Жилищная реформа в цитатах и результатах

Из Послания Президента России В. В. Путина Федеральному Собранию России 26 мая 2004 г.: «Одной из самых актуальных задач считаю обеспечение граждан доступным жильем. Благоустроенное жилье важно и для отдыха, и для работы, и для создания нормальной семьи. Правительство, региональные и местные органы власти должны ориентироваться на то, чтобы к 2010 году минимум треть граждан страны (а не одна десятая, как сегодня) могли бы приобретать квартиру, отвечающую современным требованиям. Приобрести — за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов. Для этого жилищное кредитование — должно стать долгосрочным и доступным для граждан».

Сразу по опубликовании Послания-2004 многочисленные аналитики заклеймили этот документ термином «макроэкономический». Устами высшего должностного лица страны была поставлена цель, непосредственно касающаяся практически каждого индивида и домохозяйства, — обеспечение граждан доступным жильем. Являясь по сути стратегическим заявлением о путях развития страны, Послание наметило приоритеты основных долгосрочных целей и, пусть косвенно, обозначило субъектов власти, ответственных за претворение планов в жизнь. Учитывая распространенное российское «а мы и не знали», в программный документ были заложены курсы действий, которые необходимо  предпринять, чтобы слова приобрели практический позитивный смысл.

На дворе весна 2005 г., пора  подводить первые итоги: какое развитие получил курс, заданный Президентом, и с какими результатами встречать Послание-2005. Взяв цитаты Послания, мы соотнесли их с имевшей место реальностью, получив интересную картину. 

  Цитата. «Нужны финансовые механизмы, позволяющие улучшать жилищные условия не только за счет текущих заработков и имеющихся сбережений, но и в счет будущих доходов людей».

   Наше прочтение. События минувшего года дают увидеть развитие этого курса весьма нестандартно. С одной стороны, по внеэкономическим правилам на межбанковском рынке разразился кризис. Это стало поводом для экспертов говорить, что кто-то что-то деликатно прощупывает на предмет финансовой устойчивости (как отдельных банковских субъектов, так и отрасли в целом) и этим нехитрым способом  предоставляет возможности проявить лояльность к власть имущим. Следствие в основном было положительным: в банковской среде усилились тенденции к кооперации и более четкому структурированию сообщества. Пока гром не грянет, банкир не перекрестится. С другой стороны, по заявке сверху определенное развитие получило и ипотечное кредитование. В 2004 году в России было предоставлено чуть более 40 тысяч ипотечных кредитов, что является мизером, как справедливо выразился по этому поводу Герман Греф. Плюсом стало повышение срока кредитования (с 6 лет в начале прошлого года до нынешних 15-20 лет), а также некоторые послабления процентных ставок по ипотечным кредитам. Пусть и малый, но результат. Тем не менее многие эксперты сходятся на том, что, несмотря на явные и латентные команды сверху о формировании рынка ипотечного кредитования, предложения ипотечных структур остаются недоступны для населения. Пока не удастся привлечь и включить в оборот реальные «длинные деньги», ожидать от кредитно-финансовых учреждений снижения процентных ставок по ипотеке и увеличения объемов кредитования не приходится. Кроме того, медленную раскачку действующих в системе ипотечного кредитования 160 банков можно объяснить не только рисками проиграться в ипотечной пионерии, но и опасениями игроков потерять статус-кво. Банковским бонзам нужны такие финансовые инструменты, которые позволили бы измерить степень сложности риска, гарантировали бы получение финансового результата и обладали бы ликвидностью, чтоб скинуть в случае чего ипотечный актив. Одним из решений, найденных экспертным, строительным и финансовым сообществами, стала эмиссия ценных бумаг. Прецедент есть. В январе одна из петербургских строительных компаний, объединив усилия с банком и финансовым консультантом (См.: «Федеральный строительный рынок», № 1 (36) 2005 г.), выпустила облигации с периодом обращения в пять лет на сумму 1 млрд. руб.

Этот тренд был уловлен парламентариями. Заместитель Председателя СФ Светлана Орлова отметила: «Необходимо найти нестандартные пути финансового обеспечения ипотеки, например, закладные, иные виды ценных бумаг». Таким образом, можно утверждать, что  курс на разработку финансовых механизмов с огрехами, но удался. Обратная связь показала, что рынок без государственных гарантий смелые шаги делать особо не собирается. Поэтому сформулированная Грефом необходимость участия государства в ипотечном кредитовании как гаранта по макроэкономическим рискам, связанным с предоставлением длинных ипотечных кредитов, вполне оправданна. По расчетам МЭРТ, до 2008 года потребуется 30–40 млрд. руб. для выкупа государством гарантий по ипотечным кредитам. Еще порядка 250–280 млрд. руб. понадобится на субсидирование процентных ставок по ипотечным кредитам с тем, чтобы как можно больше граждан могли воспользоваться системой жилищного кредитования. Задача — довести объем ежегодного выделения кредитов до 1 млн., чтобы, начиная с 2008 года, ежегодно кредит мог получать один миллион человек.

  Цитата. «Второе. Необходимо разрушить монополии на строительных рынках. Граждане России не обязаны оплачивать стоимость административных барьеров, создаваемых в строительстве, а также сверхприбыли застройщиков-монополистов».

  Наше прочтение. Как снизить себестоимость и дать «красную цену» народу? Просчитанное кремлевскими советниками логическое следствие из первого курса — борьба с монополистской ресурсной властью. По большому счету это не что иное, как борьба с самим собой, так как монополия в современных условиях — это в первую очередь штамп в руках одного чиновника или их узкой группы, который решает, какая из конкурсных заявок «ближе к телу». В стране, где в силу исторических особенностей власть определяет экономику, а не наоборот, борьба с монополизмом и тактикой сговора хозяев ресурсных рынков может и должна вестись посредством создания альтернативных общественных «штампов», созданных на базе ясного и конкретного законодательства. Без институционализации лобби общественных интересов, способного иметь паритет сил по отношению к влиятельным строительно-промышленным группам и государству, стремиться к ликвидации монополий бесперспективно. Просматриваемое на рынке жилищного строительства в течение прошедшего и нынешнего года «стояние» цен на жилье с последовательной тихой динамикой вверх — характерный показатель отсутствия реального интереса у власти к разрешению монопольного узла, связывающего по рукам и ногам потребительскую инициативу. Решение же проблемы сверхприбыли, как нетрудно догадаться по опыту западных стран, легко увязывается с понятием «сверхналогообложение» и последующим распределением «снятых сливок» в социально значимые секторы. Как видно, с вопросом разрушения монополий дело обстоит довольно туго, о чем руководству страны — или субъектов Федерации — следует призадуматься.
Что касается стоимости государственной администрации для граждан России, можно уверенно сказать: «лошадка, хоть и дохлая, но скачет». Медленно и с пробелами, но все же принимаются акты, призванные усовершенствовать механизмы работы госслужащих, «хранителей священных штампов», повысить прозрачность их деятельности, внутренней структуры и доступность общественному контролю. Свидетельством тому — принятие закона о системе госслужбы, ряда указов Президента и постановлений Правительства, позволяющих увидеть, что должно и можно требовать с чиновника.

  Цитата. «Третье. Принципиальным вопросом являются гарантии права собственности добросовестных приобретателей жилья. И, наконец, последнее. Надо навести порядок в сфере предоставления социального жилья. Получение жилья по договору социального найма должно стать доступным для тех, кто в нем действительно нуждается».

  Наше прочтение. Где взять хороший закон? Третья задача была  исполнена почти что на 100%. После принятия в минувшем декабре разрабатываемого на протяжении всего 2004 г. пакета законопроектов «Доступное жилье» права собственности добросовестных приобретателей жилья получили свое законодательное подтверждение на федеральном уровне. Жилищный кодекс, включенный в пакет указанных законов, предусмотрел возможность получения так называемого бесплатного жилья по договорам социального найма по двум основаниям: обеспеченности жильем и уровню доходов. Всего в принятый пакет вошло 27 законов. Правда, по словам директора Департамента строительства и ЖКХ Министерства регионального развития Сергея Круглика, необходимы, по крайней мере, еще «два законопроекта: о концессионных соглашениях, важного для привлечения бизнеса в ЖКХ, и о налоге на недвижимость, что заинтересует местные власти в развитии и сохранении жилого фонда. Предстоит принять большое количество нормативных актов на уровне Правительства: два десятка постановлений в ближайшие месяцы и 210 — в течение двух лет». 

  ЭПИЛОГ. Часто высказывается точка зрения, что у нас в стране многое решается тяп-ляп. При первом взгляде то же самое можно сказать  о жилищной реформе. Однако как ни ругаем мы наши власти за законы, надо отдать должное — проделана колоссальная работа в области законодательной базы ипотечного кредитования, укреплена сама идеология жилищного кредита. Запас прочности, доставшийся нам от СССР, иссякает, численность россиян  идет на убыль, а с учетом роли жилья в жизни человека конкурентоспособность наших людей, идей и технологий находятся в прямой зависимости от внедрения новых жилищных институтов.