Ипотека - модное слово или эффективная система? Проблема актуальна, а перспектива печальна

Темпы реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства в скором времени могут привести к тому, что о ней забеспокоятся даже чиновники, у которых в офисах и домах начнутся перебои с горячей водой, некому будет починить лифт, а во дворе будет полный беспорядок. Проблема ЖКХ - одна из приоритетных задач, как на федеральном, так и региональном уровне. Ипотека, о которой сегодня говорят в кулуарах Правительства, банках и страховых компаниях, на фондовой бирже и в вагонах метро, дает возможность сделать ЖКХ коммерчески привлекательным, строительство еще более рентабельным, а население - "покупательно способным". В подготовке материала использовались материалы сайта www.rusipoteka.ru

Развитие ипотеки является непременным условием для продолжения роста темпов гражданского строительства и решения жилищной проблемы.  Плачевное состояние хрущевских пятиэтажек и выход этой части жилья из состава работающего фонда поглощает значительную часть нового строительства. В результате, происходит не рост жилых площадей, а их поддержание на прежнем уровне. И это - при условии, что последние два года наблюдается 10% рост объемов гражданского строительства. По данным Госстроя и Центра анализа рынков недвижимости, за год всего 1,2% российского населения приобретают жилье за счет собственных средств. За счет бюджетных денег ежегодно обеспечиваются жильем 0,3% российских семей. При этом чуть ли не 80% российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Сегодня в расчете на душу населения строится 0,24 кв. м нового жилья (36 млн кв. м) в год. Чтобы удовлетворить спрос и избавиться от ветхого и аварийного жилья (оно составляет 3,2% жилого фонда), необходимо строить ежегодно около 1 кв. м на каждого жителя страны - в четыре раза больше!  При этом такое значительное превышение спроса над предложением пока не становится источником дополнительных инвестиций в строительство.

По сути, в поисках инвестиционных средств для гражданского строительства была выработана альтернативная система - долевое строительство. Сегодня до 90% капитальных ресурсов, приходящих на этот рынок, обеспечивается средствами дольщиков. Для запуска эффективной системы ипотечного кредитования предприимчивых идей строителей и риэлтеров недостаточно. Прежде чем ипотека станет массовой, необходимо создать полноценную законодательную базу, в которой будут прописаны механизмы, взаимные интересы и права участников ипотечных моделей. А учитывая европейский и американский, да и весь мировой опыт, для становления рынка ипотечного кредитования необходим определенный, достаточно длительный период времени. До этого от ипотеки действительно эффекта, как в росте объемов строительства, так и в решении жилищного вопроса, ждать не приходится.

По оценкам большинства профессиональных участников рынка значительный рост ипотечного кредитования ожидается к 2005 году, а сегодня он оценивается в $50 млрд. В 2003 году введено в эксплуатацию 38,5 млн. кв. м. жилья, из них более 5% нового жилья было приобретено благодаря банковским кредитам. Всего же на конец 2003 года объем выданных ипотечных кредитов составил 15 млрд руб. (около $0,5 млрд) Свыше 70% всех кредитов были выданы в иностранной валюте, средний размер кредита составил $18 тыс. По данным ЦБ РФ, на 1 октября 2003 г. физическим лицам были выданы ссуды в объеме 209,1 млрд.в рублях и 44,7 млрд в валюте.

ИПОТЕЧНОЕ МОДЕЛИРОВАНИЕ

Важным, и до сих пор открытым для российской ипотеки остается вопрос поиска подходящей для национальных условий схемы ипотеки. Наибольшей популярностью во всем мире пользуются две системы: американская (двухуровневая) и немецкая (так же распространенная, как система сберегательных строительных касс). Американская модель подразумевает привлечение долгосрочного капитала для финансирования ипотечных кредитов за счет выпуска ипотечных ценных бумаг. Условием существования такой модели является активный вторичный рынок таких бумаг и наличие инвесторов, готовых покупать ценные бумаги и формировать долгосрочные вложения именно на ипотечном рынке. Эти бумаги обеспечены недвижимостью, покупаемой с помощью ипотечного кредита. Банк, выступающий кредитором, продает кредиты специальной кредитной организации, которая, после формирования ипотечных пулов - объединенных кредитов, эмитирует на рынок ипотечные облигации со своим обеспечением. Банк-кредитор, в результате, получит свои комиссионные, а кредитная организация - процентные выплаты за пользование кредитом. Надо отметить, что вторичный рынок ипотечных бумаг в США является одним из самых надежных. Но в США система ипотечного кредитования начала формироваться еще во времена Ф. Рузвельта. В финансировании американского строительного сектора сегодня принимают участие ипотечные банки, сберегательные банки и ассоциации, коммерческие банки, страховые компании, пенсионные фонды. Центром же всей системы выступает вторичный рынок ипотечных ценных бумаг и система государственной поддержки, которую условно можно разделить на два вида: государственное страхование рисков кредиторов и государственные гарантии по выдаваемым ипотечным кредитам. Ипотека стала для США одним из решающих факторов, повлиявших на выход американской экономики из состояния депрессии 1929-1933 годов.

В послевоенной Германии использовалась своя модель ипотечного кредитования, основанная на историческом опыте немецких шахтерских городков, и более эффективная в сложившихся исторических условиях. Строительные сберегательные кассы (ССК) - некоммерческие организации, подразумевают использование накопительной системы. Потенциальный покупатель накапливает определенную сумму на счете ССК - 50% стоимости квартиры, причем вложения приносят ему небольшой доход по ставке процента, существенно ниже рыночной. После накопления необходимой суммы заемщик получает возможность приобрести квартиру в кредит. Таким образом, главным источником средств для целевых жилищных займов в стройсберкассе являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение года вложил на свой счет определенную сумму. Срок договора на накопление нужной суммы, приобретение квартиры и погашение займа составляет порядка 20 лет. В результате, получается своеобразный замкнутый круг, когда деньги, с помощью которых ССК кредитует покупателя, приходят от потенциального потребителя услуги, пока только накапливающего необходимые 30 или 50% средств. Самое интересное, что работающие в России жилищные и жилищно-строительные кооперативы есть ни что иное, как несовершенная модель стройсберкассы. Если сравнивать потенциал такой системы с результатами восточно-европейских стран, российские возможности могут достигать 70 млрд евро! Ведь 80% нуждающихся сегодня в решение квартирного вопроса - это 112 млн россиян. Услуги ипотечного кредитования в России предоставляют 146 банков - выработано более 20 различных схем на самых разных условиях. Стоит ожидать, что в скором времени произойдет уменьшение количества работающих схем и выработаются общие принципы, которые будут устраивать всех участников.

 
РОССИЙСКАЯ ИПОТЕКА…

Какую модель принимать за основу в России - решение этого вопроса в значительной степени зависит от государства. Рынок способен переварить любой продукт, но последствия таких экспериментов могут ухудшить и без того слабое социальное здоровье россиян. Сегодня участники ипотечного рынка используют за основу законы: "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "Закон об акционерных обществах", "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", "Гражданский кодекс", "Налоговый кодекс". Осенью 2003 года был принят федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах". Для завершения строительства законодательной базы, необходимо не только внесение поправок в уже существующие законы, но принятия новых, таких как "О Федеральном бюро кредитных историй", "О стройсберкассах".

База, как видно из этого списка, достаточно обширна, но явно недостаточна для того, чтобы механизм ипотечного кредитования заработал в полную силу. Именно поэтому в прогнозах начала активного роста у большинства аналитиков и участников системы фигурирует 2005 год - к необходимым условиям добавятся достаточные.

Сегодня ставки по кредиту в среднем составляют 10-14% в долларах и 16-20% в рублях, срок кредита колеблется от 5 до 20 лет, суммы кредита - от 15.000 до 500.000 долларов. Такие высокие ставки, конечно, тормозят развитие ипотеки. Для сравнения, ставки в США по кредиту сроком на 30 лет составляют 5%, а сроком на 15 лет - 4,5% - вывод очевиден. Одним из определяющих факторов является участие страховых компаний в системе ипотечного кредитования. Без страхования рисков кредиторов хорошего будущего у ипотеки не будет. В условиях, когда почти все желающие и имеющие возможность приобрести квартиру с помощью ипотечного кредита имеют "серую" зарплату определить риск банка или ипотечного агентства значительно труднее. А чем выше риск - тем больше должна быть доходность. Страхование позволит кредитующим организациям снизить ставки и повысить, таким образом, привлекательность своих ипотечных программ.