Большие планы хорошей компании

Нечастый пример: многие наши собеседники — а это преимущественно директора строительных компаний, ревниво следящие за конкурентами и вообще-то скупые на положительные оценки в отношении коллег, — подчеркнули: и фирма «Стоун», и ее руководитель А. В. Кузнецов работают на удивление профессионально. Судя по тому, что поколение директоров-строителей в Петербурге родилось примерно с середины сороковых по середину пятидесятых, человеку, рожденному на границе шестидесятых с семидесятыми, заслужить в этой среде доброе имя и себе, и компании было весьма непросто. И не только доброе имя: и численность, и объемы строительства этой фирмы делают ее одной из самых заметных строительных компаний Северо-Запада. Однако генеральный директор компании «Стоун» выглядит молодо и без той солидной печати усталости, что легла на чело большинства поработавших в крупных городах строителей.

–Андрей Витальевич, рынок жилищного строительства меняется в целом ряде критериев. Меняются требования покупателей и государства, меняются цены и технологии, меняется география, квартирография и этажность… Каковы основные тенденции рынка? И как им следует компания?

— Прежде всего это повышение этажности застройки, как в элитном классе жилья, так и в сегментах бизнес- и эконом-класса. Сегодня ведущие застройщики пробили право возводить высотные дома даже в исторической части города. Хотя к этой практике относятся по-разному, мне она кажется верной — в развитых странах таких примеров немало. Территорию нужно экономить, тем более что уплотнительная застройка сегодня в целом себя исчерпала, а территорию нужно расходовать экономно.

Второе возможное направление — это активное развитие предместий Петербурга, в первую очередь обжитых территорий Пушкина и Павловска, Петродворца, Стрельны, а на северном берегу залива —  Зеленогорска, Сестрорецка, Всеволожска. В тех зонах, учитывая значительные резервы территорий, можно возводить невысокие здания, не выше 5–6 этажей, параллельно решая проблемы энергообеспеченности территорий и транспорта: известно, как непросто уже сейчас попасть в центр города из пригорода в час пик, особенно если пользоваться личным автотранспортом. Думаю, что активное развитие эти территории получат с запуском в эксплуатацию кольцевой автодороги и западного скоростного диаметра, и вылетных магистралей, таких как «Измайловская перспектива».

Также серьезный импульс развитию жилищной застройки дадут и новые промышленные площадки, такие как Toyota, Ford, Caterpillar — эти сборочные производства нуждаются в квалифицированных рабочих руках и инженерно-техническом составе. Вполне вероятно, что рабочие и инженеры будут стремиться найти жилье ближе к месту работы, а компании будут содействовать приобретению. Именно близость жилья будет определять то количество профессиональных кадров, что будут работать на том или ином предприятии.

Что касается нашей стратегии на рынке, она может быть выражена французской пословицей «не складывать яйца в одну корзину». Первое и основное направление работы — высотное домостроение. Мы постоянно стремимся убедить городские власти и архитекторов в том, чтобы дома на отведенных нам «пятнах» были как можно выше. Хотя при этом есть ряд трудностей — в частности, с парковками, лифтами, инженерным обеспечением — решать их можно.

Второе направление работы — невысотное домостроение в ближайших пригородах. За южным микрорайоном г. Всеволожска мы получили примерно 10 га хорошей территории с видом на лесной массив. Мы предполагаем застроить ее 5–6-этажными домами. Но «форсированно» осуществлять этот проект не будем, а последовательно растянем его лет на 5–7, чтобы не столкнуться с проблемой сбыта.

Наконец, мы начинаем развивать и третье направление — сегмент недорогого загородного домостроения. Компания приобрела участки на территориях Ломоносовского района, достаточно близких к городу — таких как Володарская, земли за Волхонским шоссе. Наш девиз — «дом по цене квартиры». Отдельно стоящее здание должно обойтись в $50–70 тыс. — то есть по цене средней квартиры, но с преимуществами по площади.

— Каким образом вы достигнете такой цены?

— Мы будем использовать недорогие технологии и материалы — хотя не такие, как у американцев, когда дом собирается на легком деревянном каркасе и из гипсокартона. Наши проекты разработаны с поправкой на российскую специфику. Роль несущей конструкции здания будет выполнять металлокаркас, в качестве облицовочного материала можно использовать облицовочный кирпич или декоративный  бетонный камень. Производство металлоконструкций мы с нашим партнером готовы развернуть на территории «Станкостроительного завода им. Свердлова» — там есть производственные помещения, где развернут выпуск строительной опалубки. В качестве утепления наружных стен и перекрытий будем использовать минвату, для перегородок — гипрок. Уже разработан каталог проектов, вскоре будет готов генеральный план застройки территорий, и к концу лета мы планируем заложить фундамент. Осенью построим 3–4 домика и по весне посмотрим, как они будут продаваться.

— Андрей Витальевич, сейчас изыскательские организации продвигают регламент, согласно которому (насколько я понял) проект должен разрабатываться на основании результатов изысканий. Не опасаетесь ли Вы, что малоэтажному строительству изыскатели создадут такие обременения, что оно станет нерентабельным? Ведь качественные исследования грунта — задача наукоемкая и денежная, обжаловать результаты можно лишь повторением работ, а сообщество изыскателей объединяется в профессиональную ассоциацию… 

— На данный момент мы не проводим детальных изысканий для каждого из малоэтажных проектов, а заказываем изыскания для участка застройки в целом. Я считаю, что относительно небольшие затраты на изыскания нести необходимо — они оправданны как для нас, строительных компаний, так и для клиентов: вероятность ошибки при проектировании фундамента существенно снижается.

Как устроен бизнес

— Какие участки производственного цикла сохраняете в составе компании, какие отдаете — или хотели бы отправить — на субподряд? 

— Исторически мы сложились как компания полного цикла и все работы стремимся выполнять собственными силами. Никогда не делали самостоятельно свайных фундаментов, потому что не имели соответствующего оборудования. Также отдаем на субпод-ряд устройство слаботочных сетей — эта работа специфична и требует сложного согласования. Однако все работы по возведению коробки, устройству инженерных сетей, отделке выполняем собственными силами. Однако отделку и внешние сети хотелось бы отдать на субподряд — отделочные работы трудоемкие и «зарплатоемкие», а внешние инженерные сети требуют сложных согласований. Таким образом, за собой целесообразно оставить полное возведение «коробки» и службу продаж.

— Многие эксперты предсказывают скорую и страшную кончину небольших и средних строительных компаний — вы же, напротив, наступаете сразу по трем фронтам, хотя ситуация на рынке отнюдь не лучшая. Или же «Стоун» тоже укрупняется?

— Дело в том, что большая часть строительной индустрии города — по некоторым оценкам, до 70% — уже принадлежит группе «ЛСР», а такие компании, как наша, работают в кирпично-монолитном домостроении и являются потребителями их материалов. Поэтому группа «ЛСР» заинтересована не в нашем уходе с рынка, а, напротив, в наращивании темпов. Но мы сами не заинтересованы в дальнейшем интенсивном росте — согласно рейтинга финансовой стабильности, представленного международной консалтинговой компанией «Дан энд Брэдстрит-Норд», разработанного по методике экспресс-оценки состояния российских компаний с учетом особенностей их развития на протяжении последних трех лет, наша компания занимает второе место среди строительных компаний Северо-Запада.

— «Пятнами» обеспечены?

— Обеспечены за счет основного партнера, «36 Треста», и есть еще целый ряд наработок. Поэтому до 2008 г. в загрузке не сомневаемся, а дальше будет видно.

— Движение на территорию Ленобласти вызвано спросом или более льготными условиями работы?

— Клиент, покупающий жилье в области, — тот же, что и в Петербурге, за исключением категории переселенцев с Севера и военных — тех, кто получает субсидии на приобретение жилья, но не в состоянии приобрести квартиру в мегаполисе, да и не хотел бы погружаться в большой город. В основном же состоятельные приобретатели жилья стремятся покупать городские квартиры. Вряд ли можно будет продать в области заявленный миллион кв. м жилья, и не думаю, чтобы там вскоре было развернуто большое жилищное строительство. Что же касается себестоимости, она в Ленобласти не ниже, чем в Петербурге, разве что несколько меньше стоимость присоединения к сетям и несколько ниже оплата за «пятна» в бюджет. Однако удаленность от объектов коммунальной инфраструктуры примерно нивелирует эту разницу.

— А возможна ли работа за пределами города и области?

— Мы пытаемся начать строить на территории Московской обл., проект пока в стадии переговоров. Возможно, что в партнерстве с «36 Трестом» начнем работать в Новосибирске, на одном из проектов этой компании. В большей степени мы содействуем развитию местных строительных компаний —  работаем с воронежским ДСК, который является покупателем нашей опалубки для монолитного домостроения.  Их бригады стажируются на наших стройплощадках и отправляются на стройки Воронежа.

Строить быстро и красиво

— Вы говорите преимущественно о кирпично-монолитном строительстве. А каковы позиции сборно-монолитного метода? Москвичи активно внедряют именно этот способ… 

— В последнее время достаточно часто приходится бывать в Москве, и я постоянно присматриваюсь к знаменитой 155-й серии. У этих зданий сборно-монолитный каркас, а фасад выполняется навесными панелями любой конфигурации и формата, любого из необходимых размеров. Есть даже полукруглые и ограненные панели. Думаю, что скоро эта технология получит распространение и в Петербурге — СУ-155 развернула аналогичное производство в Войсковицах, не отстают от них и предприятия группы «ЛСР», в частности «Баррикада». На территории Петербурга и Лен-области есть еще несколько производств, которые занимаются каркасным домостроением — одно из них (вероятно, не без помощи москвичей или «северян») развернуто в Кировске, подобное есть и у нашего партнера, «36 Треста», на базе ООО «Профстрой». Такой способ приводит к явному снижению себестоимости при повышении качества строительства: изготавливая ответственные конструкции в заводских условиях, мы можем снизить объемы металла и сократить энергозатраты: работая на открытом воздухе, мы должны 7 месяцев в году использовать электроподогрев в условиях строительной площадки, что приводит к немалым затратам. А затраты на прогрев бетона в цеху существенно ниже. Поэтому, разумеется, мы также рассматриваем варианты каркасного домостроения, причем предполагаем использовать опалубку собственного производства. Хотя дома на стадии строительства и напоминают промышленные объекты, но когда балки и ригеля спрятаны под отделочными материалами, то здание приобретает нормальный современный вид. А преимущество перед обычной сборной коробкой из ЖБИ — возможности свободной планировки.

Архитектор «Проспект Ветеранов»

— Кстати, а насколько значимой становится «архитектурная составляющая» здания: насколько значимым становится имя архитектора в маркетинге дома? Или раскрутка с брэндом, архитектором, «легендой» — удел исключительно элитного сегмента?

— Мы мало работаем в сегменте элитного жилья, и выполнили всего два проекта в центральных районах города, когда действительно нужно, чтобы проекты смотрелись как «видовые» — это дом на 9-й Советской улице, и на Большеохтинском проспекте. На остальных площадках мы, конечно, идем по пути индустриального дизайна. Использовать декоративные элементы на фасадах будем, но в основном все-таки задействуем типовые современные решения. Например, декоративные элементы позволяют сделать торцы здания закругленными, и весь дом смотрится по-другому... Фасадным остеклением увлекаться не собираемся: хотя на первых порах, в проектах и сразу после окончания строительства, они смотрятся эффектно, на последующей стадии их потребуется мыть, ремонтировать — а следовательно, это ложится дополнительным грузом на службы эксплуатации. Кроме того, очень непросто «вписать» остекленный фасад в требования пожарных.

— Получается, что для продвижения проекта в бизнес-классе пока более важную роль играет не имя архитектора, а название ближайшей станции метро?

— Да, сегодня для дома основную роль играет местоположение. Но в то же время те, кто профессионально занимается недвижимостью, также обращают внимание на авторство и качество проекта. Не случайно ряд архитектурных мастерских уже начинает звучать и на рынке массового строительства, например, разрабатывая компоновку кварталов. Мне нравятся проекты мастерских Герасимова, Мамошина. «Морской фасад», «Морской каскад» спроектированы не только красиво, но и очень «правильно», с рациональным использованием территории и без нарушений. Поэтому имя архитектора в ближайшем будущем начнет играть существенно большую роль, и застройщики все чаще обращаются к тем, кто уже имеет прогрессивные, но в то же время компактные и экономичные проекты.

— А не возникает ли соблазна воспитать архитектора, который будет делать проекты компактные и экономичные — то есть удобные производственникам, а для популярности «раскрутить» его в медиа?

— Нет, потому что задачи создания качественной архитектуры и разработки удобной для ее воплощения конструкции могут выполняться разными силами. «Великие» архитекторы рисуют не всегда то, чего бы хотелось застройщику. Но достаточно, чтобы архитектор нарисовал дом и скомпоновал квартиры, а разработку конструктивных элементов уже можно отдавать на субподряд компаниям, где есть проектировщики и конструкторы. Архитектору не обязательно вдаваться в тонкости и думать, как будет спроектирован тот или иной узел. Самое важное — удачные планировки квартир.

— Кстати, о квартирографии. Какие квартиры востребованы, какие нет?

— Все зависит от позиционирования дома. Если здание позиционируется в эконом-классе, то лучше «идут» небольшие квартиры. Если же речь идет о домах бизнес-класса в центральной части города, то востребованы квартиры больших форматов. Сейчас один из наших самых продаваемых объектов — дом на 9-й Советской улице, там квартиры от 100 метров площадью.

— Если речь идет о недорогом мало-этажном строительстве, какова будет архитектурная составляющая в работе?

— Думаю, что внешний вид проекта клиент будет выбирать по каталогу, с возможностью небольших доработок, а рабочую документацию станет разрабатывать наш штатный конструктор. Сейчас в нашей проектной группе 2 человека, но при необходимости мы ее усилим.

Радости и горести

— Чего не хватает из строительных материалов? Чего, напротив, в избытке?

— Не хватает газобетона, потому что все застройщики заинтересованы в снижении себестоимости и начали активно применять этот материал. А цех газобетона на 211 КЖБИ закрылся на реконструкцию, и многие теперь закупают газобетон, произведенный в Белоруссии. Будем надеяться, что проблему позволит решить группа «ЛСР», которая открыла соответствующее производство. Также не хватает многих комплектующих по инженерным сетям — электрике, сантехнике. Скажем так, средний ценовой сегмент представлен широко, но недостаточно поставок дешевых, но качественных и элитных по исполнению, но приемлемых по стоимости позиций. Поэтому многое везется из регионов или из-за границы.

— Вы говорите об автономной канализации в малоэтажном строительстве. А какова ситуация с выделением других коммунальных ресурсов? Москва уже форсирует автономную генерацию электроэнергии…

— Да, высокая цена энергоресурсов тормозит развитие строительных фирм. Мы согласны, что надо платить за коммунальную инфраструктуру, что надо строить и ЮЗОС, и новые ТЭЦ. Но хотелось бы, чтобы к этим проектам были подключены в  основном бюджетные средства. Пока, судя по всему, затраты перекладываются в основном на плечи застройщиков.

— При дальнейшей эволюции менеджерской мысли в монопольной ситуации на ваши плечи можно переложить и расходы на освоение газовых месторождений шельфа…

— Да, и когда я партнерам-немцам объясняю, что в Центральном районе Петербурга 1 киловатт электроэнергии стоит порядка40 тыс. руб. и что на квадратный метр продаваемой площади за счет этого «падает» 50 долларов, они не понимают. Говорят: «Может быть, построим ветряную электростанцию? Ведь здесь Балтика, ветра... Это будет дешевле и экологичнее»…

— Если серьезно, то, может быть, дизель- или турбогенератор?

— Да, и наши зарубежные партнеры продолжают: «Или давайте построим маленькую газовую станцию». Но этому препятствуют существующие пожарные нормы, дефицит территорий, лимиты на газ, и поэтому для таких проектов в Петербурге время пока не настало. Тем не менее мысли в этом направлении работают. Мы сотрудничаем с нефтяными и газовыми компаниями, на одном из наших совместных проектов на Севере предусматривается строительство небольших генерирующих мощностей. Если в северных условиях этот опыт покажет себя положительно, будем внедрять его и здесь.

— «АО-Энерго», вероятно, не радо такой помощи?

— Конечно, нет.

— Что еще огорчает на рынке?

— Огорчает забюрократизированность получения разрешительной документации на строительство, на отвод пятен, количество всевозможных согласований. За те скоро 10 лет, что мы работаем, нормы ужесточились в два-три раза. Это мешает работе, и ни в одной развитой зарубежной стране такого порядка нет. Если человек аттестован, имеет сертификат и понимает, что в случае негативных последствий его работы он понесет уголовную ответственность, то делает все положенное. У нас же десятки инстанций пытаются перепроверить, что делает образованный квалифицированный строитель и, не принося реальной пользы, затягивают сроки и отвлекают средства.

Усложнили ситуацию и новые законы, направленные на обеспечение прав дольщиков, однако реальной помощи не оказавшие ни им, ни застройщикам. Возник ряд правовых коллизий и двусмысленностей. Например, с какого момента считать, что строительство разрешено? По мнению юристов, которые представляют интересы дольщиков, это получение разрешения «Госархстройнадзора». По мнению противостоящих им юристов Ассоциации домостроителей — с момента получения распоряжения губернатора. Дело в том, что в разных регионах существует разный порядок выдачи разрешительных документов на строительство. В Ярославле, например, он двухстадийный: вначале выдается распоряжение на проектирование, затем — на строительство. У нас же распоряжение на проектирование и строительство выдается единым документом. Поэтому мы считаем, что это и есть документ на строительство. В настоящее время мы дожидаемся выхода подзаконных актов, которые уточняют двусмысленные или не соответствующие местной специфике формулировки.

— А помощь ипотеки?

— Программы ипотеки пока не действуют из-за высоких процентных ставок. С нами банковский сектор тоже неохотно идет на контакт, хотя мы и готовы делиться прибылью, вести совместное финансирование. Эта работа развивалась с одним из местных банков, но кризис 2004 г. заставил их отказаться от развития проекта. Поэтому пытаемся привлекать другие источники — в частности, западных соинвесторов. Осуществляем кредитование за счет внутренних ресурсов.

Одним словом, жаль, что пока значение строительной отрасли недооценивается — ведь именно мы извлекаем «теневые» накопления из подушечек и баночек на свет и в этом приносим государству огромную пользу.