Все собственники жилья станут членами ТСЖ

Больше года в стране идет очередная жилищно-коммунальная реформа. Все больше граждан втягивается в решение проблем, порожденных новым Жилищным кодексом (ЖК). Не уйдут от этих забот и те, кто уже купил или еще только планирует купить новую квартиру, поскольку они войдут в число «коллективных владельцев» дома, как это предписано ЖК, станут членами товариществ собственников жилья (ТСЖ). Недавно в Санкт-Петербурге прошла конференция «Проблемы жилищно-коммунальной реформы в Санкт-Петербурге: пути и способы решения». Журналист Анатолий КОМАРОВ взял интервью у члена координационного совета «Движения гражданских инициатив» («ДГИ») Юлия КЕППА.

–Юлий Аркадьевич, в городе создаются ТСЖ под двумя, так сказать, эгидами: одна — под неусыпным оком администрации, другая — по инициативе жильцов и в том числе — «ДГИ». В чем разница?

— Никто не ставит под сомнение саму идею самоуправления домами. Но мы считаем, что то, как она воплощена в ЖК и в законах Санкт-Петербурга, — это извращение идеи. Мы уверены, что намеренно приняв сырой и недоработанный ЖК, Государственная Дума, Федеральное Собрание и Президент убили двух зайцев: сняли с государства ответственность за плачевное техническое состояние жилищного фонда России и предоставили возможность управляющим кампаниям развернуться на рынке жилищно-коммунальных услуг.

В результате собственники жилья в старых домах оказались меж двух огней: с одной стороны, изношенные системы тепло-, водо- и электроснабжения, прохудившиеся крыши, затопленные подвалы, а с другой — чиновники, управляющие компании, недобросовестные соседи, стремящиеся путем фальсификации голосования поставить в правление ТСЖ своих людей.

Бывает не легче и гражданам, приобретающим квартиры в строящихся или только что построенных домах. Часто вместо квартир они получают полуфабрикаты — пол, стены, потолок. Люди вселяются в дома, где уже действуют ТСЖ, ими управляют представители застройщика. Складывается ситуация: застройщик получил деньги, госкомиссия — тоже, а новоселам не остается ничего другого, как доводить до ума жилище, судиться с застройщиками, а нередко и изгонять не ими избранное ТСЖ.

— Да, подобные ситуации знакомы сегодня многим петербуржцам. Но подавляющему большинству кажется, что все рассосется. Рассосется ли?

— Само по себе не рассосется. Многие собственники преспокойно спят, рассчитывая, что управляющие компании обеспечат им рай. Они глубоко заблуждаются, а чиновники меж тем готовят лоты по продаже кварталов управляющим кампаниям, фальсифицируют голосования на учредительных собраниях ТСЖ, в общем, как всегда, «успешно» проводят жилищно-коммунальную реформу.

Председатели ТСЖ домов старой постройки вынуждены обивать пороги государственных учреждений, на законном основании требуя замены изношенных сетей, ремонта общего имущества многоквартирных домов, а им отвечают: денег нет. Оказывается, не позаботилось государство о должном финансовом обеспечении жилищно-коммунальной реформы, ему выгоднее держать деньги в том же Стабилизационном фонде.

Некоторым все же удается выцарапать от Жилищного комитета кое-какие средства на замену изношенных сетей, но радоваться им придется не особенно долго: выигравшие конкурс подрядные организации отремонтируют так, что новые сети придут в негодность очень быстро. ТСЖ сталкиваются и с другими трудностями: наличие задолженностей по квартирной плате, необходимость текущего и капитального ремонта, борьба с печально известным КУГИ, прибравшим к рукам или уже продавшим самую лакомую часть подвальных и чердачных помещений, что лишает многие ТСЖ дополнительных источников дохода, который мог бы быть получен от сдачи в аренду своей собственности.

Но даже там, где нет «серой» аренды, сформировать земельный участок многоквартирного дома и зарегистрировать свои права на общедолевую собственность практически невозможно. Городские власти навязывают формирование земельных участков по обрезу фундаментов, тормозят разработку проектов межевания городской земли, отказывают в постановке на кадастровый учет долевой собственности жителей многоквартирного дома. Пытаясь сохранить свою монополию на недвижимость, при отсутствии законов прямого действия, структуры исполнительной власти не спешат с определением порядка реализации своего вклада в содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, когда имеют в этом доме свои жилые и нежилые помещения. В течение многих лет не выполняются нормативные требования о технической инвентаризации городского жилищного фонда.

— Перспективы?

— Мы в «ДГИ» уверены, что если жилищно-коммунальная реформа и дальше будет реализовываться такими методами на существующей законодательной базе, то большинство собственников приватизированных квартир ждет печальная перспектива: либо лишиться своей собственности в разваливающихся аварийных домах (создание процедуры выкупа в этом случае по новому ЖК также отдано на откуп чиновником), либо, попав в кабалу к управляющим кампаниям, платить втридорога за содержание и ремонт своего дома. А некоторым из них, возможно, придется продать свои квартиры новым собственникам доходных домов, перебравшись в более дешевое жилье уже на основе коммерческого найма.

— Мне кажется, конференция выдвинула достаточно серьезные предложения, как для федеральных, так и для местных властей…

— Мы вынуждены тщательно подходить к решению этого вопроса, поскольку местные власти могут сослаться на приоритет федерального закона, а в Москве могут, не моргнув, сослаться на волю местных властей.

Поэтому от федеральных органов власти мы потребовали признать долги государства перед населением, образовавшиеся вследствие многолетнего недофинансирования ЖКХ, отменить НДС в сфере ЖКХ и обложение налогом на прибыль платежей, идущих на капитальный и текущий ремонт, разработать правовые механизмы выплаты субсидий на невыполненный капремонт собственникам приватизированных квартир. Необходимо разработать и принять федеральную программу капитального ремонта, реконструкции и развития жилищного фонда России в интересах большинства граждан, использовав для финансирования этой программы Стабилизационный фонд РФ и средства от введения прогрессивной шкалы налога на доходы. Нужно снизить уровень оплаты жилищно-коммунальных услуг до уровня не более 10 % от совокупного дохода семьи, ограничить рост тарифов на энергоносители средним уровнем инфляции по стране, вернуться к системе государственного дотирования жилищного хозяйства.

Учитывая важность требований граждан и объем лежащих на поверхности нерешаемых проблем, необходимо внести изменения в ст. 18 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и продлить сроки выбора способа управления многоквартирным домом с 1 января 2007 г. до1 января 2010 г.

Администрации и законодателям Санкт-Петербурга мы предложили прекратить практику огульного насаждения ТСЖ сверху, без признания в передаточном акте долга Санкт-Петербурга по амортизационным отчислениям прошлых лет. Следует предусмотреть в бюджете города первоочередное финансирование капитального ремонта в ветхих многоквартирных домах независимо от избранной их собственниками формы управления. Включить в закон «О жилищной политике Санкт-Петербурга» положение о перечислении выделяемых средств на капремонт на отдельные лицевые счета каждого многоквартирного дома. Следует запретить выдачу доверенностей частным фирмам на организацию собраний по созданию ТСЖ и снизить максимальную долю принадлежащей государству «голосующей» жилплощади на учредительных собраниях ТСЖ до 20 %. В кратчайшие сроки необходимо подготовить нормативные акты о порядке разработки проектов межевания и порядке определения размера придомовой территории, обеспечить в надлежащем объеме бюджетное финансирование разработки документации по планировке территории городских кварталов; обязать «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (проектно-инвентаризационное бюро) и Комитет по земельным ресурсам и землеустройству упростить процедуру получения правоустанавливающих документов и кадастрового учета земельных участков многоквартирных домов, внести предложения о бесплатном, за счет средств городского бюджета, переоформлении свидетельств о государственной регистрации прав на приватизированные квартиры с внесением в эти свидетельства кадастровых номеров квартир; организовать бесплатное обучение председателей и членов правлений ТСЖ.

— Все это очень серьезно. Прислушаются ли к вашим предложениям власти?

— Власти не заинтересованы в нашем существовании, несмотря на то, что Президент В. В. Путин заявляет о необходимости формирования гражданского общества в России, частью которого и является «ДГИ».

Вот почему конференция поддержала предложение о создании в рамках «ДГИ» общества защиты прав жильцов «Надежный дом» и обращается ко всем правлениям ТСЖ Санкт-Петербурга с призывом поддержать усилия учредителей, направленные на достижение следующих целей:
1. создание объединений ТСЖ (желательно на квартал) для снижения расходов на управление;
2. отслеживание деятельности управляющих кампаний и создание базы данных об их деятельности;
3. выработка предложений о подготовке и принятии нормативных документов, касающихся деятельности ТСЖ;
4. сбор и анализ нормативных документов, касающихся деятельности ТСЖ, и своевременное оповещение участников общества о происходящих изменениях в законодательстве;
5. обжалование в судебном порядке правовых актов и действий должностных лиц, наносящих вред деятельности ТСЖ;
6. правовая, информационная и организационная поддержка при создании ТСЖ и возникновении их споров с органами государственной власти, управляющими кампаниями, другими хозяйствующими субъектами;
7. проведение семинаров, конференций по различным направлениям деятельности ТСЖ, участие в них, обмен опытом.

— Ну а что нужно делать тому, кто решил создать ТСЖ?

— Технологию создания мы отработали давно, и я могу точно перечислить по пунктам то, что нужно делать начинающим. Первое: получение данных о собственниках жилых и нежилых помещений. Второе: инициатор собрания оповещает собственников не позднее чем за 10 дней о дате, времени и месте проведения собрания. Третье: само проведение собрания. Четвертое: подведение итогов голосования. Пятое: регистрация ТСЖ. Но предупреждаю: любая малейшая неточность при оформлении документов повлечет возврат, и вам придется все начинать с начала.

— Несмотря на противодействие со стороны чиновников, вы все-таки пытаетесь ход процесса создания ТСЖ взять в руки жильцов и собственников жилья?

— В этом нет ничего противозаконного, тем более что никто кроме самих жильцов не может знать проблем дома и нужд соседей. Государству за всем этим не уследить. А жилконторы свою беспомощность уже доказали.