Ипотека. Локомотив набирает ход

Жилищный фонд России составляет более 30% недвижимого имущества. Вроде бы много. Но очередь на жилье уходит за горизонт. Федеральная целевая программа «Свой дом» (1996) уменьшила количество нуждающихся на 2 млн. семей и повысила норму обеспеченности жильем до 18 кв. м. Успех? По сравнению с 4,5–5 кв. м, положенными советскому человеку сорок лет назад, конечно. Если же равняться на Европу, где на жителя приходится 60 «квадратов», нам до нее далеко.

Президент В. В. Путин в последнее время уделил теме ипотеки особое внимание. Указав, что в очереди за жильем стоит 4,5 млн. россиян, а время ожидания составляет 20 лет, глава государства также подчеркнул безнадежность ожидания для огромного большинства очередников. А купить квартиру или дом могут не более 5–7% населения, даже при условии банковского кредита. «Приобретение жилья, несмотря на наличие института ипотеки, в значительной мере остается привилегией состоятельных граждан», — отметил Президент и поставил перед Правительством задачу к 2010 г.вдвое увеличить объемы строительства жилья. Главным остается и вопрос его доступности для широких слоев населения.

Пока государственные мужи в Москве ломают головы, как бы осчастливить соотечественников, на местах принимают свои меры. Принимают по-разному, потому и различаются регионы по обеспеченности жильем пятикратно (по данным социологов). Кто-то ждет команду из центра, кто-то давно проявляет инициативу. Словом, одни ищут причины, другие — способы решения. Ко вторым относится руководство Чувашской республики.

«Жилищное строительство является локомотивом развития всей экономики». Это слова Николая Васильевича Федорова, президента Чувашии. В. В. Путин, познакомившись с состоянием дел, отметил, что в Чувашии разработана и эффективно действует стратегическая программа развития строительного комплекса до 2010 г. Для этого создана широкая нормативно-правовая база, что неудивительно — ведь Н. Федоров профессиональный юрист. Он давно поставил дело жилстроительства на системную основу. Чувашия успешно реализовала первую строительную программу на 1998–2001 гг., теперь работает над второй. Картина следующая: 70–75% жилья здесь строится за счет частных инвесторов, 20–25% квартир для ветеранов и малообеспеченных граждан финансирует республика. Третий год действует ипотека. В 2005 г. объем ипотечного строительства составит 7% от общего, из них 60% — ипотека молодых семей. Средства поступают из бюджетных и внебюджетных источников, от иностранных инвесторов, поскольку Чувашия активно работает с зарубежными банками, а у них низкая процентная ставка.

Чуть подробнее об этом передовом опыте. Чувашия и Венгрия выработали совместный механизм ипотечного кредитования. Венгерское отделение австрийского «Райффайзенбанка» выделило специальный кредит в размере 5 млн. евро для созданного в Чебоксарах ОАО «Ипотечная корпорация Чувашской республики». Стоимость кредита, 5,2%, в два — три раза ниже, чем у российских банков. Утвержденная кредиторами цена жилья — 11,2 тыс. руб. за 1 кв. м. По случаю открытия первой кредитной линии иностранного коммерческого банка без гарантии государства и начала реализации первого в РФ российско-венгерского жилищно-ипотечного проекта представитель Венгрии сказал: «Единственный способ добиться того, чтобы жилье стало доступно людям, снизить в России банковский процент». На выделенные австро-венграми средства строятся два каркасно-монолитных дома общей площадью 27 тыс. кв. м на 525 семей. Генподрядчик — венгерская строительная компания «Хоффманн Эпитоипари». Общая квота венгерского кредита на ипотечное жилье в России 100 млн. евро, пятая часть этих средств, 20 млн., предоставляется небольшой, но грамотно и честно ведущей дела Чувашии.

С каждым годом жилищная проблема становится все более неотложной. По данным Госстроя, в улучшении жилищных условий нуждаются 60% россиян. Несмотря на строительный бум в ряде крупных городов, ежегодные 33–35 млн. кв. м позволяют обеспечивать квартирами только 1,5% населения России. В то же время жилищный фонд катастрофически стареет. Темпы перевода жилья в ветхое и аварийное за последние пять лет увеличились вдвое.

Спасительница ипотека, увы, так и не стала массовой. На то есть ряд веских причин. Высоки риски участия в рынке ипотечного кредитования, высоки ставки по кредитам, на низком уровне остается платежеспособный спрос населения. Массовому жилищному строительству нужны инвестиции. А бюджетных денег явно не хватает.

Например, в Пскове с оптимизмом приняли областную целевую программу «Пути решения жилищных проблем молодых семей на 2004–2006 гг.». По ней из бюджета области за год получили 5 млн. руб. кредита 5 семей. И это все.

В Красноярском крае минувшей осенью были выданы первые ипотечные кредиты под 15% годовых сроком на 27 лет. Заем в 300 тыс. руб. получили семьи с совокупным доходом не менее 10 тыс. руб. в месяц. Возраст заемщика составлял от 18 до 60 лет. Первый взнос — не менее 30% стоимости жилья, в качестве взноса можно предложить свою квартиру меньшей площади. Обязательное условие: приобретаемая жилплощадь остается в собственности ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) до полного окончания выплат. Этот механизм выдачи ипотечных кредитов узаконен соглашением, которое подписали Красноярский краевой фонд жилищного строительства и АИЖК.

А как же в эту схему вписываются бедные бюджетники (учителя, врачи, военные) и молодежь? Пару лет назад в Калуге попытались внедрить социальную ипотеку. Тогда председатель Госстроя, губернатор Калужской обл. и президент группы компаний «Конти» заключили соглашение о том, что 7 тыс. квартир будут проданы по себестоимости. Условия социальной ипотеки предложили «божеские»: квартира приобретается в рассрочку (срок погашения 10–15 лет) без 30%-го первого взноса по ставке 7–9% годовых, себестоимость 1 кв. метра в 260-квартирном доме не выше 300 долларов. Группа «Конти» хотела распространить калужский опыт на все регионы, где она ведет строительство. Но, видно, не время.

И в Пермской области пытаются обеспечить жильем всех желающих. Но это оказывается не так просто. За 2004 г. рост строительства жилья составил лишь 7%. Что отлично для Америки, для нас крайне мало. 440 тыс. кв. м в трехмиллионной области не устранили дефицита. К 2007 г. здесь намечено почти удвоить объемы жилстроительства, довести их до 750 тыс. кв. м в год.

Пермякам надо бы перенять методы соседней Татарии, где с 2005 г. действует программа дальнейшего развития жилищного строительства и социальной ипотеки. Ее исполнителем и генеральным заказчиком стал «Государственный внебюджетный фонд при Президенте Татарстана», открытый в середине 1990-х гг. Компания ОАО «Татнефть» за последние восемь лет положила в него 450 млн. долл., а в 2005 г. наполнение фонда составит 998 млрд. руб. Татарская социальная ипотека поможет малообеспеченным жителям, в частности, работникам бюджетной сферы и молодым семьям обзавестись жильем. Им квартиры обойдутся на 30% дешевле, чем по классической ипотеке, рассрочка по выплате кредита составит 28,5 лет под 7% годовых.

Столица Татарстана Казань имеет свою целевую программу «Жилье». Ее задачи: внедрить кредитную систему предоставления жилья; обеспечить возможность приобретать жилье гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий, выделяя адресные дотации; повысить качество жилищно-коммунальных услуг; формировать инвестиционную привлекательность коммунальной сферы и совершенствовать механизмы финансирования этой отрасли. Бюджет решено не трогать, а обойтись исключительно заемными средствами.

На другом конце полюса жилищного строительства находится такой областной центр, как Ульяновск. Если в Казани годовой объем вводимого жилья превысил отметку 500 тыс. кв. м, то на родине Ильича за весь 2004 г. сдано в эксплуатацию всего 96 тыс. (при стоимости кв. метра 12–12,5 тыс. руб.). Это мало, справедливо считают ульяновские власти, и собираются в 2006 г. повторить прошлогоднее достижение казанцев. Дай-то Бог.

Можно идти проторенным путем, а можно нетрадиционным. Так мэрия Ярославля собирается в этом году создать целевой бюджетный фонд развития жилстроительства за счет средств от продажи на аукционе права на заключение договоров аренды на земельный участок под застройку. Власти уже посчитали, что за ближайшие полгода соберут в фонд 84 млн. руб. Их должны перечислить строительные компании на развитие жилищной сферы.

Вроде бы неплохо идут дела в Ханты-Мансийском АО. 850 тыс. кв. м сданного в 2004 г. жилья хороший результат для менее чем полуторамиллионого округа. Однако многие существующие дома и квартиры «жильем» можно назвать с большой натяжкой. Они давно отслужили свое. Поэтому местные власти объединили все действующие на территории АО планы в «Комплексную программу жилищного строительства» и собираются с ее помощью активно сносить непригодное жилье и строить новое. И без того здесь за последние пять лет объемы жилищного строительства выросли вдвое. Хорошо, но для решения всех проблем еще недостаточно.

Свои причины нехватки жилья назвал министр регионального развития В. А. Яковлев, выступая на Совете некоммерческого партнерства «Национальная ассоциация участников ипотечного рынка». По его словам, жилищное строительство сдерживает нехватка инженерно подготовленных «пятен» застройки. Последние 15 лет строительство велось с использованием имеющихся подготовленных в инженерном отношении участков. Теперь, заявил министр, эти возможности практически исчерпаны, дальше надо прокладывать новые сети. Негативными факторами являются также, по мнению В. А. Яковлева, отсутствие генеральных планов городов и заделов в проектах жилых домов, а также непрозрачная система выделения участков под строительство.

Зато Москве и Санкт-Петербургу есть, чем гордиться. Особенно столице РФ, где ежегодно строится 4,5 млн. кв. м,что равно 65 тыс. новых квартир. По расчетам экспертов, объем московского рынка жилья в среднем составляет 5 млрд. долл., что сравнимо с объемом продаж автомобилей.

А Петербург, по словам губернатора В. И. Матвиенко, к 2008 г. выйдет на уровень 3 млн. кв. м. Это жизненно необходимо, «иначе проблему ветхого, аварийного коммунального жилья в городе не решить — хозяйство ветшает быстрее, чем мы его восстанавливаем». С этого года власти планируют осваивать под жилищное строительство новые территории. Такой подход снимет лишнюю нагрузку с недоразвитой инфраструктуры ЖКХ и избавит от необходимости «заниматься уплотнительной застройкой, которая вызывает справедливое недовольство петербуржцев».

Объемы жилищного строительства возрастут в несколько раз, когда будут запущены механизмы социальной и коммерческой ипотеки. Так полагает правительство. Быть может, тогда Псков и Москва сравняются по темпам застройки.