VIII Национальный конгресс по недвижимости

4–8 июня 2005 г. в Москве в Российской академии государственной службы при Президенте РФ состоялся VIII Национальный конгресс по недвижимости. Организаторами этого крупнейшего мероприятия выступили: Российская гильдия риэлторов, Московская ассоциация-гильдия риэлтеров, Торгово-промышленная палата России, Министерство регионального развития РФ, Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, при участии Международной федерации участников рынка недвижимости FIABCI.

В конгрессе приняли участие видные российские политики и бизнесмены, руководители федеральных органов власти и администраций регионов, представители деловых кругов, а также национальных профессиональных ассоциаций России, Центральной и Восточной Европы, США.

О важности проведения конгресса свидетельствует рекордное число участников — более 1200 делегатов из РФ и стран постсоветского пространства, а также из-за рубежа. С каждым годом форум приобретает все больший размах и завоевывает новые позиции в среде профессионалов.

Программа конгресса была насыщена разнообразными тематическими мероприятиями. Работали порядка двух десятков секций по разным направлениям деятельности, а также «круглые столы», семинары, конференции. Были подведены итоги конкурса «Профессиональное признание — 2005», цель которого — пропаганда в профессиональном сообществе высоких стандартов качества оказываемых на рынке недвижимости услуг. В рамках конгресса состоялась также традиционная выставка технологий риэлторского бизнеса, на которой компании-участники имели возможность представить ведущие разработки и ноу-хау своей деятельности. В ходе работы форума прошел и очередной съезд Российской гильдии риэлторов (РГР), на котором новым президентом этой организации был избран представитель Санкт-Петербурга Александр Романенко.

Но основным направлением деятельности VIII Национального конгресса по недвижимости стало обсуждение принятого пакета федеральных законов, направленных на формирование цивилизованного рынка жилья.

В своем докладе президент Российской гильдии риэлторов Елена Дранченко отметила, что РГР с удовлетворением восприняла идею разработки и принятия пакета из 27 документов, направленных на развитие жилищного строительства, ипотеки, приведение уровня законодательства в сфере недвижимости к современным международным стандартам. Приняты новый Жилищный и Градостроительный кодексы. Снято нотариальное удостоверение с договоров ипотеки. Расширено поле ипотеки путем введения в него земельных участков. Приняты меры, чтобы защитить интересы добросовестных приобретателей недвижимости. Наконец, реализовано одно из предложений РГР по включению объектов незавершенного строительства в число недвижимого имущества. Произошла отмена взимания НДС на сделки с недвижимостью.

Особый интерес вызывает принятие Градостроительного кодекса, определяющего принципы территориального зонирования городов. Этим документом предусмотрены аукционные процедуры предоставления земельных участков, сокращено число согласований градостроительной документации. РГР надеется, что перечисленные и другие позитивные моменты документов принятого пакета положительно скажутся на состоянии рынка недвижимости России.
Тем не менее вызывает серьезную озабоченность ситуация, связанная с практическим применением принятых законов и теми недочетами, которые в них имеются. В этом отношении надо коснуться вопроса регистрации прав на недвижимое имущество. 29 марта 2005 г. в адрес Президента России Владимира Путина от РГР было направлено письмо. В нем констатировалось, что в результате принятых изменений в ряде регионов РФ сроки регистрации сделок с недвижимостью резко увеличились, хотя законом и предусмотрен срок не более 30 дней. В результате ряда контактов с администрацией Президента стало очевидно, что позиция РГР находит полную поддержу. В связи с этим можно надеяться, что в ближайшее время проблема, связанная с регистрацией прав на недвижимость, будет решена.

Особую тревогу вызывает федеральный закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, который вступил в действие с 1 апреля 2005 г. Материалы с анализом и критикой этого акта переданы нами заместителю председателя Совета Федерации Светлане Орловой. Этот закон ставит под серьезное сомнение возможность достижения главной цели всего принятого пакета документов, а именно — обеспечения доступным жильем граждан России. Он не дает возможности застройщикам привлекать средства от населения до выполнения трех условий: получения разрешения на строительство, опубликования проектной документации и регистрации прав собственности или аренды на земельный участок. Как известно, затраты на перечисленные мероприятия составляют до 30% от всей стоимости строительства. Таким образом, с рынка будут фактически вытеснены все мелкие застройщики, а более крупные будут вынуждены привлекать значительные заемные средства.

Кроме того, этот закон, отстаивая права дольщиков, практически полностью игнорирует интересы застройщиков, которые фактически поставлены в дискриминационные условия. Еще один момент: согласно данному закону застройщики и залогодержатели (то есть банки) несут полную солидарную ответственность, что может привести к оттоку значительной части инвесторов из строительной отрасли по причине увеличения рисков. По мнению РГР, во избежание разного рода негативных последствий эти недостатки закона должны быть устранены в ближайшее время.

Также РГР считает необходимым принять меры по недопущению монополизации рынка строительных материалов. Помимо этого, в новом Жилищном кодексе РФ целесообразно разделить понятия «перепланировка» и «переустройство» по отношению к жилому помещению. Первый термин должен означать изменение конфигурации квартиры, не затрагивающее несущих конструкций и не приводящее к ухудшению его технических и теплоизоляционных характеристик. При этом нужно ввести уведомительный характер решения вопросов перепланировки. В целях создания условий для ускоренного развития ипотеки необходимо основать государственный фонд ипотечного кредитования, который имел бы возможность выделять гражданам средства на более длительные сроки и под меньший процент. Имеется у РГР и ряд иных предложений, которые представлены на рассмотрение российских законодателей.

Следующий пространный доклад был сделан президентом фонда «Институт экономики города» Надеждой Косаревой. Она подчеркнула, что, как бы то ни было, динамика основных тенденций на рынке недвижимости в основном весьма положительная. Существует такой показатель, как «прямая доступность жилья», представляющий собой соотношение цен на квартиры и доходов населения. По данным на 2004 г.,этот индекс по России составляет 3,85. Это означает, что почти 4 года семье нужно полностью использовать свой доход, чтобы приобрести стандартную квартиру. Надо отметить, что эта цифра в течение последних лет неуклонно уменьшается (1998 г. — 7,4; 2000 г. — 5,2; 2002 г. — 4,73). В настоящее время она ненамного выше, чем в странах Европейского Союза или США, и значительно ниже, чем, к примеру, в Японии. Главная проблема в том, что в России в отличие от перечисленных стран практически не работают механизмы накопления необходимых сумм для приобретения жилья.

Между тем, по данным проведенного исследования, на 2004 г. около 61% россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия. Причем подавляющее большинство из них ориентируется на различные рыночные способы приобретения жилья. И только около 10% граждан видят возможность для получения квартир только от государства — прежде всего это социально незащищенный слой населения. Если же говорить о форме покупки жилья, то почти 52% россиян ориентируются на ипотечные процессы, 9% — на накопительную схему, чуть более 6% — кредит на индивидуальное строительство, 11,5% — различные формы «долевки», 11% — из собственных средств. На практике же путем участия в долевом строительстве приобретается сегодня 63% жилья, 13% — с использование разного рода жилищных кредитов, 22% — из своих средств, 2% — разно-образные жилищно-накопительные схемы. Кроме того, на данный момент реальная ситуация на рынке дает интересный дисбаланс спроса и предложения. В принципе, готовое жилье хотели бы приобрести 75% граждан и 25% — стремятся поучаствовать в строительстве. В то же время предложение на рынке готового жилья составляет лишь 16%, а 84% — через различные формы участия в возведении здания.

Далее Надежда Косарева выделила основные причины, по которым в России так медленно формируются механизмы приобретения жилья, а также наметила основные меры по преодолению существующих проблем:
  низкий платежеспособный спрос населения на жилье. Необходимо развитие ипотечного жилищного кредитования и других форм повышения спроса, применение налоговых стимулов;
  высокие процентные ставки по ипотечным жилищным кредитам. Требуются усиление залоговых прав кредиторов, создание новых институтов (страхования ипотечных рисков, кредитных бюро), повышение надежности и снижение требуемой доходности по ипотечным ценным бумагам, принятие налоговых мер;
  недостаточное предложение жилья, низкие объемы жилищного строительства. Нужно создать условия для увеличения объемов введения жилья, упрощения предоставления земельных участков, их обеспечения инженерно-коммунальной инфраструктурой, предпринять бюджетные и налоговые шаги;
  высокие издержки по совершению сделок на рынке жилья и кредитования. Необходимо отменить нотариальное удостоверение договоров ипотеки, усовершенствовать систему регистрации прав на недвижимость и учета объектов недвижимости;
  недостаточная защита прав собственности на жилье и прав граждан, вкладывающих средства в строительство и приобретение жилья. Требуются усиление прав добросовестных приобретателей недвижимости, создание системы государственных финансовых компенсаций при утрате прав собственности, регулирование деятельности по привлечению средств граждан в строительство и покупку жилья.

Принятый пакет законов призван в значительной степени разрешить все эти проблемы и стимулировать активное развитие жилищного строительства в России. Согласно прогнозному исследованию, их действие значительно улучшит общее положение в этом вопросе. Произойдет увеличение объемов предлагаемых на рынке кредитов, и с 2007 г. спрос на них со стороны населения будет удовлетворяться полностью. К 2010 г. структура финансирования приобретения жилья будет выглядеть примерно так: 72% — с использованием ипотечных кредитов, 10% — с участием в жилищно-накопительных схемах, 7% — «долевка», 11% — за счет собственных средств. То есть та картина, которая сегодня является в глазах граждан желательной (о чем говорилось выше), через 5 лет должна существовать на практике. Реализованный спрос на жилье с 2006–2007 гг.будет сохраняться в районе отметки 60%.С 2007 г. в достаточной степени стабилизируется также реальная стоимость квадратного метра жилплощади. Темпы роста цен значительно снизятся. Надо отметить, что при инерционном развитии событий (то есть без принятия и применения пакета жилищных законов) все указанные показатели были бы значительно менее обнадеживающими.

Основные результаты осуществляемой реформы, вкратце, должны быть примерно таковы:
  в ближайшие 6 лет ожидается значительный рост объемов строительства жилья, но спрос полностью еще не будет удовлетворен;
  для преодоления основных ограничений дальнейшего роста потребуются активное развитие инженерно-технической инфраструктуры и совершенствование системы кредитования застройщиков;
  при развитии рынка ипотечных ценных бумаг, спрос на жилищные кредиты может быть полностью удовлетворен начиная с 2007 г.;
  доля домохозяйств, которым будет доступно приобретение стандартной квартиры (54 кв. м) за счет собственных средств и жилищных кредитов, увеличится с 9% в 2003 г. до 31% в 2010 г.;
  возможна фактическая стабилизация реальных цен на жилье, начиная с 2007 г.

Директор Федерального государственного учреждения «Объединенная дирекция по реализации федеральных программ» Анатолий Мишанов приветствовал конгресс от лица Росстроя. Рассказывая о деятельности возглавляемой им организации, он подчеркнул, что дирекция осуществляет управление в том числе программой «Государственные жилищные сертификаты». На нее до 2010 г. предусмотрено выделение 114 млрд. руб., а это около 130 тыс. квартир. В этом году, с учетом дополнительных источников, на программу направляется порядка 20 млрд. руб., а это больше 20 тыс. квартир.

Участники программы приобретают жилье в основном (80%) в областных центрах. Уже с этого года ее планируется увязать с другими федеральными программами, в частности —обеспечения жильем участников радиационных аварий, а также переселения граждан из районов Крайнего Севера. За первый квартал 2005 г. было оплачено субсидий на сумму 4,5 млрд. руб., на которые уже было приобретено порядка 6 тыс. квартир. Причем, в среднем по России порядка 20–30% средств граждане вносят сами. Стоимость жилья по сертификатам в настоящее время составляет 400 долларов за квадратный метр.
Серьезная проблема, которая возникает при реализации этих программ, — это поиск механизма обеспечения этих категорий граждан ипотечными кредитами. В настоящее время дирекция плотно работает с Агентством по ипотечному кредитованию и рядом банков, чтобы найти механизм, который бы намного расширил возможности граждан, получающих жилье по субсидиям.

Первый заместитель руководителя «Роскомнедвижимости» Виктор Кислов сообщил о том, каким образом предполагается формировать систему кадастрового учета объектов недвижимости и взаимодействовать с регистрационной палатой и налоговыми службами.

Главные проблемы в этой сфере известны: огромные финансовые, временные, психологические и иные издержки, которые несут наши граждане, осуществляя транзакцию, т. е. операции по продаже, передаче в собственность, в аренду, в наследование своего недвижимого имущества. На сегодня есть тенденции, которые обнадеживают.

Подготовлен проект федерального закона, который описывает все главные процессы, связанные с учетом объекта недвижимости, начиная от его формирования, описания объекта для целей его гражданского оборота, учетные процедуры, оценочные процедуры и ответственность тех, кто еще не имеет ответственности перед гражданами за выполнение своей работы.

Идет реорганизация органов кадастрового учета. Технический учет должен слиться с земельным учетом в одной структуре. Задача стоит такая, чтобы к концу 2008 г. суммарное время, затраченное гражданином на общение с чиновниками кадастровых учреждений, было не более 20 мин. Для этого много надо сделать. Прежде всего, разобраться с архивами, с теми записями, которые были сделаны до настоящего времени. Общий объем объектов недвижимости, которые подлежат учету, сегодня превышает 110 млн. единиц. Из них, если говорить о кадастровом земельном учете, около 40 млн. будет занесено в реестр земель. Что касается архивов Бюро технической инвентаризации, то там менее 8% сведений находится в электронном виде. Остальные — это архивные документы, которые требуют соответствующего отношения. Поэтому будет проведена инвентаризация архивов БТИ, выбраны актуальные сведения из этих архивов, они будут занесены в новый кадастр недвижимости. Это примерно в 5 раз сократит затраты времени на работу с этими документами.

Что касается самой модернизации системы учета, то она, безусловно, ориентируется на использование цифровых автоматизированных технологий. Одна из главных задач – снятие грифа секретности на материалы, которые находятся в кадастре. На данный момент, исходя из соображений обороноспособности, информация об объектах недвижимости, их положениях на поверхности земли, на территории государства ограничена требованием 30-метровой точности для открытых сведений. В ближайшее время произойдет существенный сдвиг в этом направлении, потому что военные закончили научно-исследовательскую работу, которая называется «Мир, защита», рассчитали все за и против открытия системы координат и пришли к выводу, что это в России сделать можно. Для этого необходимо уйти от защиты всей территории государства к пообъектной защите, что и сделано в остальных странах мира.

Следующая задача — это переход на единую цифровую, картографическую основу для Кадастра, так называемую инфраструктуры пространственных данных. Проект ее концепции разработан Министерством экономики. Она в обозримом будущем будет представлена на рассмотрение Правительства РФ.

С критикой принятого пакета законов выступила депутат Государственной Думы России Галина Хованская. Основной целью ее критических замечаний в очередной раз стал Жилищный кодекс РФ. Она отметила, что поспешность принятия всего пакета законопроектов в сочетании с непринятием, например, изменений в Налоговый кодекс уже приводит к тому, в действующих законодательных актах имеется множество противоречий. По ее мнению, Жилищный кодекс — это очень «сырой», непродуманный документ, имеющий множество недостатков, к основным из которых она отнесла:
  новый порядок предоставления жилья на условиях найма и социального найма. Для его получения помимо недостаточной (по существующим нормативам) жилой площади на одного человека добавляется еще один критерий. А именно: получатель жилья должен иметь статус малоимущего. Но каким образом это определяется, ни в Жилищном кодексе, ни в других документах не указано;
  вопросы перепланировки и переустройства. Прежде всего сами эти понятия в кодексе никак не уточнены, и, фактически, прописанные требования касаются даже вновь построенного жилья со «свободной планировкой». А ведь в случае самовольной перепланировки наказание предусматривается вплоть до изъятия квартиры и продажи ее на торгах. Таким образом, неясность формулировок создает почву для коррупции и злоупотреблений;
  пункт о возможности изъятия жилья для государственных или муниципальных нужд. Вновь нигде не сказано, какие именно нужды каких именно госорганов могут служить основанием для изъятия. Не ясна также система оценки жилья для выплаты компенсации. Не понятна схема оспаривания жильцом той оценки, что сделал чиновник. Здесь опять же появляются широкие возможности для произвола;
  проблемы, связанные с существованием в рамках одного объекта недвижимости жилья как муниципального (выделяемого на условиях найма), так и находящегося в частном владении. Взаимоотношения нанимателей и собственников новым Жилищным кодексом никак не регулируются, так же как и взаимодействие с внешними структурами;
  схема налогообложения крайне запутана и непродуманна, требует доработки и систематизации.

Все эти недочеты, по мнению Оксаны Дмитриевой, могут и должны быть как-то скомпенсированы законодателями и правительствами субъектов федерации, в частности, путем создания региональных норм, расшифровывающих и разъясняющих саму терминологию.

Наиболее остро и критически принятый пакет законов и последствия его введения в повседневную практику строительного комплекса рассмотрел советник губернатора Санкт-Петербурга Виталий Вотолевский. Он построил свой доклад на развенчании ряда мифов, существующих в общественном сознании относительно строительных организаций. По его мнению, принятые законы основываются скорее именно этих мифах, чем на реальности.

Первым из них он назвал представление о высокой рентабельности строительной деятельности (называются цифры 200% и более). «Честной» (то есть не дающей сверхприбыли) ценой за квадратный метр жилплощади в Москве неоднократно и с самых разных трибун называлась сумма $650, а в Санкт-Петербурге — еще меньше. Прогнозировалось насыщение рынка и снижение стоимости жилья до этой самой «честной» цены. Такие безответственные заявления стали одной из причин стагнации и падения продаж (в Санкт-Петербурге — на 35%) на первичном рынке жилья. Это, в свою очередь, влечет снижение объемов строительства, а отнюдь не обещанное падение цен, поскольку доходность строительного бизнеса вовсе не так высока, как сообщалось, и продавать жилье дешевле себестоимости никто не будет.

Практически во всех регионах непрерывно происходит рост цен на строительные материалы. На 90% в Санкт-Петербурге выросла стоимость подключения к энергосетям естественных монополистов. Все это резко увеличивает себестоимость строительных работ. По официальным статистическим данным, в Санкт-Петербурге разница между затратами на строительство (без учета налогов, затрат на развитие и пр.) и продажной стоимостью квадратного метра составляла: на начало 2004 г. —17,5%, на ноябрь 2004 г. — 13,8%, а в феврале 2005 г. — 12,7%. Таким образом, доходность строительной деятельности в настоящее время крайне невысока и сравнима с сельским хозяйством. По данным налоговых инспекций, по России уже около 50% строительных предприятий являются убыточными. По Санкт-Петербургу цифры таковы: в I квартале 2004 г. 17,8% компаний являлись убыточными, а на тот же период этого года — уже почти 21,6%. За прошедший год строительными фирмами было сокращено более 5000 штатных сотрудников. По некоторых прогнозам, к июлю 2005 г. доходность строительной деятельности в Санкт-Петербурге упадет ниже 10%, и по всем законам экономики вложение инвестиций в возведение жилья резко сократится.

Следующий миф, на котором остановился докладчик, касается того, что продаваться должно уже построенное жилье, а участие в долевом строительстве — это ненормальный, нецивилизованный путь привлечения средств граждан. Между тем, именно по этой схеме сегодня в России возводится порядка 75–80% (в Санкт-Петербурге — почти 95%) жилья. В то же время лишь менее 1% национального кредитного ресурса направляется на финансирование проектов в строительной отрасли. При помощи ипотечных кредитов покупается не более 2% жилья. Это реальность на сегодняшний день. И изменение картины на диаметрально противоположную за несколько лет, на что, в частности, рассчитывают разработчики принятых законов, вряд ли возможно.

Между тем и на Западе жилье продается, главным образом, до и во время строительства объектов, то есть действуют различные аналоги нашей российской «долевки». Доля продажи готового жилья составляет всего 5–10%. Даже само решение о начале строительства объекта принимается только после того, как подписано 30–50% предварительных соглашений о намерении граждан приобрести в нем жилье. Причем люди уже вносят так называемый задаток, составляющий 2–5% стоимости жилья.

Третий миф касается сложившегося общественного мнения, что все строители — жулики, и граждане (прежде всего — дольщики) неспособны защитить свои интересы. Он получил распространение благодаря разоблачению нескольких скандальных афер, которое нашло широчайшее освещение в прессе. В действительности же за все годы существования «долевки» было менее 1% судебных разбирательств по договорам долевого участия. Причем вердикты в пользу дольщиков были вынесены примерно в 70% случаев.

К сожалению, многие положения принятых законов базируются именно на перечисленных мифах. В результате вместо стимулирования развития жилищного строительства есть опасность, что они приведут к снижению инвестиций в отрасль. Виталий Вотолевский заявил, что слово «кризис» наиболее точно отражает те изменения на строительном рынке, к которым приведут новые законы. И ряд зарубежных аналитиков, по его словам, сделали аналогичное заключение после исследования нововведений.

Специалисты в области строительства и недвижимости, собравшиеся на конгрессе, были единодушны в том, что многие положения принятых законов нуждаются в серьезной доработке и внесении в них ряда важных поправок.