Екатеринбург строительный: попытка свежего взгляда

Екатеринбург стал целью нашей поездки по нескольким причинам. Во-первых, по объемам гражданского строительства вообще этот город последние годы являлся третьим в стране, уступая только Москве и Петербургу, и в 2004 г. пропустил на третье место лишь юбилейную Казань. Во-вторых, Екатеринбург по происхождению действительно город-побратим родного нам Петербурга: так же основанный волевым решением Петра и названный Катериненбурхом в честь августейшей супруги, город неслучайно называет себя столицей Урала. В-третьих, Екатеринбург отличается небанальной архитектурой, на фоне которой даже многие московские изыскания выглядят вторично.

Была еще четвертая причина — работа над фильмом и специальным выпуском компании «Транссигналстрой», 70-летний юбилей которой приближается в следующем году и в подготовке которого мы соучаствуем. Два подразделения треста располагаются в Екатеринбурге, который является колоссальным транспортным узлом, обеспечивая перевалку грузов между Сибирью и Европой. Как бы то ни было, поездка удалась: серию екатеринбургских интервью вы увидите в следующих номерах журналов «Федеральный строительный рынок» и «Строительство жилья». Должны с удовольствием отметить, что город принял нас радушно, лишь немного огорчив непонятной ценовой политикой таксистов и качеством кулинарии (мы хотели попробовать блюда местной кухни, и нам предложили уральские пельмени, далее — УП. Либо на Урале особые представления о пище, либо вряд ли это были именно УП — думаю, что настоящие УП все-таки отличаются от тех, что предложили нам по вполне московской цене в довольно приличном кафе. УП, скорее всего, нужно было запивать национальным сорокаградусным напитком, как нам и порекомендовала официантка, но мы готовились к напряженной работе и позволить себе этого не могли. Впрочем, к строительству это не имеет отношения — наверное, достойные УП попадутся нам в следующую поездку).

Главное — большинство наших собеседников оказались готовы и к работе на федеральном оперативно-маркетинговом просторе, и к обсуждению проблем и перспектив работы в стране. В отличие от аборигенов одного спокойного волжского города С***, никто из свердловчан не пытался рассуждать, как москвичи пьют кровь из бедной провинции, а на сообщение, что мы петербуржцы, даже не извиняться. Не рассказывали нам и про то, как хорошо заживет независимая Уральская Республика… Признаться, мы опасались этой ксенофобии — но не встретили ее ни в одной из бесед.

Да, и еще. Екатеринбургские строители вполне подкованы в прессе и рекламе — на рынке действует целый ряд местных строительных изданий профессионального уровня, компании обеспечены полиграфической продукцией, работает Интернет, проводятся выставки… Несмотря на некоторые опасения, по цене мы оказались вполне конкурентоспособны — хотя и заметили, что рекламные денежки в Екатеринбурге счет любят, и концепцию нашего журнала-форума приходилось объяснять чуть подробнее, чем в Петербурге или Москве.

Итак, гражданское строительство в Екатеринбурге.

Жилищное строительство

В Екатеринбурге, как и в других городах России, существует проблема недостатка жилой площади. Новый генплан предусматривает увеличение объема жилого фонда с 25 млн. кв. м до 42 млн. кв. м. Если перевести на понятный язык, то к 2025 г. на одного жителя города должно прийтись 28–30 кв. мжилой площади (против 19,7 кв. м на сегодняшний день).

Планируется построить до 17,4 млн.кв. м жилья различной этажности, при этом доля малоэтажной застройки составит порядка 40 %, доля застройки от 3 до 5 этажей — 30 % и доля многоэтажного жилья — также порядка 30 %.

Характерно, что приоритет не случайно отдается индивидуальной жилой застройке. Генплан предусматривает строительство целых районов малоэтажной застройки с развитой инфраструктурой, транспортом, социальными объектами. Как показывает мировой опыт, такой тип жилья является самым оптимальным, благоприятным для жизни людей. Что касается средне- и многоэтажной застройки, этим жильем планируется завершение застройки уже существующих площадок в черте города и формирование новых жилых комплексов и районов.

Планируются реконструкция сохраняемого жилого фонда («хрущевок», «брежневок» и т. д.); реконструкция территорий со сносом ветхого и 1–2-этажного жилья; реконструкция и благоустройство жилых кварталов и комплексов, представляющих историческую и культурную ценность в районе кинотеатра «Заря», и т. д.

Более того, новый генеральный план предусматривает сохранение и развитие усадебной застройки в отдаленных районах города, строительство малоэтажной застройки городского коттеджного типа в зонах природного и урбанизированного каркасов, перевод садоводств, расположенных в зонах градостроительной ценности территории в полноценные малоэтажные жилые образования с инженерной инфраструктурой. Жилая зона города формируется как система взаимосвязанных планировочных и жилых районов. Основу жилой зоны составят уже сложившиеся центральные и периферийные районы и образования.

Планировочная структура города

По планировочной структуре городской застройки принята компактно-рассредоточенная лучевая планировочная структура. Так называемые лучи будут направлены с юго-запада на северо-восток и с северо-запада на юго-восток. Таким образом, произойдет сохранение исторически сложившегося компактного плана с линейными размерами: север — юг — 32 км, запад — восток — 20 км. Наличие и развитие мощного лесопаркового пояса внутри города выгодно отличает Екатеринбург от других «миллионников», позволяет сократить затраты на строительство инженерных коммуникаций, обеспечивает зоны рекреации и оздоровление окружающей среды.

Дальнейшее жилищное строительство планируется вести по линии формирования 15 крупных планировочных районов с населением от 50 до 200 тыс. жителей. Эти районы размещаются вдоль главных лучей развития городской застройки: Орджоникидзевский («Антенные поля»), Садовый, Шарташский, Сибирский, Кольцовский, Нижне-исетский, Южный, Шабровский, Горнощитский, Академический, Юго-Западный, Широкореченский, ВИЗ-Правобережный, Сортировочный, Палкинский.

В Орджоникидзевском районе, в «соцгородках», планируется завершить замену жилого фонда 30–40 годов на новую комфортную застройку повышенной этажности при сохранении части районов индивидуальной малоэтажной застройки. Основное развитие жилых территорий предполагается на месте производственных территорий ЗАО «Тепличное» и «Антенных полей» и за счет реконструкции индивидуальной жилой застройки районов Пышма и Молебка. Запланировано развитие общественного центра.

В районах Пионерский и Втузгородок продолжится строительство новых жилых комплексов на месте ветхой индивидуальной застройки. Новые общественные центры будут формироваться на улицах: Блюхера, Уральской, Гагарина, Малышева.

На свободных от застройки территориях севернее озера Шарташ планируется строительство крупного жилого района Шарташский на 50 тыс. жителей. Будет построено около 1,3 млн. кв. м как многоэтажной, так и малоэтажной застройки с активным использование подземного пространства для инженерных коммуникаций, хранения личного автотранспорта, хозяйственных нужд района.

На базе существующих жилых районов Компрессорный, Птицефабрика и Чапаева планируется формирование нового района Сибирский. Его центром должен стать Компрессорный, в котором предполагается комплексная реконструкция и строительство более 200 тыс. кв. м недорогого жилья средней и повышенной этажности и почти 250 тыс. кв. м мало-этажной индивидуальной застройки.

Развитие жилого района Кольцово планируется осуществлять как развитие элемента международного аэропорта «Кольцово» и крупного транспортно-логистического центра. В связи с этим район должен застраиваться жилыми и общественными комплексами высокого архитектурно-художественного уровня, комфорта и благоустройства. Жилой район Кольцово вместе с поселками Исток и Мостовка образуют планировочный район Кольцовский — один из перспективных районов индивидуального малоэтажного строительства.

Планировочный район Нижнеисетский включает в себя районы: Уктус, Нижнеисетский, Химмаш и Сулимовский. В данном районе предполагается замена части устаревшего жилого фонда и строительство новых жилых микрорайонов и общественных комплексов на берегу Нижнеисетского пруда.
Жилые районы Вторчермет, Елизавет и Совхозный рассматриваются как основа крупного жилого района Южный. Здесь предусматривается в основном индивидуальное строительство. На свободных от застройки территориях южнее района Совхозный, частично занятых в настоящее время сельскохозяйственными угодьями, предполагается разместить около 900 тыс. кв. м жилья в малоэтажных благоустроенных домах с участками.
Намеченный к строительству еще в 1972 г. Академический жилой район в новом генплане получает дальнейшее развитие. В данном районе предполагается построить 1,5 млн. кв. м жилой площади, продолжить строительство научных и учебных центров, медицинских учреждений городского значения, около 300 га парков и лесопарков.

Продолжится развитие жилых районов Юг Центра и Юго-Западный. За счет сноса кварталов некапитальной одноэтажной застройки в этих районах дополнительно будет построено 1,2 млн. кв. м жилой площади.

С жилых микрорайонов Широкая Речка, Московский и Мичуринский начнется застройка нового планировочного района Широкореченский. Расположенный на экологически благоприятных территориях, в окружении лесных массивов, этот район планируется для строительства 2 млн. кв. мобщей жилой площади в индивидуальных домах с участками. В этом же районе планируется дальнейшее развитие медицинских центров городского значения.

Продолжится формирование жилого района ВИЗ-Правобережный. Новые жилые районы займут территорию между Московским трактом и прибрежной зоной пруда до Большеконного полуострова. Геологические особенности территории предопределили строительство зданий повышенной этажности с активным использованием подземного пространства. В районе Большеконного полуострова планируется развитие крупного спортивного легкоатлетического центра.

Комплексная реконструкция планировочного района Сортировочный предполагает завершение строительства капитального жилья в районе улиц Бебеля, Таватуйской, Технической; сохранение и дальнейшее благоустройство индивидуального жилого фонда района Семь ключей, значительное расширение жилого района Шувакиш. После планируемого к 2025 г. переноса станции Свердловск-Сортировочная на Южный железнодорожный обход город получит новую рекреационную зону на берегу Верх-Исетского пруда (Прим. ред.: отметим, что генплан разумно относит вынос свердловской сортировки на туманную перспективу 2025 г. — колоссальное значение свердловского транспортного узла вряд ли даст возможность перевести его в ближайшее время. Скорее напротив, железнодорожники пожелают дополнительно увеличить территорию).

В генеральном плане резервируются территории и для дальнейшего развития города после 2025 г. Между районами Академический и Горнощитский на юго-западе города возможно формирование перспективного района Шиловский с населением 50–100 тыс. жителей. Восточнее озера Шарташ резервируются территории под университетский комплекс Вузовский с жилыми территориями для преподавателей и студентов. Таким образом, четко определена стратегия застройки города не только до 2025 г., но и на более отдаленную перспективу.

Администрация города продолжает работу над уточнением стратегических проектов. Так, в этом году мэрия намерена принять стратегический проект «Развитие жилищно-гражданского строительства в городе Екатеринбурге»: в рамках этого проекта предусматривается, что в течение ближайших 10 лет в Екатеринбурге будет построено и сдано в эксплуатацию более 5,5 млн. кв. м жилья. Эти цифры подкреплены определенным количеством площадок под строительство для конкретных застройщиков.

Выступая перед журналистами в мае 2005 г.,заместитель главы администрации Екатеринбурга Владимир Крицкий отметил, что в рамках реализации генерального плана идет разработка и принятие стратегических проектов по отдельным отраслям. В этом году будет принят стратегический проект «Развитие жилищно-гражданского строительства в Екатеринбурге». В течение ближайших 10 летгород должен построить 5,5 млн. кв. мжилья. Это подкрепляется выделением площадок под строительство. В целом состояние на рынке жилья в Екатеринбурге можно охарактеризовать как динамично развивающееся. Ежегодно город дает прирост до 20 % по строительству жилья. 2004 г.не стал исключением. В прошлом году в эксплуатацию было сдано 497 тыс. кв. м жилья. За первые четыре месяца 2005 г. в эксплуатацию было сдано 37 тыс. кв. м жилья. Прирост по сравнению с прошлым годом за этот же период составил 70 %. За это время было введено 57 новых объектов общей площадью113 тыс. кв. м. Параллельно с введением в эксплуатацию жилых помещений в городе идет процесс активного перевода жилых помещений в нежилые. Анализ первых месяцев показывает, что при переводе в нежилые помещения было принято 66 объектов. В прошлом году — 62. Сейчас рассмотрено 75 заявок. К сожалению, изменившееся законодательство несколько притормозило этот процесс. С 1 марта действует новый Жилищный кодекс, согласно которому изменились нормативно-правовые документы, существующие в Екатеринбурге. Принято постановление главы администрации «О порядке действий администрации при переводе жилых помещений в нежилые». Это постановление направлено на рассмотрение в городскую Думу. Срок внесения данного положения на рассмотрение был установлен до 1 июля 2005 г.

Добавим, что судя по всему, радикальные перемены в генплан будут внесены развитием транспортной инфраструктуры, в особенности — кольцевой автодороги вокруг Екатеринбурга и метрополитена.

Ложка дегтя

Претензии, которые звучат в адрес строительной политики властей, настолько типичны для всех российских городов, что перечислять знакомый список неинтересно, поэтому можно сразу переходить к заголовку «Тем не менее».

Основная проблема формулируется как сложность получения землеотвода и разрешения на строительство. По оценкам, вероятно несколько предвзятым, в некоторых случаях трудозатраты на эти процедуры достигают 50 % трудозатрат на возведение объекта. Кроме того, свободных площадок в городе немного. Резервы — земли промышленных предприятий, силовых ведомств, железной дороги, но каково подвигать собственников, известно.

«Кто формирует цены на жилье в Екатеринбурге? — спрашивает себя сам один из местных обозревателей. — Цены на жилье в Екатеринбурге одни из самых высоких в России. Считается, что это показатель хорошей жизни населения, но когда нет более дешевых предложений, нет и возможности показать необходимость снижения цены. Даже если у строителя есть возможность снизить планку, он никогда этого не сделает, потому что не будет лишать себя прибыли. В большинстве случаев высокая надбавка возникает из-за необходимости проведения ремонта коммунальных сетей. Сейчас в уральской столице ведется политика точечного строительства. Дома строят по всему городу, но не дворами и микрорайонами, как это делалось в свое время, а отдельными зданиями. Это и ведет к дополнительным расходам.

«Кроме того, — отмечает критично настроенный автор, ссылаясь на один из нашумевших докладов, — на рынке жилищного строительства Екатеринбурга практически нет конкуренции. В городе работают несколько крупных строительных компаний, подчиненных мэрии. Чтобы получить какой-то доход, компании должны дополнительно накручивать стоимость квартиры на 20–30 %, потому что часть денег с продажи должен получить город. В результате многие компании уходят работать в глубинку или в соседние регионы, а средняя цена одного квадратного метра жилой площади составляет 25 тыс. руб. при себестоимости в 14–15 тыс., что гораздо выше, чем в соседнем Челябинске».

Официальные лица признают, что основной проблемой при строительстве новых домов является недостаточное количество средств на строительство инженерных сетей и инфраструктуры. Согласно генеральному плану, принятому в 2004 г., основные районы застройки будут находиться на территории юго-запада города, это район УНЦ, Академический, Широкая речка, где будет построено 2,5 млн. кв. м жилья, в строительство инженерных сетей здесь необходимо вложить 3,3 млрд. руб. В данном районе нет воды, тепла, достаточного количества мощностей по энергоснабжению. Второй район перспективной застройки — Виз-Правобережный, где будет построено свыше 2 млн. кв. мжилья. «Здесь ситуация с инженерными сетями лучше, но необходимо выполнить достаточно большой снос индивидуального жилого сектора», — заметил заместитель главы города Владимир Крицкий.

Реагируют власти и на другие пункты конструктивной критики. Так, чтобы ускорить процессы согласований, городские власти упорядочили строительство как жилых, так и промышленных объектов «с листа»: важные объекты, возводимые проверенными в деле и профессионально состоятельными компаниями, строятся поэтапно, по мере подготовки соответствующих документов для каждого очередного цикла работ.

Анализируя полученный положительный опыт работы с застройщиками, руководители города стараются максимально упростить процесс прохождения через мэрию всей проектно-сметной строительной документации. Каждый год формируются очередные документы о сокращении для инвесторов целого ряда согласований в различных инстанциях.

Что касается возражений ряда строительных коммерческих предприятий против действующих в городе отчислений в муниципальный инженерный фонд, то, по мнению главы города, именно они позволяют сегодня поддерживать и развивать коммуникационную базу уральской столицы, своевременно подтягивать сети к перспективным строительным площадкам и обеспечивать тем самым сохранение и увеличение объемов и темпов строительства в Екатеринбурге. А там, где нет соответствующего коммуникационного обеспечения, строительные процессы замирают и постепенно сходят на нет. Так, в последние годы объемы жилищного строительства в Орджоникидзевском районе уральской столицы оставались самыми низкими по городу из-за перегруженности Северных очистных сооружений. После закладки МП «Водоканал» новых очистительных мощностей в этом районе появилась перспектива дальнейшего жилищного роста. А в центре Екатеринбурга проблемы у застройщиков возникают из-за нехватки электрических мощностей. Однако и здесь в скором времени появится новая современная подстанция, которая обеспечит дальнейшее поступательное развитие центральных городских кварталов.

Касательно же упрека в монополизме нескольких крупнейших компаний, официальные лица города приводят данные, что в городе действуют 192 застройщика, в прошлом году 114 из них получили землеотводы. По генеральному плану развития, город должен построить 5,5 млн. кв. м жилья. Анализ всех выданных документов позволяет сделать вывод, что на руках у застройщиков находятся документы почти на 8 млн. кв. м.

Тем не менее…

За последнее десятилетие администрация Екатеринбурга не допустила обвалов в строительстве жилья, что, кстати, произошло во многих крупных городах России. Помимо строительного первенства среди городов Свердловской области столица Урала уверенно сохраняет передовые позиции в жилищном строительстве и среди российских городов-миллионников, занимая четвертую позицию вслед за Москвой, Санкт-Петербургом и Казанью. Объемы жилищного строительства в столице Урала увеличиваются ежегодно.

«Ситуация на строительном рынке жилья в Екатеринбурге показывает, что жилищное строительство — наиболее доходная и развивающаяся отрасль. В 2002 г. в Екатеринбурге сдано 363,7 тыс. кв. м жилья, что на 17 % больше показателей 2001 г. В 2003 г. введено в эксплуатацию 400 тыс. кв. м жилья, в 2004 г. планируется ввести 450 тыс. кв. м», — такие выводы сделал еще осенью прошлого года на пресс-конференции Владимир Крицкий.

Этот план оказался перевыполнен: в 2004 г. в эксплуатацию было сдано 87 жилых домов общей площадью 493 тыс. кв. м. Город планируется выйти на докризисный уровень строительства и вводить ежегодно в эксплуатацию по 600–650 тыс. кв. м. Первые девять месяцев 2005 г. показали, что планам, вероятно, суждено сбыться:к октябрю в Екатеринбурге сдано в эксплуатацию 194 тыс. кв. м жилья, что на 40 % превышает аналогичный показатель прошлого года. Очевидные успехи в жилищном строительстве Екатеринбурга за первые девять месяцев текущего года, а также существующий задел, дают основание для того, что к концу года столица Урала перешагнет полумиллионную отметку введенного в эксплуатацию жилья. По прогнозам специалистов, его будет сдано не менее 550 тыс. кв. м.

Сторонние инвесторы: признак здоровья

Более того, объемы ввода жилья, а также коммерческой недвижимости, могут непредсказуемо возрасти с приходом в этот бизнес трансрегиональных игроков на рынке гражданского строительства. Недавно компания «Ренова» озвучила крайне амбициозный план по застройке в Екатеринбурге огромного участка земли. Гигантский квадрат в Юго-Западном районе города в течение 7–8 лет будет заполнен жильем эконом-класса. Стоимость проекта оценивается примерно в $900 млн. Он станет самым крупным строительным начинанием «Реновы» на территории России и по-настоящему революционным примером для екатеринбургских застройщиков. Стратегическим руководством проекта займется бывший глава администрации губернатора Свердловской области Вениамин Голубицкий.

План «Реновы» выглядит грандиозно. Во-первых, как рассказал источник в компании, общая площадь построенного «с нуля» микрорайона будет превышать территорию Ботанического микрорайона Екатеринбурга. Во-вторых, «Ренова» надеется впервые за последнее время реализовать в городе практику комплексной застройки. В настоящий момент большинство строительных компаний ведут точечную застройку, они находят площадку где-нибудь в хорошем месте, получают землеотвод и начинают строить там 2–3 дома — причем, чем выше, тем лучше. Подобная практика сильно меняет облик города. «Любой горожанин, когда-нибудь смотревший на Екатеринбург с высоты птичьего полета, знает, как жутко смотрится панорама города, истыканная, словно зубьями, новыми высотками», — пишет местный автор. (Прим. ред.: вероятно, дело просто в привычках и вкусе. Не можем согласиться с этим мнением, т. к. высотки Екатеринбурга смотрятся вполне достойно и сами по себе, и когда соседствуют с исторической застройкой).

«Ренова-Девелопмент» пошла по другому пути, который уже давно применяется в Москве. Компания выбрала относительно свободный от построек лесопарковый массив и собирается в течение 7–8 лет превратить его в аккуратный жилой район. На первом этапе строительства, который начнется уже в следующем году, на территорию начнут проводить коммуникации и подготавливать строительные площадки. Примерно в 2007 г. в будущем микрорайоне начнут возводить дома. Этот жилой массив не будет похож на обычный спальный район. В нем должен быть построен весь комплекс, который раньше назывался «соцкультбытом». Компания намерена не только сделать жизнь обитателей микрорайона относительно автономной, но и создать рабочие места», — пояснил источник в «Ренове».

Компания не претендует на единоличную реализацию проекта — часть площадок может быть передана другим застройщикам. Более того, даже внутри компании строительством нового района будут заниматься две структуры. Информированный источник, близкий к «Ренове», сообщил, что ими станут «Ренова-Девелопмент» и еще одна компания, которая в данный момент находится в стадии создания. Вероятнее всего, структура будет носить название «Ренова Строй Групп» и возьмет на себя часть работ по возведению микрорайона. Как будет поделена ответственность между двумя предприятиями группы, пока неизвестно. Как говорят в «Ренове», основная часть домов в новом микрорайоне будет относиться к эконом-классу, предназначаться для молодых семей и частично распространяться по ипотечной программе правительства Свердловской области. Впрочем, не исключено, что часть зданий будет построена в классе «премиум».

Проявляют интерес к строительству в Екатеринбурге и представители Евросоюза. Недавно город посетила польская делегация — в первую очередь польских представителей интересовал вопрос развития торгово-экономических связей с предприятиями уральского региона и Екатеринбурга в частности. Чтобы оказаться в большей степени представленными на территории Урала, поляки готовы подключиться к участию в различных выставках, проводимых в Екатеринбурге. Поляки заинтересованы в участии своих фирм в процессе строительства жилья на территории города. Представители польской делегации выразили желание о готовности использовать механизм ипотечного кредитования Екатеринбурга. Поляки пообещали инициировать процесс переговоров с руководством своей страны о вхождении с ипотечным кредитованием на уральский рынок.

Прогнозируется и рост индивидуального жилищного строительства. В ближайшие годы в Екатеринбурге ожидается всплеск на рынке индивидуального строительства жилья. Интерес к индивидуальному строительству в Екатеринбурге со стороны жителей очень высок. Многие горожане имеют возможности и желание построить собственный дом вдали от городской суеты и в экологически благополучном районе. На сегодняшний день, в рамках реализации генерального плана застройки Екатеринбурга до 2025 г., за счет средств городского бюджета во всех районах уральской столицы строители проводят работы по инженерному обустройству территорий. После окончания этих работ начнется массовое индивидуальное строительство. Темпы обустройства территорий под индивидуальное строительство пока невысоки, потому что ни Свердловская область, ни РФ не выделяют средств на развитие инженерной инфраструктуры Екатеринбурга. В связи с этим город решает вопросы собственного развития только за счет внутренних источников.