В. Л. ВОТОЛЕВСКИЙ: ПОЖЕЛАНИЕ — ЧЕСТНО И ИНТЕРЕСНО РАБОТАТЬ, ПРИНОСИТЬ В ГОРОД НОВЫЕ ИДЕИ

— Виталий Леонидович, с какими результатами компания выходит к дате 300-летнего юбилея города? — Мы не приурочивали никаких объектов ко дню города. Если говорить о результатах компании, то «Петербургстрой» отработал уже около года в составе концерна Skanska, и я считаю, что за это время компания стала более надежной. Буквально еще год-полтора, и, без ложной скромности, по надежности мы станем первой строительной компанией в городе. Это связано не только с тем, что компанией владеет Skanska — второй по размерам капитализации (по данным журнала «International Construction») строительный холдинг, но и в связи со здоровым финансовым состоянием нашей компании. За год нам пришлось доработать порядок рассмотрения проектов, принятия решений. Недавно мы прошли аудит в компании KPMG, входящей в «большую пятерку» аудиторов: проверки в компаниях такого уровня не проходит никто из петербургских строителей. Таким образом, компания надежна, она развивается. Думаю, что после завершения объектов, которые были начаты 2-3 года назад, у нас не будет задержек сдачи и проблем с качеством, свойственных большинству петербургских застройщиков. — Цель празднования 300-летия города — привлечение инвестиций. Но вместе с западными инвестициями на их освоение, вероятно, придут зарубежные компании. Это положительный или отрицательный фактор развития строительного рынка города? — Говорю только о своей личной позиции. Любые инвестиции — это плюс. Инвестиции, которые будут освоены в городе — это налоги от деятельности компаний, новые рабочие места, налоги на недвижимость. Также и любая конкуренция идет рынку на пользу: она держит его участников в тонусе, отчего в конечном счете выигрывает потребитель. Другой вопрос, что стратегия освоения инвестиций может быть разной. Если говорить о мелких и средних инвестициях, до 5 млн. долларов, то такие суммы можно осваивать не имея местного оператора. Но если компания планирует вкладывать более масштабные средства, то даже при наличии больших денег вход на рынок без местного оператора будет излишне дорогим и очень долгим. Поэтому лучше не вставать на путь проб и ошибок, который уже прошли и иностранные, и отечественные компании, и подыскивать местных операторов. При наличии опыта реального ведения бизнеса, при развитом рыночном менталитете и отсутствии стремления к полному захвату рынка, заработать смогут все участники этого процесса, а серьезные западные и иногородние инвесторы смогут сберечь и время, и деньги. — Готовы ли российские строительные компании взаимодействовать с западными партнерами? — Главная проблема — менталитет российских менеджеров, уровень их знаний, образования, грамотности. Чтобы понять западного инвестора, нужно говорить с ними на одном языке — не только выучить английский, а принять систему ценностей инвесторов. Если инвестор говорит, что вложения в Россию рискованны, то надо понимать, как эти риски могут быть снижены. Если инвестиционный проект должен быть «упакован» по определенному стандарту, то надо понимать, что других форм никто не поймет. Компания-партнер должна быть прозрачна. У нас многие снижают издержки за счет скрытого бартера, «черного нала», дешевой иностранной рабочей силы. Но с точки зрения западной компании такой бизнес эффективным не считается — он противоречит законодательству и может быть разрушен в любой момент. Следовательно, он является рисковым. Таким образом, многие, кто сегодня считают себя эффективными компаниями, на долгосрочную перспективу таковыми не являются. Мы сами сделали шаг к полной легитимности в апреле прошлого года. Мы и так были достаточно «белой» компанией, но стопроцентная легализация, приведение к «белой схеме» всех аспектов нашей деятельности существенно увеличило наши затраты. Поэтому 2002 год был для нас тяжелым, и нелегким будет, как минимум, еще и 2003 год. Но тем не менее есть и положительные аспекты. Теперь мы ночью спим спокойно, финансовая и хозяйственная деятельность компании понятна и прозрачна. Процессы, происходящие в нашей компании, стали понятны зарубежным партнерам, и мы существенно минимизировали риски. — Какие зоны Петербурга будут развиваться наиболее активно? — Несколько соображений. Если говорить о городе вообще, то колоссальный потенциал имеет уплотнительная застройка. Затем, это реконструкция. Что касается нового строительства в центре города, то, конечно, нужно увеличивать этажность. Конечно, быть заложниками архитектурного наследия хорошо, но лишь с одной стороны: мы не меняем ничего в «петербургском стиле». Но эта позиция погубит город. Большинство объектов в центре, хотя и являются местными или федеральными памятниками, как правило, ветхие и требуют либо кап- ремонта, либо воссоздания. Однако у государства, в собственности которого они находятся, нет денег даже на содержание, не то что на реконструкцию зданий. Выход — задействовать для развития центра города деньги инвесторов. Но чтобы инвестор вкладывал деньги, он должен понимать сроки окупаемости инвестиций — то есть проект должен укладываться в нормальные экономические понятия. Например, если это бизнес-центр класса «Б», то его срок окупаемости при сегодняшней экономической ситуации — не более 6-7 лет. Как правило, получить эти параметры, не увеличивая этажность и полезную площадь, не меняя фасадов, просто невозможно. Многие здания, которые уже могли бы приносить пользу, часто стоят мертвыми. Их множество, например — здание на углу Невского и улицы Восстания, которое пустует не первый год. Причины разные, но одна из них — неконструктивная позиция городских властей. И я думаю, что нам надо быть более смелыми в реализации решений, которые предлагаются архитекторами и застройщиками. Конечно, речь не должна идти о проектах, которые совершенно не вписываются в городскую среду. Но вполне естественно, что город будет расти и вширь, и вверх, при активной реконструкции центра. Один из главных тормозов развития центра — полностью самортизированная система инженерного обеспечения. Другая проблема, которая отпугивает инвесторов — дороги. По отчетам проходят колоссальные объемы дорожных работ, но этого явно недостаточно. Я сам езжу на работу по одной из двух главных магистралей города, связывающих центр и северные районы — худших дорог нет не только в Петербурге, но даже в маленьких городах России. И когда наши потенциальные партнеры катаются по таким дорогам, то у многих отпадает желание работать с нами. Проблему надо рассмотреть тщательно, и, отказавшись от ежегодного латания дыр, взять целевые кредиты и сделать дороги. Если говорить о судьбе набережных в центре города и зонах типа Петровского острова, то производство оттуда надо выводить, как бы дорого это ни стоило. Нужно убирать и саму индустриальную застройку, как бы она ни была ценна с точки зрения истории — она все-таки не в состоянии соседствовать с застройкой жилой или релаксационной. Как решить этот вопрос? Так как проекты, как правило, неподъемны по затратам, нужно давать льготы тем, кто готов их осуществлять. Более того, надо закладывать в бюджет города затраты на помощь в выводе предприятий, тем более что они учитывались в советское время. Также город будет развиваться в сторону застройки больших кварталов. Эти зоны, такие как территория Северной долины, сегодня пока достаточно дороги для массовой застройки, но Северная долина — район очень перспективный. Активно будут развиваться такие районы, как Кудрово, зоны вокруг западного скоростного диаметра. Активный импульс с введением юго-западных очистных сооружений получит строительство на Юго-Западе. Сохранится и малоэтажная застройка, в том числе очень дорогая. Крестовский остров по возможностям не беспределен — 280 тыс. кв. м для элитной застройки небольшая площадь, и я думаю, что она будет исчерпана лет за 5-7. Я пока не верю в красивые проекты развития островов Безымянный или Бычий — в них надо вкладывать огромные инвестиции, и я не вижу тех, кто готов на это. Следовательно, проекты малоэтажной застройки будут развиваться, вероятно, в Северной долине. Хорошее место и Коломяги. Город будет постепенно осваивать земли Министерства обороны, которые имеются за 21-м кварталом. Ну вот, собственно говоря, туда будет все развиваться. Конечно, в ближайшие несколько лет будет активно развиваться строительство торговых площадей, а также различных логистических и таможенных терминалов. Они будут строиться на вылетных магистралях и на кольцевой автодороге, поэтому земля там будет дорожать. Да и вся земля тоже будет регулярно расти в цене, хотя, вероятно, в ближайшие год-два резких скачков, которые мы наблюдали с 1999 по 2003 гг., не будет. Согласно нашим данным, если в центре города в 1999 г. приведенная стоимость земли составляла порядка 40 $ за кв.м будущей застройки, то сегодня в элитных местах невозможно встретить предложения ниже 150 — 200 $. Если в 1999 г. на окраинах считалась нормальной цена от 10 до 15 $, то сейчас на окраинах, относительно благополучных с точки зрения инженерии и транспортных развязок, сложно встретить рыночные оценки меньше 30-40 $ на кв.м жилья, средняя стоимость приближается к 50 $. Аналогичны тенденции по торговым площадям. В районах станций метрополитена и на оживленных транспортных магистралях сложно найти цены ниже 200-250 $ за кв.м, в то время как года четыре назад аналогичный показатель составлял долларов 40-50 за кв. м. На нецентральных локациях темпы роста несколько ниже, но тоже значительны. Думаю, что стоимость земли будет расти и дальше, особенно если проанализировать количество заявок на застройку в управление инвестиций и количество соответствующих распоряжений губернатора. — Виталий Леонидович, нуждается ли в совершенствовании процесс распределения «пятен»? Оправдала ли себя практика аукционов? — Что касается аукционов, их было немного, и пока накоплено недостаточно опыта, чтобы их оценивать. В принципе, идея хорошая, и я ее поддерживаю. Процедура сложна по двум причинам. Первая — в том, что действительно процесс рассмотрения бумаг нужно ускорять, комитеты в силу перегрузки или недоработки рассматривают и надолго задерживают бумаги. Нельзя огульно обвинять городских чиновников в том, что они ничего не делают, а постепенно совершенствовать механизмы рассмотрения. Но более важная причина задержек в том, что инвестор, по сути, ведет работу за город, делая «открытия» на каждом земельном участке. У нас нет генерального плана застройки. Если до этого в планомерном развитии города не было нужды, то сегодня в город надо вкладывать деньги и время... Проблема не в технической разработке генплана, а в том, что предложения КГА должны быть поддержаны соответствующими статьями городского бюджета. Какие торги прошли с успехом? Те, на которых инвестор был освобожден от неопределенности, длительной разработки тендерной документации, от неопределенности отношений с монополистом-городом. Город подготовил всю документацию, взял обязательства по инженерной подготовке, расписал инвестору вложения и их результаты. Думаю, что идти надо по этому пути, хотя, может быть, не сразу начиная с кварталов. Также надо тратить большие средства на юридическую очистку участков и объектов реконструкции, которые выставляются для торгов или целевого отвода. Таким образом, инвестору надо продавать более определенные права. Если город будет делать это, то цены в итоге могут оказаться выше, но город компенсирует затраты за счет того, что инвестор с удовольствием заплатит за возможность избежать неопределенности. — Что пожелаете городу и его строителям? — Пожелание — честно и интересно работать, приносить в город новые идеи.