Ипотечное кредитование: практический опыт

Высокие темпы роста гражданского строительства, большой спрос со стороны населения на жильё - всё это говорит об огромном потенциале развития системы ипотечного кредитования в России, что и наблюдается уже сегодня в ряде регионов страны. Более того, благодаря этой системе можно увеличить темпы строительства, так как покупать квартиры и другие виды недвижимости смогут позволить себе граждане, которые раньше не имели такой возможности.

DELTA CREDIT - единственный на сегодняшний день в России специализированный ипотечный коммерческий банк. Организация выдала кредиты на общую сумму более 75 млн долларов, развивает и успешно внедряет новые программы ипотечного кредитования. 1 сентября 2003 года международное рейтинговое агентство Standard & Poors присвоило Delta Credit рейтинг B-stable. С приходом банка на петербургский рынок по программе Delta Credit начали работу банк ОВК, Банк реконструкции и развития Санкт-Петербурга, а также банки, которые продолжают работать по программе ипотечного кредитования в Северо-Западном регионе в течение уже нескольких лет. 3 ноября была проведена пресс-конференция, которая ознаменовала собой год успешной работы ипотечного банка Delta Credit в Петербурге.

Программа ипотечного кредитования работает с 1998 года. Тогда функции ипотечного кредитора выполнял фонд США - Россия. В конце 2001 года на базе "Дж.П.Морган Банка", приобретенного фондом, был создан банк Delta Credit. Осенью прошлого года было открыто представительство Delta Credit в Санкт-Петербурге. За период активной работы было выдано ипотечных кредитов более чем на 6 миллионов долларов. Срок погашения кредита составляет до 15 лет при годовой ставке от 10% (в долларах США).

Программа Delta Credit является классической моделью ипотечного кредитования. Сегодня банк активно развивает новые виды деятельности - участие в долевом строительстве, покупка как завершенного, так и строящегося городского и загородного жилья. С заемщика не требуют дополнительных поручительств, залогов - квартира является единственным обеспечением под кредит; он не имеет права продавать квартиру без согласия банка.

Работа по жилищному кредитованию ведется только с готовым жильем. В основном на вторичном рынке, или на первичном, если дом построен, сдан и зарегистрировано право собственности. В начале следующего года организация планирует участвовать в программах долевого строительства - такая практика, и довольно успешная, уже существует в московском головном офисе банка. Помимо этого, планируется развитие кредитования на приобретение загородных коттеджей и других видов недвижимости. Это достаточно большой и привлекательный рынок, потенциал которого еще совсем не раскрыт. А участие строительных компаний, генподрядчиков в программах ипотечного кредитования, рассчитанных на покупку строящегося жилья, может позволить им получать дополнительные финансовые ресурсы на строительство новых объектов недвижимости. Таким образом, можно ожидать и увеличения темпов гражданского строительства, как в Санкт-Петербурге, так и в Москве. 

В октябре была проведена первая сделка по продаже крупного пула ипотечных кредитов на сумму в 11 миллионов долларов. Единственным владельцем пула выступал банк Delta Credit, а приобрел его Москоммерцбанк. Это был первый опыт секьюритизации активов в России. Есть надежда, что он послужит хорошим примером для дальнейшего использования таких способов привлечения долгосрочных финансовых ресурсов и секьюритизации активов, а также как задел на будущее - для работы с эмиссионными ипотечными ценными бумагами, закон о которых, был принят только в апреле 2003 г.

На данном этапе основной обязанностью банка является гарантированность средств инвестора, который будет приобретать этот пул ипотечных кредитов. Операция по продаже пула позволит Delta Credit многократно увеличить количество кредитов, выдаваемых на приобретение и ремонт жилья, а также приступить к разработке новых ипотечных продуктов, столь востребованных сегодня на рынке.

Важную роль играет накопленный опыт банка в области ипотечного кредитования, активного сотрудничества с международными финансовыми организациями. Недавнее присвоение банку агентством Standard & Poors рейтинга B-stable дает возможность более активно работать на международном уровне. В мае 2002 года Международная Финансовая Корпорация (МФК) и ЕБРР предоставили Delta Credit порядка 40 млн долл. в качестве целевого инвестиционного займа на развитие ипотеки в России.

Активно ведется работа с основными участниками рынка: с агентствами по недвижимости, страховыми и оценочными компаниями. Проводится обучение риэлтеров по специальной программе банка. После получения специального сертификата о прохождении курса обучения новый агент недвижимости может рассказать клиентам своего агентства обо всех удобствах и привлекательности системы ипотечного кредита. Как следствие, поток клиентов, приходящих в банк из различных агентств города, с каждым днем увеличивается, поэтому развитие этой обучающей программы планируется и в дальнейшем.