На рынок жилья скоро придут большие деньги

В строительном секторе Саратова работают разные организации. Подавляющее большинство действуют традиционно и продают то, что сами же и строят. Один из нетипичных примеров — Фонд жилищного строительства, который при весьма скромном (численно) коллективе строит большие дома, привлекая под свои проекты разнообразные финансовые ресурсы. О причинах, благодаря которым компании удалось добиться успеха, а также о проблемах и перспективах строительной отрасли в целом мы беседуем с генеральным директором Фонда Александром ТИХОНОВЫМ.

–Александр Иванович, ваша компания работает в Саратове уже много лет. Построены и введены в эксплуатацию несколько больших жилых домов, еще несколько масштабных объектов, включая 10-этажные, строятся в настоящее время. Расскажите о том, каким образом удалось так успешно организовать свои дела?

— Фонд жилищного строительства —не совсем обычная строительная компания. Мы работаем как заказчики строительства. Наша работа — организовать процесс: найти деньги для проекта, подготовить площадку, заключить договоры подряда, работать с людьми, которые покупают квартиры. Необходимость решения таких задач привела к созданию структуры, в которой есть несколько организаций, работающих параллельно. В нее входит фирма-заказчик —«Альянс-99», которая заказывает проект, проводит отселение с площадки, занимается поставкой материалов. Наличие такой компании позволяет Фонду работать с любым владельцем земли. Если, к примеру, он готов инвестировать свои деньги, то «Альянс-99» за 2 % от сметной стоимости выполнит все необходимые функции заказчика строительства. Если денег нет, то мы сами ищем финансирование, но тогда и участвуем в прибыли.

Другая структура холдинга — Фонд жилищного строительства — выступает как организатор процесса: работает с дольщиками и финансирует компанию-заказчика, чтобы она затем могла финансировать строителей. Кроме того, на время строительства Фонд забирает у ЖСК все земельные права по площадкам. Наша задача —построить дом, сдать его, заключить договоры и какое-то время еще «вести» людей до тех пор, пока они выберут управляющую ЖСК.

Еще две организации в составе нашей структуры — кредитный потребительский кооператив «Город будущего» и агентство «Саратовипотека» — занимаются инвестиционными функциями, позволяя физическим лицам взять кредиты для покупки квартир.

Во всех этих структурах у нас работают всего 15 человек. То есть, грубо говоря, в нашей компании нет людей, которые что-то роют, сваи забивают, кирпичи кладут и т. п. Но процесс организован таким образом, что этих полутора десятков специалистов хватает, чтобы организовать строительство дома.

— С какими сложностями, кроме широко известных проблем землеотводов, коммуникаций, оформления документов, вам приходится сталкиваться?

— В последнее время наша основная задача — найти крупный кредитный ресурс. Новые законодательные акты, которые вышли за последнее время, — Гражданский кодекс, Закон о долевом строительстве — позволяют прийти в строительную отрасль нормальному финансовому инвестору, делают прозрачными сделки и позволяют контролировать финансовые ресурсы. Но даже несмотря на это, банкиры не очень охотно кредитуют нашу отрасль.

— Почему?

— Потому что считают, что в стройке бардак, и бардак этот будет еще неизвестно сколько. И это действительно так, за редким исключением.

— То есть банки вас кредитуют?

— Да, конечно. Только объемы, которые могут предложить местные банки и филиалы столичных структур без согласования с Москвой, для нас недостаточны. Нашей компании нужны кредитные ресурсы от 100 млн. руб. Эти деньги нам может дать только «Внешторгбанк» или «Сбербанк». Остальные банки вопросы по таким суммам согласовывают только в Москве.

— Получается, что массовое открытие филиалов московских банков, которое произошло в последние годы и все еще продолжается, на строительную отрасль не очень хорошо влияет?

— По правде сказать, вообще никак не влияет. Те технологии, которые действительно нужны, к примеру перекрестное кредитование застройщиков для первичного строительства и физических лиц, они не развивают. Хотя надо отметить, что в целом за последнее время отношение банков к стройиндустрии, конечно, изменилось. Там появились консультанты, которые хорошо разбираются в особенностях строительного сектора. А некоторые банки начали кредитовать и первичный рынок жилья. Просто у них еще мало опыта. Но через год, думаю, и он появится.

— Кто, кроме банков, еще может дать строителям серьезные кредитные ресурсы?

— Я считаю, что это роль власти.

— Но у органов власти же нет денег на эти цели…

— А они власти в данном случае и не нужны. Она может выступать поручителем, гарантом, может участвовать в подготовке и отселении людей с перспективных площадок, у органов власти есть ресурсы по обеспечению коммуникациями. То есть возможностей-то много. Но власть не хочет ими пользоваться. И это оказывает негативное влияние на нашу работу. Уже и многим неспециалистам хорошо известно, как сложно и дорого строителям обходится расселение людей с площадок, предназначенных под новое строительство. Особенно в центре города. Это же превратилось в целый бизнес для некоторых. Реальный пример: в 9-метровой комнатке в подвале прописаны две (!) семьи. Просят четыре 1-комнатные квартиры в центре. На подобные проблемы у нас уходят десятки миллионов рублей. А если этим будет заниматься администрация, расселяя людей по нормам, в черте города, то затраты будут гораздо меньше. А на сэкономленные деньги она может получить тысячи метров муниципального жилья. Только власти почему-то все это не нужно…

— А ипотечное кредитование, на которое сейчас все возлагают такие надежды, — сделает ли оно жилье действительно доступным?

— Во-первых, не очень понятно, почему вообще считается, что жилье должно быть таким уж «доступным». Если сделать сверхдоступным дешевое жилье, многие люди у нас в стране просто работать перестанут. Во-вторых, большинство банков и Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) в основном кредитуют вторичный рынок жилья и, таким образом, «вымывают» его. И, как показывает опыт других регионов, там, куда приходит АИЖК, всегда происходит рост цен до 40 %.

— Несмотря на все проблемы и сложности в сфере строительства жилья, может ли индустрия в будущем надеяться на лучшее?

— Федеральная власть запустила очень важные процессы. На рынок жилья скоро должны прийти большие деньги. Вступил в действие федеральный закон о накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих. Я считаю, что этот механизм позволит военнослужащим получать на 20 лет миллион рублей в виде беспроцентного кредита. Механизм запущен и будет успешно работать. То же самое государство будет делать и в отношении молодых семей. Так что покупатель к нам обязательно придет. Более того: я уверен, что мы даже не сможем обеспечить тот взрывной спрос, который появится. И здесь есть другая опасность для строителей — можно ошибиться с параметрами своего предложения на рынке. То есть сейчас, к примеру, пользуются повышенным спросом небольшие 1–2-комнатные квартиры, в том числе со стороны тех, кто использует капитал для спекулятивных инвестиций в недвижимость. Потом со стороны тех же молодых семей может возникнуть спрос на 3-комнатные квартиры.А на рынке их не будет, поэтому начнут повышаться цены. Но в любом случае, деньги в наш сектор придут. Поэтому я бы очень хотел, чтобы нам ближайшие два-три года, пока этот процесс будет налаживаться, просто не мешали.

По материалам газеты «Взгляд» № 14, 29 июня — 5 июля 2006 г.