Псковская компания — о реализации российской программы

Псковская строительная компания «Ремстрой-2», которую возглавляет заслуженный строитель РФ Н. Н. Андреев, прошла за годы перестройки хорошую школу выживания. Получив опыт работы на объектах транспортной инфраструктуры, в том числе на комплексной реконструкции старинного Псковского вокзала, недавно компания вышла на рынок жилищного строительства и развивается вполне успешно: в настоящее время ведется строительство нескольких монолитных жилых домов, движутся продажи, в запасе имеется достаточно пятен под застройку. Вместе с тем псковские строители, и в том числе компания «Ремстрой-2», по мнению ее руководителя, могли бы работать эффективнее. О том, что поможет и развитию рынка жилья, и развитию «Ремстроя-2», — это интервью, напоминающее продуманное обращение к тем, кого эта проблема касается.

—Компания «Ремстрой-2» вошла в жилищное строительство незадолго до того, как Президент РФ сформулировал приоритетные социальные программы, придав им статус национальных проектов. Так как организация уже вошла в рынок жилищного строительства и обратного пути не было, мы положительно встретили эту новость, почувствовав, что строительные компании получат поддержку в работе. Уже были получены земли, разработаны проекты — оставалось только строить. Но главная проблема псковского жилищного рынка — в отсутствии стабильного спроса, даже при сравнительно невысоких ценах на квартиры. Когда строительство жилья было объявлено национальным приоритетом, у нас возникла надежда, что основным следствием президентской инициативы станет не только поддержка спроса в виде ипотечных программ и кредитов, но и поощрение предложения — системы поддержки перспективных жилищных проектов государственными кредитами, при надежном уровне контроля за добросовестностью и качеством освоения этих средств. Казалось, что реализация программы пойдет по этому пути. Вероятно, возможны были и другие сценарии реализации жилищной реформы, но, к сожалению, ни один из них пока не оказался озвучен, хотя на страну неоднократно транслировались заседания Правительства, в том числе на уровне первых лиц страны.

Но особенно обеспокоило недавнее высказывание о том, что в стране не хватает строительных мощностей, в том числе крупнопанельного домостроения. Не знаю, в какой мере это справедливо для Москвы, но для нас, периферийных строительных организаций, это в корне неверно: местные мощности по крупнопанельному домостроению даже избыточны, и из трех заводов ЖБИ частично обеспечен спросом лишь один, причем руководству этого предприятия приходится постоянно искать инвестиции, чтобы и это последнее предприятие удержать от развала. Остальные же заводы практически остановлены. Таким образом, в Псковской области главная проблема жилищной реформы вовсе не в отсутствии мощностей по производству ЖБИ. Здесь имеется практически все кроме главного — не хватает инвестиций. Поэтому можно уверенно сказать: мы готовы существенно увеличить объемы жилищного строительства в городе, если нам, строительным компаниям, будут даны кредиты на пополнение оборотных средств. Речь идет о кредитовании — деньги будут возвращены после реализации проектов.

— Чем не устраивают сегодня доступные кредитные программы, как от коммерческих, так и от государственных банков?

— Коммерческий заем, как от частных, так и от государственных кредиторов, предоставляется не менее чем под 13–14 % годовых и только в случае залога имущества. Тот же Сбербанк готов предоставить кредит на сумму до $10 млн. Однако практически ни одна строительная организация в области не располагает ликвидным имуществом, которое могло бы гарантировать заемные обязательства. На мое предложение о залоге 3 тыс. гектаров земли сельскохозяйственного назначения, которые имеются в нашем распоряжении, банк ответил отказом — данное имущество неликвидно, и кредитная линия под него не может быть открыта. Таким образом получается, что банковский сектор не готов рисковать и не намерен договариваться — он рассчитывает лишь на ликвидную продукцию. Кроме того, занимая деньги на условиях высокой кредитной ставки, строительные компании тем самым работают на финансовую олигархию общества, а не на реализацию национального проекта. Желания же определять надежные компании нет…

— Действительно, каким образом отличить производственников от аферистов, которые также попытаются воспользоваться льготными условиями кредитования?

— На рынке строительства жилья в городе сегодня действуют лишь несколько компаний, поэтому отследить реальный уровень их возможностей не так сложно. Город небольшой, все друг друга хорошо знают — отчасти поэтому у нас отсутствует практика построения «пирамид», двойных продаж и иных сомнительных социальных инициатив. Хотя подобные специалисты обивали пороги города, в том числе заходили и в мой кабинет, город отверг их предложения. Во Пскове нет информации о том, чтобы какая-то из строительных организаций не выполнила обязательств перед приобретателями жилья. Да и областная прокуратура за этим следит. Сегодня во Пскове работают лишь испытанные организации, которым вполне можно доверить федеральные деньги, отследив за реализацией жилищной реформы либо на уровне города, либо на уровне области. Благодаря пополнению оборотных средств мы получили бы возможность четкого планирования, существенно повысили бы темпы работы. Возросла бы эффективность: строительные компании смогут отказаться от практики продажи виртуальных квартир на стадии фундамента.

— Может быть, поможет реализация жилищной реформы по линии ведомств? Наиболее раскрученная программа в этом плане — система военных сертификатов. Пскову — столице российских ВДВ — эта программа могла бы помочь…

— Действительно, по телевидению каждый день говорится о реализации этой программы. Сам бывший военный, и с большим уважением отношусь к ветеранам Вооруженных Сил. Однако иногда кажется, что активная пропаганда строительства жилья для военнослужащих дает скорее отрицательный эффект, накапливая раздражение у остальных граждан: почему нет аналогичных программ для учителей, врачей, работников коммунальной сферы, Минсельхоза и тех же строителей? Особое положение, в котором оказались, хотя и заслуженно, военные, людей раздражает. По крайней мере, необходимо запускать аналогичные программы и через другие ведомства.

— На уровне Правительства говорилось не только о нехватке ЖБИ, но и о парадоксальной ситуации с нехваткой пятен для застройки, о саботаже нового земельного законодательства…

— Президент правильно отметил проблемы с землей. У меня нет данных и полномочий комментировать слова о том, что кто-то саботирует механизмы земельных аукционов с целью личного обогащения. Хочу сказать о другом: чтобы земля была выставлена на торги, должна быть проделана огромная работа — сформирован кадастр, решены вопросы коммуникаций, сетей. Лишь полностью подготовленные территории можно и нужно выносить на аукцион. Если же полного пакета документов нет, то нет и аукциона — ведь его процедура регламентирована однозначными требованиями. Насколько мне известно, к подготовке пятен застройки для выставления на аукцион еще никто не приступил. А если и приступили, то строителям об этом не известно. И даже когда станет видно, что эта работа началась и движется быстрыми темпами, то земля поступит на аукцион не раньше чем через год. Добавим еще два года на строительство — и получим три года, в течение которых больших объемов жилья на рынок не поступит. Таким образом, строить пока можно лишь на тех участках, что уже закреплены в собственность или аренду. Во многих случаях неясными остаются вопросы с разграничительными линиями, ведомственным размежеванием.

— Что же делать? Собрать газовика, водопроводчика и электрика — и велеть им форсировать подготовку пятен, под угрозой наказания?

— Проблема освоения пятен — не в позиции естественных монополистов, которые по крайней мере здесь, в Пскове, ведут себя адекватно рынку. Гораздо более важна разворотливость самой власти, а именно — комитетов по землеустройству и землепользованию. Если региональная властная элита хочет удержать властные полномочия, понравившись не только Москве, но и своим избирателям, то должна работать активнее. Требуется реальная работа по координации действий всех участников строительного процесса. Этому отчасти мешает затянувшееся перераспределение полномочий между городскими и областными структурами власти: недавно полномочия по распределению земель были переданы с уровня муниципалитета — города Пскова на уровень субъекта Федерации — Псковской области. Область ранее вопросов землеустройства не решала, и соответствующие структуры лишь формируются.

Строители, действительно, зачастую идут в обход действующего порядка согласований. Но для производственной компании остановка, даже на месяц, смерти подобна — это потеря лучших инженеров и рабочих, которых тут же переманивают. Как следствие, строитель начинает в том числе забивать сваи в метро. Может быть, лучше надавить на тех заказчиков, которые объявляют тендер на проведение строительных работ, еще не имея согласованного проекта? Тем более что от этого выиграют сами заказчики — имея заранее представление о проекте и его стоимости, они не станут выгадывать экономию в мелочах, мучаясь сами и мучая строителя.

— Зачастую при формировании инвестиционной политики высказывается опасение о том, что средства могут быть фиктивно освоены в виде зарплат. Что, не говоря о моральной стороне вопроса, еще и ударит по экономике в целом — виток инфляции…

— Действительно, у нас легко дают деньги начитанным и активным проходимцам, поэтому они есть и будут. Но если досконально изучить фирмы, которые работают на рынке, то этой проблемы можно избежать. Анализировать надо не только историю за последние два-три года, но и более долгий промежуток истории, проекты, баланс, отзывы. Наконец, даже биографию людей, которые находятся во главе компаний, составляют управленческий аппарат. Понимаю, что это практически полная перестройка кредитной политики государства и банков, и решиться на нее непросто — но это единственный способ эффективно влить деньги в реализацию национального проекта.

Возможен и другой способ инвестирования —вложение средств в дефицитные направления строительной индустрии. Сегодня псковский рынок нуждается в хорошем деревообрабатывающем комбинате. Государство не хочет сегодня иметь производственные мощности в собственности, а появление сильных инвесторов для подготовки производства с нуля маловероятно. Но государство может инвестировать в создание завода с последующим его акционированием и возмездной передачей эффективному собственнику. Не думаю, что это приведет к инфляции, равно как и строительство дорог, сетей. Что же касается того процента средств, который будто бы непременно растащат, — давайте лучше следить за их освоением.

— Может ли в качестве рекомендующего посредника выступить РСПП или какое-либо профессиональное строительное объединение?

— Ассоциация строителей Псковской области практически распалась, до Москвы отсюда далеко. Думаю, что проблема контроля за строительными компаниями должна решаться на уровне местной исполнительной власти. Строительных компаний в нашей области совсем немного, и ознакомиться непосредственно с каждой не составит труда. Ведь даже в многомиллионной Москве администрация города регулярно встречается с руководителями крупных строительных компаний и общается с ними. Пусть хотя бы такое общение идет в одностороннем порядке — когда строителей критикуют и ставят очередные задачи. Но и это хорошо для начала. Не сказал бы, что местные власти отказывают в приеме, если постучишься. Но регулярного общения нет, и, как следствие, отсутствует системное информирование строительного комплекса о происходящем на рынке.

— Так что же делать для реализации президентской программы?

— Если подытожить направления, о которых мы говорили, то можно сказать: власть должна стать ближе к производственникам, должна создавать условия для работы. Несмотря на упрощение процедур лицензирования, весь груз этого процесса остается на плечах строительных фирм — только лицензию на реставрацию и реконструкцию памятников архитектуры я оформлял без малого полгода. Впрочем, мы уверены, что сможем вернуть затраты сил и средств — уже есть заказы, в том числе знаменитый Девичий монастырь в Пскове.

Сейчас я, руководитель строительной компании, чувствую себя скорее командиром подводной лодки: помощи ждать неоткуда, а обстрел идет — нужно выплачивать налоги, отчитываться перед пожарными, СЭС, иными инстанциями. Мало того, согласно новым законам, если сроки сдачи жилья затянутся, судебные иски от дольщиков могут существенно ударить по бизнесу фирмы. Может быть, какая-то программа на уровне области и составляется, но мне об этом неизвестно. А тем, кто составляет эту программу, может быть неизвестно, что у меня много перспективных пятен под застройку, и компания «Ремстрой-2» готова принять посильное участие в реализации жилищной реформы. Мы не должны быть одиноки.

Следствие оторванности властных структур от производственников сказывается не только на эффективности работы бизнеса, но и на социальных вопросах. Сегодня полностью, не без помощи бывшего Госстроя, обесценен труд рабочих. Согласно федеральным расценкам, кубометр кирпичной кладки — 380 руб. Рынок уже сегодня, в марте, диктует 850 руб., а летом, я уверен, придется платить и 1 200. Где взять разницу между нормативами сметы и реальным уровнем зарплаты? Мне приходится направлять на покрытие этой разницы фонд заработной платы, переплачивая налоги, экономя на материалах. Так как такая картина характерна для многих строительных компаний, на рынке возник целый класс сезонных бригад, которые нанимаются лишь на время строительных работ, стремятся получить как можно больше. Ни рабочие, ни инженеры в таких бригадах не развиваются как профессионалы, а предпочитают влачить существование поденщиков. Даже архитекторы — элита строительной отрасли — и то порой предпочитают взять заказ лично и выполнить проект «дома, по вечерам» — причем, разумеется, пострадает качество и этого проекта, и основной его работы — ведь по ночам надо спать, а не подрабатывать дополнительно к основному заработку.

— Насколько в этой ситуации укомплектован коллектив «Ремстроя-2»?

— Мы обладаем хорошим инженерным составом, причем основной упор в подборе был сделан на тех, кто способен адаптироваться к управлению производством в рамках рыночной экономики. Надо опережать время, уметь работать с компьютерными программами. Мы набираем инженеров в возрасте 30–40 лет, которые способны управлять и своими участками, и целыми проектами. Именно от них зависит, как будет держаться на рынке строительства компания. При выстраивании системы управления во главу угла также становится экономика. Советское слово «прораб» уже немного поднадоело, а нового пока не придумано —но речь должна идти о менеджере, управляющем стройки, у которого есть рычаги экономического характера. Пусть он при необходимости даже создаст при себе пункт управления, направив усилия туда, где это необходимо. Может быть, двоих инженеров посадит на экономику, и это даст гораздо больший эффект, чем покупка новой техники. Вообще блок экономики у нас очень сильный — есть руководители, которые обладают международными дипломами.