Репутация стоит дорого

О практике строительства многоэтажного жилья в Череповце рассказывает генеральный директор компании «Амжилстрой» Анатолий Владимирович ЛАПАРЕВИЧ.

–Вначале несколько слов об «Амжилстрое». Организация возникла из Управления капитального строительства при химическом комбинате «Аммофос». Нашей основной задачей было жилищное строительство для сотрудников «Аммофоса». В начале 1990-х годов прошло акционирование комбината, а коллектив и имущество УКС были выведены из состава «Аммофоса», и на их базе организовано ТОО «Амжилстрой». Целью акционирования являлась оптимизация финансирования жилищного строительства: часть квартир в строящемся жилье должна была продаваться, а оставшаяся часть должна была обходиться комбинату дешевле. Но по ряду причин в той форме работа не пошла, и учредитель, в качестве которого выступал комбинат, предоставил нам независимость. В этом году, 4 апреля, мы отметили 10-летие нашей самостоятельной работы. Периодически приходилось нелегко, но сегодня положение компании вполне стабильно, хотя лидерство по объемам жилищного строительства в городе сегодня мы уступили. Впрочем, и нам, и всем строителям Череповца радоваться и рапортовать о победах не приходится. Если раньше в городе строилось более 300 тыс. кв. м жилья в год, не считая помещений соцкультбыта, то сегодня суммарно в Череповце возводится максимум 40–50 тыс. кв. м. Мы сами сдавали раньше от 300 до 400 квартир, сегодня же около 80. Не думаю, что нас ждет значительный рост объемов: над проблемой доступности жилья никто целенаправленно не работает, кроме самих строителей.

— Объемы упали из-за снижения спроса или по причине утраты потенциала стройкомплексом?

— Все упирается в платежеспособность населения. Очередь на жилье в городе составляет 38 тыс. человек, но в ней «стоят» те, кто не имеет нужных денег. Да и те, кто может купить жилье, зачастую используют все ресурсы. Отчасти ситуацию облегчила ипотека: недавно начал работу Вологодский фонд ипотечного кредитования, и первые 40 квартир будут построены с использованием этого механизма. Впрочем, для малообеспеченных — а их в очереди большинство — этот кредит пока недоступен.

— А помогает ли механизм долевого строительства с рассрочкой платежа?

— Эти схемы легко реализовать в крупных городах, где желающих строить жилье относительно много. Дольщики готовы заключать договор, если видят, что уже построено 5–6 этажей здания, то есть фирма ведет работу, платежеспособна и не уйдет с рынка. А чтобы довести строительство до конца, нужно продать до 80% квартир. Проблема нехватки дольщиков могла бы решаться с объединением усилий нескольких строительных фирм города, но боязнь упустить прибыль мешает строителям договориться о взаимодействии, не упустив при этом дольщиков. Эта разобщенность нас не красит… Определенный выход из положения мы нашли в кредитовании дольщика на срок 45 суток: мы выполняем и предъявляем полуторамесячный объем работ и получаем оплату. Но более существенную помощь оказала бы выдача банковских кредитов под залог объекта — раньше под «незавершенку» можно было получить ссуду, теперь это невозможно.

— В каком состоянии сегодня находится строительная индустрия, обслуживающая жилищное строительство?

— Раньше наша стройиндустрия была одной из самых мощных на Северо-Западе. Продукция заводов не только использовалась на Вологодчине, но и поступала на стройки Ленинграда, Мурманска, Архангельска. Когда объемы жилищного строительства снизились, многие из предприятий прекратили работу и лишь сегодня постепенно восстанавливаются. Одно из главных достижений в том, что начал работать завод крупнопанельного домостроения. Потенциальная мощность предприятия — 160 тыс. кв. м жилья в год. Длительное время производство не функционировало, но с приходом новой команды управленцев начало возрождаться, и сегодня из продукции этого завода уже возведены новые дома.

Значимая позиция — кирпич; 90% кирпича мы закупаем на Норском керамическом заводе в Ярославской области. Предприятие освоило выпуск энергоэффективной продукции, которую мы применяем в своих зданиях. Такой кирпич в Вологодской области не производится.

Остро чувствуется дефицит столярных изделий, хотя в городе раньше был мощный деревообрабатывающий комбинат, выпускавший окна, двери, доску для пола. В Вологодской области есть несколько производств столярных изделий, но пока мы предпочитаем ставить окна из ПВХ-профиля: они обходятся дешевле, чем деревянные. Также закупаем столярные изделия в Белоруссии, даже с учетом доставки, они обходятся дешевле местных. Нелегко найти доску — поставщики предлагают мелкие партии, тогда как нам требуются десятки куб. м.

— Многие эксперты полагают, что будущее не за крупнопанельным, а за монолитным домостроением — заводы КПД не нужны, достаточно растворных узлов.

— В нашем городе монолитное строительство не прижилось. Мы взялись за возведение двух 16-этажных зданий, однако завершили их на уровне 14 этажей. Главная причина — сложность технологии: владеющих ею квалифицированных строителей подобрать было сложно. Немаловажный фактор — в Череповце жилье строится не так быстро, как в Москве, а технология рентабельна при больших объемах и скоростях строительства. Наконец, жилье оказалось дороже панельного, и были определенные проблемы со сбытом.

— Каковы, кроме возрождения стройиндустрии, резервы снижения стоимости жилья?

— Во-первых, в стоимости жилья весьма заметную долю играет НДС. Нехватка жилья является острой социальной проблемой, не менее важной, чем налогообложение. НДС допустимо брать с элитного жилья, однако сегодня он снимается с любого объекта недвижимости, в том числе эконом-класса.

Во-вторых, по непонятным причинам возросла стоимость проектов. Разработка документации на строительство 4-секционного дома обходится в 5–6 млн. руб. Стоимость проектных работ должна снижаться.

В-третьих, на стоимости отражаются многочисленные поборы, которые вынуждена нести строительная компания: подготовка технических условий на подключение к сетям, прохождение различных экспертиз. Сегодня все эти работы ведутся частными фирмами, однако даже проект типовой панельной пятиэтажки, которая строится десятки лет, должен проходить все экспертизы, хотя достаточно проверить привязку и фундаменты. Вред множества согласований в том, что ответственность проектировщиков размыта: раньше на проекте расписывался ГИП, который детально проверял проект и нес ответственность за ошибки перед законом, а сегодня десятки людей перелистывают документацию и берут огромные деньги, а отвечать некому.

— Надеемся, что Вологодчина избавлена хотя бы от нехватки земли…

— К сожалению, нет: в районах, обеспеченных инженерными сетями, лучшие «пятна» застройки уже разобраны. Сказывается активность московских строительных компаний, которые способны изъять большие суммы из оборота, выложив их на аукционах. Мы, местные застройщики, пока выживаем за счет запасов земли, накопленных до практики аукционов, но «пятен» нам хватит лишь до 2005–2006 гг. А комплексная инженерная подготовка новых площадок нам пока также не под силу.

Вероятно, обострится и проблема кадров. Думаю, что допуск иностранных рабочих на наш рынок должен быть освобожден от барьеров. В высотном строительстве требуется много профессиональных навыков, поэтому строителей из стран СНГ мы использовать не можем, но приезжие работают на малоэтажном строительстве, и после ужесточения миграционного контроля положение на рынке труда усложнится: возможен отток наших рабочих в малоэтажку. Между тем, за последние 10 лет в Череповце не подготовлено ни одного строителя, хотя в прошлом ежегодно выпускалось до 300 человек. Не хватает каменщиков, плотников, маляров…

— Однако хорошая практика «Амжилстроя» — сдавать квартиры «под ключ», тогда как в столицах сданное жилье нуждается в отделке…

— Действительно, мы работаем «под ключ», что позволяет не превращать дом после сдачи в площадку для ремонта. Для этого нам потребовалось поставить на «индустриальный метод» отделочные работы, обучить специалистов. Прежде чем приступить к отделочным работам, проект интерьеров согласовывается с покупателем квартиры. Более того, мы можем поменять планировку: например, разделить большую по площади комнату перегородкой или объединить две небольшие по площади квартиры воедино. Таким образом мы получаем и тех клиентов, кому нужна одно- или двухкомнатная квартира, и тех, кому доступно более просторное жилье.

Уделяем внимание и площадям общего пользования: например, разработали изящные ограждения лестничных клеток. Заранее остекляем лоджии, устанавливаем стальные двери на входах в квартиры. Обеспечиваем надежную звукоизоляцию межэтажных перекрытий, для чего используем пятисантиметровый слой шлакопемзы, два слоя гипсоволокнистых листов, а поверх укладываем линолеум, ламинат или паркет. Давно уже применяем полипропиленовые трубы, отделываем кафелем санузлы. Таким образом, в квартиру можно вселяться, и еще до момента подписания акта о приемке половина дома заселена.

— А гарантию даете?

— СНиП предусматривает гарантию в течение 2 лет, а закон о правах потребителей — 5 лет. Из-за этих правовых «ножниц» иногда возникают проблемы с эксплуатационными службами: бывает, что строители отказываются устранять за свой счет недочеты, вскрывшиеся между вторым и пятым годами службы здания. Мы предпочитаем устранять недочеты, если они возникли по нашей вине: город маленький, репутация стоит дорого.