Больше простора для больших инвестиций

Тема вывода промышленных предприятий и сокращения территорий промзон в Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде и других российских "миллионниках" муссируется в прессе давно. Уровень информационной активности на эту тему зависит от формулы: чем меньше остается "белых" пятен в городской застройке и на городских территориях, получение и освоение которых не представляет проблем, тем большему пристальному анализу со стороны заинтересованных групп подвергаются объекты промзон, расположенные на лакомых городских кусках.

НОВОЕ - ХОРОШО (ЗАБЫТОЕ СТАРОЕ)

Сама идея вывода промышленных предприятий и перепрофилирования их территорий стала детально прорабатываться в нашей стране в 1980-е гг. В то время Совет Министров СССР издал постановление, запрещающее строительство крупных промышленных предприятий в таких городах, как Москва, Ленинград, Свердловск, Казань, Красноярск. Заместитель председателя Комитета по градостроительству и архитектуре администрации Санкт-Петербурга Виктор Полищук рассказал корреспонденту "ФСР": "Несмотря на неповоротливость, централизованно-плановой экономике также были присущи некоторые прогрессивные направления. По схемам планировки предполагалось, что предприятия последовательно будут перемещать производственные мощности в средние и малые города, создавая в них филиалы своих производств".

Мировой опыт управления городами показывает, что именно города численностью населения около 200-300 тысяч являются наиболее гармоничными в развитии и функционировании. Эти филиалы, по идее, должны были выполнять градообразующую роль, создавая рабочие места, стимулируя экономическую и социальную жизнь городов. Причем распределение промзон "по городам и весям" должно было осуществляться таким образом, чтобы не иметь тяжелых экологических последствий. Так, например, часть Кировского завода была перебазировна в Тихвин, Дизельный завод - во Всеволожск. Последний, кстати, постепенно трансформировался в завод по производству "Фордов".

Для промышленных центров распределение крупного производства означало, как результат, снижение выбросов промышленного производства в окружающую среду, оздоровление экологии и социальной атмосферы, освобождение территорий под рекреационно-культурные зоны. Естественно, что из городов намечалось выведение не всех промзон и промпредприятий. Оставалось пищевое производство, жилищно-коммунальное хозяйство, другие инфраструктурные производства, необходимые для нормальной жизни горожан. Крупные города, обеспеченные развитой сбалансированной сетью промышленности средних городов, приобретали бы постиндустриальный характер, становясь научно-исследовательскими и образовательно-культурными центрами.

В управленческом же смысле вывод промзон приводил к уменьшению сложности управляемой подсистемы и, соответственно, к снижению издержек на управление городской мегасистемой. Если говорить в целом, то такой шаг, по большому счету, был направлен на усиление единства экономического пространства СССР, скрепляя между собой территориально-отраслевые единицы посредством налаживания производственных отношений.

ПЕРИОД КАТАСТРОЙКИ

В связи с распадом СССР процесс вывода промзон в прежнем, социальном смысле, прекратился. Новая идеология принесла другие оценки, инструменты, правила… и проблемы. Главный общественный резон, провозглашенный новой властью в виде либерализации экономики, - методологический индивидуализм, свобода предпринимательского духа и, соответственно, максимизация прибыли при минимизации издержек со всеми вытекающими последствиями. В результате, возможность приобретения прав собственности, ведения легальной предпринимательской деятельности, приватизационные процессы и распределение первичных рынков (с точки зрения скорости извлечения доходов) переключили на себя внимание влиятельных заинтересованных групп. Процесс "дележа добычи" временно оттеснил вопрос о масштабном использовании недвижимости промышленных предприятий, макросистема производственных связей которых приказала долго жить вместе со смертью Союза (почти как в США в конце XIX в., где группы, одержавшие победу на выборах, принимались делить государственно-промышленный "пирог", пока с этой практикой не покончил Вудро Вильсон). На месте закрывшихся предприятий появляются офисные и торговые комплексы, строится жилье. Поэтому, наверное, только с середины 90-х гг., когда сформировались новые и трансформировались старые хозяева и структуры обновленного порядка, и указанный рынок более-менее распределился, вновь серьезно заговорили о выводе за пределы крупных городов промпредприятий, иногда уже "не дышащих". Ведь накопления требуют сохранения и приумножения. "Первую треть обналичь, вторую треть держи в обороте, а третью вложи в землю" - такой инвестиционный портфель советовали иметь древние мудрецы.

ПРОСТО СТОЛИЦА…

Недостаток свободных участков под застройку в дорогоземельной Москве заставил девелоперов обратить внимание на территории промышленных предприятий еще в начале 90-х гг. Из производственных они быстро мутировали в деловые. Тогда, как пишут "Ведомости", городские власти, решая проблему наполнения бюджета, взяли ситуацию под контроль: сперва была разработана программа по выводу промпредприятий из центра, принято решение "провести учет" оставшихся промышленных территорий и определить пути их развития. Первым этапом этого процесса стало обследование 14 промзон площадью 1119 га. Непосредственно же переселение промышленных предприятий в первопрестольной началось в 1995 г., когда московские власти, мотивируя это экологической вредностью и нерентабельностью производств, решили переселять заводы из города. Процесс потихоньку шел вперед.

В 1999 г. из 89 выбранных для переселения 15 предприятий переехало на новые места жительства. А в 2003 г. правительство Москвы выделило пусть и незначительные, но тем не менее средства в размере 80 млн. руб. на подготовку предпроектной документации по выводу промзон за пределы столицы. Дополнительные деньги на исполнение программы планировалось привлечь за счет инвесторов. Был составлен проект целевой программы "О реорганизации производственных территорий г. Москвы на 2004-2007 гг.".

По данным АФИ "Консультант", общий генплан развития Москвы до 2020 г. подразумевает сокращение территорий промзон с 20,5 тыс. га до 15 тыс. га (в том числе с полной ликвидацией производственных функций на 5,3 тыс. га). Сама территория Москвы в пределах МКАД равняется 100 тыс. га, из них 27 тыс. га занимают производственно-коммунальные зоны. Всего в столице 66 промзон, на которых находится 419 предприятий, подлежащих, согласно программе правительства Москвы, выводу за пределы города до 2020 г.

…И СТОЛИЦА СЕВЕРНАЯ

В Санкт-Петербурге, где площадь промышленных зон составляет, по данным 2001 г., около 7,8% от общей его площади, тема вывода промзон с последующим их развитием также мелькала с начала 90-х гг., выступая своеобразной политической бутафорией. Наглядно это проявилось в 1996 г.: кандидат в губернаторы Петербурга Владимир Яковлев представил тогда решение проблемы промзон как одно из главных обещаний в своей предвыборной программе. Правда, проблему до конца так и не решил. Хотя, как полагают некоторые аналитики, в отдельных ведомствах администрации СПб эпохи Яковлева, преобразованию питерских промзон, действительно, уделялось большое внимание. Безуспешность усилий во многом объясняется петербургскими особенностями того периода. Если в Москве в силу концентрации большей половины финансовых ресурсов страны инвесторы и девелоперы решали проблему, попросту скупая заводы и фабрики для последующей перепродажи другим инвесторам или для перепрофилирования под торгово-развлекательные комплексы, бизнес-центры и т. п., то в Петербурге таких примеров, по оценкам журнала "Коммерсантъ", можно было найти единицы. Во-первых, денежные средства в Северной столице водились не те, во-вторых, множество стратегически важных оборонных предприятий ограничивали инициативу одной своей "грозностью", в-третьих, не было налаженной системы отношений с федеральным центром, как у нынешнего губернатора Валентины Матвиенко.

Вместе с новой губернаторской командой и ее административными ресурсами пришли новые подходы к освоению промышленных зон, на которые давно обращали внимание эксперты. Как подчеркнул Григорий Томчин (см. "ФСР", №7, 2003 г.), председатель Комитета по экономической политике и предпринимательству Госдумы прошлого созыва, "серое кольцо на карте города, за Обводным каналом, - вовсе не промзона, территории заводов там от силы 15%. В Петербурге - более 1 тыс. км железнодорожных рельсов. В Москве же - 850 км. При этом 80% грузов, которые ввозят в центр Питера, предназначены не для города, а для транзита" (прим. ред.: справедливости ради, предлагаем ознакомиться также с мнением транспортников, резко критикующих концепцию Григория Томчина о выводе железнодорожной инфраструктуры и портов). Мораль такова: существуют территории, которые должны быть перепрофилированы, поскольку их
функциональное назначение неаде-кватно современным условиям развития городского хозяйства и успешного бизнеса.

Впрочем, с приходом мощного московского бизнеса (по некоторым оценкам, с питерскими корнями) объектом особой девелоперской активности стала огромная территория южнее Обводного канала, железнодорожная зона "Московская - Товарная", требующая значительных капитальных и интеллектуальных вложений. Скоро перечень территорий, возможно, пополнится объектами, переданными городу "по договоренности" силовыми структурами. В общем, относительно судьбы железнодорожных территорий и промышленных производств у чиновников находится комментарий: "Пространство для вывода промзон на окраины Петербурга есть. Главное - договориться".

ЭЛЬДОРАДО НАЙДЕНО

Понятное дело, что главный пленительный объект, к которому обращены пылкие взоры заинтересованных групп, - это недвижимость. Вернее, доход, который будет получен с отдачи от вложений.

Недвижимость - особый экономический актив в Москве и Петербурге. По причине ли риэлтерских спекуляций, или финансового вторжения дельцов, "срубивших" немалую прибыль на продажах нефти, или просто в зависимости от иной экономической конъюнктуры, обеспечившей приток денежных средств, но рост стоимости метров в столицах очевиден.

Москва, как магнит, притягивая к себе российский люд, все больше полнится душами. Учитывая аккумуляцию Москвой превалирующей части финансовых ресурсов страны, нетрудно заключить, что спрос на жилье и инфраструктуру вокруг будет непременно расти. Что касается Петербурга, то в нем в пределах города к 2025 г. прогнозируется численность населения в 4,7 млн. человек. Однако судя по таким процессам, как предполагаемый перевод из Москвы в Северную столицу некоторых федеральных ведомств, формирование паблисити Санкт-Петербурга как мирового делового центра, изменения в инвестиционном и земельном законодательстве не могут не привести к росту инвестиционной привлекательности. А значит, и вниманию к петербургской недвижимости. Рост стоимости деловых да и жилых квадратометров в городе, особенно в сторону Пулково и Петергофского шоссе, где, по некоторым оценкам, будут размещаться административные и бизнес-кварталы, прямое тому подтверждение. Короче говоря, Эльдорадо найдено.

ДАМЫ И ГОСПОДА, ДЕЛАЕМ СТАВКИ

Для органов исполнительной государственной власти и государственных учреждений такой расклад карт означает прекрасную возможность наполнить городские и ведомственные бюджеты. Помимо привлечения инвесторов, а вместе с ними и налоговых поступлений, открываются хорошие возможности для продажи прав аренды, а в некоторых случаях и прав собственности (правда, только тому, кто осилит освоение в финансовом, организационном, управленческом плане). Тем более, если, как это было до недавнего времени в Москве, значительная часть недвижимости находится в городской или федеральной собственности. Губернатору города Валентине Матвиенко, одним из главных предвыборных козырей которой был лозунг удвоения ВВП Петербурга, для упрочения авторитета власти важно добиться выполнения взятых на себя обязательств - и удвоить городскую казну.

Для бизнеса в виде, с одной стороны, инвестиционных и девелоперских компаний - локомотиву процесса, а с другой - собственников и менеджмента промзон и промпредприятий вопрос перепрофилирования представляется разнонаправленным и вызывает неоднозначное толкование и пересечение интересов. Одних гнетут объемы финансовых средств, которые куда-то надо инвестировать, и не без прибыли. Над вторыми же довлеет добытое трудным путем право собственности, рисковать которым при не обеспеченном надежными гарантиями стоимостного, имущественного, инфраструктурного характера выводе никто не будет.

И de facto, и de jure перенос промышленного производства упирается в ряд проблем управленческого, правового, экономического, социального и технологического рода, так как затрагиваются все базовые первичные элементы организации - персонал, технологии, структуру.

Бизнес - не политика, поэтому у "игроков" должно быть общее понимание соблюдаемых правил игры и возможных результатов сотрудничества, выраженных в конкретных договорных обязательствах, снижающих вероятность наступления неблагоприятных последствий. Необходимо найти общие цели и точки приложения сил.

ВАМ В МОНЕТКАХ ИЛИ СЛИТКАХ?

По мнению Алексея Шаскольского, руководителя группы оценки недвижимости Института проблем предпринимательства, "как только экономическая целесообразность демонстрирует экономическую состоятельность преобразований, бизнес сам, без всякой государственной поддержки, вкладывается в подобную стандартную для развитых стран процедуру. На Западе эти процессы стимулируются государством (развитием инфраструктуры, прежде всего транспортной), что, повышая стоимость землепользования, приводит к выводу промышленных предприятий и развитию коммерческой, жилой и общественной застройки на промышленных территориях. Эффективному развитию процесса вывода промпредприятий из центра города мешает отсутствие мобилизации бюджетных ресурсов на начальных стадиях редевелопмента. И наоборот, готовность бюджета может стать тем эффектом "зажигания", после которого процесс работал бы сам. Внешнее по отношению к объекту позитивное изменение стоимости земли неизбежно привлечет к ней инвесторов".

Здесь вырисовывается второе пересечение "тропинок", ведущих путников к заветному золоту. Суждения консалтинга в некотором роде совпадают, а в некотором расходятся с мнением самих представителей государства. В Комитете по экономическому развитию, промышленной политике и торговле при администрации города выразили мысль, что "государство действительно должно обеспечивать инженерно-коммунальную, транспортную инфраструктуру. Однако почему государство за бюджетные деньги, за счет налогоплательщиков должно осваивать участки частных собственников?". Опричь этого, существует масса иных вопросов, подлежащих рассмотрению. А решений, содержащих ответы на них и удовлетворяющих заинтересованные группы, предстоит еще поискать.

Собственно, доход от высвобожденной недвижимости может выступать в различных формах. Когда прибыль приносят не только сами промышленные объекты, но и их территории, которые можно выгодно продать под жилищное и коммерческое строительство, недвижимость выступает как реальный актив. Наряду с этим бенефит обеспечивается продажей услуг и арендой на этих участках. Поскольку емкость рынка торгово-развлекательных услуг, а также гостиничного бизнеса в крупных промышленных городах растет, то возможные способы вложения средств по перепрофилированию промзон в "сервис" вполне окупятся статьями доходов от продажи соответствующих услуг. Деловые центры на территориях промзон уже сейчас создают прибыль от аренды сдаваемых помещений и продаваемых в них товаров, работ и услуг. Кстати, как отмечают девелоперы, такая практика в деятельности промзон и промпредприятий является одной из главных причин стойкого нежелания их руководства переселяться с дорогостоящих земель. Как видно, недвижимость работает здесь как финансовый актив.

ВЫВОД… НОГАМИ ВПЕРЕД?

Если же рассуждать об активе, работающем на всех, то, вероятно, верным было бы такое суждение. Главная ставка для страны в целом заключается в том, чтобы вывод промышленных предприятий за пределы больших городов не оказался выводом этих предприятий из жизни. По большому счету, никакие деловые центры и торгово-развлекательные комплексы не заменят индустриальной основы функционирования российской экономики, которая, собственно говоря, и дает возможность для подобного инвестиционного освоения. Делец, подсчитывая на ноутбуке будущие прибыли, не получит их, поскольку его расчет предполагает, что сук, на котором он бенефицирует, будет срублен. В целом, вывод промышленных предприятий и зон из центра больших городов - это некоторый базовый принцип в градостроительной политике не только у нас, но и в крупных европейских городах. Но с той лишь оговоркой, что в своей реализации данный принцип способствует жизни самого промышленного производства. Можно резюмировать, что со временем интерес к каждому кусочку дорогих земель, где расположены промышленные зоны и предприятия, в крупных центрах России будет возрастать все больше. Ставки на доходы высоки. Поэтому тема будет продолжена.