О чем забывают спросить у риелтора?

Рынок недвижимости существует в России менее двух десятилетий. За это время многие из россиян успели купить или продать квартиру, а то и совершить подобные сделки не один раз.Но необходимый для таких сделок опыт приобретается трудно и медленно, а каждая ошибка обходится слишком дорого. Специальная литература о том, как правильно выбирать и покупать недвижимость, зачастую не успевает за быстро меняющимися реалиями рынка и законодательства, к тому же затрагивает довольно узкий круг проблем.

Список вопросов, задаваемых риелтору или непосредственному продавцу недвижимости, вполне типичен и, увы, не всегда позволяет составить объективное мнение об интересующем объекте. Что же интересует потенциального покупателя квартиры или загородной недвижимости?

Разумеется, один из важнейших критериев отбора вариантов — общая и жилая площадь, также площадь кухни и наличие балконов, лоджий и подсобных помещений. Большое значение для покупателей имеет расположение жилья, связанная с ним доступность городской инфраструктуры и экологическая безопасность.

Гораздо реже интересуются применяемыми строительными технологиями. Обычно достаточно лишь упоминания материала внешних стен — и потенциальный покупатель уже думает, что знает о доме все. В самом деле, в общественном сознании сформировались отчетливые стереотипы, что, например, панельный дом — это дешево и сердито, кирпичный дом — тепло и надежно, а монолитные дома ассоциируются со свободными планировками, запредельными ценами и прочими атрибутами «элитарности».

Между тем комфортность, безопасность и, во многом, долговечность городской квартиры или загородного коттеджа в не меньшей степени зависят всего от одного фактора — применяемых теплоизоляционных решений. Попробуем разобраться, почему вопрос теплоизоляции относится к числу наиболее важных при покупке любой недвижимости.

Энергоэффективность и комфорт

Приобретая за весьма внушительные суммы жилье, возведенное по современным технологиям, человек вправе ожидать от него комфорта и тепла. К тому же постоянно растущие тарифы на теп-лоносители делают актуальным и еще один вопрос — финансовый. Поддержание приемлемой температуры в доме не должно разорять его владельца!

Чем лучше стены, окна и кровля удерживают тепло, тем менее затратным будет содержание дома. Это утверждение относится, в первую очередь, к загородным домам. Но вопрос экономии в полный рост встает уже и перед владельцами городских квартир. Все чаще новые дома оборудуются счетчиками тепла, которые делают неразумный расход энергии непозволительной роскошью.

Поскольку через наружные стены дома уходит около 40 % тепла, самый важный вопрос для его будущего владельца: с помощью каких материалов и технологий они утеплены. Вариантов современное строительство предлагает немного.

В настоящее время в массовом строительстве чаще всего используется способ утепления с помощью теплоизоляционного материала, располагаемого средним слоем между слоями кирпичной кладки, бетона и т. д. Так утепляются растущие как грибы панельные многоэтажки, немалая доля монолитно-кирпичных высоток, да и значительная часть коттеджей. Нельзя сказать, что такой способ оптимален для нашего климата, но ввиду его распространенности стоит разобраться, что в данном случае можно назвать «качественным утеплением».

Разумеется, насколько хорошо такая стена сможет удерживать тепло, зависит от вида и толщины теплоизоляционного материала. Это могут быть либо вспененные органические материалы (пенопласты), либо плиты из волокнистых неорганических материалов (минераловатная теплоизоляция). Необходимая толщина теплоизоляционного слоя рассчитывается исходя из строительных нормативов и местных особенностей климата.

Понятно, что замена теплоизоляционного слоя в такой конструкции невозможна. То есть теплоизоляционный материал должен сохранять свои качества в течение всего срока службы стен. Некачественные материалы вследствие старения могут осыпаться или оседать, оставляя стену фактически неутепленной. Так что важность и долговечность качественного теплоизоляционного материала переоценить сложно. А наиболее предпочтительны здесь изделия из каменной ваты, срок службы которых не менее 50 лет. Их формостабильность означает, что за десятилетия работы в конструкции форма плит не изменится, и не будут образовываться «мостики холода».А гидрофобность станет гарантией того, что материал всегда будет оставаться сухим и не потеряет своих теплоизолирующих свойств.

Наиболее эффективный, по мнению специалистов, способ утепления внешних стен в условиях сурового российского климата — многослойные фасадные системы. Увы, пока в России они распространены не очень широко. Так, фасадная система с тонким штукатурным слоем чаще используется для утепления коттеджей, хотя очень хорошо подходит и для многоэтажек. При ее устройстве на несущую стену крепится теплоизоляционный материал, который покрывается армирующей сеткой, и далее наносятся базовый и декоративный слои штукатурки.

Основные факторы долговечности и эффективности любой фасадной системы — это качественные, сертифицированные компоненты и профессиональный монтаж. А это могут обеспечить лишь сертифицированные фасадные системы известных производителей, смонтированные авторизованными подрядчиками. В качестве примера можно привести фасадную систему ROCKFACADE, специально разработанную для российских климатических условий.

Отдельного упоминания заслуживают навесные вентилируемые фасады. В этой системе между теплоизоляцией, крепящейся на несущую конструкцию, и облицовкой (дождевым экраном) существует воздушная прослойка. На долгие годы стены защищены от дождей, ветров, промерзаний. Однако способ этот довольно сложен. Поэтому в сфере российского жилищного строительства встречается только при возведении некоторых элитных высотных домов.
Для думающих о покупке готового коттеджа есть еще один актуальный вопрос — утепление крыши, ведь через нее уходит около 10 % тепла. Поэтому стоит поинтересоваться об утеплении чердачных перекрытий (если чердак «холодный», то есть нежилой) или внутренних поверхностей скатов (если пространство под крышей делается жилым). По мнению специалистов, оптимальный вариант для таких конструкций — легкие плиты из негорючих материалов, не подверженных усадке, в частности из каменной ваты.

Конечно, в уже построенном здании нельзя измерить толщину теплоизоляционного слоя или определить — качественные ли материалы использованы. Определенной гарантией качества и надежности здесь могут служить опыт и авторитет компании-застройщика.

Безопасность

Как ни странно, безопасность жилища тоже зависит от способов теплоизоляции, вернее от пожаробезопасности примененных теплоизоляционных решений. Все теплоизоляционные материалы можно разделить на органические (различные вспененные полимеры-пенопласты) и неорганические (каменная вата, штапельное стекловолокно и вспененные бетоны).

Еще со школьных уроков химии всем известно, что любая органика горит. Органические теплоизоляционные материалы пожароопасны и при горении могут выделять токсичные вещества.А, как свидетельствует бесстрастная статистика, большинство жертв пожаров погибает именно от удушья и отравления токсичными продуктами горения.

Более того, будучи примененными в системах наружного утепления, органические материалы могут способствовать распространению огня по фасаду. Для жителей городских многоэтажек это означает опасную перспективу пострадать даже от пожара, который начался несколькими этажами ниже или выше. А для владельцев коттеджа случайное возгорание листвы под стенами приведет к самым плачевным последствиям.

То есть тем, кто уделяет большое внимание собственной безопасности и защите своей семьи, стоит присмотреться к такой недвижимости, при утеплении которой использовались негорючие теп-лоизоляционные материалы. Примером такого материала служит каменная вата на основе горных пород базальтовой группы. Изделия из каменной ваты не только препятствуют возгоранию и распространению огня, но и позволяют на какое-то время задерживать процесс разрушения несущих конструкций зданий во время пожара — ведь волокна каменной ваты способны выдерживать, не плавясь, температуру свыше 1000°С! Обладая абсолютной пожарной безопасностью, такие изоляционные материалы применяются в конструкциях зданий любых типов — и в одноэтажных коттеджах, и в высотках.

ЭкоЛогичное решение

Стоит упомянуть и такой важный аспект, как влияние теплоизоляции на микроклимат дома или квартиры. Можно сказать, что ухудшение микроклимата —это один из самых ярких признаков некачественной теплоизоляции. Зимой это приводит к холоду и повышенной влажности, что, само собой разумеется, не лучшим образом сказывается на здоровье людей.

Все дело в том, что органические теп-лоизоляционные материалы обладают таким объективным недостатком, как паронепроницаемость. Будучи примененными в системах фасадного утепления, они препятствуют естественному движению водного пара из помещений сквозь ограждающие конструкции. А ведь человек во время приготовления пищи, принятия ванны и душа, да и просто при дыхании выделяет в воздух довольно много воды — несколько литров в течение суток!

В результате с повышенной влажностью не всегда сможет справиться даже самая мощная система вентиляции и кондиционирования (эксплуатация которой, кстати, будет «влетать в копеечку»). Отсюда и риск возникновения плесени и грибка на стенах. А это уже прямая опасность для вашего здоровья и здоровья детей. Постоянные спутники таких «грибных угодий» — астма и другие болезни.

Волокнистые материалы, например, на основе каменной ваты, обладают высокой паропроницаемостью и не препятствуют нормальному «дыханию» дома. Разумеется, они не заменят полноценную систему активной вентиляции, но внесут весомый вклад в поддержание благоприятного микроклимата.
Итак, рынок недвижимости в России развивается быстрыми темпами. Вместе с ним «растет» и потребитель, который все более ответственно подходит к выбору квартиры или дома. Это на новый уровень поднимает и требования к риелторам и застройщикам, к их осведомленности, открытости и готовности ответить на все задаваемые вопросы. И надеемся, скоро одним из первых вопросов потенциального покупателя недвижимости станет «А какая в этом доме теплоизоляция?»