В центре строительной жизни

Трудно найти в Петербурге заметного специалиста по проектированию, который не имел бы отношения к «ЛЕННИИПРОЕКТУ». Либо работал, либо защищал ученую степень, либо принимал участие в каком-либо из мегапроектов: волею плановой экономики институт стоял во главе строительного процесса региона. Об этом напоминает даже местонахождение головного здания института, возведенное в стиле сталинского ампира на Троицкой площади, напротив Петропавловки. Но панорама крепости, открывающаяся через ампирно-величественное окно кабинета руководителя ОАО «ЛЕННИИПРОЕКТ» Виктора Федоровича Акутина,не отвлекла нас от беседы о сценариях развития жилищного строительства Петербурга и области.

Генплан суров, но это генплан

— Виктор Федорович, не секрет, что рынок привнес свои закономерности в развитие «селитьбы». Если в плановую эпоху жилье возводилось в соответствии с генпланом, то на время «дикого рынка» генпланирование уступило либеральному «регламенту». Как полагаете, каким образом должен формироваться некий план градостроительный эпохи «цивилизованного рынка»?

— В Петербурге изначально сложилась достаточно жесткая лучевая схема, которую мы вынуждены развивать, иначе потеряем многие важные особенности петербургской градостроительной схемы — в частности, неизбежно начнет изменяться восприятие исторического центра, других сложившихся районов. Генплан развития города, безусловно, необходим. В течение многих лет планирование велось в «ЛЕННИИПРОЕКТЕ», и лишь при новых экономических веяниях на основе наших подразделений был создан НИПИ генплана. Эта организация должна была заниматься генеральным планированием застройки и Петербурга, и Ленобласти, но идея не была реализована: НИПИ был приватизирован и сейчас практически стал недееспособен. Признать это как должное было бы ошибкой: в крупных городах должны находиться работоспособные организации, которые смогут формировать комплексные схемы развития инфраструктуры. Это не только дороги и сети, но и учебные, медицинские учреждения, торговые комплексы, предприятия.

Место приложения труда генпланистов, безусловно, есть. Нам, петербуржцам, исторически свойствен жесткий подход к градостроительству, потому что американская схема «естественного развития» городов не соответствует ряду особенностей нашей страны. Нам более подходит сценарий развития городов-спутников, как это происходило в Англии и ряде других стран Европы. Но города-спутники вокруг Петербурга являются скорее центрами туризма, а для полноценного функционирования жилых массивов необходимо обеспечить занятость местных жителей. Следовательно, — и в этом наш принципиальный подход — там должна развиваться промышленность.

В общем, генеральный план городу и области нужен, и я неоднократно предлагал вернуть эти задачи в ведение «ЛЕННИИПРОЕКТА», тем более что у нас есть все условия и специалисты для этого. Пока руководство города склоняется к созданию нового института — может быть, это и правильно, но по уровню сложности задача потребует многолетней работы…

— Какие задачи в таком случае будет решать «ЛЕННИИПРОЕКТ»?

— Сегодня мы — АО с частным капиталом. Основная доля принадлежит строительной корпорации «Росстро», часть — действующим и бывшим сотрудникам института. 20 % находится в распоряжении города, и хотя этот пакет не является самым крупным, он важен, потому что обеспечивает возможность разработки социальных проектов, медицинских и учебных заведений, инфраструктуры — всего, что неизбежно должен в ходе застройки брать на себя город. Доля этой загрузки составляет до 35%. Поэтому мы считаем, что продажа пакета города, на которой настаивал КУГИ, была бы ошибкой, и губернатор В. И. Матвиенко поддержала нашу позицию. В случае, если пакет города будет продан, мы будем вынуждены заняться лишь решением задач, которые выгодны для частных акционеров. 

— А каковы эти задачи — ведь их, за исключением «городских» 35% загрузки, уже сегодня должно быть 65%?

— Мы сохранили практически все направления работы. Это разработка проектов застройки новых кварталов, корректировка сложившейся застройки. В прошлом году было скорректировано порядка 60 кварталов, начата реализация новых — в Приморской части города, районе Ржевки-Пороховых. Это большие массивы, по 300–500 тыс. кв. м  жилой площади. Кроме того, продолжаем корректировать проекты «недостроев», обеспечивая документацией порядка 3–4 объектов в год. Занимаемся проектированием отдельных сооружений, элементов инфраструктуры, реставрацией. Так, один из объектов последних лет — восстановленный комплекс «Перинная линия» у Гостиного Двора, причем проект был задуман более масштабно, с внедрениями в подземное пространство. Но основное количество проектов — жилье.

— Сегодня «уплотнительная застройка», то есть коррекция кварталов — повод для социальных обид, и как минимум половина нареканий имеет основания: 15 этажей жилья вырастает вместо предполагавшейся школы, поликлиники, магазина… Но  позволительно ли строить здания в 2–4 этажа в городах, где каждый метр на счету? В прошлом году на наших страницах обсуждалась инициатива одного из наших собеседников разместить «социалку» не внутри квартала, как обычно делалось, а на первых этажах многоквартирного комплекса. Это — выход или тупик? 

— Для зданий социальной инфраструктуры действуют ограничения. Так, их высотность более определенного уровня не допускается из соображений пожарной безопасности. Должны быть выдержаны определенные расстояния от жилых комплексов. Недопустимо, чтобы ребенок по дороге из дома в школу переходил оживленные улицы. Поэтому обычно школа, поликлиника, детский сад размещаются внутри квартала, «под рукой». Практика же размещения этих заведений на первых этажах жилых зданий не нова — так делалось после войны. Надо ли к этому возвращаться? Кроме того, возникают проблемы с эксплуатацией. Дошкольные и школьные здания должны быть окружены пространством, где дети могут гулять, заниматься физкультурой, а жилым массивам требуется собственная рекреационная территория, парковка автомобилей. Как наладить учет энергоресурсов, обеспечить различные режимы отопления — делать два узла ввода? А главное — как соединить интересы частного инвестора и социальные? Торговаться каждый раз придется на уровне администрации города.

Типичная индивидуальность

— Одна из особенностей последнего десятилетия на рынке жилья — это переход от проектов типовых к индивидуальным. Трудно оценить, выиграла ли от этого архитектура (некоторые результаты творчества обескураживают), однако в стоимости кв. метра «индивидуальность», несомненно, отразилась — по крайней мере, в усложнении технологического процесса. С другой же стороны, «блочно-панельная» архитектура тоже не выход… Как сэкономить на стоимости проекта и в то же время не вернуться к клонированию «хрущевки» или «корабля»? 

— Мы занимаемся домами различной этажности, как многоквартирными, так и индивидуальными, и в различных технологиях — сборном, монолитном железобетоне, кирпиче… Продолжаем работу со многими ДСК: «Блоком», гатчинскими предприятиями. Результаты работы, а речь идет о серийных конструкциях, вполне достойны: в частности, это дома комбината «Блок» из «холодных» конструкций с последующим дополнительным утеплением фасадов. Будучи серийным, такое здание за счет применения различной фасадной системы выглядит индивидуально.  Эта технология не хуже строительства в кирпиче.

Но перспективно и строительство в монолите. Так, перспективы имеет технология несъемной опалубки Velox — компания «Росстро» недавно приобрела производство этих материалов, представляющих собой древесно-стружечные плиты на минеральном связующем толщиной от 35 до 50 см. Материал может быть использован для строительства домов любой этажности и оказался востребован  многими регионами. Мы же разрабатываем систему типовых конструктивных решений, которые позволяют в достаточно сжатые сроки разработать необходимый проект. Таким образом, технология, наподобие конструктора «Лего» с типовыми элементами, позволяет решать задачи индивидуального строительства.

— А каковы резервы снижения стоимости в технологиях сборного железобетона, кирпича?

— Сборный железобетон остается в тех регионах, где сохранились фонды ДСК — для крупнопанельного производства требуется не менее 600 тыс. кв. м,дорогостоящая оснастка, и войти в этот рынок новым производителям непросто. Кирпич же неизбежно вытесняется как материал дорогой и неэффективный с точки зрения теплотехники, и все больше будет использоваться как материал декоративный. Также добавлю, что резерв снижения стоимости жилья лежит в квартирографии. Если 3–4 года назад были востребованы квартиры площадью от 100 кв. м, то есть речь шла в основном об элитном жилье, то сегодня требуются 1–2–3-комнатные квартиры с площадью в пределах привычной по застройке 1980-х гг. Есть уже и  примеры, когда на рынок предлагается малогабаритное жилье-студия, где единственная жилая комната объединяется с кухней.

Территория разумного самостроя

— На примере Velox получается, что монолитное строительство может быть востребовано в том числе в сегменте «сделай сам»?

— Да, для технологии несъемной опалубки много ума не надо, как не надо подъемного крана и сложных монтажных работ. В этом отношении материал идеально подходит для организованного разумного «самостроя». Неслучайно технология оказалась популярна на юге, где культура малоэтажного строительства развита на высоком уровне.

— Доведены ли проекты на основе технологии Velox до «утверждабельного» пакета, который признают региональные архитектурные власти?

— Сегодня типовых проектов нет как таковых, поэтому они должны утверждаться местными архитектурными властями. Если раньше функция рассмотрения и утверждения единых проектов, которые, может быть, востребованы рынком, лежала на Госстрое, то сегодня его роль существенно сократилась. Мы можем разработать типовой проект, но при каждой реализации он должен быть рассмотрен и утвержден как индивидуальный. Впрочем, рынок к этой системе приспособился. 

— А нужен ли на территориях «разумного самостроя» городской подход к формированию массивов? Конструктивная надежность здания — на совести его владельца, а эстетика — дело вкуса. Ведь тот же самый ландшафтно-визуальный анализ при размытости эстетических критериев — повод для недобросовестного использования административного ресурса.

— Для окрестностей Петербурга бессистемная застройка не годится, потому что мы воспитаны на прекрасной архитектуре и город так создан. Хаотичная застройка, образцы которой мы тем не менее видим, — происки недобросовестных архитекторов или инвесторов, которые обошлись без их услуг, и такое творчество не красит. В любом случае застройка должна представлять собой композицию, в которой учтены пожарные разрывы между строениями, нормы инсоляции, обеспечены проезды к пожарным водоемам. Требуется отслеживать природоохранные и водоохранные зоны. А качество регулирования этих вопросов и добросовестность применения административного ресурса зависит от того, в чьих руках находится право подписи. 

Нормы и политика

— А в чем возможна корректировка норм? Если утрировать, то: солнца в Петербурге немного, желающие могут купить электросолярий; в мегамаркет можно выехать раз в неделю и продукты хранить в огромном холодильнике; если купить огнетушитель, то можно успокоить пожарных. Но это резервы территории, а значит снижения стоимости…

— Нормативная база корректируется постоянно, в том числе в вопросах пожарной безопасности, гигиены. Большой шаг вперед — делегирование местным органам власти прав по формированию территориальных строительных норм. В целом, мне кажется, что существующие нормативы достаточно полно соответствуют времени, в которое мы живем и строим.

— Да, но на уровне государственной политики сформулирована идея упростить систему государственных обременений… Кроме того, не превратим ли мы хотя бы теоретически единое федеральное экономическое пространство в совокупность «удельных строительных княжеств», каждое из которых будет защищать границы сферы влияния собственными ТСН?

— Региональные нормативы разрабатываются на основе российских, более того, именно на федеральном уровне возникла и поддерживается инициатива по разработке местных строительных норм. Это является важной «нишей» для интеллектуальных услуг, а самостоятельно разработать для себя обоснованные местные ТСН способны далеко не все регионы. Поэтому вряд ли ТСН приведут к закрытию рынков.

Но слабым местом гражданского строительства в стране является отсутствие технической политики. Хотим или нет, но 12 лет ею никто не занимался. Если раньше прямая и обратная связь между научными и производственными кругами была налажена через местные строительные комитеты, то сегодня она нарушена. Утрачена связь с Госстроем, территориальными институтами. Мы пока продолжаем заниматься технической информацией в области строительной политики города, но делаем это на общественных началах. А необходимо осмысление ряда проблем на более системном уровне.

— Например, каких?

— Контроль использования новейших материалов, предлагаемых на рынке. Анализ изменения теплоизоляционных материалов во времени: некоторые виды теплоизоляции, применяемой сегодня в ограждающих конструкциях, через 10–15 лет могут деградировать под воздействием влаги или ультрафиолета и оказаться неэффективными. Или более комплексная проблема: современные окна из ПВХ-профиля или дерева, в отличие от старых деревянных окон, не пропускают воздух. Это хорошо, но приток воздуха должен осуществляться приточно-вытяжной вентиляцией. Как увязать воедино свойства ограждающих и инженерных систем?

— А в чем сейчас состоит работа «на общественных началах»?

— Обеспечиваем информирование строителей, ведем издательскую работу. Несколько лет назад на собственной базе создали инфотеку, устроили постоянно действующую строительную выставку. Регулярно проводим семинары на темы, востребованные строительными организациями.