Белгородское чудо: малоэтажное строительство как путь жилищной реформы

Решение жилищной проблемы путем строительства малоэтажного жилья —ход, который зачастую вызывает полемику среди представителей строительной касты: слишком очевидно противоречие индустриального метода строительства, завязанного в сложную систему административных связей, и метода «творчества масс», когда в процесс создания новых площадей вовлекаются не просто финансы населения, но и народный строительный рефлекс. «Сделай сам», «Умелые руки», «Мастер-Самоделкин» — все эти девизы можно приклеить к программе малоэтажного строительства, активно развивающегося на Белгородчине. Необязательно, чтобы застройщик сам брал в руки пилу и надевал каску — главное, что инициатива «заказчика-застройщика» оказывается в частных руках и движется личной энергией. Похоже, что грандиозный эксперимент Белгородской области удался — и причиной тому не только особый крестьянский менталитет этой черноземной области, но и добросовестное спрямление бюрократических крючков, которыми цепляется и тормозится энтузиазм населения.

Губернатор Белгородской области Е. С. САВЧЕНКО:
— Белгородчина — высокоразвитый индустриально-аграрный регион, щедро одаренный природой. На территории области сосредоточено 80 % процентов запасов железных руд Курской магнитной аномалии и более 40 %железных руд России. Поэтому горнометаллургический и агропромышленный комплексы — ведущие отрасли края. Здесь добывается треть российской руды, производятся лучшие марки стали, проката. Развито машиностроение, химическая, перерабатывающая, легкая промышленность, производство стройматериалов. Область производит до 15 % российского зерна, сахара, растительного и животного масла, значительную долю молока и мяса.

По темпам жилищного строительства, почти две трети которого — индивидуальное, Белгородчина занимает лидирующие позиции в стране, превышая общероссийский показатель по вводу жилья на тысячу жителей. Область входит в первую десятку регионов по инвестиционной привлекательности. Здесь последовательно осуществляются значимые социальные программы. Высокими темпами ведется строительство объектов социально-культурного назначения. Вводятся новые образовательные учреждения, в числе которых комплекс зданий Белгородского государственного университета. Завершена газификация области, осуществляется масштабная программа дорожного строительства и благоустройства населенных пунктов.

Доброжелательность и гостеприимство белгородцев, благоприятные природно-климатические условия средней полосы России, богатая история и познавательная современность делают пребывание на нашей земле не только полезным, но и приятным…

О реализации программы малоэтажного строительства нам рассказал начальник департамента строительства, транспорта и ЖКХ Белгородской области — заместитель председателя правительства Белгородской области Николай Васильевич КАЛАШНИКОВ:
— Сегодня строительный комплекс области насчитывает около 3 тыс. подрядных, общестроительных и специализированных организаций, в том числе 200 предприятий промышленности строительных материалов и строительной индустрии, в которых трудятся свыше 60 тыс. человек, что составляет 10 % трудоспособного населения области. Приятно отметить, что численность работающих в строительстве в прошлом году увеличилась почти на 3 тыс. человек, в основном за счет выпускников профессионально-технических училищ, высших и средних образовательных учреждений, обучающих строительным профессиям и специальностям. Это значит, что повышается престиж строительных профессий, их значимость.

При развитии экономики и социальной сферы Белгородской области в 2005 г. строителями освоено более 35 млрд. руб. инвестиций, что на 35 % больше, чем в предшествующем году. Причем только за последние три года объем освоенных инвестиций в сопоставимых ценах возрос в 2,2 раза.

Средства осваиваются на реконструкцию и строительство новых мощностей промышленности, агропромышленного комплекса и реализацию социальных программ, которым в области традиционно уделяется особое внимание.

Только в прошлом году на развитие социальной сферы в целом было направлено свыше 14 млрд. руб., из которых 20 % обеспечил областной бюджет, что в 2,3 раза превышает уровень предшествующего года.

В последние несколько лет в нашей области особое внимание уделяется вопросам жилищного строительства, приоритетом которого является строительство индивидуального жилья. Принят ряд конкретных мер, направленных на выявление путей решения жилищной проблемы и изыскания источников финансирования строительства жилья и финансовой поддержки застройщиков. В результате чего область устойчиво стала занимать одно из лидирующих мест в России по вводу жилья в расчете на тысячу жителей, что сегодня составляет 550 кв. м при среднем по России показателе — 305 кв. м.

В области стабильно ежегодно вводится более 700 тыс. кв. м жилья, из которых две трети —усадебное домостроение.
Создание в 1994 г. «Белгородского областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства» позволило за прошедшие 11 лет справить новоселье в своих домах 30 тыс. семей белгородцев. При поддержке фонда за этот период построено 3,5 млн. кв. метров индивидуального жилья с полным инженерным обеспечением и благоустройством.

Несмотря на принятые меры и значительные объемы строительства жилья, решение жилищной проблемы в области по-прежнему остается на повестке дня.

В связи с этим в 2003 г. по инициативе губернатора области Е. С. Савченко была разработана и утверждена новая стратегия жилищного строительства. Она направлена на дальнейшее улучшение качества жизни населения области и предусматривает опережающий рост строительства индивидуального жилья с увеличением объемов его ввода в эксплуатацию до  1 млн. кв. м усадебных домов уже в 2007 г.

Принятая у нас стратегия полностью отвечает целям и задачам, поставленным новым национальным проектом, — это доступность качественного жилья для всех категорий граждан.

— Почему вы решили пойти по нестандартному пути — малоэтажному строительству? Ведь начиная с эпохи колхозов почему-то принято говорить о вымирании села и тотальной урбанизации — а следовательно, на повестке дня стояло высотное индустриальное строительство…

— Индивидуальное жилищное строительство в нашем регионе является приоритетным, потому что здесь всегда были сильны крестьянские традиции. Проведенные социологические опросы показали, что большинство населения области, в том числе и горожане, отдают предпочтение усадебному домостроению.

ИЖС — это «сам себе хозяин на своей земле», это чувство собственности, чувство родового гнезда, это возможность решить жилищно-коммунальные и демографические проблемы, укрепить физическое здоровье, это возможность формировать основы культурного, духовно-нравственного поведения людей и многое другое.

Именно поэтому мы и поощряем ИЖС. На сегодняшний день у нас уже более 18 тыс. семей строят свои дома.

Развитие индивидуального жилищного строительства позволит решить еще один вопрос — обеспечение кадрами интенсивно развивающегося агропромышленного сектора экономики области, в котором сегодня реализуются крупномасштабные программы создания материально-технической базы птицеводства и животноводства.

 Только в прошлом году в этой отрасли из различных источников финансирования освоено более 7,5 млрд. руб. инвестиций, а в текущем году их объем возрастет в 2,5 раза.
 
Развитие микрорайонов массовой индивидуальной застройки с одновременным обеспечением социальной и инженерной инфраструктурой, строительство новых и реконструкция действующих сельскохозяйственных мощностей, создание крупных агропромышленных холдингов оказывают влияние на динамичное развитие сельских территорий, безусловно поднимая уровень их жизни.

Наконец, немаловажная причина для развития малоэтажного строительства — его экономическая выгода. Рыночная стоимость высотного жилья все же на порядок выше, чем индивидуального.

Вместе с тем, должен отметить, что существуют категории населения, хоть их и абсолютное меньшинство, которые в силу ритма своей жизни или по каким-либо другим причинам предпочитают на данном этапе проживать в жилых домах квартирного типа. Поэтому у нас в области принято решение о строительстве многоквартирных жилых домов в районах массовой индивидуальной застройки, непосредственно примыкающих к городской черте.

Здесь будут создаваться так называемые кластеры, то есть жилые микрорайоны, в состав которых входят как индивидуальные жилые дома коттеджного типа, так и  многоквартирные жилые дома, с необходимым набором элементов первичного обслуживания, находящиеся на расстоянии пешеходной доступности от жилья в пределах 500 метров. Это школа, аптека, магазин, опорный пункт милиции и так далее.

Подобными кластерами площадью от 70 до 100 гектаров, в зависимости от геологических и географических условий, будут застраиваться пригородные зоны городов Белгорода, Старого Оскол и Губкин.

Таким образом, применив смешанный тип застройки с преобладанием индивидуального жилья и наличием многоквартирных жилых домов, мы одновременно сможем удовлетворить желания предпочитающих жить как в многоэтажках,  так и в своем индивидуальном доме. 

— Какие проблемы потребовалось решить, чтобы «идея овладела массами»?

— Во-первых, решить проблему земли. На сегодняшний день в собственность Белгородской ипотечной корпорации под индивидуальное жилищное строительство приобретено около 13 тыс. гектаров земельных массивов. На них формируются около 80 микрорайонов индивидуальной жилой застройки, на которых расположены более 30 тыс. участков. Более 5 тыс. застройщиков уже получили земельные участки.

Осуществляется разработка генеральных планов развития территорий, определены места для размещения объектов социальной инфраструктуры.

Каждый работающий житель Белгородской области, желающий построить дом, независимо от жилищных условий, имеет возможность приобрести в собственность земельный участок под ИЖС размером 15 соток практически бесплатно, только компенсируя затраты области на его оформление и регистрацию.

15 соток — участок базовый, но можно получить и до 1,2 гектара земли, но за более высокую плату.

Вторая проблема — это инженерное обеспечение земельных массивов. В области реализуется ежегодная программа строительства инженерных коммуникаций: водоснабжения, водоотведения, электрических и газовых сетей.

Задача, поставленная перед нами губернатором, — вести строительство сетей опережающими темпами, чтобы до прихода застройщика на участок уже были подведены вода, свет и газ. Это существенно ускоряет застройку. Только в 2005 г. было построено 990 км сетей на сумму 816 млн. руб.

К вопросу о строительстве сетей добавлю, что главное богатство белгородской земли — это чернозем, слой которого формировался веками. Для того чтобы вследствие проведения земляных работ плодородный слой не перемешивался с глиной и песком, в области разработан регламент работ: компания, ведущая разработку траншеи, обязана выбрать и сложить отдельно плодородный слой почвы, затем выбрать и сложить неплодородные слои. Обратная засыпка траншеи осуществляется в той же последовательности — таким образом, слой чернозема все время оказывается на поверхности, не перемешиваясь с суглинками и песком.

После завершения работы по обустройству инженерных сетей на территорию приходят дорожники, которые создают транспортную сеть района, проводят благоустройство. В 2005 г. построено более 100 км дорог к новым жилым массивам.

Третья проблема — это финансовая поддержка индивидуального жилищного строительства, особенно среди бюджетников. Как отметил губернатор области Е. С. Савченко, для этой категории граждан такие кооперативы — единственная возможность построить свой дом.

Год назад в области создан кредитный потребительский кооператив граждан «Свой дом», имеющий филиалы по всей территории области. Членами кооператива могут стать работники бюджетной сферы, молодые семьи до 35 лет, работники предприятий, организаций всех форм собственности при уплате предприятием компенсации бюджетных затрат в размере 50 тыс. руб.

Минимальная сумма первоначального взноса в кооператив — 50 тыс. руб., максимальная —300 тыс. руб. Срок накопления паевого накопительного взноса — от 3 месяцев до 5 лет. При этом начисляется премия:
1-й год — взнос плюс премия в размере инфляции;
2-й год — взнос плюс размер инфляции и 5 % годовых;
3-й год — взнос плюс премия в размере инфляции и 10 % годовых.

Объем кредита составит удвоенную сумму личного взноса, например: взнос составил 300 тыс. руб., кооператив предоставит кредит на сумму 600 тыс. руб., в итоге член кооператива получает 900 тыс. руб. на строительство дома.
Погашение кредита осуществляется под один процент годовых в течение 7 лет или в течение 10 лет, но последние три года — под 7 % годовых.

Льготным категориям граждан, а именно: семьям при рождении третьего ребенка в 2005 г.и позже, молодым специалистам, работающим в сельских бюджетных организациях и учреждениях, оказывается единовременная адресная социальная помощь в размере100 тыс. руб.

Сегодня членами кооператива стали более 1500 человек, из них более 700 уже получили ссуды и приступили к строительству.

Так как кооператив самостоятельно не может обеспечить полный объем финансирования, разницу мы компенсируем из областного бюджета. Безусловно, определенные средства будут потеряны из-за инфляции, однако с положительным эффектом для экономики в целом эти потери не сравнить.

Должен сказать, что мы не только оказываем финансовую поддержку застройщикам, но и накладываем на них определенные обязательства: оговариваем сроки, в которые должно быть развернуто и завершено строительство дома, условия по содержанию территории, выполнению санитарных норм и так далее.

— Социологи говорят, что россияне не очень любят влезать в большие долги. Можно ли наращивать объемы строительства, последовательно осваивая посильные суммы? То есть построить небольшой домик, а затем пристраивать к нему «флигели и чердаки»…

— В пределах отведенного участка можно наращивать строительство, но только не противореча архитектурной концепции территории. В каждом поселке ИЖС у нас есть консультационный пункт, в том числе с представителями архитектуры, которые следят за соблюдением «красных линий», норм и правил застройки как индивидуального участка, так и жилого массива в целом.

Что же касается проектов индивидуальных жилых домов, то архитекторами области для застройщиков разработаны различные проекты, выпущены каталоги типовых проектов с полной информацией о стоимости строительства и применяемых ма-териалах.

Чтобы отработать такой пакет документации, мы намеренно выделили один из участков под экспериментальную застройку. В эксперименте приняли участие 13 предприятий области и других регионов России, возводящих дома как по уже отработанным технологиям из собственных традиционных материалов, выпускаемых предприятиями стройиндустрии области, других регионов России, так и по новым технологиям с применением нетрадиционных методов и материалов с учетом зарубежного опыта.

Мы построили дома по канадской, немецкой технологиям, опробовали варианты дома «русская стена» (это арматура, полистирол и последующее торкретирование), эффективные стеновые блоки. Оценили различные варианты устройства перекрытий. Также отрабатывалась технология строительства так называемых растущих домов, домов-трансформеров. Такой дом может последовательно наращиваться по мере финансовых возможностей застройщика, но при этом не превращаясь в беспорядочную систему, как Вы сказали «флигелей и чердаков», а сохраняя единую архитектурную концепцию.

— Чувствуется, Вы уверены в успешном результате выполнения столь амбициозной программы?

— Результат успеха обеспечит наличие мощного строительного комплекса, профессиональных, высококвалифицированных рабочих и управленческих кадров, опыта масштабного строительства в области, в том числе предшествующих лет, а главное — это делается для земляков, которые понимают, поддерживают и сами активно участвуют в осуществлении принятых программ.

Мы уверены, что намеченная задача —к 2015 г. две трети населения должны проживать в собственных домах — будет выполнена. Мы видим в этом ключевой момент, связанный с реализацией областной программы улучшения качества жизни населения Белгородчины.