Принятый пакет законов — это ошибка, которую нужно признать и исправить

Федеральная антимонопольная служба (ФАС) по заданию Генеральной прокуратуры выясняет, является ли рост цен на жилье результатом сговора монополистов-застройщиков. На этот предмет в конце августа в Белом зале Законодательного Собрания Санкт-Петербурга прошла встреча, на которой строители, руководители нескольких комитетов правительства СПб, прокуратуры, депутатов ЗакСа города и Федерального Собрания РФ попытались выяснить, почему резко поднялась цена на продаваемое жилье, соблюдают ли строительные организации антимонопольное законодательство. Участники встречи практически единодушно отвергли подозрения в сговоре. Конкретные рекомендации по исправлению ситуации одобрили. Журналист Анатолий КОМАРОВ после окончания встречи взял интервью у Заслуженного строителя России, вице-президента, директора Петербургского Союза строительных компаний, Почетного академика РАН, профессора Л. М. КАПЛАНА.

–Лев Моисеевич, создается впечатление, что законодатели своими принятыми нормативными актами подставили строителей под гнев общественности. Цены скакнули, а люди считают: делают и продают жилье строители, значит, они и наживаются…

— Я с Вами согласен. В декабре 2004 г.был принят пакет из 25-ти так называемых жилищных законов. Сегодня многие считают, что лучше бы их не принимали, ибо все эти законы, все вместе, как один, разрушили систему, по которой жилье строилось по приемлемым ценам. Во-первых, законы потребовали от строителей при торгах земельных участков (хоть проведение торгов — тоже поспешное решение) делать планировку и межевание всего квартала, что им совершенно не под силу. Во-вторых, разрушили систему долевого участия граждан. В-третьих, вывели из очереди всех, определив, что в ней должны стоять только малоимущие. Безусловно, законодатели, приняв этот пакет документов, сильно подорвали все, не известно, правда, с какой целью. Поэтому сейчас строители ищут всякого рода обходные пути (причем прокуратура за это может ухватиться), как привлечь деньги граждан, потому что им нужны оборотные средства.  Физические лица пользуются кредитами банков с погашением по грабительскими процентами, что не решает проблем, потому что это не ипотека. Классика подсказывает, что ипотека начнется тогда, когда кредитуются и подрядчики, чтобы построить, а потом продавать готовые квартиры. А подрядчики не кредитуются  потому, что нет залогов. А залогом может быть только собственность на землю, т. е. земля, которую город не разрешает приобретать, или не завершенное строительство, которое нельзя закладывать без собственности на землю, или долгосрочное право аренды. Проектное финансирование подрядчиков, чтобы они могли продавать готовый продукт, закрыто, зато широко развивается потребительское кредитование, которое «разогревает» рынок, но в отсутствие предложений на рынке жилья реальная возможность получить кредит (хоть это тоже не так просто) еще больше усугубляют ситуацию. Поэтому надо смотреть в корень. Корень этот, на наш взгляд, прописан в экспресс-анализе, который мы и представили участникам встречи.

(Почетный академик РАН Л. КАПЛАН справедливо отметил, что в экономике чудес не бывает. Он вкратце сформулировал 5 причин бурного роста цен на жилье, что ведет к очередной стагнации в строительстве вообще. Первая — разорение либо уход с рынка малых и средних строительных компаний до сих пор возводивших около 50% жилья, что в разы снизило его предложение покупателям на рынке СПб и «разогнало» ажиотажный спрос и, соответственно, рост цен. Вторая причина — не оправдавшее себя ожидание горожанами социального жилья, 90% которого было предоставлено для расселения ветхих и аварийных домов из зоны строительства КАД. Третья причина — не заработавший закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Перестав надеяться на лучшее, люди стали расхватывать все, справедливо опасаясь, что потом будет еще дороже. Четвертая причина — сам рост цен, когда застройщики отказываются замораживать цену выбранной покупателем квартиры даже на месяц, что угрожает спадом не только рынку жилья, но и рынку банковского кредитования. И если бы государство занялось развитием ипотечного кредитования в его классическом виде, то подобной ситуции не было бы. И пятая причина — «бегство» от продолжающего снижения курса доллара, когда люди считают, что вложение средств в недвижимость защитит их накопления.)

— Есть ли надежда, что кто-то там, наверху, услышит то, что Вы сказали публично на основании экспресс-анализа?

— Мы вновь и вновь поднимаем этот вопрос, что вызывает очень серьезное раздражение местной исполнительной власти. И губернатора, и вице-губернаторов, и руководителей комитетов, управлений и т. д. Они все считают, что «все хорошо, прекрасная маркиза». Что рост цен можно остановить, призвав население 2 месяца не покупать квартиры, что можно что-то регулировать… Ничего нельзя регулировать! Ничего в рынке нельзя исправить, не наполнив магазин продаж. А магазин фактически пуст. Продавать земельные участки некому. А если выносят товара чуть-чуть, то монополисты вздувают цены так, что все остальные уходят в другие регионы и страны. Поэтому, повторяю: надо смотреть в корень. Раз уж ввели систему торгов (преждевременно-непреждевременно — это вопрос второй), так давайте не выделять монополистов и не уничтожать конкурентов. Время упущено, и для того, чтобы не усугублять ситуацию, мы в очередной раз поднимаем этот вопрос, что очень не нравится городским властям.

— Поднимаете именно вы, а не депутаты Законодательного Собрания?

— Вопрос подняли мы и нашли полную поддержку строительных организаций и застройщиков только потому, что опираемся на реальные факты. Кроме нас никто не ищет причин, почему растут цены при ажиотажном спросе. Чудес ведь не бывает. Год почти не покупали квартиры, и вдруг все бросились на рынок, как за солью. Все имеет экономические причины, которые без их анализа и принятия мер привели к тому, что у нас спрос вдвое превышает предложение. Ну, не могут сговориться застройщики всей России, ведь цены растут везде, а Питер только на 5-м месте…

— А в средствах массовой информации, как издевка, повторяются две абсурдные причины: первая — россияне не готовы улучшать свои жилищные условия, и вторая — строители повышают цены на жилье…

— Ага! И еще третья — «бегство» от доллара (хоть доля этой причины в росте цен есть)… Все это — ерунда! Монополисты, а их наберется 9–10, конечно, воспользовались моментом (они бизнесмены), когда люди бросились покупать квартиры, как пирожки, и подняли цены. Но есть главные причины роста: у нас не сформированы условия, при которых жилищное строительство будет развиваться не только крупными компаниями, но и средними, и мелкими фирмами, чем живет полмира. Правила благородной игры не созданы, а потому удобно валить все на строителей: вот они какие нехорошие. Да, они не белые и не пушистые, но они воспользовались тем, что им предоставили наши законодатели. Если антимонопольные службы начнут разорять строителей, изы-мая якобы сверхприбыль, это будет неправильно.

— Что сейчас может реально изменить ситуацию на рынке?

— Немедленно наполнить магазин продаж предложениями по строительству жилья. Ситуация такая: 70% всего задела сосредоточено в крупных компаниях, их можно посчитать на пальцах рук. Остальные, как говорят руководители малого и среднего бизнеса, вообще не могут сунуться в этот магазин, потому что цены запредельные, а предложений очень мало, за год подготовлено всего 8–9 полных пакетов, которыми можно торговать на рынке. А необходимо 200–250 пакетов. В Санкт-Петербурге строится около 500 домов, следовательно, нормативный задел должен быть хотя бы вполовину того, что строится. Надо создать систему поточного строительства, которая существовала даже в советское время: одни дома сдаются, другие — закладываются. А сегодня в связи с тем, что появились потребительские кредиты, замороженные дома на уровне второго, третьего, четвертого этажа стали достраивать и активно продавать квартиры, раз покупают. Но новых объектов не закладывается. Их ведь можно заложить только после победы на аукционе и получения разрешения на строительство. И, вот, думай, строитель…

— Где реально может быть построено необходимое для петербуржцев огромное количество жилья?

— Оно может быть построено на площадях, указанных в генеральном плане под застройку. Их нужно только освоить, т. е. провести инженерную подготовку: подвести дороги, газ, электричество, канализацию. Не секрет, что деньги, предназначенные для инженерной подготовки, используются примерно на 40%. На остальные делаются пешеходные зоны, мусоропроводы, может быть, метро, мостовые. Все это, конечно, нужно, но это все не то, что обеспечивает массовое жилищное строительство. Поэтому необходимо сейчас оглянуться, очнуться от эйфории, которая, похоже, царит в верхах. На всех уровнях рапортуют, что в этом году введем 2 млн. кв. м! В следующем — 2,5 млн.! Кому нужны эти миллионы, если они не будут заселены? Зачем введен упрощенный порядок государственной приемки без инженерных коммуникаций, без внутренней отделки квартир? Для бодрых рапортов? 236 домов стоят, не подключенные к постоянному электроснабжению. Кому нужна такая сдача? Для того чтобы отчитаться, что мы перекрыли рекорды советского времени? Так насдавать можно сколько угодно, но такого не было даже при коммунистах. Слава Богу, что отказались от того, что предлагалось в генеральном плане: возвести за 20 лет 70 млн. кв. м,это 3–4 млн в год! Я все время задаю вопрос руководителям города: где это все можно построить, кто это сможет сделать и кто все это купит? Ведь сокращается и число рабочих, и количество объектов, растет стоимость квадратного метра. Уже некоторые аналитики предсказывают, что в Санкт-Петербурге 1 кв. м жилья вскоре вырастет до $ 3 000. В Москве опасаются, что до конца этого года ценовой индекс жилья у них может достигнуть отметки в $ 4500 долларов за 1 кв. м! Сейчас темпы роста стоимости жилья составляют 5% за неделю. 20% в месяц — люди не успевают даже оформить кредит в банке. Пока они его оформляют, теряется смысл приобретения жилья. Вопрос: это — нормальная ситуация в строительстве или кризисная? Надо признать: кризисная, и не впадать в эйфорию. И не призывать людей, чтобы они не покупали квартир, пока «органы» не разберутся. Ведь депутат Госдумы В. Тюлькин прав, когда отметил, что строящееся сейчас жилье — это жилье для класса людей выше среднего, потому что при таких ценах оно не доступно как минимум для 40% желающих улучшения своих жилищных условий. Один мыслитель о подобных ситуациях сказал: это хуже, чем преступление, это — ошибка…