Основные тенденции рынка недвижимости в 2004–2005 гг.

Корпорация «Петербургская Недвижимость» представляет вашему вниманию краткий обзор конъюнктуры рынка недвижимости Санкт-Петербурга. Данные, используемые в отчете, получены в результате регулярного мониторинга, проводимого корпорацией «Петербургская Недвижимость». Являясь крупнейшим оператором рынка недвижимости Санкт-Петербурга, корпорация имеет возможность использовать достоверные данные по продажам во всех районах города и по всем типам домов и квартир, что обеспечивает объективность и достоверность анализа.

Прошедший 2004 г. стал для петербургского рынка жилой недвижимости показательным. Происходившие изменения рыночной конъюнктуры вполне достойны занесения в учебники экономики как хрестоматийный пример действия законов спроса и предложения и сопутствующих им эффектов.

2004 г. начался продолжением ценовой гонки, временами достигавшей 1,5–2% удорожания в неделю. В феврале появились первые признаки перелома ситуации: начало падать количество первичных обращений покупателей. По ряду объектов, заметно опередивших среднерыночные цены, застройщики столкнулись со снижением продаж. В марте снижение спроса стало очевидным фактом, рост цен по значительной доле строящихся объектов прекратился.

Поскольку за время активного роста цен образовалась значительная разница между сопоставимыми по характеристикам объектами, в марте-апреле «аутсайдеры» подтягивались к лидерам, обеспечивая увеличение среднерыночной цены. К маю рост окончательно прекратился. К этому времени частные инвесторы, вложившие деньги в строящиеся объекты, осознав остановку цен начали фиксировать прибыль: в листингах появилось большое количество «переуступочных» квартир. Несмотря на распространенные апокалиптические прогнозы относительно огромной доли инвесторов, способных разом обрушить рынок недвижимости, никакого заметного влияния ни на спрос, ни на цены они не оказали.

Спрос продолжал сокращаться и достиг нижней точки падения в мае. С началом лета спрос несколько активизировался и до осени сохранялся на устойчиво невысоком уровне.

На вторичном рынке последствия 8-месячного ажиотажа сказались несколько позднее. Так как первичный рынок рос в цене опережающими темпами, образовался отток части спроса на вторичный рынок. Апрель на «вторичке» был еще достаточно активным месяцем, но в мае снижение спроса коснулось и ее. С этого момента цены заключенных сделок перестали увеличиваться, хотя листинги демонстрировали бодрый рост еще до августа. Лето вторичный рынок встретил заметным падением количества сделок, которое вышло за рамки обычных сезонных колебаний. Тем не менее, резкого обвала не было: количество регистраций в ГБР сократилось на 10–20% по сравнению с 2003 г. и было сопоставимо с показателями 2001 г.

Между тем, на первичном рынке с середины года началось резкое увеличение объема предложения. Застройщики начали выводить на рынок объекты на пятнах, которые ИТК стахановскими темпами выдавала в последние месяцы своего существования. Дефицит участков под застройку давно стал общим местом всех дискуссий о первичном рынке и занял уверенное место в умах всех субъектов рынка. Уверенность эта и сыграла в конце концов злую шутку — похоже, что задачу прогнозировать рост объемов строительства, влияние его на конъюнктуру рынка и соответствие платежеспособному спросу ни застройщики, ни администрация перед собой не ставили. В итоге случилось так, что рост предложения, наложившись на спад спроса, поставил рынок перед угрозой перепроизводства, осложнив и без того непростое положение застройщиков.

Осенью спрос на первичном рынке активизировался. Увеличилось как количество первичных обращений, так и количество сделок. Активность спроса восстановилась на уровне марта-апреля. Воодушевленные этим фактом, операторы рынка начали поднимать цены. Но к этому моменту эластичность спроса по цене резко увеличилась по сравнению с 2002–2003 гг. В условиях равновесного рынка рост цен вызвал немедленное падение спроса — в октябре он снизился почти до майского уровня. Впрочем, снижение было недолгим — в ноябре и декабре спрос восстановился, цены практически не росли, застройщики активно проводили мероприятия по стимулированию продаж.

На вторичном рынке в начале осени спрос продолжил падать и в сентябре достиг минимума. Как результат в октябре в ГБР было принято на регистрацию на 25% меньше договоров, чем в 2003 г. Так низко спрос не опускался с 2000 г. Снижение спроса отразилось, наконец, и на ценах предложения: с сентября по многим типам объектов они начали падать. При этом ценовая динамика была крайне неоднородной: разные типы объектов вели себя по-разному. Риэлтеры однозначно констатировали огромное давление, которое оказывала на рынок «первичка». Многие типы квартир на вторичном рынке оказались неконкурентоспособны по отношению к строящемуся жилью как по качеству, так и по цене.

В этот период и на первичном, и на вторичном рынках активно шел процесс ценовой дифференциации объектов в зависимости от их местоположения, качества и других объективных характеристик.

Как результат этой «переоценки ценностей» с октября-ноября на вторичном рынке наметилась активизация. Предсказуемая ценовая ситуация благоприятно сказалась на настроениях покупателей и продавцов, создала предпосылку для возобновления различного рода обменных операций. В ноябре и декабре количество регистраций в ГБР практически не отличалось от показателей 2002–2003 гг. Увеличение спроса остановило снижение среднерыночной цены, со второй половины декабря этот показатель менялся незначительно. При этом даже невооруженным глазом был заметен рост цен в сегменте элитного жилья.

Это было обусловлено заметной активизацией с конца лета спроса на элитное жилье как на первичном, так и на вторичном рынке. Так, 2/3 наших сделок с такими квартирами на вторичном рынке пришлось на последние четыре месяца 2004 г.

В течение 2004 г. определяющую роль играл первичный рынок. Как было показано выше, ситуация на нем определялась доминированием предложения над спросом. Такая ситуация сохранится как минимум до III квартала 2005 г.В этот период можно прогнозировать относительно стабильные цены и активную конкурентную борьбу между участниками рынка.

Какие же прогнозы можно сделать на 2005 год?

Из оценки экономических показателей первичного рынка можно сделать вывод о начавшейся летом прошлого года «гонке на выживание». Явное преимущество в ней получили компании, предусмотрительно вложившие средства в развитие бренда и проводящие осмысленные маркетинговые мероприятия, которые позволяют им поддерживать приемлемый уровень продаж. А ведь еще каких-то 2–3 года назад всерьез велись дискуссии о том, какие преимущества строительные бренды имеют перед номерными трестами и СУ.

Существенно вырос спрос на качественные брокерские услуги. Как и на любом насыщенном рынке пришло понимание, что произвести товар — это лишь половина дела (впрочем, многие не научились и этому), необходимо еще иметь умения и ресурсы для его продажи, поскольку именно маркетинго-сбытовая составляющая в конечном итоге обеспечивает поступление денежных средств. Ситуация, когда в районе строился один хороший дом и один не очень хороший, ушла в прошлое. Сейчас выбор у покупателей широк как никогда, и объект, как бы хорош он ни был, рекламой сам себе уже не является.

Ужесточение конкуренции станет серьезным испытанием для многих компаний. В период роста рынка на него в качестве инвесторов-застройщиков вышло множество вчерашних субподрядчиков, поставщиков, а иногда и вовсе случайных фирм. Далеко не все из них способны конкурировать с крупными и опытными участниками рынка, имеющими несопоставимые финансовые, производственные и сбытовые ресурсы. Затяжное снижение ликвидности ставит мелкие и средние компании в сложное положение: не имея достаточных средств для поддержания высоких темпов строительства, они будут вынуждены замораживать объекты, что в свою очередь еще больше снизит на них спрос. Возможно, в ближайший год нас ждет уход с рынка ряда участников и начало периода слияний и поглощений, после которого количество игроков на рынке сократится до уровня, необходимого и достаточного для удовлетворения существующего спроса.

На вторичном рынке минимальные объекты — 1-комнатные «хрущевки» на окраинах — достигли минимума цены и стабилизировались. По остальным типам жилья в течение еще нескольких месяцев будет продолжаться процесс ценовой дифференциации, который прекратится при достижении между разными типами квартир пропорций, оптимальных для ведения обменных операций. В марте-апреле мы ожидаем активизацию спроса, но на ценовой динамике она заметно не скажется.

На вторичном рынке, так же как и на первичном, усиливается роль «брендовой» составляющей спроса — преимущество получают компании, добившиеся известности и хорошей репутации. С неизбежным усилением влияния на рынок покупателей жилья этот фактор будет все больше возрастать.