Город нуждается в обновлении

Сегодня решение жилищной проблемы рассматривается преимущественно через призму нового строительства. Между тем огромные объемы уже возведенного жилого фонда в случае комплексной реконструкции вполне могут служить в качестве жилья и дальше. А если речь идет об историческом фонде городов — то в качестве жилья элитного. Петербургская компания «Фивен» занимается реконструкцией старого фонда, относящегося — разумеется, после того как там побывала компания — преимущественно к элитному фонду недвижимости. О компании, ее работе и развитии рассказывает генеральный директор фирмы Аркадий Иосифович КЕЛИМ.

–Аркадий Иосифович, на наш взгляд, сегодня для центральной части Петербурга одной из важнейших проблем является отсутствие централизованной работы по комплексному развитию его территорий, подобной хотя бы проектам «пешеходных зон». Вы специализируетесь на реконструкции, не возникает ли у Вас желания выйти на уровень решения девелоперских задач?

— По большому счету, желания такого нет: кто-то имеет возможность привлечь деньги в таком масштабе, что их хватило бы на комплексную реконструкцию района, кто-то не имеет. Но мы достаточно надежно чувствуем себя в роли генерального подрядчика и менять круг решаемых компанией задач не хотели бы. Перейти в другой класс иногда заманчиво, однако мы понимаем, что риски при такой работе существенно выше. Даже принимая объект на генеральный подряд, мы рискуем больше, чем наши субподрядчики, и у меня бывают работы на условиях субподряда, где я в результате зарабатываю больше, чем как генподрядчик.

— А какого рода риски генерального подряда могут встретиться в работе по реконструкции?

— В частности, они могут связаны с изменениями экономической ситуации, ростом цен. Заключая договор, заказчик стремится построить объект, условно говоря, за двадцать миллионов и хочет уложиться в эти рамки. Но за два года, которые займет работа на этом объекте, цена порой вырастает еще миллионов на пять. Заказчик же настаивает, чтобы мы уложились непременно в двадцать, и о наличии объективных обстоятельств предпочитает не думать. Учесть же все нюансы при заключении договора, когда не полностью отработана стадия даже проекта, невозможно. Существенно выиграть сегодня нельзя ни на материалах, ни на стоимости работ: это лишь на заре перестройки возникали ситуации, когда цены на разных концах города различались вдвое. Уровень работы компаний и цен примерно известен. Правда, и сегодня, при устоявшемся уровне цен, компании ухитряются порой демпинговать. Не прибавляют стабильности расценки на труд рабочих: порой у меня складывается впечатление, что эти нормативы берут начало из расценок исправительно-трудовых учреждений. Определяя уровень нормативов, ответственные за это должностные лица пока еще не признают, что труд рабочих должен оцениваться по достоинству. Как следствие, реальные рыночные расценки существенно превышают нормативные.

— Вероятно, есть и риски конструкционные — более высокая вероятность обрушения конструкций, чем в новом строительстве?

— Что касается состояния уникальных конструкций, таких как купола или светопрозрачные конструкции — они сохранились в том числе в старом фонде, то каких-то больших оснований для паники нет, однако необходимо существенно усилить контроль за действующими напряжениями основных несущих конструкций. На мой взгляд, в настоящее время состояние конструкций оценивается в основном визуально — на прогиб, наличие дефектов, коррозии и т. п. Однако в свете последних обрушений понятно, что нам требуется оценивать и скрытые процессы в таких конструкциях — анализировать практически в реальном масштабе времени имеющиеся напряжения, их динамику. Это можно сделать, если установить соответствующие датчики, тензометры, прогибомеры и прочие устройства и регулярно получать с них показания. Тем более важно закладывать эту систему контроля, создавая или воссоздавая такие уникальные сооружения.

— Насколько всеобъемлющим должен быть такой контроль? Может быть, целесообразнее отказаться от восстановления старого фонда вообще и работать над сносом и воссозданием?

— Большинство исторических зданий Петербурга может прослужить еще немало лет: самыми важными элементами являются фундамент здания и состояние перекрытий. Что касается фундамента, то в Петербурге был накоплен богатый опыт по устройству фундаментов в водонасыщенных грунтах. Есть, безусловно, примеры и отрицательные, но их меньше. Достаточно неплохо сохранились стены: технологии кирпичной кладки предполагали широкое использование металла, причем не такого, как сегодня: в настоящее время мы используем для провязки металлическую сетку, а в то время все углы и сопряжения армировались коваными стержнями до 40 мм толщиной. Причем металл этот был более мягким и пластичным, чем современные легированные стали, и такие стержни работали подобно шарнирам. Кирпичная кладка осуществлялась на известковом растворе, а в стенах были устроены специальные вентиляционные продухи — это препятствовало намоканию кладки, поэтому кирпич «дышал». Что же касается перекрытий, то большинство балок были деревянными, и лишь затем, с развитием металлургического производства Путиловского завода, началось использование металла. Сохранять сегодня и металлические, и деревянные балки рискованно из-за возросших требований пожарной охраны, поэтому в ходе реконструкции целесообразно проводить замену перекрытий и несущей системы на железобетон.

В частности, такого рода реконструкцию мы сделали по адресу Апраксин переулок, д. 6 — это одно из первых зданий по проекту архитектора Лидваля, мастера петербургского модерна. Апраксин переулок был центром большого торгового квартала, поэтому само здание было спроектировано частично как торговое помещение, частично как гостиница. Затем, в советский период, этажи были разделены перегородками на гигантское количество комнат, внизу устроен детский сад. Тем не менее фасад сохранился, и комитет ГИОП Санкт-Петербурга принял решение о том, что при реконструкции фасад должен быть сохранен, тогда как интерьеры могут быть перестроены. Обычная технология такой работы — это выставить металлические фермы по периметру, они раскрепляют и временно удерживают внешние стены, а вся «начинка» из перекрытий и перегородок разбирается и затем заменяется новыми внутренними несущими конструкциями и перекрытиями, выполненными в железобетоне или металлических конструкциях. Затем исторические ограждающие конструкции крепятся к этой «этажерке», которая удерживает и себя, и фасад. Однако в Апраксином переулке мы не могли применить этот метод, потому что тем самым перегородили бы въезд. Поэтому было принято иное решение — несущую раму шириной примерно 3 м мы смонтировали внутри здания, а на нее укрепили консоли, которыми и удерживались внешние стены. После этого мы демонтировали перекрытия и внутренние перегородки, и некоторое время дом напоминал Колизей с его ярусами. Были усилены имевшиеся и устроены новые фундаменты, на которых был затем возведен каркас новых интерьеров здания. Наконец, соединили этот каркас с конструкцией, удерживавшей стену, и сдали работу. Для Петербурга это работа уникальная, и опыт может быть использован и на других объектах.

— Вероятно, для задач по реконструкции необходимо владеть и реставрационными подразделениями, и нулевым циклом?

— Нет, эти задачи на высокопрофессиональном уровне решает целый ряд петербургских компаний, поэтому у нас нет проблем с выбором субподрядчиков. В нашей компании и так порядка 300 работников, этот коллектив направлен на решение общестроительных задач.

— Какие интересные проекты по жилью ведете сегодня?

— Это полное воссоздание дома 37 на 8-й линии Васильевского острова — порядка 10 тыс. кв. м площади. Он расположен в очень интересном месте Петербурга — рядом жил путешественник Семенов-Тян-Шанский, в доме по соседству Мандельштам написал стихотворение «Я вернулся в мой город, знакомый до слез». Здание возводится в монолите, фаса-ды — в кирпиче. Предстоит большой объем работы по воссозданию фасада в стиле модерн, со сложным металлодекором, лепниной.

— Что мешает развивать подобные направления работы?

— Самая большая сложность — это расселение старого фонда. Процесс осложняется не только большим затягиванием разрешительных формальностей, но и сопровождается протестами местных жителей или иных активистов. Порой удивительно, что жители города предпочитают терпеть рядом по соседству настоящий бомжатник, тогда как при вложении средств в реконструкцию или воссоздание город приобретает новые качества. Можно по-разному относиться к практике сноса и воссоздания, сложившейся в Москве, но город живет благодаря этому процессу полной жизнью. Думаю, что рано или поздно те же процессы придут и в Петербург, что вполне естественно — городская ткань нуждается в обновлении.

Редакция журнала «Федеральный строительный рынок» поздравляет коллектив компании «Фивен» и А. И. Келима со знаменательной датой — пятнадцатилетием работы фирмы. Желаем вам дальнейших успехов в обновлении нашего города, нуждающегося в добросовестной, инженерно грамотной и профессиональной реконструкции!