Будет ли дорожать квадратный метр жилья?

Однозначное «ДА!»

Вопрос имеет однозначный ответ. «ДА!». Именно рост цен обусловлен огромным количеством совершенно объективных факторов: основной довод состоит в том, что дорожает ВСЕ — это общемировая тенденция. Хотя бы потому, что покупательная способность ВСЕХ мировых валют снижается, а инфляция в 2…3% в год считается нормальной для поступательного развития любой национальной экономики. Наша же инфляция составляет 10…15% в год…

Ответ «ДА!» еще более очевиден из-за огромного спроса на жилье, естественного старения жилищного фонда, достаточно массового движения населения из ближнего зарубежья в РФ, а российских граждан — из северных и восточных регионов в Европейскую часть (в промышленно развитые районы). Вслед за очевидным изменением отечественной промышленности окажется, что работники будут востребованы совсем не там, где есть жилье. Тем более, что по западным меркам этого жилья у нас везде крайне мало.

В Москву! В Москву! В Москву!

Общая тенденция движения населения, а значит и спроса на совершенно необходимое условие для жизни в нашем климате — наличие жилья — подмечено еще А.П. Чеховым 104 года тому назад. В пьесе «Три сестры» Ирина формулирует один из самых современных лозунгов: «В Москву! В Москву! В Москву!». В первом действии пьесы та же Ирина определяет и сдерживающее условие: «Продать дом, покончить все здесь и в Москву…» Как видно, здесь уже нет восклицательных знаков. Вероятно, продать дом в губернском городе и 100 лет назад было можно, но можно ли было на это что-то купить в Москве? А ведь сестры Прозоровы, по тогдашним меркам, были достаточно богатыми невестами. Например, Ольга говорит: «…Отец получил бригаду и выехал с нами из Москвы 11 лет назад…» Наверно, у генерала в губернском городе дом за это время был построен неплохой.

Но, к сожалению, сегодняшняя ситуация намного хуже. Жителям столиц жутко видеть так называемое «жилье», доставшееся нашим гражданам в теперешних дотационных регионах. Как можно жить в гнилом бараке, без удобств, воды, света, газа? Добавим, что в пустой части такого барака столярка, перекрытия и даже частично стены отсутствуют — все эти необходимые для дома части сгорели в буржуйках. Вообще говоря, такое «жилье» стало дешевле дров. Пожалуй, нужно даже доплатить за утилизацию оставшегося к концу очередного отопительного сезона фонда…

Маленькая ложь, большая ложь и … статистика

Понятно, что средние оценки цены «квадратного метра» без конкретизации распределения жилья по регионам страны (спрос/предложение), его потребительских свойств (цена/качество) и т. д. малоинтересны. По ряду причин наибольший интерес представляют прогнозы цены 1 кв. м жилья на первичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга. Кроме того, отметим, что с учетом естественного колебания относительно средних (но постоянно возрастающих) значений в прошлом, «будущую» цену следует считать вероятностной величиной. В строгой математической постановке задачи при прогнозировании цены жилья (в априорных оценках) потребуется определить ее закон распределения.

Конечно, имеются умельцы, способные свести даже модель мировой экономики к единственному параметру — например количеству добываемой нефти или анализу среднегодовой температуры стран. В силу существенного влияния «человеческого фактора» на колебание рыночных цен, экономическая статистика оперирует только средними оценками. Но насколько серьезно при прогнозировании использовать средние оценки не то, что без упоминания закона распределения «случайной величины», но даже без указания величины дисперсии? Очень точно подметил нобелевский лауреат за исследования в области экономики Василий Леонтьев: «Мы не можем перейти от агрегированных понятий к непосредственно наблюдаемым экономическим явлениям, так же как не можем превратить омлет в целые яйца, из которых он был сделан». Поясним сказанное примером. В разряде группы потребительских товаров «Верхняя женская одежда (зимняя)» присутствуют Куртка Утепленная за 300 руб. и Шуба Норковая Haute Couture за 10 000 EUR. Разброс огромен. Но объединим все «куртки» и все «Шубы» в разные подгруппы — и в них подгруппах товары будут отличаются ценой не так значительно. Отметим, что цены в этих подгруппах более привычно смотрятся в разных единицах измерения. Разница в цене между подгруппами в рассматриваемом примере составит более чем тысячу раз. Разумно ли при таких перепадах объединять куртки и шубы и говорить о «средних ценах», а при продаже одной Шубы условно считать, что продана тысяча курток?

Поэтому попробуем проследить тенденции изменения (роста) цен на жилье при качественных оценках, не требующих статистических «средних» данных.

Самый важный пример из жизни

Для исторически недавнего периода цены на жилье устанавливались государством. Большая часть жилья, для получавших квартиры вгородах «по очереди», была «бесплатной». Отметим, что 1 кв. м жилья в кооперативном доме имел конкретную цену не только для строителя, но и для лица, покупающего эту квартиру.

Так, автору в 1982 г. за 3-х комнатную квартиру общей площади 64,3 кв. м (в Ленинграде) пришлось заплатить первый взнос 3 771 руб. (42% стоимости) и в последующем погашать ссуду и выплачивать проценты по ссуде ( 0.5% годовых), примерно по 29 руб. в месяц. Погасить ссуду было необходимо за 15 лет, но сделать это удалось раньше: на момент крушения экономики СССР, когда сбережения граждан поглотила инфляция, остаток непогашенной ссуды составил примерно 1690 руб, т.е. примерно 10% месячной зарплаты автора. Остаток ссуды был погашен за одну выплату, и квартира приватизирована. А чтобы представить масштаб цен на жилье того времени, напомню: ежемесячная зарплата автора (достаточно средняя) до инфляции составляла примерно 300 руб. в месяц. Это означает, что стоимость квартиры равнялась примерно двухгодовой зарплате.

По современным расценкам аналогичная квартира продается за $50...60 тыс. Таким образом, пропорционально сегодняшнему времени средняя зарплата в стране должна составлять около 30 тыс. долларов в год, т. е. около 2,5  тыс. в месяц… То есть по сравнению с сегодняшними расценками то жилье было дешевле (по отношению к цене труда) почти на порядок. Никакие факты и аргументы не убедят автора в том, что в России жилье дешевеет!

Читатели, не интересовавшиеся жильем в 80-е годы, пусть не думают, что встать в очередь на получение квартиры и получить ее было невозможно. Для ленинградцев заветные пороговые цифры составляли: менее 4.5 кв. м на человека («исполкомовская» очередь на бесплатное жилье) и менее 6 кв. м — очередь на кооперативное жилье (цены приведены выше). Как можно было уменьшить «среднедушевое» для семьи количество жилой площади? Способов было много. Достаточно распространенный — увеличение количества детей в семье. В 1982 году в благополучном Ленинграде мой старший пошел в новой школе во 2-й класс в третью смену: три смены в школе были организованы из-за того, что на момент массового заселения нашего района новостроек пришлось организовать 11 первых классов и 12 вторых! Советской системе образца 1980-х не отказать в мудрости: для горожан была создана ситуация скрытого поощрения рождаемости. Из-за того, что очередь продвигалась достаточно стабильно, как правило, родители получали квартиру, когда младшему ребенку (при его рождении семья становилась в очередь) исполнялось семь лет. Кроме того, квартиру было вполне реально получить от предприятия.

На этом примере видно, что «дешевым» жилье стало только благодаря фантастически благоприятным условиям по жилищному кредиту, выданному государством. Более того, если большая часть жилья государством выдавалась «по очереди» и главным было ускорить движение очереди (стимулировать рождаемость?), а не пополнить бюджет, то не было смысла «слишком дорого» отдавать кооперативное жилье.

Суха теория, мой друг…

Каким образом устанавливается цена в современных условиях?
Для проведения мысленного эксперимента (на самом простом уровне) рассмотрим условные группы массовых промышленных товаров: «автомобили», «телевизоры», «холодильники»… В каждой из групп есть отличия по ценам от нескольких раз до одного порядка. Если заранее выбросить из рассмотрения предметы эксклюзивно дорогие (типа Шубы или «виллы на Рублевке»), то отличия в сто раз найти непросто. Для оставшихся массовых изделий хорошо видно как потребительские свойства изделий связаны с их ценой.

При этом очевидно, что с ростом конкуренции среди производителей товаров в каждой из групп цена снижается. Кроме того, достаточно характерно наличие примерного равенства в группе между спросом и предложением в пределах всего рынка. Достигается этот баланс конкуренцией не только среди местных и региональных, но и мировых производителей. Потому что «возить» стало легче, чем «производить». В значительной мере это характерно и для недвижимости, только движется вслед за спросом не само здание, а строительные материалы, строители и деньги.

Впрочем, из личных наблюдений за бензоколонкой и из истории известно, что «выравнивание» цен возможно и в другом — прямо противоположном случае — при монопольном установлении цены или картельном сговоре. В этом случае «выравнивание» понимает цену товара!

А был ли мальчик?

Что же на федеральном рынке гражданского строительства?
Предположим, что конкуренция среди строителей является значимым фактором для определения цены 1 кв. м жилья на первичном рынке. В соответствии с классической теорией «цена определяется издержками», и одновременно «является функцией спроса и предложения». Посмотрим, какова разница в ценах. В Москве и Петербурге, если судить по СМИ, разница на жилье экономкласса уже составляет проценты. А года два назад в Питере цена была меньше почти в два раза.

Странно! Если на рынок жилья Санкт-Петербурга два-три года назад пришли конкуренты-строители, то почему цены так заметно возросли? Может быть, резко возрос «спрос» на жилье?

Условия в двух столицах (с точки зрения цены труда) существенно различаются. При прочих равных в Москве месячная зарплата заметно выше, чем в Санкт-Петербурге. Даже то, что наиболее активные представители ближних, средних окрестностей Москвы (зарубежья) и часть жителей Северной столицы нашли рабочие места именно в Москве, привело к тому, что спрос на жилье (в т. ч. комнаты и «койки») в Москве существенно выше. Перед каждыми выходными, а тем более перед праздничными днями направление пассажиропотоков вполне очевидно (как и в конце праздников в обратную сторону). А купить квартиру (дом) в Москве или в ее ближайшем пригороде для богатых людей из всех регионов страны было и остается делом престижа. Именно в Москве, а не в Петербурге.

Если спрос на жилье в Москве выше, а в строительстве жилья в Питере задействованы московские фирмы (дополнительные конкуренты?), то почему цены в Санкт-Петербурге практически сравнялись с московскими, которые еще и заметно увеличились? Допустим следующее. Каждый, кто «хотел и мог», приобретал квартиру (или квартал, дом, подъезд). Платежеспособный спрос по мере роста заметно двигал строительный сектор сначала в Москве (там спрос очевидно выше). После падения строительства в 90-х определенное движение наметилось и в Петербурге. На первых порах строительство финансировали будущие жильцы в рамках долевого строительства. Затем количество граждан, имеющих возможность финансировать строительство жилья в столице, и количество предлагаемого жилья стабилизировались. Строительный бизнес оказался достаточно доходным, и в него были переброшены заметные средства из других секторов экономики. Похоже, значительная часть жилья стала строиться за счет кредитования коммерческими банками, а только потом продаваться населению.

Такой порядок финансирования конечному потребителю обходится дороже. Но Леню Голубкова из «МММ» помните? Если деньги нужно отдать сегодня под «честное слово», а заселиться в квартиру через два (три, четыре?) года, то и желающих связываться с «строительной пирамидой» стало меньше.
Московский рынок жилья стабилизировался на новом уровне спроса. В результате достигнутой стабилизации финансовые ресурсы пошли туда, где предполагался платежеспособный спрос. Два-три года назад существенный скачок строительства жилья в Петербурге произошел в результате того, что на рынке доминирующим оказался крупный инвестор. Понятно, что предлагаемые сегодня к продаже готовые под заселение квартиры были «куплены у строителей» инвестором два-три года назад перед началом строительства в составе будущего дома.

Можно было бы привести ряд наблюдений, косвенно подтверждающих предложенную версию — от внешнего вида построенных домов и их дислокации, до смены власти. Сущность предложенной версии сводится к тому, что на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга за счет способа кредитования строительства конкуренция между строителями не ужесточилась, но возросла централизация управления строительным комплексом. Что должно было привести к повышению цены на 1 кв. м.

Еще версии. Весьма вероятно, что платежеспособный спрос конечных потребителей упал в результате того, что более подробно стали учитываться доходы от экспортной деятельности российских предприятий. Часть средств, которая при «плохой» собираемости налогов до «дела Юкоса» инвестировалась счастливчиками-экспортерами в жилье, оказалась в бюджете. Да только ли сырьевики? Вероятно, и порой встречающиеся коррумпированные чиновники также были непрочь прикупить квартирку–другую.

Кроме того, вероятно, что построенные в последнее время в столицах дома являются не жильем, а средством временного размещения капитала. Судьба средств, временно замороженных в пока непроданных высотках, беспокойства не вызывает. Чтобы развернуть строительство в престижных местах — в центре столиц, с видами на Кремль или Неву, рядом с метро и т. д., нужны огромные деньги. Такое жилье, как и «Норковая Шубка», символ богатства и благополучия — будет куплено по назначенной цене. Более того, вновь появившиеся конечные покупатели заплатят и соответствующие проценты.
А что будет с сектором отечественной экономики, фактически ориентированном на гражданское строительство для очень незначительной части населения?

А весной линяют разные звери, не линяет только солнечный зайчик

В соответствии с этой песенкой к меняющимся условиям жизни приспосабливаются почти все, кроме совсем неприспособленных. Похоже, что физические и юридические лица, еще недавно финансировавшие гражданское строительство, будут вынуждены поспособствовать изменению Федерального законодательства. Дело не в гипотетической возможности утраты доходов инвесторами, а в возможности обрушения важнейшего сектора отечественной экономики. Направление решений достаточно понятно: в каком количестве бюджет может выдать долгосрочные «бесплатные» кредиты под приобретение жилья. Понятно, что получение кредитов (естественно под льготные проценты) на покупку уже построенного жилья существенно расширит круг конечных покупателей. И уже построенное жилье, по закономерно возросшим ценам, будет с успехом продано тем, кто окажется в состоянии в обозримой перспективе вернуть в бюджет полученные средства. Рынок гражданского строительства продолжит развитие до стабилизации на новом уровне спроса/предложения. Достаточен ли этот вполне предсказуемый уровень?

Пока ловишь рыбку, к тебе подкрадывается крокодил

Насколько опасно усугубление дисбаланса по распределению жилья? Не ожидают ли нас социальные потрясения, вызванные нехваткой жилья? В смысле «взрыва социальной напряженности» — перекрытия транспортных магистралей, демонстраций, митингов и т. д. — нет. Причины этого состоят в следующем.
Новый «Жилищный кодекс Российской Федерации» в Статье 6. «Действие жилищного законодательства во времени» определяет следующее: «Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие». Это означает, что граждане, состоящие «на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях» на момент принятия Жилищного кодекса, на учете и останутся — никто выгонять их из очереди не собирается. Но это только кажется, что получение ими жилья (естественно теперь уже не в собственность, а «по договору социального найма») регламентируется статьей 57: «Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности… ». Вопрос в другом. Будет ли двигаться эта очередь за счет получения жилья или продолжит движение за счет естественной убыли граждан? Хватит ли «социального» жилья даже только на исключения?

 Поскольку последние 15 лет очередь практически не двигалась, а не то что «социальных взрывов», а серьезного возмущения не было, то следует предположить, что если «органы государственной власти Российской Федерации» и далее не будут ее замечать, то имеющееся положение сохранится. Причина этого достаточно очевидна. Она состоит в том, что социально активные граждане ищут иные — реальные  — способы получения жилья, чем пребывание в очереди. Кстати, впредь граждане, за редким исключением, в очередь и не попадут. Поскольку, согласно статье 12 «Компетенция органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений», в части касающейся увеличения очереди отмечено, что к их компетенции относятся в том числе определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма; и определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда.
 
А учет этих граждан, согласно статье 14 «Компетенция органов местного самоуправления в области жилищных отношений», отнесен к компетенции именно этих органов. При этом определено, что органы местного самоуправления, кроме учета «устанавливают размер дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда». Это означает, что попасть в очередь будет существенно сложнее, чем ранее. Следовательно, впредь очередь так быстро, как ранее, расти не будет, поскольку (см. статью 49 п.2) : «Малоимущими гражданами в целях настоящего Кодекса являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению».

Действительно, теперь орган местного самоуправления сможет отрегулировать «кого считать малоимущим» (поставить на учет) с объемом имеющихся в его распоряжении свободных средств, предназначенных для строительства жилья. Если средств на строительство нет (например, в дотационном регионе), то справедливо считать, что и «малоимущих» в этом регионе нет. Вот, возможно, по этой причине Москва и Санкт — Петербург по тексту Жилищного кодекса выделены аж шесть раз.

В чем же «крокодил», оскалившийся на читателя в подзаголовке? Почему социальное «бесплатное» жилье все-таки придется строить? Часть такого жилья должна перекрыть чрезвычайные ситуации — последствия землетрясений, пожаров, наводнений, обрушений из-за ветхости и т. д. Но не это главное, а главное в том, что массовое строительство предельно дешевого жилья необходимо разворачивать для решения демографической проблемы. Катастрофическое падение и без того низкой рождаемости в 90-е годы привело к тому, что соотношение пенсионеров и работающих в РФ стремительно ухудшается, и освободившиеся от «титульного населения» ниши заполняют мигранты. Сомневается ли кто-нибудь, что при утрате титульного населения Россия сможет сохранить политическую самостоятельность?

Настоящих буйных мало, вот и нету вожаков

 Очевидно, что большинство жителей РФ, в наибольшей степени нуждающихся в получении или немедленном улучшении жилищных условий, возвращать кредиты может в таких малых объемах и в такие сроки, что «лучше не связываться». Какой возврат долгов может обеспечить вчерашний погорелец, беженец или глава многодетного семейства, или детдомовец? К сожалению, этот печальный список можно продолжить.
 
Известно, что простые решения в сложных условиях дают катастрофические результаты. «Простое» решение проблемы — оставить все без изменений, ожидая вместе с удвоением ВВП подъема платежеспособности населения. Но, похоже, пока это произойдет, от большинства сегодняшних строительных организаций останутся только воспоминания. Более того, сектора отечественной экономики, поставляющие для строителей материалы и комплектующие, также замрут на недопустимо низком уровне. Таким образом, из социально активных «лиц», наиболее заинтересованных в строительстве жилья, можно назвать только самих строителей, затем дорожников и производителей стройматериалов. Странно, что пока их активность в пробивании бюджетных средств на строительство социального жилья в регионах не заметна….