Может ли исполнительная власть решить проблемы строительной отрасли?

Кризис строительного рынка в Петербурге пока что не разрешен. Инвесторы не могут вложить имеющиеся капиталы в земельные участки и строительство, цены на жилье с января по июнь этого года постоянно росли, правда, сейчас наблюдается летнее снижение темпа роста. Страдают как инициаторы строительного процесса, так и конечные потребители — покупатели недвижимости. Неужели городская администрация не видит сложившейся ситуации на рынке недвижимости? Видит, и по-своему пытается из этой ситуации выйти. Например, удвоив размер отчислений с квадратного метра, полученного инвестором объекта «на развитие инфраструктуры», с 40 до 80 долларов США. Может ли администрация Петербурга предпринять другие шаги по выходу из кризиса?

Сегодня

Может. Недавно губернатор города подписала закон «О порядке предоставления на торгах объектов недвижимости в СПб.», в котором предлагается три вида распределения объектов недвижимости — целевое распределение, аукцион и конкурс. Вот что сказал по этому поводу Л. М. Каплан, вице-президент «Союзпетростроя», входивший в группу разработки закона: «Закон вышел нормальным, в соответствии с федеральным законодательством. Но в нем есть и минусы, например, значительная часть участков будет распределяться целевым методом. При этом не написано, какие участки будут выставляться на торги. А ведь известно, что участок на аукционе получает завышенную стартовую цену. Я старался прописать в законе распределение участков под жилищные объекты через торги… В любом случае работу по увеличению доли торгов в землеотводе мы не прекращаем».

А вот что думает о строительном рынке Петербурга другая сторона. Слово заместителю председателя Комитета по строительству правительства Санкт-Петербурга Роману Филимонову: «Одна из проблем, с которой сегодня сталкиваются строители Санкт-Петербурга, — это недостаток подготовленных территорий. Город уже практически исчерпал старые ресурсы: территорий, которые были бы свободны от обременений и отвечали современным требованиям инженерной подготовки, становится все меньше и меньше. Тем не менее потенциал для жилищного строительства существует, причем довольно большой.  Так, объемы намеченного до 2000 года жилищного строительства реализованы лишь на 54%. Причины этому — невыполнение сроков ввода объектов инженерного обеспечения, нерешенные вопросы с перебазированием промышленных предприятий и рекультивацией земель. В результате общий прирост территорий под жилищное строительство составил 33% от предусмотренного по Генеральному плану. Все это привело к  активному росту так называемой «уплотнительной застройки» в городе, что вызвало как протесты жителей, так и недостаток энергетических мощностей и дефицит социальных объектов. В итоге мы столкнулись с тем, что для дальнейшего градостроительного развития Петербурга необходимо проводить инженерную подготовку новых кварталов. Для этого комитетом был разработан комплекс мероприятий по подготовке территорий на 2004–2010 годы. Задача программы — вовлечение простаивающих земель в деловой оборот и своевременное обеспечение территорий инженерной, транспортной и социальной инфраструктурами. В рамках программы определены кварталы под жилищное строительство и план мероприятий по развитию инженерной и социальной инфраструктур.  Инженерная подготовка территорий будет осуществляться как за счет средств бюджета, так и за счет инвестиций строительных компаний с последующей компенсацией их затрат по результатам торгов.

Это одна из проблем строительного комплекса, и руководство города поставило перед собой задачу решить ее; но и другие проблемы вполне решаемы, если есть конструктивный диалог между строителями и городом, если есть обмен мнений и предложений, если есть желание находить взаимовыгодные решения».

Завтра?

Оптимистический сценарий пред-полагает проведение торгов в соответствии, например, с новым законом, разрабатывавшимся при участии Л. М. Каплана, и совершенствование администрацией В. И. Матвиенко процедуры подготовки земли под строительство.  Банки будут кредитовать строителей под низкий процент, и рост цен на недвижимость остановится.

Но все оптимистические предположения и предложения нередко ждет разочарование. В апреле этого года в Петербурге был представлен законопроект, инициатором которого выступило ЗАО «Департамент инвестиционных торгов». Его суть заключалась в том, что к подготовке пакета документации на участок, выставленный на торги, привлекались бы частные структуры, а также банки. Инициаторы законопроекта отметили, что в этом случае количество инженерно подготовленных участков возрастает. По данным экспертов, на апрель 2004 года в Петербурге было около 3 тыс. га свободных площадок, которыми могли бы заинтересоваться инвесторы. Проект получил одобрение строителей города, но не нашел резонанса в городской администрации.

Хорошую новость сообщил «Интерфакс»: Федеральная антимонопольная служба России внесла в Правительство РФ предложения по демонополизации рынка недвижимости. Руководитель управления ФАС по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Михаил Евраев заявил: «Наше основное предложение — выделение земельных участков под застройку только на торгах в форме аукционов». В настоящее время Земельный кодекс предполагает различные варианты, и земельные участки могут выделяться и без конкурса. Из-за этого ФАС ограничена в возможности отстаивать равный доступ хозяйствующих субъектов к распределению земельных участков в ряде субъектов РФ и муниципальных образованиях, которые выделяют земельные участки на бесконкурсной основе. Также ФАС предлагает проводить торги в форме аукционов по одному из критериев — стоимость права аренды или стоимость реализации земельного участка. «Мы считаем, что если торги проводятся по одному критерию, а не по взвешиванию нескольких, прозрачность этой процедуры существенно возрастает», — отметил М. Евраев, пояснив, что «конкурсная комиссия в этом случае из органа содержательного становится органом техническим, который просто должен сравнить несколько цифр, что существенно снижает коррупционный потенциал торгов. Остальные требования, если они нужны, могут быть установлены в условиях торгов». «Несмотря на то, что у нас большое количество торгов в различных сферах, реальной конкуренции на них практически не существует, они проходят в основном только на бумаге из-за того, что сама система их проведения абсолютно непрозрачна», — считает глава управления ФАС. Кроме того, антимонопольное ведомство считает необходимым законодательное введение торгов на инженерную подготовку земельных участков, выделяемых муниципальными образованиями под застройку. «Монополисты должны выдавать технические условия на подключение к действующим коммуникациям до момента проведения таких торгов», — сказал М. Евраев. Он считает, что цены на недвижимость являются такими высокими в первую очередь потому, что непрозрачен рынок предоставления земельных участков,а также ограничено само количество инженерно подготовленных земельных участков, в частности, из-за неразвитости механизмов такой подготовки. Все это находится в руках монополистов. Как стало известно, сейчас ФАС проводит исследование рынка недвижимости. «В настоящее время сложилась практика, когда на торгах зачастую побеждают одни и те же участники», — отметил М. Евраев.