Имея финансовый запас и доброе имя

Приятный сюрприз: поднявшись в небо из столичного аэропорта и часа через четыре приземлившись в чужом и доселе невиданном Новосибирске, в первом же журнале, среди незнакомых местных риэлторов и недвижимцев, найти рекламу знакомой компании — петербургского ЗАО «Трест-36». О нем мы рассказывали и на страницах журнала «Федеральный строительный рынок» (N 5 2003 г.), и специального проекта «Строительство жилья» (N 1 2005 г., последнее интервью Г. М. Дворкина). О том, что делает компания в Новосибирске, а также о сегодняшнем дне Треста и перспективах его развития рассказывает генеральный директор компании, Владимир Леонидович Самарин.

–Владимир Леонидович, изменения в законодательстве, регулирующем строительный рынок, привели к тому, что «горизонт планирования» у строительных компаний сейчас достаточно невелик. Каковы планы на ближайшую перспективу?

— В основном те же, что выстраивались и успешно воплощались в прошлые годы. В этом году планируем ввести два дома в Санкт-Петербурге, общей площадью примерно 30 тыс. кв. м. Активно развернули работы в Новосибирске, где в будущем году введем порядка 30 тыс. кв. м во втором квартале будущего года. Начинаем еще два проекта, один из которых, сравнительно небольшой, закончим в этом же году.

— Выход на рынок Новосибирска оцениваете в целом положительно? Года два назад озвучивались перспективы в несколько сотен тыс. кв. м — это проект комплексной застройки микрорайона Краснообск…

— Да, мы планируем развивать там работу, выступая в качестве компании, которая привлекает средства и осуществляет управление строительством, а все строительные ресурсы — материалы, подрядчиков — находит на местном рынке. В этой же форме планируем развивать работу на территории Московской области. В целом, по такой схеме строилась и работа в Петербурге — в составе «Треста-36» собственных «держателей ломов и лопат» не было, однако сложились устойчивые связи с надежными компаниями-подрядчиками.

— Насколько отличается «строительный климат» Сибири от петербургского?

— Условия сильно отличаются — во-первых, ситуация с землей и способами ее распределения. Во-вторых, позиция естественных монополистов: технологии отжима денег у всех коммунальщиков одинаковые, но могут отличаться масштабы. Нам, может быть из-за нашего петербургского происхождения, назывались довольно невообразимые цены на технические условия по подключению. Безусловно, есть смысл поработать над тем, чтобы во всех субъектах федерации были сформированы единые правила игры, всем понятные, и конкуренция шла на основе реальных рыночных механизмов — строить быстрее, лучше и качественнее, имея финансовый запас и доброе имя. Ведь рынок должен когда-то стать настоящим рынком.

— А каковы должны быть барьеры входа на этот «настоящий рынок»?

— Определенный отбор должен быть, но в разумных формах. Во-первых, лицензирование или заменяющие его формы контроля. Во-вторых, возможен некий финансовый ценз — по крайней мере что компания обладает определенными активами, на сумму не менее 50 % от заявленного инвестирования. В-третьих, учет опыта, объемов реализации, квалификации специалистов.

— Сегодня законодательная база строительства жилья далека от идеала. Какие возможные направления позволят пересидеть «время перемен», которое китайцы считали наказанием?

— Во-первых, это более активный выход на рынок малоэтажного строительства. Во-вторых, коммерческая недвижимость. Что касается малоэтажного строительства, сейчас мы рассматриваем вопрос приобретения земли для строительства будущего поселка в довольно престижном районе области.  Вероятно, будет создан закрытый паевой инвестиционный фонд, который обеспечит финансирование этого проекта. Что касается коммерческой недвижимости, недавно мы завершили строительство офисного здания площадью примерно 2 тыс. кв. м. Помещения будут приносить доход от аренды, и мы, таким образом, диверсифицируем наш бизнес. Также есть и успешный опыт строительства паркинга — за счет собственных средств мы спроектировали и построили многоярусный гараж-стоянку в Московском районе Петербурга. В этом году начнем еще два таких объекта. Кроме того, возможным направлением нашей будущей работы может стать промышленное строительство — наш трест был создан именно для решения этих задач и построил ряд промышленных предприятий города. Но в настоящее время основным направлением нашей работы в перспективе все же останется жилищное строительство.

В целом, сегодня рынок пока еще не определился, что именно делать в условиях нового законодательства. Нам тоже работать непросто, но не сказал бы, что ситуация беспросветная — проблемы удается решать по мере поступления. В частности, перешли на новые формы договоров, хотя вначале у инвесторов они вызывали отторжение. Непонятно пока, с какого момента можно считать, что «получено разрешение на строительство» — решения Губернатора или ГАСН? Немало неясностей вносит новая редакция Закона о рекламе: какие дома мы можем рекламировать, какие нет. Судя по комментариям, вообще никаких…

Есть и другие вопросы. Например, сегодня по новым правилам в площади квартиры не учитывается площадь лоджий. Как следствие, мы «задолжали» городу 22 кв. метра, потому что площадь переданных квартир была зафиксирована меньше, чем та, на которую мы рассчитывали вначале. Отсутствие стабильной нормативной базы приводит к тому, что ситуацию зачастую можно трактовать в ту или иную сторону, как это удобно представителям проверяющих организаций.

— Вы выходите за город, а там есть еще одна важная составляющая — экологический надзор…

— В охранной зоне водоемов строить, разумеется, не собираемся. Остальные же земли — леса, сельскохозяйственные угодья — несложно перевести под застройку. Мы внимательно проверяем земельные участки, которые нам предлагают, именно с точки возможности их легального использования.

— Насколько мешает работе инфляционный процесс? Ведь выстраивать долговременные взаимоотношения с инвестором в ситуации, когда инфляция плохо поддается прогнозу, рискованно? Не говоря уже об изменчивой законодательной базе…

— Мы научились страховаться от инфляционных рисков. Инфляция учитывается при расчетах платежей в случае, если жилье приобретается в рассрочку — это определяется на уровне договора. Что же касается новых законов, то мы пока еще не испытали на себе их давления, потому что пока строим на запасе наших «пятен». Практически на всех начаты работы. Думаю, что осенью будут приняты доработки ФЗ-214, которые позволят работать более продуктивно.

— Какие возможные источники или хотя бы схемы финансирования могут быть задействованы, пока законодательство не устоялось?

— Прежде всего ПИФы — мы активно прорабатываем это направление. Во-вторых, кредиты, но в основном от будущих инвесторов. Возможно, что в перспективе мы перейдем и к выпуску облигаций. Кредиты от банков сегодня не самый целесообразный способ привлечения средств, в том числе под залог недвижимости.

— Каковы основные технологии строительства, есть ли резервы снижения стоимости? 

— Мы оптимизируем стоимость исходя из баланса цены и качества, потому что ориентируемся на строительство жилья бизнес-класса. Несущие конструкции — монолитные, есть также один проект по каркасной технологии. Ограждающие конструкции — кирпичные. Что касается разумного снижения стоимости, у нас есть подконтрольные нам производства железобетона и раствора, и проектировщики, разрабатывая проекты наших зданий, ориентируются в основном на возможности нашего собственного производства. Это позволяет оптимизировать стоимость. Имеется в собственности производительное оборудование для монолитного строительства — так, это стационарный бетонный насос ELBA с производительностью 45 м куб. в час, произведенный одним из ведущих изготовителей бетонного оборудования, немецкой компанией ELBA-WERK Maschinen. Особо полезен это насос на нулевых циклах: установленный на насос дизельный двигатель обеспечивает автономное функционирование, что позволяет нам начинать работы еще до завершения электрификации площадок и монтажа строительных кранов. Мы последовательно используем этот насос на наших петербургских строительных площадках — с его помощью мы почти вдвое снизили объем загруженности работающих башенных кранов и имеем возможность значительно сократить общие сроки строительства. Также идет плановая замена оборудования на железобетонном производстве. Из материалов, которые мы сами не производим, стараемся выбирать более технологичные. Так, первыми начали использовать эффективные поризованные блоки ведущих производителей строительной керамики в Ленинградской области — это позволяет существенно сократить объемы ручных работ. В основном сегодня из себестоимости отжато уже все, за исключением возможностей по дальнейшей интенсификации труда — внедрения более производительного оборудования, найма более квалифицированного персонала.

— Какова сегодня квартирография? Судя по представленным объявлениям, на сайте компании, в основном вы предлагаете достаточно просторное жилье. 

— Конкретная квартирография зависит от пятна застройки — чем лучше место, тем ликвиднее крупные площади. Если районы сравнительно удаленные, то площадь квартир подбираем меньше. Сдаем жилье без окончательной отделки, потому что наши покупатели зачастую не хотят даже того, что мы сделать обязаны — например, цементную стяжку полов. Кто-то рассчитывает средства до копейки, другие желают выполнить отделку согласно собственным представлениям.

— О создании собственного проектного подразделения не задумывались? Ведь в стоимости дома, в том числе в бизнес-классе, начинает все более важную роль играть архитектурная составляющая.

— У нас выстроились хорошие отношения с проектными организациями города, поэтому в создании собственного проектного подразделения нет необходимости. Что касается архитектурной составляющей, она сегодня должна присутствовать на том уровне, когда себестоимость проекта из-за решений архитектора возрастает лишь в разумных пределах. Никто, конечно, не будет выводить на рынок безликую коробку, равно как строить средневековый замок где-то на выселках. Что же касается планировок, они, по возможности, должны быть свободными. Мало кто из наших покупателей интересует сегодня, кто из архитекторов разрабатывал проект — разве что самые продвинутые. Думаю, что более важным этот момент окажется в малоэтажном строительстве.