Люди, которые строят для людей

Эмоционально, не пытаясь подбирать «политкорректные» формулировки острых проблем, невзирая на лица — именно так беседуют с журналистами директора компаний, проработавшие в строительстве не годы, а десятки лет. О проблемах гражданского строительства рассказывает Анатолий Акимович Дворецкий, генеральный директор ЗАО «Росстрой».

–Анатолий Акимович, одна из ключевых задач повышения доступности жилья имеет два возможных решения. Первое — это невмешательство в дела строителей и чиновников, и повышение благосостояния россиян, пока те не окажутся в состоянии приобрести жилье по рыночным ценам. Второе — поиск резервов снижения стоимости строительства и снижение стоимости. Какой путь более приемлем?

— На сегодняшний день правительство не показало на деле своей заинтересованности в снижении стоимости жилья, и последние законодательные и административные меры как федерального, так и городского правительства пока лишь способствуют сохранению высокой стоимости квадратного метра. Прежде всего сказывается фактор забюрокраченности взаимоотношений со строителями — нужно сносить не одну пару башмаков, прежде чем будет оформлена проектно-сметная документация и получены ТУ. Если на подготовку «разрешительного пакета» затрачено полгода, это можно считать удачей как правило, вопрос затягивается на год-полтора. Следствие этого — невозможность работы в соответствии с законом о долевом участии в строительстве, который выпустила Госдума: средние и мелкие строительные организации, формирующие значительную долю рынка, не имеют достаточного количества собственных оборотных средств, а привлекать деньги дольщиков до формирования необходимых документов нельзя.

Также заметным обременением стал новый порядок распределения земельных участков: зачастую землю скупают не имеющие отношения к строительному бизнесу организации с целью дальнейшей перепродажи. Таким образом, введение нового пакета законов на данный момент приведет лишь к сокращению объемов строительства и повышению цен. Думаю, что 30–40% строительных площадок в Петербурге в результате этих факторов будут остановлены, а стоимость жилья у тех компаний, что будут в состоянии продолжить работу, также возрастет.

— Каким же образом осуществить дебюрократизацию взаимодействия администрации и строителей?

— Проблемы глубже, чем бюрократизация. Во-первых, в Конституции зафиксировано, что недра на территории страны принадлежат народу. Строительные материалы на 80% и есть «недра»: щебень, металл, песок, цемент, древесина и даже энергия. За последние 4–5 лет цены на все эти материалы постоянно росли. Но почему? Ведь достаточно осуществить вскрышные работы, обеспечить линию по добыче и транспортную схему, чтобы начать производство инертных материалов. Почему-то конкуренция в добыче строительных материалов не поощряется. Таким образом, при постоянном росте цен на строительные материалы бесполезно регулировать цены на жилье и требовать со строителей понизить его стоимость.

Во-вторых, нуждается в корректировке строительная политика. Все новые районы Москвы, Ленинграда и других городов СССР были построены за счет домостроительных комбинатов. Однако в ходе рыночных реформ эти производства не только не получили государственной поддержки, но, кажется, намеренно были «пущены на дно», и сегодня технологические цепочки крупнопанельного домостроения в стране разрушены. Из ленинградских ДСК уверенно чувствуют себя лишь производства в Гатчине, Киришах, загружены мощности ДСК-3 и комбината в Колпино. Если государство не на словах, а на деле заинтересовано в массовом строительстве и удешевлении его стоимости, то капитал должен быть направлен именно в крупнопанельное строительство. Напротив, сегодня ведется целенаправленная политика по дискредитации первых массовых серий. «Хрущевки», в свое время радикально решившие жилищную проблему в стране, напоминают «кость в горле» городских администраций. Предполагается их снос с последующим строительством дорогостоящего жилья. Говорить о полной аварийности этих зданий недопустимо — большая часть их простоит еще от 25 до 50 лет. А снос зданий с последующим расселением жителей приводит не к увеличению жилого фонда, а к нерациональным затратам.

В-третьих, необходимо менять политику по освоению новых территорий. В настоящее время речь идет о выхватывании в городе отдельных «пятен» — скверов, площадок, и, как следствие, городская жилая среда деградирует. Но причина этой политики — в нежелании направлять средства в развитие инженерных сетей. Между тем, планирование новых районов на незастроенных территориях вокруг города с централизованным подводом необходимых коммуникаций позволило бы существенно снизить стоимость коммуникаций в структуре стоимости жилья. Для этого необходимо восстановить политику генерального планирования жилой застройки с четко обозначенной перспективой. Если одна или несколько компаний будут осваивать единую «строительную площадку» будущего квартала или микрорайона, то можно будет сэкономить и на таких затратах, как обустройство бытовок для рабочих, развертывание временных производственных участков. Определенные резервы снижения стоимости может дать использование новых материалов. Так, вполне достойно показал себя на строительстве высотой до 5 этажей ячеистый бетон — производство блоков из этого материала по канадской технологии запущено в Гатчине. Мы сейчас прорабатываем возможность использовать этот материал на строительстве зданий до 9 этажей.

— Кто же должен навести порядок в технической и архитектурной политике?

— «Правительство» — понятие емкое. Прежде всего речь должна идти о городском стройкомитете, ГлавАПУ и вице-губернаторе, который курирует их работу. Уверен, что если совещания о проблемах строительства хотя бы раз в квартал будут выноситься на уровень вице-губернатора, это позволит существенно улучшить ситуацию в строительном комплексе. Пока же многие строительные организации уходят из пределов городской черты в Ленинградскую обл.: губернатор областиВ. П. Сердюков предложил более мягкие условия для развития жилищного строительства в области. Пока отток строительных компаний в область не стал массовым, но уже обозначился.

— Не кажется ли Вам, что рынок выстраивается сегодня в интересах крупных транснациональных или по крайней мере «трансрегиональных» игроков строительного бизнеса?

— Что касается работы в других регионах, то сейчас политику использует все больше строительных компаний. Концерн «Росстрой» заключил соглашение с Подольском в Московской обл., мы готовимся к застройке квартала площадью 6 га: контракт находится на утверждении министра строительства Московской обл. Уже решен вопрос финансирования строительства, определена входящая в состав концерна фирма, которая будет вести работы. Правда, не могу сказать, что эта тенденция радует: приход тех же московских компаний на рынок Петербурга и Ленобласти привел к тому, что лучшие земли оказались в их распоряжении. Впрочем, препятствовать входу на рынок и московских, и зарубежных компаний было бы некорректно — главное, чтобы правила игры были одинаковы как для местных фирм, так и компаний других регионов.

— Однако сценарий развития жилищного строительства через ДСК — это, как правило, урбанизированная застройка. А достаточно ли использованы возможности малоэтажного строительства?

— «Пленочные» города высотой в пять этажей — не лучшая находка с экономической точки зрения. Если речь идет о крупных городах, то сопротивляться повышению этажности не нужно. Другой вопрос, необходимо вносить разнообразие в архитектурный облик возводимых домов: однообразные московские постройки с непременно синим остеклением не украсили столицу, и надеюсь, что этот стиль не будет растиражирован в Петербурге. Также надеюсь, что высотное строительство не будет развернуто в центре Петербурга — там должны работать компании по реставрации и реконструкции. Однако препятствовать высотному строительству в новых кварталах 1970–1980-х гг. и даже районах «сталинской» застройки не следует: так, в основе архитектурного ансамбля площади Победы на въезде в Петербург из Москвы находится «книга» из двух высотных зданий. Они не умаляют облика Московского проспекта, а, напротив, раскрывают его. Если к высотному строительству, особенно в знаковых местах, подходить вдумчиво, то облик города только выиграет. Но следует учитывать, что человеку уютно живется не выше 21 этажа.

Что касается малоэтажного строительства, которое развивается в нашем регионе, то в основном речь идет об индивидуальных проектах. Типовое же индивидуальное строительство у нас в стране не принято. В принципе, возможно массовое строительство недорогих, но добротных домов на 2–3 комнаты, с хорошими подсобными помещениями и кухней. Правда, уверенности в том, что найдется много желающих жить таким образом, у меня нет… Кроме того, сегодня добиться выделения земли под такую застройку практически невозможно. Как правило, земля выделяется под дорогостоящее коттеджное строительство с требованиями: забор, чтобы никакая собака не перепрыгнула, охрана, шлагбаум…

— Анатолий Акимович, что же позволяет сохранять компанию в этой ситуации, которая после короткого периода роста объемов жилищного строительства выглядит довольно безотрадно?

— При всех сложностях, мы «лапки не складываем»: в нашем концерне сложился высокопрофессиональный коллектив, который держит в руках весь комплекс производственных работ, включая функции инвестора и заказчика. Держимся за счет опытных кадров руководящего звена, накопленного личного авторитета и доброго имени организации. Нет ни одного коллеги, кто мог бы упрекнуть меня в нечистоплотности. А доброе имя, заработанное в Ленинграде, позволяет работать и в Москве — нам верят в московских банках, хотя и стыдно привлекать московские ресурсы для строительства в нашем городе. Помогает и «сарафанное радио» земли русской: мы построили группу из трех домов, распродали жилье. Полтысячи семей, въехавших в новые квартиры, рассказали о нас своим знакомым, и к нам выстроилась очередь желающих работать с «Росстроем». Помогает доброе имя и в пополнении кадров. В «Росстрой» часто приводят своих сыновей, просят «взять на трудовое воспитание». Мы даем возможность параллельно с работой получать образование, приобретать дополнительные специальности.