Рынок жилищного строительства: апокалипсис отменяется.

На сегодняшний день большинство генподрядчиков научились вести строительство «с листа» — выполнять нулевой цикл, хотя проектировщик еще не определился со стенами, и возводить стены, не дождавшись проекта на инженерию, и делать все это не дождавшись распоряжения Губернатора о строительстве…

Данная практика могла продолжаться и впредь, если бы не поправка, которую вносит новый закон о финансировании жилищного строительства: не на деньги дольщика. Ибо источник финансирования, основной доныне для петербургских строителей, теперь может быть задействован лишь после утверждения всего пакета документации в ГАСН, а ГАСН утвердит лишь полностью проработанный и разрешенный проект. Времени на подготовку полного пакета документации, как полагают по собственному опыту строители, — года полтора-два, и обходится этот процесс недешево. Откуда взять деньги в стране, вышедшей в 2005 году на второе в мире место по количеству долларовых миллиардеров, мы беседуем с генеральным директором компании-застройщика «Строительная компания «С.Э.Р.», Павлом Николаевичем Белоусовым.

–Павел Николаевич, известно, что финансисты отличаются профессиональным консерватизмом в выделении средств для реального сектора. Насколько доступны заемные финансовые ресурсы для строительных компаний?

— Пока еще многие банки проявляют недоверие к строительному сектору и области недвижимости, «поиграв» на этом рынке некоторое время и не добившись значительных успехов. С другой стороны, ситуация постепенно меняется. Еще года полтора назад было трудно спрогнозировать, что сделки с долевым участием будут страховаться, но сейчас такую услугу уже предоставляют страховые компании «Русский Мир» и «Зенит». Таким образом, «долевка» воспринимается как рыночный актив, и в принципе она могла бы стать предметом залога, но пока банки под нее не кредитуют. Иные же «твердые активы» строительных компаний зачастую не являются достаточно надежными для получения необходимых кредитов. В настоящее время мы ищем доступные кредитные ресурсы, но приемлемых предложений встречали мало.

— Безусловно, новые законодательные акты защищают дольщиков, но смогут ли реально трудиться в новой системе строительные компании — особенно те, кто в отличие от вас не имеет значительного запаса пятен застройки?

— В целом новые законы хороши, потому что дают определенные гарантии для строительного рынка: самодуров и маленьких «князьков» от недвижимости на рынке станет меньше. Но очевидно, что мелкие и средние строительные фирмы больше не будут работать на рынке так, как было раньше. Может быть, они начнут объединяться в пулы или паевые инвестиционные фонды, или найдут еще какие-то организационные формы — например, объединение для реализации какого-либо конкретного проекта… Возможно, появятся и новые финансовые структуры, которым окажется интересна работа на строительном рынке.

— А почему не рассматривается длительное кредитование клиента строительной компанией за счет накопленных средств?

— Этого не будет, потому что строительной компании незачем подменять собой банковский сектор. Подрядчик разумно ограничивает свою роль поручительством по кредиту для дольщика, до момента оформления собственности на жилье. Не думаю, чтобы строительные компании начали менять сложившуюся схему — это могло бы произойти, если бы строителями были накоплены большие финансовые ресурсы, созданы собственные «стабилизационные фонды». На самом деле, если и возникает такой фонд накоплений, то строительная компания покупает очередное пятно застройки.

— «Пятно», действительно, дает «запас плавучести». А учитывается ли политический риск — что городская администрация пересмотрит правила игры и заставит сбросить простаивающие пятна застройки?

— Правила игры в условиях торгов по короткому пакету сформировались, и все, кто участвуют в строительном бизнесе, понимают, как действовать в сложившихся условиях. Рассчитать нужные инвестиции несложно. Что касается административных «вводных», то цепочки связей с администрацией в любом случае сохраняются, и каких-то принципиальных неожиданностей на рынке не бывает. Не бывает такого архиважного вопроса, который нельзя было бы не решить.

— А вероятна ли ситуация, когда банки начнут приобретать собственных застройщиков и подрядчиков?

— Мы нередко слышим предложения того или иного варианта слияния или варианты продажи пятен застройки. Но думаем, что это бесперспективно и для нас, и для банков: теряется специализация, возрастают управленческие риски. Ведение строительного проекта — это контроль прохождения документов, технологический контроль, отслеживание и оперативное реагирование на изменения рыночной конъюнктуры. У нас эта система налажена, и каждый, кто захочет заняться теми же задачами, будет вынужден создавать аналогичную. А если деньги на инвестиционный строительный проект, реализованный собственным застройщиком банка, были истрачены, а коммерческая сторона не состоялась, то с кого спрашивать банку — с самого себя?

По этой же причине малоэффективна и ситуация, когда небольшие компании попытаются самостоятельно освоить полный цикл работы. Я мог бы создать при нашей организации службу заказчика и технадзор, но предпочитаю пользоваться услугами ЗАО «ТОРУС», потому что ошибок, которые можно сделать на рынке, они уже не допустят. По этой же причине мы не создаем проектную организацию, хотя по лицензии имеем на это право. Мы не покупаем собственный парк машин и механизмов. Конечно, для оптимизации прибыли, может быть, и было бы полезно зарабатывать на генподрядных работах, но мы предпочитаем концепцию специализации. Наша задача — функции девелопера и генерального инвестора. Мы осуществляем управление проектом, координируя действия и проектировщика, и подрядчиков. При этом мы работаем не до «стадии забора», а сопровождаем объект на протяжении всего времени его строительства. Однако контроль за производственными цепочками дает нам возможность следить за процессом строительства в целом.

— Может быть, ситуация стабилизируется, если банки начнут выкупать готовую недвижимость, консервируя средства, а через несколько лет при благоприятной ценовой конъюнктуре сбрасывать жилье на «вторичку»? Тем более что во время ожидания квартира может эксплуатироваться по найму, принося небольшой, но все же доход…

— Банки вряд ли этим будут заниматься, и скорее ограничатся финансированием начатых строительных объектов. Накопление «инвестиционной» недвижимости при ее последующей продаже может лишь вызвать падение уровня цен, в чем никто не заинтересован. Правда, на данный момент, по моим наблюдениям, банки имеют не более одного процента строящейся недвижимости, и ее сброс вряд ли серьезно всколыхнет цены на рынке.

— Все равно, вымрут мелкие компании или объединятся — на рынке идет процесс укрупнения. А будет ли укрупненный рынок устойчивей сложившегося? Кроме того, похоже, что жилье доступнее не станет: при потере мелких и средних компаний возникнет олигополия, а значит, растет риск картельного сговора…

— Укрупнение в промышленности строительных материалов, произошедшее в последние 4-5 лет, стало фактором стабильности, который наглядно проявился именно в период кризиса рынка. На данный момент производители стройматериалов фактически кредитуют строительные компании продукцией. Именно благодаря им не останавливаются сегодня подъемные краны. А раздробленные предприятия, не имеющие законченных производственных цепочек от карьера и до сбыта, не имели бы возможности сделать это, не говоря о возможности модернизации мощностей.

Что касается слияния активов строительных компаний друг с другом или с финансовыми институтами, это также является стабилизирующим фактором: произойдет неизбежная систематизация процесса затрат и доходов. Вероятно, что в результате конкуренции менеджерского состава поднимется и качество управления строительным процессом. Некоторые из компаний, вероятно, станут получать меньшую прибыль, но ситуация станет более стабильной. Компании окажутся более проверяемыми, и дольщики в результате получат большую надежность строительства, хотя и по более высокой стоимости.

— И поверит ли банк таким новосформированным объединениям малых компаний?

— Наверняка вначале нет, но, открыв фирму за 200 долларов, ее учредители смогут осуществить маневр собственными средствами и профинансировать необходимую сумму для выкупа «пятна» и выплаты инвестиционных условий, до возможности начать продажи. Когда стройка явно будет развернута, банки подключатся к финансированию проекта более охотно. Пока малые компании не торопятся перестраивать бизнес, но это начнется, когда подойдут к концу накопленные запасы «пятен застройки». А это, похоже, произойдет в начале-середине 2006 года.

— Вы говорите о росте надежности рынка, а в государственных приоритетах сформулирована идея сделать жилье более доступным. Мне кажется, что имеется в виду в первую очередь финансовый аспект, и лишь затем «надежность»… Каким образом удешевить кредитные ресурсы?

 — Действительно, такая возможность есть, и при наличии стабилизационного фонда в таких размерах отсутствие дешевых «длинных денег» в стране удивляет. Развитие строительства хотя бы потому лежит в сфере государственных интересов, что дает большой эффект по занятости во всех сопутствующих отраслях. Наконец, российская строительная отрасль интересна и в геополитическом аспекте — она позволила стабилизировать политическую ситуацию на постсоветском пространстве, дав возможность работы мигрантам. Понятно, что государство опасается вмешиваться в рыночные процессы, однако в нашей стране, начиная со средневековья, сложилась авторитарная система управления, и «авторитарное» направление денег в строительный рынок дало бы большой импульс всей экономике.
 
Может быть, это и есть самобытный путь русской экономики — активное инвестирование средств со стороны Правительства. Несколько лет назад лишь немногие могли рассчитывать на покупку импортного автомобиля, а на данный момент рынок предлагает целый ряд программ автомобильного кредитования — и в результате рост продаж новых машин существенно вырос. Снижаются и требования к обеспечению кредита — специалисты по кредитам руководствуются не официальными документами из налоговых органов, а косвенными подтверждениями доходов… Развитие кредитного рынка позволит перестроить сознание потребителей жилья. При возможности платить в месяц 300–400 долларов за квартиру, получив ее в пользование сразу же, а в полную собственность — после выплаты ее стоимости, пусть через 20 лет, в процесс покупки жилья будут вовлечены не 5 процентов нашего общества, а миллионы новых покупателей. Конечно, привыкнуть жить в кредит сложно, но попробовать рискнут многие. Обязательство выплатить кредит стабилизирует сознание потребителя, у него появляется цель и изменяется трудовая психология. Даже практика работы с «долевкой» показывает, что человек стремится выплатить рассрочку быстрее, а по мере выплаты у него растут стандарты потребления — он уже хочет не однокомнатную квартиру, а «двушку» или «трешку». А это и есть проявление среднего класса, который все ждут — и стабилизация общества, потому что в отличие от машины, квартира — это инвестиции на десятилетия вперед.

— Да, но вместе с финансовыми интервенциями в рынок авторитарная Российская империя обеспечила прозрачность рынка — как минимум поделила подрядчиков на гильдии. Как ранжировать компании по надежности, если имущества у них немного, а основа строительной компании отнюдь не имущество, а кадровый потенциал. Что же, государству проводить строевые смотры строителей?

— Нет, сам по себе парад строителей ничего не даст. На сегодняшний день кадровый состав компаний в основном сформирован, и более значима не численность коллектива и квалификация каждого работника, а наработанные цепочки связей между заказчиками, подрядчиками и органами власти. А признак того, что эти цепочки наработаны — это наличие реализованных объектов.

— Тем не менее, в решении «выдать/отказать» основное будет зависеть от мнения «кредитных офицеров». А обладают ли банки достаточным количеством соответствующих специалистов — подготовленных и профессионально честных?

— Механизм конкуренции банков является саморегулирующимся: будем надеяться, что если государство направит дешевые деньги в строительство, это будет сделано не через один, а через несколько уполномоченных банков. Тогда в случае некомпетентного решения одной команды, можно будет обратиться к другой. Профессиональная же порядочность кредитных офицеров отслеживается самими банками: несомненным признаком ошибки является невозвращение выданного кредита, и информация как о недобросовестных неплательщиках, так и некомпетентных работниках, в банках распространяется по их корпоративным каналам. По личным наблюдениям, кадровая текучка в банковском секторе заметна, и это говорит об активном стремлении сформировать профессиональную команду.

— Не будет ли государству надежнее работать не через наем операторов — коммерческих банков — а через единую собственную структуру?

— Сбербанк располагает огромной филиальной сетью, которая могла бы обслуживать всю территорию страны. Но если длинные кредиты будут направлены только через Сберегательный банк, то строительные компании не будут иметь возможность выбора.В то же время и такая политика приведет к положительным результатам, потому что появление недорогого кредита Сбербанка приведет к снижению ставок коммерческими банками, чтобы не потерять рынок. Аналогичная тенденция может быть связана с активизацией в России зарубежных банков — они, в силу значительных оборотных ресурсов, могут предложить более приемлемые ставки, и российские коммерческие банки будут вынуждены реагировать аналогично. Уже за последний год ставка коммерческого кредита опустилась на сумму порядка 5 процентов.

— Тем не менее, возможны ли радикальные снижения потребительского стандарта строительства, нацеленные на нижний сегмент среднего класса? Например, кредиты под «самострой» в малоэтажных зонах? Или, наконец, зачет личного труда?

— Мы малокомпетентны в «малоэтажке», хотя опыт американской экономики после Великой депрессии показывает, что развитие малоэтажного строительства дает большой импульс экономике. Правда, в сегодняшние формы, в виде кооперативов, я не верю — может быть потому, что они недостаточно ведут имиджевую работу, не продумали политику по привлечению людей, и не выстроили прочных отношений с банками. В любом случае, кооператив будет надежен лишь при взаимодействии с банковскими структурами, когда его деятельность будет систематизироваться и контролироваться финансистами банков.