Сергей Круглик: «Наша перспективная цель — 150 млн. кв. м жилья в год!

Очередной строительный год подошел к концу, подведены основные итоги развития отрасли. Прокомментировать их мы попросили руководителя Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстроя) Сергея КРУГЛИКА.

–Сергей Иванович, каковы итоги развития строительной отрасли России в 2006 г.?

— Мы уложились в те параметры реализации национального проекта «Жилище», которые намечены на 2006 г. Запланированные по стране 50 млн. кв. м нового жилья сданы в эксплуатацию.

Но надо понимать, что реальная потребность в обеспечении жильем значительно выше. Соответственно, нужно продолжать работу над увеличением объемов строительства, создать необходимые для этого условия.

Кроме того, не может радовать и факт значительного роста цен на вводимое жилье. Причем этот процесс характерен не только для Москвы, Санкт-Петербурга и других крупных городов, но для всего рынка жилья в целом. Очевидно, что потребитель не может быть доволен таким положением вещей. Но в то же время надо понимать, что рост цен — это процесс объективный. Он говорит как о реально существующем дефиците предложения жилья на рынке, так о возрастающей платежеспособности населения. Кроме того, что немаловажно, он делает строительный рынок привлекательным для инвесторов. А без этого в условиях рыночной экономики развитие строительных процессов и серьезное увеличение объемов ввода жилья просто невозможно.

Мощными темпами растет ипотечное кредитование населения. По нашим прогнозам предполагалось, что в 2006 г. граждане возьмут кредитов и займов на общую сумму около 108 млрд. руб. Действительность же превзошла самые смелые ожидания. Прогнозируемая сумма была превышена больше чем в 2 раза и составила около 220 млрд. руб. Кредиты и займы предоставляют уже более 660 банков, кредитных бюро, других финансовых учреждений. Все это свидетельствует об экономической привлекательности для них такой деятельности, что гарантирует и дальнейший ее рост. Развивается система рефинансирования ипотечного кредитования. Если всего 2–3 года назад единственным игроком на этом рынке было государственное Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию, то теперь конкуренция здесь весьма высока, что, в конечном итоге, идет на пользу именно потребителям этих услуг.

Таким образом, на мой взгляд, 2006 г. стал в определенном смысле переломным. Вспомним ситуацию 5–6-летней давности. Объем вводимого жилья по стране снизился до 30 млн. кв. м в год, причем строительство было сосредоточено по преимуществу в крупных городах. Соответственно, сократилось производство строительных материалов. Об ипотеке как инструменте стимулирования развития жилищного строительства только начинали говорить.

Очевидно, что достигнутая на сегодня динамика весьма положительна. Ввод в эксплуатацию нового жилья почти удвоился. Процесс становления ипотечного рынка, например, в США занял около 25–30 лет; мы же всего за 5–6 лет достигли вполне достойных показателей, и тенденция к развитию и увеличению объемов ипотечного и жилищного кредитования сохраняется.

— Вы однажды отметили, что и ежегодный ввод 80 млн. кв. м жилья по стране, что является целевой установкой национального жилищного проекта на 2010 г., — это недостаточно для того, чтобы сделать жилье по-настоящему доступным для граждан. Сколько же для этого, по Вашему мнению, необходимо строить, и какие меры нужно предпринять на государственном уровне для достижения желаемого результата и сдерживания роста цен?

— Схематически ситуация достаточно простая. Из-за чего растут цены? Прежде всего, из-за нехватки товара. Это же приводит к возможности реализовать недостаточно качественную продукцию (вообще сложно говорить о качестве жилья, если оно покупается на стадии проектирования дома). Это же стимулирует процессы спекуляции, другие проблемы околокриминального свойства. Отсюда вывод: чтобы сдержать рост цен, в первую очередь, необходимо увеличить рыночное предложение. Тогда появляется конкуренция, тогда производители продукции будут искать способы для привлечения потребителя — путем снижения стоимости товара, улучшения его качества, создания удобных для покупателя схем приобретения.

Разумеется, практика гораздо сложнее схематических построений. Строительные процессы сложны, требуют пропорционального развития структур индустрии стройматериалов, инженерной подготовки территорий, источников энергообеспечения и пр. Поэтому наращивание объемов строительства возможно только постепенное, никаким единовременным «волевым усилием» вопрос решен быть не может.

Нужно отметить, что и здесь динамика процесса сегодня вполне положительная. Например, российская индустрия строительных материалов в последнее время развивается очень активно. Выпуск самой разнообразной продукции значительно увеличился. По данным прошлого года, производство кафельной плитки выросло почти на 40%, стекла — на 35%, линолеума — на 30%, цемента — на 12%, кровельных материалов — на 10% и т. д. А за первые два месяца 2007 г. практически по всем основным позициям выпуска стройматериалов наблюдается серьезный рост — от 25 до 40% в сравнении с тем же периодом прошлого года. Это говорит о том, что данная продукция востребована рынком, что и в наступившем году можно смело прогнозировать рост всех видов строительных работ.

Если же говорить об абсолютных цифрах, то, на мой взгляд, наполненность жилищного рынка, достаточная для стабилизации цен, при обеспечении должного качества строительства может быть достигнута при ежегодном вводе в эксплуатацию около 150 млн. кв. м жилых площадей. Это позволит достаточно динамично продвигаться с точки зрения и модернизации имеющегося жилищного фонда, и сноса ветхого и аварийного жилья, и формирования нормального сбалансированного рынка. Исходя их всего этого, главной задачей на сегодняшний день остается рост объемов вводящегося в эксплуатацию жилья.

— Объясняя рост цен, руководители строительных компаний обычно говорят, что реальная прибыль от строительной деятельности не так велика, как это считают обыватели, и работа на этом рынке связана со множеством обременений. В частности, в период стабилизации цен во второй половине 2005 — начале 2006 гг. строительный бизнес был минимально рентабелен, находился на грани самоокупаемости. Поэтому рост цен — объективная необходимость.

— Отчасти можно согласиться с таким мнением, хотя рост цен (особенно в Москве) все-таки непропорционален тем обременениям, о которых идет речь. Действительно, «финансовая нагрузка» на один квадратный метр строящегося жилья довольно высока. Дело в том, что его цена учитывает не только стоимость непосредственно строительства, но и подготовку инженерного обеспечения территорий, подключение к источникам электроэнергии, создание социальной инфраструктуры — устройство поликлиник, детских садов, школ, спортивных сооружений, пожарной части, участка дорожно-транспортной сети и многого другого. Все это резко увеличивает стоимость жилья.

Именно поэтому в настоящее время одна из задач, которые мы перед собой ставим, и состоит в том, чтобы развести эти затраты. Мы убеждены, что уровень бюджетной системы (субъекты Федерации, муниципальные образования) должен нести ответственность за строительство своих объектов, а инвестор и застройщик — лишь непосредственно за возводимое жилье. В этом случае покупатель будет платить именно за квартиру, а не за всю сопутствующую инфраструктуру, а также появится возможность адекватно оценить уровень реальных затрат и заявляемой цены. Это, может быть, и не означает, что квадратный метр подешевеет, но зато будет полная ясность с ценообразующими факторами.

— Среди важных факторов, сдерживающих рост строительства жилья, все чаще называют нехватку электроэнергии. Как на общегосударственном уровне решаются вопросы увязки темпов строительства с необходимостью дополнительного энергообеспечения?

— Да, это довольно актуальная проблема. В период кризисных явлений, связанных с переходом страны к рыночной экономике, этому вопросу уделялось явно недостаточно внимания. На сегодняшний день во многих субъектах Федерации не существует должным образом разработанных и утвержденных территориальных схем планирования, а в крупных городах — генеральных планов, с которыми можно было бы увязать программы развития газо-, электроснабжения и пр. По данным 2006 г., в 16 регионах страны существует ситуация более или менее острого энергодефицита.

Отчасти эти проблемы решаются на местах, в рамках договоренностей власти субъектов Федерации и энергопоставляющих компаний. Но существует и перспективная инвестиционная программа РАО «ЕЭС России», предполагающая модернизацию и развитие энергопроизводящих мощностей и средств доставки. Объем предполагаемых капиталовложений в ее реализацию — более $75 млрд. Эту программу предполагается увязать и скоординировать и с региональными проектами в области энергетики, с учетом перспектив развития каждого субъекта Федерации и, в частности, с прогнозом энергопотребления.

Значительную роль в решении этих проблем может и должна играть оптимизация энергопотребления. Это и снижение энергозатрат на отопление, и использование энергоэффективного оборудования и технологий, и многое другое. Пока, к сожалению, огромные объемы энергоресурсов используются в России крайне нерационально. Положение это необходимо менять, и здесь очень многое зависит от региональных властей и их мер в этой сфере.

— Сергей Иванович, в каких регионах, на Ваш взгляд, строительная отрасль развивается наиболее динамично?

— Если отталкиваться от объемов ввода в эксплуатацию нового жилья, то это, безусловно, Московская область. В прошлом году там было построено 6,1 млн. кв. м жилья, что составило почти 13% от всего объема ввода по стране в 2006 г. Хорошие результаты показали также Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край, Ростовская, Тюменская, Свердловская области, республики Татарстан и Башкортостан.

Но необходимо отметить и некоторый существующий перекос в развитии строительной отрасли в регионах. Примерно на 15 наиболее динамично работающих субъектов Федерации (включая и вышеперечисленные) приходится почти 53% введенного в эксплуатацию жилья. А значит, есть регионы, где строительство развивается довольно медленно (хотя, в целом, рост объемов производства строительных работ имеется практически везде). Конечно, такая резкая дифференциация имеет и объективные предпосылки, но, тем не менее, необходимо содействовать строительным процессам и в отстающих регионах.

Кроме того, необходимо отметить почти повсеместное и довольно активное развитие индустрии строительных материалов. Как отечественные, так и зарубежные компании создают все новые производства с использованием новейших разработок и технологий.

В целом, несмотря на существующие сложности и проблемы, строительная отрасль России, на мой взгляд, развивается достаточно динамично и имеет вполне отчетливо проглядываемые перспективы.