковской области — Псковская ассоциация строительных компаний (19 компаний), наконец, в Архангельском союзе — 18 компаний, в Вологодском — 30 компаний.

Вместе с тем во многих регионах еще предстоит большая работа по объединению строителей, особенно в преддверии перехода на саморегулирование. Обращает на себя внимание и то, что многие бизнес-сообщества возглавляют государственные чиновники (в ранге глав комитетов и вице-губернаторов, отвечающих за строительство). Для становления бизнес-сообществ это, может быть, и закономерно, но следует заметить два важных обстоятельства. Во-первых, в этих случаях не получается диалога власти и бизнеса. Например, исходя из принципа вертикали власти, чиновник никогда не сможет отстаивать интересы строителей перед органами власти. Во-вторых, по закону, госчиновник не может не только возглавлять саморегулируемую организацию, но и входить в ее руководящие органы. Эти обстоятельства необходимо обязательно учитывать. Кроме того, анализ состава региональных бизнес-сообществ строителей (особенно в Санкт-Петербурге и Ленинградской области) показывает, что ряд компаний входят в несколько союзов. Так, в составе ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» из 75 компаний 26 входит в «Союзпетрострой», а в «ЛенОблСоюзСтрое» таких компаний насчитывается 16. При переходе на саморегулирование это будет недопустимо, так как, по закону, компания должна будет состоять только в одной СРО. И компаниям вскоре придется четко определять для себя перспективу в этом сложном
вопросе.