Квартиру за облигации.

Кто же знал в 1987 г., к каким последствиям приведет приказ Минэлектронпрома СССР о создании в Ленинграде скромного ремонтно-строительного подразделения Ремленспецсму? Поначалу в «управлении» числилось всего три человека, включая нынешнего президента компании «ЛенСпецСму» В. А. Заренкова.

Но это были хорошие специалисты и грамотные управленцы. Вот почему 18 лет спустя холдинг «Эталон-ЛенСпецСму», пройдя большой, сложный и славный путь, стал лидером строительного комплекса Санкт-Петербурга. В нем трудится более десяти тысяч работников, он объединяет 26 дочерних фирм различного профиля, связанных со строительным бизнесом. В нем сконцентрирована вся деятельность по созданию объектов недвижимости и их реализации: проектирование, генподрядные работы, производство стройматериалов, строительство жилья, его коммерческая продажа и дальнейшая эксплуатация недвижимости. Объем финансирования за последние пять лет вырос в десять раз, с пятисот миллионов до почти шести миллиардов рублей.В такой же пропорции увеличивалось и количество сдаваемого жилья:в 1999 г. — 48 тыс. кв. м, в 2004 г. — более 372 тыс. кв. м. Это рекорд по Петербургу: каждую шестую квартиру в 2004 г. построили работники «ЛенСпецСму». Объем активов компании составляет 7,8 млрд. руб.

«Наш бизнес состоялся, потому что мы работали правильно, — сказал на пресс-конференции по случаю новой неординарной акции холдинга — размещения облигационного займа Вячеслав Заренков. — Правильно означает: высокопрофессионально, с учетом практического опыта и с соблюдением технологии, с готовностью находить и внедрять в практику все самое новое и передовое. Во-вторых, мы умело распоряжались деньгами и вкладывали их в первую очередь в развитие производства. В третьих, правильно — это честно, добросовестно, порядочно. Другие компоненты успеха: воспитание корпоративного духа, точный подбор людей на руководящие посты, создание кадрового резерва, постоянное обучение и самообразование».

Холдинг — это вертикально интегрированная группа фирм, осуществляющая инвестиционную и производственную деятельность по реализации проектов. Стратегическое планирование в нем определяет развитие компании на период до 10 лет, что обеспечивает долгосрочные конкурентные преимущества.Так, если сегодня 95% возводимого жилья продается по долевому участию, то через два-три года «ЛенСпецСму» рассчитывает пустить в продажу уже 50% готовых квартир, а еще два года спустя снизить объем «долевки» до 20–25%.

Итак, впервые в Петербурге строительный холдинг открыто заявил о финансировании своей деятельности по строительству жилья и выпустил облигации с периодом обращения пять лет на сумму 1 млрд. руб. Это первый шаг на пути качественного изменения нынешних схем финансирования, являющихся вынужденными в непростых условиях российского рынка. После этого планируется осуществить серию подобных займов для обеспечения строительства жилых домов и коммерческой недвижимости. Также предстоит реструктуризация «ЛенСпецСму», ЗАО превратится в ОАО с публичным размещением акций на бирже и ежедневной котировкой ценных бумаг на фондовых рынках, в том числе зарубежных. Дальнейшей целью является значительный рост объемов работ как в Петербурге, так и в других регионах. Есть планы строительства в Сибири, Казахстане, Белоруссии, Татарстане, Испании, отчасти в Москве и, возможно, даже в Англии. Прежде чем принять решение о займе, в руководстве компании оценили назначение заимствования, источники выплаты процентов и погашения, проанализировали возможные риски. Готовность к информационной прозрачности холдинг продемонстрировал несколькими акциями. В частности, созданием специального сайта, на котором инвесторы могут получить сведения о текущей деятельности и положении компании. Запланированы и другие мероприятия, которые позволят повысить инвестиционную привлекательность холдинга. Поскольку «ЛенСпецСму» зарекомендовал себя как безупречный заемщик в банковском секторе, его партнерами в организации займа выступили один из наиболее надежных коммерческих банков АКБ «Банк Москвы» и проверенный финансовый консультант инвестиционная компания «АВК». Они также будут активно поддерживать обращение облигаций на вторичном рынке.

У холдинга появилась возможность использовать «долгие» деньги. Важно, что и государство всерьез озаботилось жилищными проблемами граждан. Известно, что стройиндустрия — это эффективный и капиталоемкий сектор экономики, причем в жилищном строительстве на 70–80% обеспеченный российским сырьем и материалами (бетоном, металлом). Инвестора прежде всего интересует вложение крупных денег в солидного, надежного заемщика и подконтрольный, стабильный возврат вложений с учетом маржи. О необходимости развивать стройкомплекс говорит верховная власть. Законодатели постарались обеспечить правовыми актами систему финансирования программы «Доступное жилье». А потребность в жилых домах огромна. Важно лишь дать импульс развития жилищному рынку. Ведь по сравнению со временами 30–40-летней давности, когда в год у нас строилось 70 млн. кв. м жилья, объемы упали почти в два раза. Вот где резервы роста. Поэтому стратегия, избранная «ЛенСпецСму», позволяет кратчайшим путем выйти к «большим и длинным» деньгам. Зато инвестор, видя чистоту, прозрачность баланса компании, охотно приобретет акции холдинга, будучи уверен, что через несколько месяцев или год с выгодой продаст их другому инвестору. Уверенность держателю облигаций придает и их гарантированное обеспечение. У «ЛенСпецСму» имеется коммерческое строительство, завершенное на 70–80% и оцениваемое в $50–60 млн. По оценкам специалистов фондового рынка, облигации холдинга уже через полгода могут торговаться на уровне 12–13% годовых. Ценные бумаги компании в числе немногих привлекут питерских инвесторов (пока по любым другим облигациям 9 из 10 инвесторов — москвичи) и составят конкуренцию суррогатным векселям. Их вынуждены сейчас покупать небольшие финансовые компании Петербурга, которым неинтересны акции «Газпрома» за 7% годовых. Есть все предпосылки для ликвидного вторичного рынка облигаций «ЛенСпецСму» и последующего выхода на более серьезные заимствования.

Возможно, холдинг выбрал не самый оптимальный момент для выхода с потенциальными «голубыми фишками». Рынок недвижимости переживает сложный период. Но руководство компании спокойно относится к рыночным колебаниям спроса, будучи уверено в тройной системе защиты инвестиций. Достаточно сказать, что в программе на 2005 г. у «ЛенСпецСму» 43 объекта, которые строятся за счет дольщиков, на кредитные средства, а теперь и на деньги от продажи облигаций. Важно подчеркнуть, что тенденция развития холдинга подразумевает постепенный, эволюционный переход от долевого участия в строительстве к системе привлечения инвестиционного капитала, как это делают западные девелоперы, занимающиеся решением жилищных проблем.

Тут есть еще вот какой момент. Первый заем у холдинга вполне классический, ориентированный на крупных инвесторов. Но последующие облигационные займы могут быть самыми разными. В том числе для рядовых потребителей. Люди, например, решат приобрести жилье не сейчас, а в перспективе, инвестируют сбережения в облигации «ЛенСпецСму», чтобы потом рассчитаться этими же облигациями за понравившуюся им квартиру. Почему бы им не накапливать деньги, приобретая ценные бумаги строительной компании, точно отражающие ситуацию на строительном рынке! Цена на недвижимость может расти, причем, быстрыми темпами, может оставаться стабильной. Но покупатель облигации окажется в преимущественном положении, так как процент по займу компенсирует рост стоимости жилья. Единственно, что руководство холдинга не намерено торопить события. Надо научиться сначала работать на первичном и вторичном фондовых рынках, а уже потом определить даты следующих выпусков облигаций.

Уже наметилось порядка десяти крупных и мелких андеррайтеров, готовых заняться размещением облигаций холдинга.

Немаловажный вопрос, почему холдинг выбрал в партнеры АКБ «Банк Москвы». Представители директората строительной компании объяснили так: это банк, который успешно занимался организацией займов; условия сотрудничества устраивают обе стороны; с этой коммерческой структурой приятно иметь дело. Стоит добавить, что АКБ — уполномоченный банк правительства Москвы. Ему десять лет, и он является одним из самых прибыльных в России. В условиях экономического кризиса 1998 г. «Банк Москвы» работал в нормальном режиме, надежно обслуживая частные лица и организации, включая крупные государственные и коммерческие предприятия. Кстати, в активе банка выпуск и размещение еврооблигаций правительства Москвы.

Если же отвлечься от частностей, окажется, что у строительства необъятные потенциальные возможности, поскольку Россия отстает от Запада по обеспеченности своих граждан благоустроенным жильем в два-три раза. Прозрачность компании означает доверие инвесторов, а это, в свою очередь, повышает шансы покупателей. Возникает симбиоз инвестора, покупателя и производителя (застройщика), который устраивает всех.

За 18 лет «ЛенСпецСму» знавал разные времена, переживал дефолты и крутые падения объемов, когда строительная отрасль едва существовала. Теперь самые скромные планы развития компании — 30% по отношению к предыдущим годам, а то и выше. Холдинг строит уже не только жилье. 20% занимает коммерческая недвижимость, которая пользуется спросом у представителей малого бизнеса. Есть несколько заказов и на строительство крупных фабрично-заводских предприятий (поднимается наша промышленность). Но об этом речь впереди. А пока «алаверды» «Банка Москвы»: «В лице холдинга «Эталон-ЛенСпецСму» на фондовый рынок выходит в буквальном смысле «голубая фишка» недвижимости, которая будет определять отраслевой стандарт прозрачности, качества управления и структурированности бизнеса». 27 января 2005 г. Федеральная служба по финансовым рынкам России зарегистрировала выпуск облигаций холдинга. Размещений займа будет осуществляться путем открытой подписки на ММВБ. Кто следующий?