Имея финансовый запас и доброе имя

Приятный сюрприз: поднявшись в небо из столичного аэропорта и часа через четыре приземлившись в чужом и доселе невиданном Новосибирске, в первом же журнале, среди незнакомых местных риелторов и недвижимцев, найти рекламу знакомой компании — петербургского ЗАО «Трест-36». О ней мы рассказывали на страницах журнала «Федеральный строительный рынок» (№ 5, 2003 г.) и специального проекта «Строительство жилья» (№ 1, 2005 г., последнее интервью Г. М. Дворкина). О том, что делает компания в Новосибирске, а также о сегодняшнем ее дне и перспективах развития рассказывает генеральный директор компании Владимир Леонидович САМАРИН.

–Владимир Леонидович, изменения в законодательстве, регулирующем строительный рынок, привели к тому, что «горизонт планирования» у строительных компаний сейчас достаточно невелик. Каковы планы на ближайшую перспективу?

— В основном те же, что выстраивались и успешно воплощались в прошлые годы. В этом году планируем ввести в Санкт-Петербурге два дома общей площадью примерно 30 тыс. кв. м. Активно развернули работы в Новосибирске, где в будущем году также введем порядка 30 тыс. кв. м. Начинаем еще два проекта, один из которых, сравнительно небольшой, закончим в этом же году.

— Выход на рынок Новосибирска оцениваете в целом положительно? Года два назад озвучивались перспективы в несколько сотен тыс. кв. м— это проект комплексной застройки микрорайона Краснообск…

— Да, мы планируем развивать там работу, выступая в качестве компании, которая привлекает средства и осуществляет управление строительством, а все строительные ресурсы — материалы, подрядчиков — находим на местном рынке. В этой же форме планируем развивать работу на территории Московской области. В целом по такой схеме строилась работа и в Петербурге — в составе «Треста-36» собственных непосредственных исполнителей работ не было, но сложились устойчивые связи с надежными компаниями-подрядчиками.

— Насколько отличается «строительный климат» Сибири от петербургского?

— Условия сильно отличаются. Во-первых, ситуацией с землей и способами ее распределения. Во-вторых, позицией естественных монополистов. Стоимость услуг по разработке технических условий на подключение сопоставима с петербургскими, а иногда даже выше: нам, может быть, из-за нашего петербургского происхождения, назывались довольно высокие цены на технические условия по подключению. Безусловно, есть смысл поработать над тем, чтобы во всех субъектах Федерации были сформированы единые правила игры, всем понятные, и конкуренция шла на основе реальных рыночных механизмов — строить быстрее, лучше и качественнее, имея финансовый запас и доброе имя. Ведь рынок должен когда-то стать настоящим рынком.

— А каковы должны быть барьеры входа на этот «настоящий рынок»?

— Контроль за действиями организаций, присутствующих на рынке, должен быть, но его формы должны быть разумными. Во-первых, лицензирование или заменяющие его формы контроля. Во-вторых, возможен некий финансовый ценз. По крайней мере контролирующие органы должны убедиться, что компания обладает активами на сумму не менее 50 % от заявленного инвестирования. В-третьих, необходим учет опыта, объемов реализации, квалификации специалистов.

— Сегодня законодательная база строительства жилья далека от идеальной. Какие возможные направления позволят пересидеть «время перемен», которое китайцы считали наказанием?

— Во-первых, это более активный выход на рынок малоэтажного строительства. Во-вторых, коммерческая недвижимость. Что касается малоэтажного строительства, сейчас мы рассматриваем вопрос приобретения земли для строительства будущего поселка в довольно престижном районе области. Вероятно, будет создан закрытый паевой инвестиционный фонд, который обеспечит финансирование этого проекта. Что касается коммерческой недвижимости, недавно мы завершили строительство офисного здания площадью примерно 2 тыс. кв. м. Помещения будут приносить доход от аренды, и мы таким образом диверсифицируем наш бизнес. Также есть и успешный опыт строительства паркинга: за счет собственных средств мы спроектировали и построили многоярусный гараж-стоянку в Московском районе Петербурга. В этом году начнем еще два таких объекта. Кроме того, возможным направлением нашей будущей работы может стать промышленное строительство. Наш трест был создан именно для решения этих задач и построил ряд промышленных предприятий города. Но в настоящее время основным направлением нашей работы все же остается строительство жилья.

В целом, сегодня рынок пока еще не определился с тем, что именно делать в условиях нового законодательства. Нам тоже работать непросто, но не сказал бы, что ситуация беспросветная — проблемы удается решать по мере их поступления. Немало неясностей вносит новая редакция Закона о рекламе — какие дома мы можем рекламировать, какие нет. Судя по комментариям, вообще никакие…

Отсутствие стабильной нормативной базы приводит к тому, что ситуацию зачастую можно трактовать в ту или иную сторону — как это удобно представителям проверяющих организаций.

— Вы выходите строить за город, а там есть еще одна важная составляющая — экологический надзор…

— В охранной зоне водоемов, разумеется, строить не собираемся. Остальные же земли — леса, сельскохозяйственные угодья — несложно перевести под застройку. Мы внимательно проверяем земельные участки, которые нам предлагают, именно на предмет возможности их легального использования.

— Насколько мешает работе инфляционный процесс? Ведь выстраивать долговременные взаимоотношения с инвестором в ситуации, когда инфляция плохо поддается прогнозу, рискованно? Не говоря уже об изменчивой законодательной базе…

— Мы научились страховаться от инфляционных рисков. Инфляция учитывается при расчетах платежей в том случае, если жилье приобретается в рассрочку. Это определяется на уровне договора. Что же касается новых законов, то мы пока еще не испытали на себе их давления, потому что пока строим на запасе наших «пятен». Практически на всех начаты работы.  Надеемся внесенные поправки к ФЗ-214 помогут работать более продуктивно.

— Какие возможные источники или хотя бы схемы финансирования могут быть задействованы, пока законодательство не устоялось?

— Сегодня большинством строительных компаний, и мы не исключение, ведется строительство за счет собственных средств и привлеченных средств дольщиков; мы кредитуемся также и в банках. Затем — ПИФы. Мы активно прорабатываем и это направление. Возможно, что в перспективе мы перейдем также к выпуску облигаций.

— Каковы основные технологии строительства, есть ли резервы снижения стоимости?

— Мы оптимизируем стоимость, исходя из баланса цены и качества, потому что ориентируемся на строительство жилья бизнес-класса. Ведем строительство с использованием монолитно-каркасной технологии (внешняя стена традиционно кирпичная). Что касается разумного снижения себестоимости, то у нас есть подконтрольные нам производства железобетонных конструкций и товарного бетона. Проектировщики, разрабатывая проекты наших зданий, ориентируются в основном на возможности нашего собственного производства. Это позволяет оптимизировать стоимость. Имеется в собственности производительное оборудование для монолитного строительства — стационарный бетонный насос ELBA с производительностью 45 куб. м в час. Особо полезен этот насос на нулевых циклах: установленный дизельный двигатель обеспечивает автономное функционирование, что позволяет нам начинать работы еще до завершения электрификации площадок и монтажа строительных кранов.
Также идет плановая замена оборудования на железобетонном производстве. Из материалов, которые мы сами не производим, стараемся выбирать более технологичные.

— Какова сегодня квартирография? Судя по представленным объявлениям на сайте компании, в основном вы предлагаете достаточно просторное жилье.

— До строительства каждого объекта нашими службами проводятся исследования на предмет более востребованного жилья в конкретном районе. Таким образом, мы предлагаем нашим инвесторам именно такие квартиры, которые бы их устраивали как по планировочным решениям, так и по цене. Сдаем жилье без окончательной отделки, потому что наши покупатели зачастую не хотят даже того, что мы сделать обязаны — например, цементную стяжку полов. Кто-то рассчитывает средства до копейки, другие желают выполнить отделку согласно собственным представлениям.

— О создании собственного проектного подразделения не задумывались? Ведь в стоимости дома, в том числе в бизнес-классе, все более важную роль начинает играть архитектурная составляющая.

— У нас выстроились хорошие отношения с проектными организациями города, поэтому в создании собственного проектного подразделения нет необходимости. Что касается архитектурной составляющей, то она сегодня должна присутствовать на том уровне, когда себестоимость проекта из-за решений архитектора возрастает лишь в разумных пределах. Никто, конечно, не будет выводить на рынок безликую коробку, равно как и строить средневековый замок где-то на выселках. Что же касается планировок, они, по возможности, должны быть свободными, чтобы наши клиенты могли по своему желанию изменить облик квартиры.