Что нам стоит дом построить?

Представители городских властей обещали, что к концу года в Петербурге будет построено порядка 2 млн. кв. м жилья. Однако более реальной представляется цифра в полтора миллиона — таков итог работы городских строителей за прошедшие месяцы. На недавно прошедшем заседании Совета ассоциаций и союзов инвестиционного и градостроительного комплекса СПб и Ленобласти были рассмотрены перспективы развития отрасли. Практически все участники форума были единодушны: правительство города должно предпринять ряд решительных мер для предотвращения кризиса в области жилищного строительства. Была признана острая необходимость коренной перестройки всей системы рыночных отношений в этой сфере. Высказать свое мнение о ситуации, сложившейся на сегодняшний день в строительном комплексе Петербурга, мы попросили главу небольшой компании-застройщика, давно и успешно работающей на городском рынке.

–Александр Анатольевич, чем вызвано падение спроса на новые квартиры, наметившееся осенью? Повлечет ли это за собой снижение цен на землю?

— Падение спроса, возможно, вызвано тем, что население ожидает резкого возрастания темпов строительства социального жилья. Действительно, власти обещали построить за счет бюджета порядка 100 тыс. кв. м. Однако эти новые дома в основном будут отданы под расселение аварийных зданий, которых в городе более чем достаточно. Проблема жилья для значительной части петербуржцев была и остается насущной. Так что снижение спроса на новое жилье было не более чем сезонным явлением, и в дальнейшем он будет только возрастать, как и стоимость земли.

Да, цены на жилье сегодня непомерно высоки. Себестоимость строительства растет быстрыми темпами еще и потому, что погоду на рынке диктуют как естественные монополисты в лице «Ленэнерго» и «Водоканала», так и олигархи в области производства строительных материалов. Резервов для снижения средней стоимости квадратного метра жилья в городе на данный момент нет. И все же основная проблема заключается в снижении ресурсов строительного комплекса, который сейчас работает только на 60–70% своей мощности. Уровень потенциала строительных компаний достаточно высок, используется же он далеко не в полной мере. И в этом не наша вина.

В Петербурге отсутствует четкая программа жилищного строительства, нет городской плановой комиссии, существовавшей в эпоху советской власти. Уплотнительная застройка — фактор безысходности для строителей, а не веяние времени. Ведь осваивать новую землю гораздо выгоднее, чем топтаться на жалких клочках, еще оставшихся внутри городской черты. Планы застройки должны быть, и разработать их — задача городских властей.

— В этом году администрация города ввела новые механизмы распределения земельных пятен, ликвидировав инвестиционно-тендерную комиссию. Переход к открытым торгам поможет стабилизировать ситуацию на рынке в условиях дефицита земли?

— Думаю, что только усугубит. Прежде всего торги по так называемым «коротким» пакетам не предусмотрены законодательством. Кроме того, в силу нецивилизованности данной формы распределения земельных пятен большинство крупных петербургских компаний эти торги бойкотируют. Судите сами, «короткий» пакет определяет лишь возможные функции площадки: ее имущественно-правовой статус и тип застройки. Конечно, имеются кадастровый план и рыночная оценка земли. Однако при этом существует большая степень неопределенности с инженерной подготовкой земельного участка. По сути, это кот в мешке. В связи с этим неоправданно завышенной можно признать среднюю выставляемую цену, достигающую отметки $150 за кв. м.

Компании — победительнице аукциона, предложившей наибольшую ставку годовой арендной платы и получившей право заключить договор аренды, — отводится полтора года на изыскательские работы, столько же — на проектные и еще три года — на строительство (в случае согласования проекта с властями). Первые полтора года — истинное хождение по мукам: выбивание технических условий (которых могут и не предоставить), согласование вопросов со структурами, отвечающими за водо- и энергоснабжение и т. д. Подготовив проект, необходимо согласовать его во всех службах: у пожарников, СЭС, в «Ленэкологии». Процедуры эти как были «долгосрочными», так и остались. И чем больше объемы строительства, тем тяжелее крутится маховик согласований. По прошествии трех лет, еще не приступив к строительству и не продав ни одной квартиры, необходимо выплатить практически всю арендную плату — миллионы долларов. И только по истечении шести лет инвестор может выкупить территорию в собственность либо продлить аренду до 49 лет.

От торгов отсекается большая часть малых и средних компаний,т. к. они просто не могут выдержать таких правил игры. Основные участники торгов — крупные московские и финские инвестиционно-строительные организации.

Городские власти, собственно, и не скрывали своего стремления к быстрому наполнению городской казны посредством запуска открытых торгов. Однако такой механизм распределения «пятен» под застройку не может работать на перспективу, особенно в условиях острого дефицита земли в городе. Необходима организация торгов по пакетам, полностью обеспеченным инженерными ресурсами и включающим весь список согласований.

Большинство петербургских строительных компаний истощили свои финансовые возможности. Стремится к нулю рентабельность даже крупных застройщиков. На сегодняшний день строители испытывают дефицит инвестиций. Выходом из этой ситуации могут стать банковские кредиты. Однако здесь есть одна немаловажная деталь: чтобы выдавать кредиты на строительство, банкам необходимы залоги, которые в случае чего можно реализовать. Из-за высоких рисков, связанных с «короткими» пакетами, финансовые организации не могут использовать права на аренду в качестве залога. Наиболее оптимальным решением в данной ситуации может стать лишь земля в собственности. Несмотря на то что продажа земли разрешена законом, город этим не занимается. А между тем, право собственности на земельный участок придаст застройщику уверенность, благодаря которой он найдет обоснование для более серьезных инвестиций: затрат на проектирование, строительство, реконструкцию.

— Передача прав на долгосрочную аренду может стать альтернативным видом залога?

— Несомненно. Проект соответствующего распоряжения подготовлен еще полтора года назад. Однако до сих пор он не утвержден. К тому, что долгосрочная аренда земли должна стать предметом залога и предметом уступки третьим лицам, склоняются представители КУГИ; это же подтверждается правомочностью передачи прав аренды и действующим Земельным кодексом.

Земельные ресурсы, которые были у строительных компаний до ликвидации тендеров, сегодня практически исчерпаны. При нынешних темпах строительства их хватит на год-два. Застройщики еще какое-то время будут использовать имеющиеся в запасе участки, а затем придется изыскивать другие возможности. Одним из вариантов может стать пополнение собственных активов посредством скупки неконкурентоспособных заводов, точнее земли, на которой они находятся. Руководители проектов уже сегодня занимаются детальным исследованием участков в промышленных и сельскохозяйственных зонах. Необходимо выяснить: сколько такой земли, каков ее юридический статус, технические возможности и инженерные условия.

— Долевое участие в строительстве — в какой-то мере феномен, ставший характерным не столько для России в целом, сколько для нашего региона. Насколько перспективна такая форма инвестирования?

— Действительно, в Европе не практикуется использование средств дольщиков. В Америке прямое финансирование строительства вообще запрещено законом. Там инвестициями в жилищное строительство занимаются страховые компании, пенсионные фонды, банки. Долевое участие не развито и в Москве. В Петербурге сегодня деньги частных инвесторов позволяют строительному комплексу держаться на плаву. Не получив ни копейки от городского бюджета, наши компании сумели построить миллионы кв. м жилья, привлекая дольщиков и отчисляя миллионы долларов на инженерные инфраструктуры. И все ушло опять же в бюджет, а не на развитие отрасли. О перспективах долевого участия говорить не приходится, это вынужденная мера и, кстати говоря, достаточно рискованная как для строителей, так и для самих граждан в силу нестабильности цен на рынке.

— Александр Анатольевич, за последние годы много внимания уделялось проблеме качества строящегося жилья, и тем не менее в условиях дефицита предложений на рынке этот вопрос не поставлен (хотя должен) на первое место как со стороны строительных компаний, так и самих потребителей. Как решается эта проблема в вашей организации?

— В условиях усиливающейся конкуренции вопрос о качестве жилья и проблема сервиса в обслуживании жильцов со временем станут основополагающими для застройщиков. На Западе культура строительства если еще и не достигла своего апогея, то по крайней мере стремится к нему. И коль скоро мы стараемся жить по западным меркам, необходимо перенимать опыт зарубежных коллег. Мне как строителю приятно смотреть в городе на дома, построенные финскими компаниями: нетривиальные архитектурные решения, высококачественные материалы, используемые для внутренней и наружной отделки, и прекрасная планировка.

Времена «дикого» капитализма прошли, и сегодняшний потребитель готов выложить весьма значительную денежную сумму не просто за крышу над головой, а за красивую и просторную квартиру, отвечающую его представлениям о качестве и комфорте. Люди приходят к нам с готовыми проектами. Мы, в свою очередь, идя навстречу пожеланиям клиента, готовы своими силами выполнить перепланировку еще на этапе возведения дома, тем самым помогая будущим жильцам экономить время и деньги. Составляя типовой проект, наши проектировщики идут по пути создания пространств. И возводя дом, мы «выгоняем» этажи с минимумом перекрытий. Кстати, в этом заключается одна из особенностей кирпичного строительства, которое является спецификой нашей компании.

— Строительство жилых домов из кирпича характерно для нашего региона?

— Да, и прежде всего из-за климатических условий. Кирпичный дом — теплый дом. В этом убедилось уже не одно поколение. Здание, целиком построенное из кирпича, комфортно для проживания в нем человека, а для петербуржца в особенности. Поясню: среднегодовая влажность в городе составляет 90%. Она влияет не только на наше здоровье, но и на «здоровье» дома, которому тоже необходимо «дышать». А его одевают в суррогатные материалы, утепляют стены газобетоном, ватой, а затем еще облицовывают кирпичом. Между тем, газобетон по своим техническим параметрам не подходит для использования в высотном домостроении в нашем климате. Проектировщикам необходимо помнить об этом.

Мы прекрасно знаем, что происходит сегодня с блочными домами первых массовых серий. Да, они быстро строились и были недорогими. Прошло не так уж много времени, и на данный момент их техническое состояние можно признать как аварийное или близкое к этому. Так что вопрос о сносе «хрущевок» совершенно справедливо можно возвести в ранг политического.

При покупке квартиры люди прежде всего ориентируются на цену жилья. Это естественно. Да, уровень цен на квартиры в кирпичных домах выше, нежели в панельных или монолитных. Однако для многих покупка квартиры — главное событие в жизни; следовательно, при ее выборе стоит прежде всего обратить внимание не на ценовые показатели, а на качество исполнения.

— Александр Анатольевич, редакция благодарит Вас за интересную и содержательную беседу.