Весомое мнение строителя: не только о жилье.

Генеральный директор компании «Горелово-ЛТД» Петр Аврамович Шульман — личность, безусловно, историческая: он является представителем поколения строительной элиты, работавшей еще не на «строительном рынке», а на массовом жилищном строительстве Ленинграда. Он, как и немногие из его сверстников, сохранившие руководящие посты в строительном комплексе страны, имеет возможность сравнить, каково было «решать вопросы» в Ленинградском обкоме в сравнении с Минстроем СССР, и чем строительство по правилам плановой экономики отличается от регулируемого или либерализованного рынка. Тем интереснее его взгляд на сегодняшние перспективы строительного комплекса…

–Петр Аврамович, наш журнал еще не успеет выйти из печати, а на территории страны начнет действовать новый жилищный кодекс. Как полагаете, к каким изменениям рынка приведет его введение?

— Как и любой товар в товарно-денежных отношениях, жилье может приобретаться за деньги. Но в строительстве путаницу в товарно-денежные отношения вносит тот факт, что сегодня смешиваются понятия застройщика и подрядчика: строители предпочли выступать инвесторами, вкладывая средства в жилье. Эта схема оказалась реализована и в Москве, где главным заказчиком выступило Правительство города — оно нанимало строителей и расплачивалось с ними жильем, которое строительные компании пускали в продажу. В Петербурге, где доля государственного бюджета была значительно меньше, строительство велось в основном за счет привлечения дольщиков.  Однако с введением нового закона предполагается, что для привлечения дольщиков объект должен иметь разрешение ГАСН и регистрацию в ГБР — а они даются лишь в случае, когда полностью готова и утверждена вся проектно-сметная документация, получено разрешение Губернатора на строительство. По большому счету это правильно, но для прохождения всей цепочки необходимы немалые сроки и средства. Кто может сегодня их найти? Не могу припомнить ни одного объекта, который был бы реализован по этой схеме — работы всегда начинались по документации, а утверждение ее происходило зачастую одновременно со сдачей объекта. Приобретение пятна застройки, разработка проекта, финансовые расходы на согласование — все это ложится в затратную часть. Прибыль же в строительстве отнюдь не такова, чтобы строительная компания могла выступить инвестором на собственные средства. Казалось бы, можно сделать заем в банке — но строительные организации, как правило, не имеют дорогостоящего имущества, которое может быть принято банком как залог, обеспечивающий возврат кредита. Мою строительную базу оценили примерно в 25 млн. руб. — этой суммы в виде кредита хватит на проектные работы, установку забора вокруг площадки и кое-что еще. Не допускается и ситуация, когда предметом залога становится возводимое жилье — хотя я воспользовался бы возможностью получить целевой кредит на строительство. О каком же нормальном развитии строительного бизнеса, при отсутствии финансовых ресурсов на его развитие, может идти речь? На данный момент ситуация тупиковая, и я не всегда понимаю, на какие деньги сегодня продолжается строительство, и понимаю, почему в ряде случаев оно останавливается. Однако думаю, что выходы из ситуации будут найдены — не случайно обсуждение и доработка новых законов продолжаются в настоящее время.

— Государство можно понять — оно боится «пирамид»...

— Боится, потому что почти никого из строителей «пирамид» не посадили, кроме МММ и «Властелины». Мало наказывать лишь самых знаменитых — контроль рынка должен осуществляться постоянно. Но производственной компании невыгодно превращаться в МММ и рисковать, теряя прибыль. Если в России будет обеспечена правовая стабильность, то проблемы финансирования будут решены за счет прихода зарубежных компаний: об этом говорит тот факт, что банки начинают объединяться. Почему Промстройбанк объединяется с Внешторгбанком — потому что единственный Дрезднер-Банк крупнее их обоих, и он даст мне кредит гораздо быстрее. Главное, нужно обеспечить разработку законодательства и механизмов, позволяющих воздействовать на недобросовестного плательщика.

— Петр Аврамович, одна из ключевых задач, которые поставлены властями высшего уровня перед властями остальных уровней — это сделать жилье доступным для более широких слоев населения. Понятно, что к этой цели можно идти и через повышение платежеспособности россиян, к чему они и так в меру сил стремятся, и через снижение стоимости жилья. Если говорить о втором пути, то каковы могут быть эти резервы?

— Вещь должна стоить ровно столько, сколько за нее готовы платить на рынке. От того, что жилье стоит дорого, страна выигрывает: мировой опыт показывает, что именно недвижимость является основой национального богатства. Уже сейчас до 70% жилья находится в частной собственности — это несомненный плюс нашему государству, личный капитал населения. Удешевление жилья — уменьшение этого капитала. Поэтому, не вмешиваясь в процессы ценообразования, нужно дать возможность населению приобрести жилье в кредит под разумные проценты. Пока, правда, строителям найти общий язык с финансистами весьма непросто — механизмы ипотеки применяются не ко всем объектам строящейся сегодня недвижимости, и я вынужден выполнить целый ряд формальностей, прежде чем дом признают годным для ипотечной программы. В развитом государстве банк не берет на себя труд анализировать параметры строительного объекта или компании: он выдает физическим лицам ссуды, на которые приобретается готовое жилье, которое и становится предметом залога. Если необходимо поручительство, то его в состоянии дать сама строительная компания.

Таким образом, давайте не будем говорить о снижении стоимости, пусть лучше строители заработают на внедрении новых технологий. Не думаете ли Вы, что в Петербурге жилье должно быть дешевле, чем в Париже?

— Затрудняюсь с ответом… Вообще-то зарплаты в Петербурге не парижские.

— Напрасно, наш город не хуже, чем Хельсинки или Париж. И народ в России живет не хуже, чем любой другой народ. Одежда, бензин, питание в России стоят уже примерно столько же, сколько за границей. А вопрос с низкой зарплатой тоже можно решить: чтобы российские производители, в том числе строительные компании, имели возможность развиваться, нужно менять налоговую политику — брать с работающих на внутренний рынок компаний минимум налогов, убрать НДС, налог на прибыль, ЕСН — при условии того, что прибыль направляется в развитие. Налоги же нужно взимать с экспортеров, но в объеме, который необходим для нормального функционирования государственного аппарата, без неэффективного накопления излишков. Эта политика отразится и на росте заработной платы, что позволит увеличить количество платежеспособного населения.

— Хорошо, если произойдет именно так. Но пока в ответ на жесткую политику государства реакцией фирм становится укрупнение. Сетевая торговля вытесняет розницу, вертикально-интегрированные нефтяники — мелких владельцев колонок. Введение нового закона, похоже, оставляет шансы лишь крупным строительным компаниям. Но выиграет ли от этого рынок?

— Речь идет не об укрупнении, а о поглощении мелких компаний крупными. Крупный мировой бизнес имеет несомненные преимущества перед небольшими компаниями, но не нужно воспринимать понятие «крупная фирма» однозначно. Та же самая Toyota, которую мы представляем единой огромной компанией, на самом деле состоит из множества средних и небольших фирм. Конечно, схема создания такого производства нелегка — опыт говорит, что эффективно можно управлять примерно 10 подчиненными. Тем более это характерно для такого сложно бизнеса, как строительство. Сейчас многие укрупняются в холдинги, но приведет ли это к успеху — подскажет будущее. Каково качество принимаемых решений? Сегодня многие крупные строительные компании реализуют проекты в Европе. Не следует ли заняться строительством на Луне? Многие компании создают единые коллективы по 30 000 человек. Но чем они будут заниматься, когда конъюнктура рынка изменится? Один из крупных заводов Ленинградской области уволил сразу 500 человек, и это создало огромную проблему для местного муниципального образования. Держать такую структуру было не рискованно во времена советской экономики, когда мы знали об объемах работ на 5–10 лет вперед. Таким образом, делать ставку лишь на крупных застройщиков нецелесообразно.

— А если планирование будет восстановлено?

— Но какой же смысл планировать строительство полутора или двух миллионов квадратных метров жилья, и увеличение объемов строительства, если это жилье не продать?К вопросу о том же генеральном плане: нигде в мире, кроме Петербурга, города не возникали по генеральному плану. Я не против этого документа, но при всяком утвержденном законе нет маневра. Когда прихожу к районному архитектору с предложением развивать пустой участок, она достает и показывает мне альбом, утвержденный еще Первым секретарем Ленинградского обкома партии Григорием Васильевичем Романовым. Там написано, что на понравившемся мне месте должна быть школа и больше ничего. Поэтому в таком городе, как Петербург, можно нарисовать генплан и даже расставить на схеме кубики, но воплощать его будет некому. Не согласен я и с позицией по отношению к историческому центру: достаточно оставить фасады, но внутреннее пространство кварталов необходимо перестраивать. Да и среди фасадов, странно думать, что каждый дом в историческом центре — шедевр архитектуры. Следует ли ждать вложений инвесторов в реставрацию этих зданий? Представьте, что Вы иностранец, у Вас есть миллион. Понесете ли вы эти деньги вкладывать в центр? Если да, то вас могут принять за сумасшедшего…

Вообще я еще с советских времен обнаружил, что наш город более консервативен, чем вся страна. В ЦК или в министерство прийти было проще, чем в наши ленинградские обком и главк. И сегодня город тяжеловат на подъем.

— Как же в таком случае городские власти смогут контролировать строительный комплекс? Исходя из принципа «не более десяти подчиненных», удобно оставить несколько крупных подрядчиков. Все, кто не входит в крупные — лишние?

— Необходимо формулировать правила игры, единые и для мелких, и для крупных компаний. Более того, не оказывать предпочтение зарубежным компаниям перед российскими — я знаю немало примеров, когда российские компании добиваются по пять лет перевода земель сельскохозяйственного назначения под строительство, а появившийся финский инвестор получает землю на другой же день. Нужно ли искусственно поощрять вход на рынок зарубежных и иногородних фирм? Надо смотреть вперед — думать не только об объемах строительства, но и о том, как будет жить жилищно-коммунальный комплекс. Если компания, сдав дом, покидает навсегда и строительную площадку, и регион, то строительство почти наверняка будет вестись халтурно. Если же строительным компаниям будет выгодно вести эксплуатацию, если я буду знать, что должен не только построить, но и отвечать за здание, то в моих интересах строить качественно. Значит, нужно посмотреть, чтобы эксплуатация стала выгодной — чтобы за тепло и воду брались нормальные цены.

— А какие функции город оставит за собой?

— Прежде всего, обеспечить инженерную подготовка пятен за счет бюджета. Сейчас непонятно, куда расходуется бюджет, в том числе куда уходят отчисления на развитие инфраструктуры с каждого квадратного метра. Между тем известно, какие суммы накоплены в федеральном стабилизационном фонде. Если Правительство выделит 2 млрд. долларов и обеспечит контроль целевого вложения в инфраструктуру новых пятен застройки, то это будет действенной помощью строительным организациям. Вложения в инфраструктуру могут идти под контролем заинтересованных в освоении пятен застройки строительных организаций: еще у вице-губернатора Локтионова я добился строительства водопровода в Красном Селе — и водопровод был построен. Пускай город обяжет меня обеспечить инженерную подготовку пятна — я готов даже сам нанять компании и выплатить им суммы, что отчисляются на развитие инфраструктуры в городской бюджет. Централизация же функций по развитию пятен в ведении городских властей — ошибка.

В условиях нехватки подготовленных пятен единственное спасение строителей — уплотнительная застройка, и на месте властей я бы от нее не отказывался. Резерв таких пятен пока достаточен: проблему же, что будет негде гулять, решить просто: надо ехать в парк. У нас достаточно пустырей, но из-за позиции местных жителей строительство на них запрещается.

— Нужно ли в таком случае регулирование архитектурной ситуации в городе?

— Что касается архитектуры, понятие «красиво» растяжимое. Мне нравится одно, Вам другое. На мой взгляд, дома для жилья — поймите правильно — должны быть чистенькими, светленькими, уютненькими. Тогда они радуют глаз. Если же хочется полюбоваться на архитектуру, то надо построить отдельный район из выдающихся произведений и ходить туда наслаждаться искусством. Пытаться же выстроить город из архитектурных шедевров бессмысленно — я был в фешенебельной части г. Дубаи, был на Манхэттене — это красивые районы, но остальной город выглядит бедно. В США тоже немало панельных домов на берегу океана, в Торонто и Монреале тоже.

— Известно, что Вы последовательный сторонник панельного домостроения. По какой причине?

— Мы работаем в панельном домостроении с ЖБИ производства Гатчинских ДСК и ССК.Я с опаской отношусь к монолитному строительству, потому что намного сложнее обеспечить контроль качества на площадке. Что касается кирпича, он существенно дороже. Поэтому панельные дома вполне хороши для России. Сейчас мы работаем уже не в единственной серии, а можем скомбинировать несколько вариантов квартир, востребованных рынком. Сейчас типовых зданий почти нет, панельный дом — это каждый раз индивидуальный проект.

198323 Россия, Санкт-Петербург, ул. Коммунаров, 118, корп. 1
Тел.: (812) 146-1129, 146-0401