Беседа о скруглении квадратного колеса

Если вспомнить яркий образ, озвученный премьер-министром М. Е. Фрадковым на недавнем заседании Правительства, то национальные проекты в понимании на октябрь 2005 г. суть квадратные колеса телеги, которая едет по бездорожью, а на телегу кладут снопы. Как сделать колесо жилищной реформы круглым? Об этом мы беседуем с генеральным директором «ЦНИИЭП жилища» Станиславом Васильевичем НИКОЛАЕВЫМ.

–Станислав Васильевич, реформа жилья, в том числе с резким увеличением объемов строительства, объявлена одним из государственных приоритетов. Но по-настоящему состоявшихся национальных жилищных проектов в России всего два: бревенчатая изба и крупнопанельное домостроение. Как полагаете, какие технологии должны быть призваны для «удвоения квадратного метража»?

— За все время существования наш институт занимался вопросами развития социального жилья. Как бы мы сегодня ни относились к жилому фонду, возведенному в 1960–1970-е гг.,программа крупнопанельного домостроения была социально-направленной и решила проблему жилища для большинства россиян. Ориентироваться на потребности общества и есть тот «Левый поворот — 2», о котором пишет Ходорковский: выстраивая рыночную экономику, необходимо работать в первую очередь на рост благосостояния основной массы россиян. Один из аспектов — социальное жилье.

Безусловно, социальное жилье должно быть экономически эффективным, хотя это не значит «как можно более дешевым». Сейчас, в частности, продвигаются технологии мало-этажного каркасного домостроения — они существенно дешевле, чем строительство из железобетона или искусственного камня за счет отсутствия капитальных конструкций. Однако и долговечность таких домов существенно меньше, чем у построенных в традиционных технологиях или монолите. Однако приемлем ли такой подход в России? «Легкое строительство», действительно, широко распространено в Америке. Однако нужно учитывать, что значительную часть трудоспособного населения этих стран составляют трудовые мигранты, то есть люди, не связанные с постоянным местом жительства и постоянной работой. Как следствие, они не стремятся обременять себя капитальной недвижимостью и формируют спрос на сравнительно недорогое жилье. Однако россияне привыкли к совсем другому образу жизни —и москвичи зачастую даже не хотят поменять район проживания в Москве, не говоря о том, что переезд из одного города в другой — это, по российским меркам, радикальная жизненная перемена. У американцев и россиян разная человеческая, личностная идеология. Легкие недолговечные постройки — не для России или во всяком случае не для коренного россиянина. Другое дело — трудовые мигранты, которые не собираются обосноваться капитально, или временное жилье типа вахтовых поселков, но для основной массы россиян делать ставку на жилье в легких конструкциях нельзя.

Что касается традиционной технологии индустриального домостроения, которая была основана в СССР на системе домостроительных комбинатов, то ситуация следующая. В Советском Союзе таких комбинатов было около 600, из них в России — примерно 400. Сколько сейчас осталось комбинатов крупнопанельного домостроения, сказать сложно, но по крайней мере объемы выпускаемой на них продукции сократились весьма существенно. Кстати, почему сегодня говорится об «удвоении» метража в жилищном строительстве? Ведь цифры, которых необходимо достичь, — это строительство к 2012 г. 80 млн. кв. м жилья, тогда как в 1985 г. этот уровень по Российской Федерации составлял 75 млн. кв. м. Понятно, что речь идет об «удвоении относительно сегодняшнего уровня». Но необходимо понимать, что даже выход на рубеж в 80 млн. кв. м — это всего лишь чуть больше максимума, достигнутого в России 20 лет назад.

К сожалению, выйдя на пик объемов жилищного строительства, наша страна радикально поменяла экономический курс, а вместе с ним строительную политику. Практически с 1985 г. государство отказалось от пути развития строительной индустрии, который продолжался с конца 1950-х гг. Осталось лишь несколько городов, где худо-бедно решаются социальные вопросы, в том числе это Москва. На мой взгляд, движение очереди на жилье — один из тех моментов, что помог снизить уровень социальной напряженности в столице. Обратите внимание, что домостроительные комбинаты и в Москве, и в крупных городах смогли выжить, и то же самое произошло и во Франции, и в Германии, и в Финляндии — во всех странах, которые в строительстве шли по аналогичному пути. В отличие от бывшего СССР эти государства не стали разрушать выстроенную систему крупнопанельного строительства, а разумно адаптировали технологии под требования рынка — разработали систему фасадных элементов, смогли разнообразить архитектуру. Как ни странно, ДСК бывшего СССР погубила излишняя конвейеризация, чрезвычайная перемеханизированность цехов. Если какой-то элемент конвейера ломался, все производство рисковало остановиться, поэтому при казалось бы автоматизированных линиях приходилось держать большой штат электриков, механиков… На Западе строители быстро поняли, что главное — это обеспечить быстрое изготовление элементов для внутренних (несущих) стен и перекрытий. Эти элементы вписались в простую схему кассетного производства. А для наружных стен было разработано множество различных решений, от навесных фасадов до мелкоштучных стеновых материалов. Собственно, по этому пути идут сегодня и некоторые сохранившиеся российские ДСК.

— Однако главное, в чем приходится перестраиваться домостроительным комбинатам, — это оперативная реакция на требования в части квартирографии. Отсюда и развернувшаяся борьба за увеличение шага перекрытий, за варьирование планировок…

— Могу сказать, что в одном из недавно разработанных проектов примерно из сотни квартир остались после заселения без изменений всего две или три — во все остальные планировки заказчики внесли уточнения, которые были воплощены при строительстве. Действительно, одна из задач, которые решаются на ДСК, — это увеличение шага перекрытий. Несмотря на неудачи, которые произошли при строительстве первых образцов, технология налажена, и сегодня она позволяет строить даже дома бизнес-класса. Хотя основной квалитет, сложившийся в Москве, — уровень цен примерно в $1000 за квадратный метр.

— Между тем, ваши коллеги иногда говорят, что стоимость квадратного метра (пусть без чистовой отделки) можно уложить в $500–600…

— Да, и даже меньше — можно уложиться в 400 условных единиц. Существенно выиграть в ценах позволит переход к строительству крупнопанельных зданий, с наружными стенами из легких материалов и высотой до четырех или пяти этажей — когда можно отказаться от использования лифтов. Такие здания возводятся быстро, следовательно, сокращается время на оборот средств. Основные проблемы — это качество соединений и варьирование квартирографии. В этом отношении может помочь опыт зарубежных домостроительных предприятий — в процессе модернизации своих заводов они добились отказа от неэкономичного способа сварки панелей и перешли к соединениям типа «шип-паз», винтовым и другим аналогичным. Кроме того, удачное решение — многопустотные перекрытия, которые, в частности, изготавливаются финскими заводами. Такие перекрытия позволяют обеспечить шаг до 9 м, т. е. дают больше возможностей по свободной планировке. Нуждается в постоянной оптимизации номенклатура железобетонных изделий: в Японии здания высотой в 60 этажей, то есть очень высокие — до 200 м, строят из набора ЖБИ в шесть элементов. И так далее… Безусловно, переход к домостроению такого рода потребует радикального обновления наших заводов.

— Да, но если этим займется государство, то оно может оказать медвежью услугу рынку, воссоздав крупные вертикально-интегрированные тресты. Тем самым будет радикально сбита цена, и три четверти российского строительного бизнеса канут в лету…

— За рубежом обновление заводов ЖБИ велось радикальным способом — вся старая линия выбрасывалась, ставилась новая. Но этим занимался сам подрядчик, а роль государства была сведена к формированию грамотной фискальной политики, с тем чтобы на вырученные от налогов деньги формировалась инфраструктура. Чтобы строительный капитал был задействован в развитии инженерного обеспечения, основные налоги на развитие коммунальной инфраструктуры (в это понятие включается социальное жилье) должны взиматься со строительных компаний, причем в объеме, пропорциональном сметной стоимости проекта. Такой порядок должен быть зафиксирован на законодательном уровне. В настоящее время сумма обременений, скрытых и явных, варьируется в зависимости от ряда параметров — например, удаленности места застройки от уже сформированной инфраструктуры, близости к административному ресурсу и т. д. Этот порядок не придает рынку прозрачности. Если же система отчислений на развитие коммунальной инфраструктуры будет зафиксирована законодательно, в бюджет развития коммунальной инфраструктуры начнут поступать целевые деньги. Так, собственно, и происходит во всем мире. В этом случае местные органы власти будут заинтересованы в поощрении строительства более дорогих коммерческих объектов — таких, отчисления с которых выше.В Америке, к примеру, инвесторы иногда искусственно занижают стоимость проектов, чтобы сэкономить на отчислениях, и в случае, если заявленная изначально стоимость оказывается ниже реальной, инвестору предъявляются штрафные санкции. Таким образом, государство создает механизм регулирования рынка, получает деньги и на инженерную подготовку «пятен», и на социальное жилье, и на социальные объекты (сады, школы, поликлиники). Таким образом, государство участвует в развитии жилищного рынка не тем, что создает тресты и финансирует их деятельность, а тем, что планирует и реализует финансирование инфраструктуры. В США реконструкция территорий ведется «блоками» — сносом целых кварталов, тогда как в России речь идет об «уплотнительной застройке» всех мест, куда можно поставить коробку здания.

— А как отладить механизм регулирования земельного рынка, с тем чтобы самое выделение «пятен» не приводило к скрытым и явным обременениям?

— Нашу страну трудно упрекнуть в нехватке территории, и в то же время жилищное строительство тяготеет к городам. Как правило, развитию земельного рынка мешает административное деление территорий. Москва и Санкт-Петербург находятся в «окружении» Московской и Ленинградской областей. И несмотря на то, что городская застройка фактически прирастает за счет территории области, строительному бизнесу приходится ориентироваться на две разные администрации, два разных законодательства, два разных уровня территориальных требований. Но наши наблюдения за региональными рынками показали, что та же проблема сохраняется и в случае, если город как муниципальное образование подчинен области как субъекту Федерации. К сожалению, в значительной части случаев наблюдается антагонизм между мэром областного центра и губернатором этой области, что не лучшим образом сказывается на строительном рынке. Будем надеяться, что административная реформа, проводимая в настоящее время, позволит оздоровить ситуацию — назначаемые руководители будут более лояльны друг другу. А сейчас Москва, зажатая кольцевой автодорогой, вынуждена форсировать высотное строительство…

— Допустим, что роль государства сведена к выстраиванию властной вертикали и инвестированию в инженерную подготовку «пятен». А нормативное регулирование отрасли?

— Что касается регулирования, необходимо, во-первых, опять же повернуться лицом к человеку. Каким образом сформирован сегодня блок требований пожарной охраны? Между прочим, в нормативах по строительству высотных зданий эти требования формируют до 1/3 всех регулирующих документов. Проанализируйте — и убедитесь, что требования главным образом направлены на сохранность конструкций здания как объекта недвижимости, а не как объекта безопасного проживания или нахождения людей. Тогда как необходимо обеспечивать эвакуационные выходы, систему оповещения о пожаре, инженерные системы пожаротушения. Вы можете представить себе человека, садящегося в автомобиль, где на пульте зажглась лампочка неисправности, например? Человек поедет на этом автомобиле? Нет. Так почему мы продолжаем входить в подъезд дома, и системы нас не оповещают, что в пожарном гидранте воды нет, что датчики дыма в той или иной квартире, а чаще всего во всем доме, не работают, речевые объявления о пожаре (за рубежом эти объявления передаются на нескольких языках) просто отсутствуют...

То же самое касается требований по инсоляции. Номинально, они направлены на улучшение условий жизни в квартире. Но фактически большинство людей проводят в квартире лишь утренние и вечерние часы, когда солнца за окном нет. А настойчивое следование устаревшим нормам приводит к нерацио-нальному расходу территорий. Америка, более мягко формулируя требования по инсоляции, может обеспечить человека существенно большей площадью жилья, чем Россия, и фиксирует это как требование на уровне нормативов. А как это отражается на продолжительности жизни, известно.

Конечно, говоря о разгосударствлении строительной отрасли, в особенности изыскательских и проектных работ, мы рискуем получить множество безответственных компаний-бабочек, которые будут работать на подрыв рынка профессиональных организаций. И тем не менее я все равно полагаю, что систему государственного лицензирования надо менять — в рыночных условиях она стала анахронизмом. Нормативы — например, американские «Коды» —вырабатываются профессиональной общественностью. Предложения, сформулированные комиссией из нескольких десятков профессионалов, утверждаются на уровне муниципалитета или штата. Есть и множество частных организаций, которые квалифицированы на право давать лицензии, проводить экспертизу, отслеживать сметную стоимость, а главное — вести надзор за подрядчиками.

— Некоторые ваши коллеги полагают, что лицензирование не нужно вовсе…

— Оно требуется для тех видов деятельности, качество которых напрямую влияет на безопасность жителей. Например, изыскатели: если они неправильно определят свойства оснований, то высотный дом может разрушиться. Другой вопрос, что можно разделить изыскателей на тех, кто исследует основание под будущий коровник, и тех, кто занимается этим в жилищном строительстве…

— Да, но вовремя ли этот порядок вводится у нас? Западная демократия строилась веками, наша — когда еще будет построена… Карать и защищать, будучи общественной организацией, — это выгодный бизнес, отличный повод переделить рынок. Уже сейчас в каждом регионе мы найдем три-четыре профессиональных союза, главы которых конкурируют друг с другом за взносы участников.

— Становлению саморегулирования рынка поможет только страховой бизнес. Если будет введено обязательное страхование всех видов деятельности строительства, то страховая компания окажется заинтересована обеспечить профессиональный контроль за деятельностью всех клиентов. Тогда и вымрут «бабочки-однодневки», как вымерли они за рубежом. Пока еще в формировании общественного контроля мы остановились на половине дороги. Например, рекомендуется получать страховку на проектную и строительную деятельность. Но «рекомендуется» не значит «обязательно».

— В завершение — вопрос о научно-исследовательской деятельности: «над чем работаете»?

— Основная программа на ближайшие два года — в полном объеме освоить проблематику высотного домостроения. Мы изучаем зарубежную литературу, сами вкладываем немалые средства в издание книг, ведем методическое руководство высотным проектированием. Проводим симпозиумы, семинары, организуем международное сотрудничество. Не говоря уже о том, что строительству высоток не учат ни в одном из российских вузов… По сути дела, это —принципиально иная ниша, чем та, которую на сегодня занимают российские проектные организации. Ведь одна из проблем сегодняшнего строительного рынка технологий в том, что структуры, которые заинтересованы в продвижении тех или иных технологий, предпочитают просто рекламировать свои материалы и методы, а диалога, общего осмысления и анализа в строительном комплексе не происходит. В этой связи важна роль нашего «ЦНИИЭП жилища» —он, являясь акционерным обществом, идеологически остался государственником.

Вместо заключения. Как правило, нам и с нашей помощью читателям приходится встречаться с представителями «Гипро-каких-то дел», или с «КБ чего-то», или, чаще всего, с «Нечто-проектами» — то есть организациями проектными. Институты с пометкой «НИИ», то есть научно-исследовательские, встречаются в рыночной жизни реже: не требуется особенной статистики, чтобы сопоставить рыночное положение тех, кто продолжал обрабатывать гранит науки, и тех, без кого не состоялась бы ни одна новостройка или реконструкция, и кого строители волей-неволей поддерживали живыми деньгами. А о том, что благополучие и «производственников», и «проектировщиков» зиждется в конечном итоге на поиске «исследователей», начали вспоминать лишь когда занялись поиском национальных проектов (одним из которых решено назначить науку). Тем отраднее, что «ЦНИИЭП жилища» — организация, сохранившая научно-исследовательский профиль и одновременно нашедшая себя в недоброй среде рыночной экономики.