Строительство: петербургский стиль.

Пожалуй, нет сегодня более важного вопроса для стагнирующего рынка жилья, чем следующий: кому из партнеров доверять? Тому, кто с шумом вошел на рынок в грозном блеске строительно-финансовой группы, или тому, кто провел в регионе десятки лет и, несмотря на неброское название, сохранил «организацию», вначале сделав ее «фирмой», а потом и «компанией»? Тому, кто устраивает «барабанную рекламу», за которую расплатится дольщик, или же тому, кто строит и рекламирует лишь «постольку поскольку», а жилье расходится даже быстрее разрекламированных брэндов, потому что в цену не нужно добавлять расходы на promotion? Тому ли, кто экономит на материалах и качестве, понимая, что рано или поздно не он расплатится за это, или тому, кто строит надежно, стремясь сохранить доброе имя свое и компании?

Впрочем, подборка альтернатив тенденциозна, но по крайней мере понятно, что и тому, и другому застройщику сегодня приходится непросто. В качестве одной из основных тенденций кризисного рынка некоторые эксперты, в том числе «должностные лица», указывают укрупнение строительных компаний — слияние и поглощение мелких и средних фирм крупными. Однако выиграет ли от этого даже не отрасль, а экономика, даже «нация» в целом? Ведь из-за вполне предсказуемых закономерностей если не моно-, то олигополии проблему доступности жилья решить будет еще сложнее… О том, каков оптимальный выбор подрядчика для строительства жилья, и о том, как должен быть выстроен самый важный федеральный строительный рынок, мы беседуем с Григорием Моисеевичем Дворкиным, генеральным директором «Трест-36», одной из широко известных на ленинградской-петербургской земле компаний. Если судить по меркам непомерно укрупнившегося строительного комплекса столицы, компания эта может быть отнесена скорее к средним. Если оценивать корпоративную историю — то к профессионалам строительной отрасли, составляющим ее костяк.

Посторонним вход разрешен

— Григорий Моисеевич, сегодня многие эксперты полагают, что для строительного рынка характерно укрупнение. Понятно, что есть объективные закономерности рынка, особенно пущенного на самотек. Но выиграет ли от этого покупатель жилья?

— Думаю, что пройдет недолгое время, и сторонники этой точки зрения сами убедятся, что они не правы. Действительно, небольшим и средним компаниям выживать весьма непросто: продажа жилья существенно сократилась с апреля месяца прошлого года: рынок находился то в ожидании запуска ипотечных программ, затем — снижения цен. Сейчас мы, как и многие другие компании, продолжаем работу лишь за счет оборотных средств, потому что простаивание весьма плохо скажется на состоянии коллектива. Казалось бы, в этой ситуации останутся лишь крупные строительные компании, которые смогут пережить спад рынка за счет больших финансовых ресурсов. Однако не получится ли так, что на следующем витке кризиса будут разрушены уже сами крупные компании, и в результате не будет никаких? Речь пойдет о коренной реорганизации строительной отрасли. На самом деле ничего нового изобретать не нужно, потому что в развитом рынке, как показывает зарубежная практика, должны работать и большие, и средние, и малые предприятия, а делать ставку на какой-то один сегмент ошибочно. Пусть работает даже фирма из 20 человек, занимается, например, отделочными работами на цоколе и в интерьерах — она тоже найдет своего клиента.

— Да, но часто бывает, что такая фирма берется за генподряд, который затем проваливает… В результате отрицательное отношение складывается и к добросовестным подрядчикам. Нужен ли контроль входа на рынок?

— Руководитель компании в состоянии оценить посильные для него объемы. Определенный барьер может быть создан на уровне выдачи лицензии, но если она получена, то к строительству компания должна быть допущена. Рыночные механизмы сами отберут тех, кто сможет решать задачи по генподряду. Например, руководитель одного из МЖК попросил дать ему кусок работы. Мы дали, он выполнил. Затем взялся за большее, постепенно набрал обороты и сегодня по петербургским меркам это уже вполне приличная контора, работающая на генподрядах. Радует, что есть люди, которые стремятся работать. В общем, тот, кто сможет выкрутиться в этом котле и найти выход из положения, и будет работать на рынке. Это — естественный отбор, а усложнять его административными механизмами я не считаю целесообразным.

Недоступный метр

— Одним из приоритетов государственной политики является строительство доступного по стоимости жилья. Как снизить стоимость квадратного метра для покупателя? Можно ли сделать это за счет понижения этажности и выхода на территории Ленинградской области?

— Малоэтажное строительство, безусловно, проблему жилья решить поможет. Но в развитии этого направления должна быть в первую очередь заинтересована власть. Еще до дефолта 1998 г. планировалось строительство целого жилого массива на 12 тыс. человек в Кудрово Всеволожского района. Предполагался двух-трехэтажный уровень застройки. Место было удачно обеспечено транспортной инфраструктурой — железной дорогой, автомобильной трассой, выходящей к метро «Улица Дыбенко». Были достигнуты договоренности с правительством Ленинградской области, проработаны источники федеральных средств. Мы уже провели предпроектные работы, разбили проект на три очереди: 320, 170 и 120 тыс. кв. м,представили бизнес-план. Не сомневаюсь, что в случае федерального финансирования проект бы удался, но помешал дефолт. Были и другие аналогичные проработки, в частности о строительстве похожего комплекса на пересечении Волхонского и Киевского шоссе, в районе Гатчины. Вероятно, тему такой застройки всколыхнет предстоящее строительство кольцевой автодороги. Главное, что инициатива такого строительства должна исходить от исполнительской власти и подкрепляться реаль-ными средствами.

— А сделает ли жилье более доступным ипотечная программа? Ведь рынок доступных потребительских кредитов отнюдь не сделал промтовары более дешевыми, а лишь отложил платеж…

— Тем не менее жилье действительно будет доступным. В Германии, Англии, даже Израиле достаточно выбрать квартиру у застройщика, обратиться в банк, и в течение самого короткого периода банк, после соблюдения формальностей, оплатит готовое жилье, в которое можно заселяться. Затем в течение 15 лет заемщик выплачивает ссуду, и это общепринятая практика. У нас она пока невозможна, потому что несмотря на подписание «Закона об ипотеке», необходимые для снижения банковских рисков подзаконные акты не сформированы. И уже год прошел, как никто этим не занимается.

«Банановые короли» и свободная «капуста»

— Стоит ли надеяться, что задачу доступного жилья решат крупные строительные компании, которые смогут кредитовать покупателя за счет собственных средств?

— Это могло бы произойти в случае прихода на рынок строителей. Но приходят не строители, а компании, специализирующиеся на перепродаже земельных участков. Сегодня те, у кого есть деньги, предпочитают скупать привлекательные пятна застройки. Диалог с одним из таких новых землевладельцев, так называемых «банановых королей», свелся к следующему: сегодня он не готов перепродать участок, но намерен сделать это через 3–4 года, когда петербургские застройщики израсходуют собственные пятна застройки и будут вынуждены обратиться к нему. Тогда и земля окажется в «настоящей» цене, а до тех пор можно подождать. Противопоставить же деньгам, заработанным вне строительной отрасли, мы ничего не можем, потому что собственные оборотные средства направлены в поддержание производственного процесса: людей надо кормить, они не виноваты, что на рынке недвижимости случаются провалы. Ну а конкуренции с московскими строительными компаниями мы не боимся: ленинградцы пережили блокаду, пережили дефолты, переживем и кризис.

— Лет с тысячу назад в летописи было подмечено, что российская «земля обильна, но порядка нет». Трудно заподозрить нашу страну, и даже Ленинградскую область, в дефиците территорий. Какие же финансовые ресурсы в состоянии ее скупить?

— Да, но эти территориальные ресурсы будут доступны, если исполнительная власть станет вкладывать средства в развитие инфраструктуры магистральных инженерных сетей. В этом случае драка за «пятна» действительно потеряет смысл. Идеальная схема: в «единое окно» подается письмо, выделяется пятно застройки, вносятся разумные деньги — и приступай к строительству. Нас, застройщиков, пытаются обвинить в уклонении от развития инфраструктуры и стремлении воспользоваться подготовленными «пятнами», но уже в течение 12 лет активного строительства с каждого квадратного метра мы платим в среднем 30 долларов на развитие коммунальной инфраструктуры. Построено за это время порядка 12 млн. кв. м жилья. По 30 долларов с метра, получается 360 млн. долларов  — как говорил Аркадий Райкин, «сумасшедшие деньги». Но были ли они вложены в магистральные сети, в дороги?

Об истинной и ложной мотивации

— Каковы планы на ближайшую перспективу?

— Строить. Вскоре будет подготовлена документация по строительству очередного квартала в Московском районе. Как всегда, придется переносить очередной гаражный массив, который сейчас расположен на месте будущего строительства, ругаться, строить взамен паркинги. Конечно, это тоже ляжет обременением в добавленную стоимость жилья...

— Григорий Моисеевич, а нет ли вообще в задаче «сделать жилье доступным» неразрешимой проблемы следующего характера: строить все равно будут бизнесмены. Они, как и государство, как и клиент, заинтересованы построить дешевле, но не мытьем так катаньем попытаются «продать дороже»?

— На самом деле, проведя уже 40 лет в строительстве и из них 18 лет в должности управляющего, я никогда не понимал «строительного бизнеса». Я умею строить и не умею ничего другого. И мне приятно, когда я ухожу с площадки, а после меня на ней остается дом, цех, фабрика. Бывает, что построенное здание используется потом не для того, для чего первоначально предназначалось, но все равно оно позволяет экономике страны развиваться.