«Ленгражданпроект»: в поиске резервов доступности жилья.

Беседу о возможных сценариях развития в жилищном строительстве региона мы продолжили с директором ГУП «Ленгражданпроект» Валерием Михайловичем Овчинниковым.

–Валерий Михайлович, одним из приоритетных направлений в социальной политике является повышение доступности жилья. Однако при этом возникает противоречие между себестоимостью жилья, его рыночной ценой и платежеспособностью населения. Где найти компромисс?

— Наиболее важная проблема в социальной сфере, стоящая перед регионами, в том числе в Ленинградской области — строительство доступного жилья. Сегодня Правительство области озабочено не только темпами роста жилищного строительства, но и необходимостью снижения себестоимости жилья. Начинают давать результат государственные программы обеспечения жильем молодых семей и работников бюджетной сферы, реконструкции ветхого и аварийного жилья, обеспечения жильем семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий с использованием системы ипотечного кредитования. Развивается инженерная инфраструктура. Понятно, какие непреодолимые трудности в реализации этих программ, когда стоимость квадратного метра жилой площади доходит до тысячи долларов. Очевидно, что осуществление массовой жилой застройки в Ленинградской области возможно лишь с использованием новых строительных и финансовых технологий, учитывающих при этом минимизацию рисков всех участников строительного процесса. Одним из факторов повышения доступности жилья является снижение его себестоимости.

 Сегодня снизить механизм затрат можно, во-первых, за счет применения современных строительных систем, материалов, конструкций. Во-вторых, если сократить все возможные обременения, не связанные непосредственно со строительным производством. Себестоимость капитального здания из эффективных материалов, без учета непроизводственных затрат, может составлять до 450 долларов за кв. метр. А цифры в 800 и 1000 долларов вырастают по иным причинам…
 
— Каким же образом снизить себестоимость строительства жилища, и как решается эта проблема в проектной деятельности ?

— Институт ведет работу в области совершенствования современного проектно-строительного процесса с целью обеспечения доступности жилища через снижение себестоимости строительства. Эта деятельность ведется по различным направлениям, в том числе в архитектурно-строительном проектировании, градостроительном проектировании, совершенствовании используемых строительных систем.

Накопленный институтом более чем 30-летний опыт по разработкам различных типов жилища в типовом и экспериментальном проектировании позволяет нам успешно создавать проекты с экономичными объемно-планировочными решениями зданий с широким корпусом, и количеством квартир на лестничную клетку до 10 шт. и 500 кв. м с этажа секции, при полном соответствии всем нормативам. Такие решения обеспечивают минимальные затраты строительных материалов, особенно для наружных стен, инженерного оборудования зданий, в т.ч. лифтов, а следовательно себестоимости метра квадратного жилища и квартиры в целом.

Знания в области типологии жилища, в сочетании с профессионализмом в градостроительном проектировании, позволяют нам создавать проекты с эффективным использованием территорий под застройку за счет разнообразных компоновочных решений зданий и этажности, получая почти всегда необходимый набор квартир по их типам.

Уровень изученности различных строительных систем — крупнопанельных, монолитных в различных сочетаниях, кирпичного строительства и нового сборно-монолитного строительства по технологии РЕКОН или БелНИИС позволяет нам сделать выводы, что все они имеют определенные недостатки и достоинства при сравнении друг с другом в разрезе комплексного использования для строительства доступного жилья. Задача проектировщиков, максимально используя достоинства каждой из систем, создать отвечающие основным требованиям по получению доступного жилья проекты. На наш взгляд, основные критерии, которым должна соответствовать современная проектно-строительная система строительства доступного жилья — это прежде всего оптимальное соотношение цены и качества жилья, что достигается за счет минимальной материалоемкости и быстроты возведения зданий; надежности и долговечности зданий и отдельных его элементов; минимальных эксплуатационных затрат.

Этим положениям в наибольшей степени соответствует крупнопанельное домостроение и сборно-монолитные строительные системы, которые по своим возможностям реализации архитектурного разнообразия близки к монолитному домостроению.

Особо успешным может быть объединениедостоинств этих двух видов строительства. Объединение их в единую проектно-строительную систему вполне вписывается в современное представление индустриального домостроения. Реальные шаги в данном направлении осуществлены Киришским ДСК и Гатчинским ССК. Эти предприятия параллельно с крупнопанельным производством приступили к производству сборных элементов каркаса и имеют большой опыт строительства объектов разной сложности под ключ. Дело осталось за малым — создание опытного проекта под строительство. Расчет на удачную реализацию проекта очень высок, т.к. идеология и рабочее проектирование данного направления находятся в руках опытных проектировщиков, владеющих опытом системного комплексного проектирования в области индустриального домостроения и доведения строящихся объектов «под ключ».

Несколько слов о монолитном домостроении. Монолитное домостроение, в том виде как оно реализуется в нашем регионе, имеет два существенных недостатка: это недостаточно высокая скорость строительства и качество, связанные напрямую с непреодолимой спецификой природно-климатических условий региона и большими объемами использования мелко-штучных материалов для заполнения каркаса, в т. ч. кирпичной кладки наружных стен. Это само по себе нерационально и ненадежно по той причине, что зачастую выполняется в построечных условиях с привлечением дешевой неквалифицированной рабочей силы. Преодоление этих отрицательных моментов монолитного домостроения вполне возможно, но с увеличением себестоимости строительства и, следовательно, определением соответствующего положения на рынке жилища.

— Возможно ли снижение себестоимости строительства, а также повышение долговечности зданий и эксплуатационной надежности с внедрением в массовое строительство новых строительных материалов?

— Из стеновых материалов следует особо выделить каменные блоки полусухого вибропрессования по технологии Бессер, производство которых в Ленинградской области осуществляется на заводах в г. Гатчине и г. Тосно. Данные стеновые материалы при строительстве зданий несомненно более эффективны в экономическом сравнении с традиционным кирпичным домостроением, и, кроме того, имеют привлекательный внешний вид. Использование каменных блоков по технологии Бессер в строительстве хорошо себя зарекомендовало в Башкирии, Великом Новгороде, других регионах России, в Республике Беларусь. Осталось дело за малым: преодолеть инерцию сомнений разрешительных органов в Ленинградской области и Санкт-Петербурге.

Среди теплоизоляционных материалов наиболее перспективным, на наш взгляд, является применение экструдированных пенополистиролов и других материалов, имеющих прежде всего срок долговечности, близкий к сроку долговечности основных конструкций зданий.

Снижению себестоимости строительства, кроме перечисленных выше проектных и технических мероприятий, могут и должны способствовать мероприятия по техническому нормированию в строительной деятельности, по приведению в соответствие к сложившейся специфике инвестиционно-строительной деятельности «Порядка проектной подготовки капитального строительства на территории Ленинградской области». Сегодня завершена разработка ТСН по энергосбережению и завершается разработка по уточнению нормативных положений строительной климатологии. Оба документа позволят более рационально решать вопросы по эффективному энергосбережению, исходя из соотношения цены и качества (в т.ч. эксплуатационных затрат). На очереди разработка других территориально-строительных норм по объектам жилищно-гражданского строительства.

 Вопросы правового регулирования инвестиционных процессов в строительной деятельности требуют иного порядка проектной подготовки капитального строительства, в этом вопросе роль государства видится в том, чтобы, не снижая требовательности, упростить процедуры проведения экспертиз, сократить затраты и сроки на получение исходных данных и согласование проектной документации предприятиями коммунального хозяйства и энергетического комплекса, а также органами надзора Ленинградской области. Это, несомненно, будет способствовать не только созданию доступного жилища, но и в целом благоприятному климату в созидательном процессе развития региона.