Инвестор не пройдет мимо

Компания "Фивен" активно работает на рынке реконструкции, участвуя не только в решении задач научной реставрации, но и выполняя функции приспособления памятников местного значенет для нужд коммерческого использования. Ситуацию на рынке работ в этом секторе руководитель компании А. И. КЕЛИМ.

ИСТОРИЯ - ТОЖЕ ЦЕННОСТЬ

- Аркадий Иосифович, сейчас на рынке реконструкции зданий исторического фонда складывается парадоксальная ситуация. С одной стороны, все говорят о бедственном состоянии "наследия". С другой стороны, допустить туда бизнес опасаются - предлагают доработать систему ограничений архитектурно-надзорного характера. Получается, что государство, одной рукой привлекая инвестора, другой стремится его оттолкнуть. Не получится ли так, что инвестору окажется выгоднее подождать, пока "памятник" развалится до основания, чтобы затем вывезти строительный мусор и осваивать освободившееся на его месте "пятно"?

- Я глубоко убежден, что любой нормальный инвестор не пройдет мимо хорошей архитектуры или хорошего интерьера Он заинтересован именно в том, чтобы сохранить их. Историческая значимость, архитектурная ценность будут привлекать клиентов, если в будущем здание будет использоваться в целях коммерческой эксплуатации. Рассматривать подход к недвижимости с чисто утилитарной точки зрения, т.е. выжимания максимальной прибыли при минимуме затрат, абсурдно: тогда вообще можно перегородить все улицы в центре пристройками, увеличив площадь зданий. Но нужны ли хоромы, если к ним не подъехать?

Мне кажется, вкус инвесторов за 200 лет не изменился - они по-прежнему исходят из критериев, оптимальных для коммерческой отдачи, и историческая ценность здания является значимым мерилом ценности физической. Приведу недавний пример. Сейчас мы ведем реконструкцию доходного дома, построенного по проекту архитектора Федора Лидваля в начале века, в стиле модерн. Это здание для коммерческой эксплуатации, однако для него был разработан оригинальный проект ни с чем не сравнимого фасада.

И показательно, что сегодня инвестор, несмотря на многочисленные утраты и перепланировки, стремится восстановить красоту здания. Да и то место, где мы находимся сегодня, - Семенцы - бывшее место расположения Семеновского полка. Это типичные кварталы "рядовой застройки", здесь не творили великие архитекторы, и мы ходим по этим улицам, "не поднимая голову". Но если посмотрим, то увидим, насколько оригинальна архитектурная среда… Даже в такую архитектурную среду можно вторгаться с новым стилем строительства минимально.

- В прошлом году, когда мы обсуждали возможность нового строительства в центре города, Вы привели положительный пример Лондона, где новое строительство ведется и в историческом центре. Ваша точка зрения изменилась?

- Новое строительство возможно, но речь не должна идти о стилевом вторжении в историческую среду. К сожалению, это происходит и в мире. Но Петербург не должен брать в этом пример ни с Лондона, ни с Нью-Йорка. Нужно понимать, что архитектура - это тоже часть "тонкой материи" мировоззрения, которое накапливается народами. У нас сегодня, на мой взгляд, пока еще мало архитекторов, которые обладают достаточно хорошим вкусом и деликатностью, чтобы прийти в исторический центр и создать в нем что-то достойное.

ЕЩЕ РАЗ О ПИРОЖНИКЕ И САПОЖНИКЕ

- В разговоре с одним из специалистов в области реставрации мы обсуждали следующую схему. Понятно, что историческая ценность здания лучше всего понятна реставрационным компаниям. Казалось бы, сам Бог велел именно им выполнять функции девелоперов - то есть возрождать исторический фонд, используя весь арсенал реставрационных методик, а затем, создавая подразделения по эксплуатации, заниматься арендой и на правах владельцев контролировать арендаторов. Вы готовы к такой работе по такой схеме?

- Понимаете, человек не зря придумал ряд профессий: пирожника, чтобы печь пироги, сапожника для шитья сапог. То же самое должно происходить и в строительной отрасли. Кто-то должен строить и реставрировать, а кто-то - развивать. У нас пока любят симбиоз, когда одна и та же организация одновременно выполняет функции инвестора, застройщика, владельца зданий. Может быть, у кого-то и получается преуспеть на всех видах деятельности, но объективно это разные задачи, разные сферы ответственности. Важно вот что. Когда решение какой-то комплексной задачи концентрируется в одних руках, многие проблемы оказываются "замазаны". Например, мы сами готовили борщ, но пересолили. Жаловаться не на кого - нужно или вылить, или есть. Но если такой же борщ подадут в ресторане, можно предъявить претензии. И так далее. Не случайно наша власть делится на независимые ветви - исполнительную, законодательную, судебную. На мой взгляд, разделение труда должно сохраняться и в инвестиционно-строительной отрасли, и, тем более, в реставрации. Мне не нравится, когда заказчик и строитель выступают в одном лице - организация сама у себя принимает работу. Такая схема недопустима: лишь если заказчиком выступает сторонняя организация, будет обеспечен жесткий контроль качества.

Таким образом, что касается памятников архитектуры, заказчиком должно быть государство. Не говоря о проблеме реституции, которая неизбежно встает в случае приватизации памятников: серия имущественных претензий будет обязательно предъявлена через всевозможные международные инстанции. Плохо и то, что интерьеры зданий окажутся недоступны ни специалистам, ни ценителям искусства. Это сейчас, после возрождения интерьеров Мальтийской капеллы, ее можно посетить. А когда в здании будет находиться офис компании, оно неизбежно окажется закрыто. Поэтому, хотя привлечение частных средств в возрождение недвижимости неизбежно, нужны механизмы более гибкие, чем передача в собственность. "Красота спасет мир", а если красота не будет доступна, то культура начнет деградировать. А задача противоположная - возрождать. И первым шагом государства должна стать объективная оценка приоритетов в возрождении, т.к. это позволит не распылять средства на слишком многие объекты. Например, оценить состояние сохранившихся великокняжеских дворцов, имущества крупнейших дворянских фамилий. Есть примеры, когда великолепные здания даже на Мойке находятся в ужасном состоянии - не знаю, кто был там арендатором, но здание в руинах.

ДО ОСНОВАНЬЯ, А ЗАЧЕМ?

- Помимо исторического фонда архитектурного значения, в городе много жилья "массовых серий", нуждающегося в реконструкции. К ним есть три подхода. Первый - не делать ничего, второй - реконструировать, третий - разобрать и освоить территории. Если обсуждать второй и третий, что предпочтительнее?

- В реконструкции к каждому зданию необходим индивидуальный подход, и решения для всех зданий сразу принимать нельзя. Это сегодня инвестиции в строительство идут безоглядно, но такая ситуация чревата будущими потерями: рано или поздно может произойти "схлопывание" рынка недвижимости, и потери инвесторов окажутся неизбежны. При грамотном подходе к реконструкции сохранение кварталов первых массовых серий вполне целесообразно. Например, такая "мелочь", как зеленые зоны, возникшие в среде таких кварталов: сегодня люди живут в устойчивой дендрологической среде обитания, а в случае сноса и нового строительства вся растительность пойдет "под нож". Тем более что люди стремятся именно в места без высотной застройки…

А когда еще вырастут новые деревья? Уже районы "брежневок" - не такие уютные, как эти самые "хрущевки". Если здания санировать, улучшая теплофизические характеристики, усиливая конструкции, надстраивать мансарду, устраивать лифты в приставных шахтах, то районы "хрущевок" преобразятся вполне достойно. Обратим внимание, что и ряд зарубежных развитых стран идет по этому пути. С другой стороны, нужно принимать решения исходя из экономики. Например, надстройка четырех этажей связана с таким усилением конструкций, когда по сути дела на здание надевается "футляр" - это дорого.

ВМЕСТЕ С VINCI

- Какие работы выполняет  "Фивен" сегодня?

- Строим жилье, в том числе в историческом центре. Продолжаем сотрудничество с компанией "Ронис". Один из интересных объектов, который предстоит построить, - это элитный дом на 8 линии Васильевского острова, рядом с фабрикой Урицкого. Занимаемся строительством и в новых районах - на пр. Энергетиков, на ул. Коллонтай. Начинаем реконструкцию здания для бизнес-центра на Большом Сампсоньевском, д. 60. Продолжаем и работу в промышленном строительстве - в частности, на площадке "ЛИВИЗ" в Красном Селе.

Один из крупных и перспективных объектов начинаем в сотрудничестве с корпорацией VINCI - это мощный бизнес-центр площадью около 100 тыс. кв. м, рядом с СКК.

- Каким образом вам удалось выйти на такого крупного генподрядчика - кажется, крупнейшего в мире?

- Мы начали работу на Сенной площади, где возродили фонтан "Нептун", а также поставили памятник "Башня Мира". Фонтан выполнен в форме поилки для лошадей, его проект был разработан Тома де Томоном. Элементы для него мы получили в Музее городской скульптуры, где фонтан хранился в разобранном виде. Это был объект в значительной мере имиджевый, но он привел к началу серьезной работы.

- Что нужно, чтобы работать с инофирмами такого уровня?

- То же самое, что и с отечественными компаниями. Главное - соблюдать сроки и качество. Разве что еще такой нюанс, как поставки из-за рубежа: необходимо хорошо наладить работу с таможней, а это делается не всегда. Так, за "Башню Мира", высоко оцененную как произведение искусства, требовалось заплатить высокие сборы, хотя она и была подарком городу. Уже после юбилея было выпущено распоряжение, по которому подарки сборами не облагаются.

- Наши читатели отмечают, что зарубежный заказчик постепенно отказывается от системы тендеров. Так ли это?

- Не сказал бы, потому что западный бизнес - система консервативная. Скорее, в трудной ситуации конкурсы проводятся так, что победитель предсказуем - если деловые связи сложились, инвестор ими не рискует.

Мне кажется, что для совершенствования системы тендеров требуется создание служб мониторинга, наподобие управлений, которые делают контрольные закупки. Но делать эту контрольную систему постоянно довлеющей и корректирующей до добра не доведет.

В целом, как и в других странах, практика тендеров со временем себя оправдает. Конкурс рано или поздно приводит к снижению цен в результате конкуренции, постепенно определяется экономически обоснованная стоимость. Она определится и в наших тендерах.

- Каковы пожелания к рынку в целом?

- Возрождать высокий уровень работы с технической документацией. В СССР документация готовилась на весьма приличном уровне, сегодняшнюю ситуацию не сравнить. Приходится работать с листа, потому что проектировщики не успевают за желанием заказчиков сократить сроки. Как следствие, качество проектирования падает. Другая проблема - возникновение гигантского количества мелких компаний, сбивающих рынок. Они пытаются работать на крупных объектах за счет кооперации, но далеко не всегда удается выполнить обязательства, зачастую отказываются от выполнения субподрядов, потому что находят более выгодные предложения. И, наконец, нужно отказываться от территориального местничества, когда строительная компания, связанная с администрацией, "держит" рынок - квартал, город, республику…