Ипотека в регионах России: обзор проблемы

Москва Ипотечная система в России пока еще не развита, так как отсутствует качественный рынок ценных бумаг соответствующего профиля. Однако московские власти обращают все большее внимание на развитие ипотечного кредитования, видя в нем наиболее приемлемый вариант решения жилищных проблем населения. В настоящее время в Москве действуют две основные схемы: американская и немецкая. По «немецкой» схеме жилье приобретается через ссудно-сберегательные кассы: после внесения первоначального взноса, составляющего 50% от стоимости квартиры, выдается кредит 50%, который следует погасить в течение 3—5 лет (отдельные программы предлагают вносить первоначальный взнос постепенно). Приблизительная ставка составляет 1—3%, а выдача кредита производится под 5—6% годовых. Недостатки схемы: сумма первоначального взноса достаточно велика; квартиру можно выбрать только в домах, которые строит владелец ссудно-сберегательной кассы. Преимущества: от заемщика не требуется подтверждения доходов (платежеспособность подтверждается суммой первоначального взноса); годовой процент по сравнению с другими ипотечными программами значительно ниже. Схема выгодна и для застройщика — первоначальным взносом заемщик фактически оплачивает себестоимость построенного жилья. По более распространенному американскому варианту, коммерческий банк по документам, подтверждающим постоянный совокупный доход семьи, выдает кредит до 70% от стоимости квартиры с возможностью погашать его в течение 10—15 лет с процентной ставкой 10—15% годовых в валюте. Внеся первоначальный вклад в 20—30%, заемщик приобретает в собственность квартиру, которая становится залогом возврата кредита. Недостаток варианта — сравнительная дороговизна. Преимущества — большая гибкость схемы выбора жилья. Подобные услуги в Москве предоставляют Сбербанк, Собинбанк, Инвестиционный фонд США-Россия. Большинство граждан, не имеющих высоких доходов, при действующих ипотечных схемах возможности приобрести жилье не имеют, поэтому ипотека пока не может приобрести массовый характер. Из существующих ипотечных схем перспективным представляется создание Кредитных Потребительских Кооперативов: самофинансирующихся систем, в которых большинство средств для выплаты кредитов поступает от сберегательных контрактов. Пайщик ежемесячно вносит определенную сумму под 12% годовых, накапливая сбережения для первого взноса ипотечного кредита. Займы предоставляются в порядке очереди или на аукционной основе. Получить кредит на срок от 3 до 120 месяцев с процентной ставкой 10% годовых можно, внеся сумму, равную 10% от стоимости квартиры. Преимущество программы — она не требует больших единовременных затрат. Недостаток — подрыв доверия к таким схемам в результате криминальной деятельности финансовых «пирамид». В основе других проектов, направленных на создание доступной для большинства граждан ипотеки, лежит привлечение бюджетных средств и инвестиций коммерческих организаций. Так, ипотека социальной направленности может быть создана с использованием «длинных» денег, например, негосударственных пенсионных фондов. Московское Правительство рассматривает возможность привлечения бюджетных средств и средств Российского Пенсионного фонда, с помощью которых можно будет запустить единый ипотечный механизм. Если общими усилиями с федеральными властями и финансовыми институтами удастся сбалансировать все составляющие ипотеки — упорядочить законодательство, создать рынок ценных бумаг, привлечь инвестиции, — то в Москве появится возможность получать ипотечный кредит на доступных условиях по процентам и срокам выплаты. Санкт-Петербург Петербуржцы, желающие улучшить свои жилищные условия, могут получить ипотечные рублевые кредиты на покупку квартир в Санкт-Петербурге сроком на 5 или 10 лет. При этом ставка по кредиту составляет 18% годовых и не изменяется в течение всего срока выплаты кредита. Кроме того, проценты по кредиту начисляются только на непогашенную часть кредита (до этого горожане могли рассчитывать лишь на валютные кредиты под 18—22% годовых также в валюте). Гражданин, получивший кредит и приобретший квартиру, сразу же получает ее в собственность и она же является обеспечением по кредиту, что подтверждается специальной ценной бумагой — закладной. Агентство по жилищному кредитованию, в свою очередь будет выкупать эти закладные у банков, практически рефинансируя их. На сегодняшний день у Агентства заключены соглашения с несколькими банками, работающими в Петербурге. В их числе — банк «Петровский», «Технохимбанк», петербургский филиал московского банка «Российский капитал». По словам руководителя комитета по строительству администрации Петербурга, вице-губернатора Александра Вахмистрова, программа рассчитана в первую очередь на решение жилищных проблем очередников, особенно тех, кто работает в бюджетной сфере (медсестер, учителей, участковых милиционеров, следователей, сотрудников некоторых подразделений ГИБДД и т. п.). Всего же на сегодняшний день в Петербурге в очереди на жилье стоит около 780 тыс. человек или 303 тыс. семей. Для получения кредита заемщик должен удовлетворять ряду требований. Он должен иметь непрерывный стаж работы не менее 2 лет, быть прописанным вместе с супругой (супругом) в Санкт-Петербурге и иметь официальные документы, подтверждающие размеры дохода семьи. Сумма кредита зависит от размера дохода семьи и рассчитывается, исходя из условия, что ежемесячные выплаты по возврату кредита и процентов по нему не превышают 35% от совокупного семейного дохода (суммарный доход супругов). Несмотря на столь жесткие критерии, в агентство поступили заявки на выделение кредитов на сумму около 15 млн. руб. Половина заявок полностью одобрена, и кредиты готовятся к выдаче. Для обеспечения кредитования граждан в рублях на федеральном уровне предусмотрено выделение специальных кредитных средств. Городские власти пытаются и своими силами решить жилищную проблему. Как сообщил Александр Вахмистров, правительство города одобрило городскую целевую программу долгосрочного жилищного кредитования на период с 2002 по 2012 гг. Предполагается, что в этот период ежегодно из бюджета Петербурга будет выделяться сумма в размере около 100 млн. руб. на льготные жилищные кредиты. В декабре 2001 г. Губернатор северной столицы В. Яковлев подписал Закон о развитии долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге стоимостью 1,1 млрд. руб. Прежде всего программа направлена на повышение доступности жилищных кредитов для горожан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также формирование и развитие системы ипотечного кредитования в городе. Бюджетные средства предполагается распределять в виде жилищных субсидий на максимальное количество очередников. По расчетам специалистов горадминистрации, при помощи данной программы удастся улучшить жилищные условия 18 тыс. семей. Волгоградская область В настоящее время ипотека является главным финансовым источником при решении проблемы обеспечения населения области жильем (как правило большинство из них стремится улучшить свои жилищные условия за счет прибавления одной комнаты). Администрация Волгоградской области на протяжении шести с половиной лет проводит политику интенсификации развития ипотечного кредитования, обеспечения его экономической привлекательности для всех участников ипотечного механизма и прежде всего населения. За период существования Волгоградского областного фонда жилья и ипотеки населению области было выдано займов на общую сумму 47,5 млн. руб. Это позволило улучшить жилищные условия 865 семьям. Было построено и приобретено около 70 тыс. кв. м жилья. Начиная с этого года, инвестиционные ресурсы фонда жилья и ипотеки формируются не только за счет областного бюджета, но и за счет средств муниципальных образований области. Это позволило резко увеличить объемы финансирования. Для сравнения: в 2001 г. под ипотеку было выделено всего 10 млн. руб., а в 2002 г. предполагается выделить из бюджетов всех уровней 40 млн. руб. Мировой опыт ипотечного кредитования предусматривает участие государства в начальной стадии развития этой системы. В дальнейшем, ввиду самодостаточности ипотечной системы, к кредитованию строительства жилья подключаются финансовые и другие коммерческие структуры. Главными тормозящими факторами в развитии ипотеки являются несовершенство нормативно-правовой базы (в первую очередь федеральной), отсутствие льгот при налогообложении инвесторов — участников ипотечного кредитования, отсутствие полной поддержки государства и единой политики в банковской системе, а также нехватка подготовленных специалистов. Для эффективного развития ипотечной системы в России необходимы унификация документации всех участвующих в этом процессе юридических лиц, меры по их государственной поддержке и активизации взаимодействия с ними со стороны муниципалитетов. Последние должны изыскивать дополнительные ресурсы, чтобы предоставлять больше возможностей населению, и в первую очередь молодым семьям, участвовать в ипотечной системе кредитования жилья. Орловская область В последнее время в Орле появился дефицит на строителей: в городе более чем в два раза увеличился объем возведения жилья. Одним из стимуляторов строительного бума стала ипотека. По словам Владимира Соболева, генерального директора центра «Развитие» и инвестиционно-строительной компании, в Орле пытались заняться ипотекой еще несколько лет назад. Но развернуться мешало отсутствие законодательной базы. Как только появился Закон об ипотеке, здесь сразу взялись за дело, предложив областной администрации свой вариант. Интересен он тем, что исходит из разных стартовых условий и потребностей населения. Первая схема рассчитана прежде всего на тех, кто желает улучшить свои жилищные условия. В этом случае человек предлагает свою «старую», обязательно приватизированную квартиру в качестве оплаты за новую. Специалисты оценивают ее по методике Госстроя и сравнительным данным орловских риэлторских фирм: стоимость должна составлять не менее 50% цены нового жилья. В этом случае «старое» жилье принимают к зачету, разница делится пополам. Первую половину суммы надо внести в течение месяца после подписания договора, на вторую можно взять кредит сроком до 10 лет под 10% годовых (в рублях). Когда новое жилье сдано в эксплуатацию, оно оформляется в вашу собственность, но одновременно как бы находится в залоге, чтобы до полного погашения кредита владелец не смог ее продать, подарить или сдать в аренду без письменного согласия строительной фирмы. Предоставленный кредит и проценты погашаются ежеквартально равными долями. Вторая схема подходит желающим приобрести дополнительную квартиру. Их первоначальный взнос — не менее 25% от стоимости нового жилья. Еще на 25% они могут взять кредит на тех же условиях, что и в первом случае. Остальная сумма должна быть внесена до окончания строительства дома. Третья схема разработана для граждан, стоящих на учете по улучшению жилищных условий в Орле, Мценске, Ливнах и райцентре Верховье. Жилье в этом случае стоит на 10% меньше. Для его приобретения человек должен представить в центр «Развитие» несколько документов: справку о постановке на учет, ходатайство администрации, договор поручительства администрации на сумму предоставляемого кредита. Заемщик оплачивает не менее 75% стоимости квартиры в течение полугода с момента заключения договора. Это могут быть не только личные средства или старое жилье, но и ценные бумаги, перечисления из бюджета или внебюджетных фондов, со счетов предприятий. На остальную сумму «Развитие» дает кредит. Третья схема учитывает еще один нюанс: чтобы получить заем, клиент должен застраховать свою жизнь, а затем и новую квартиру на сумму и срок кредита. Система ипотечного кредитования строительства квартир станет самоокупаемой на шестой-седьмой год, тогда можно будет вернуть все займы и направить эти средства на возведение жилья в полном объеме, что позволит ежемесячно сдавать в эксплуатацию по 120-квартирному дому, увеличить срок кредита до 15 и более лет, то есть предоставить возможность воспользоваться ипотекой для улучшения жилищных условий более широким слоям населения. Недавно к перечисленным схемам орловской ипотеки добавилась еще одна. Постановлением главы областной администрации утверждена программа проектирования и строительства микрорайона «Молодежный» общей площадью 50 тыс. кв. м жилья со всей необходимой инфраструктурой. По мнению специалистов, такого подхода к возведению жилья для молодых пока нет нигде в России. Исполнителем программы определена инвестиционно-строительная компания «Орел — Реконструкция — Центр». Для привлечения средств молодых семей утверждена схема льготного коммерческого ипотечного кредитования. Она предусматривает предоставление отсрочки погашения кредита на срок до семи лет под одну четвертую ставки рефинансирования ЦБ РФ, а также двухступенчатое ипотечное кредитование с привлечением денежных средств, материальных ресурсов предприятий и организаций с последующим предоставлением ими отсрочки по внесению взносов для своих работников. Немаловажна и еще одна деталь, которая носит уже социальный характер: при рождении ребенка ссуда погашается сразу на 30%, двух и более детей — на 50% стоимости жилья. Таким образом, у молодых семей есть реальная возможность убить двух зайцев: получить собственное благоустроенное жилье и отличиться на демографическом фронте. Самарская область Напомним, что ипотека — это залог недвижимости для получения кредита, дающего возможность купить жилье. Как правило, закладывается приобретаемая в кредит недвижимость. Срок возврата занятых денег от 2 до 25 лет. Сегодня, когда квартиру купить может только очень состоятельный человек, а стать владельцем жилплощади за счет государства почти невозможно, ипотечное кредитование должно было бы стать одним из самых популярных способов решения жилищных проблем. В 2000 г., когда ипотечный Фонд Самарской области только создавался, новый проект администрации области достаточно широко рекламировали в СМИ. Вместе с областным ипотечным Фондом, который впоследствии возглавила Дания Вагапова, власти активно пропагандировали и сельскую ипотеку. Однако ипотека на данный момент работает недостаточно эффективно. Причина этого — тотальное безденежье. В бюджете на 2001 г. на выдачу ипотечных кредитов предполагалось выделить 64 млн. руб., но из-за недостатка средств выделили всего 40 млн. руб. В 2002 г. на ипотечное кредитование областная администрация планирует выдать фонду жилья и ипотеки всего 130 млн. руб. На эти деньги можно обеспечить жильем всего 450—470 семей. Первоначально предполагалось, что Фонд будет финансироваться не только за счет бюджета. Довольно активная роль в этом проекте отводилась самарским банкам. Однако пока кредитные учреждения не готовы работать по столь долгосрочным займам. Определенную ставку руководство ипотечного Фонда делало и на привлечение корпоративных клиентов, которых частично кредитовали бы сами работодатели. Но, как показывает практика, компании, прочно стоящие на ногах, предпочитают развивать корпоративную ипотеку внутри без участия областного Фонда. Еще остается слабая надежда на банки и инвестиционные компании. Ясно одно — можно сколько угодно изменять и дополнять процедуру выдачи ипотечных кредитов или совершенствовать положение об ипотеке, без «живых» денег проект так и будет работать «черепашьими» темпами. Другой фактор, который сдерживает развитие ипотеки в Самарской области, — это ограниченный рынок предложений. В прошлом году в августе проводился специальный анализ предложений на самарском рынке жилья в местных СМИ. Каждый день предлагают к продаже в среднем 700—800 квартир. Но когда дело доходит до покупки, то, как правило, 70% этих квартир оказываются нереализуемы (неправильная приватизация, обремененность несовершеннолетними, цепочки разъездов, когда семь-восемь человек съезжаются-разъезжаются и т. п.). Поэтому главный сдерживающий фактор — малая емкость рынка. До недавнего времени деньги, выделяемые Фондом жилья и ипотеки, можно было использовать только на приобретение квартиры или дома. Теперь Фонд имеет право выдавать небольшие, до 15 тыс. руб., кредиты, которые могут быть использованы для благоустройства жилья. Деньги пo ипотечному займу можно потратить, например, на газификацию деревенского дома или проведение водопровода. Следующие изменения касаются порядка выдачи ипотечных кредитов. С принятием поправки, кроме Фонда жилья и ипотеки, залогодержателем может выступать и другая коммерческая или государственная структура. Долг определенного физического лица может выкупить, к примеру, какой-нибудь банк или Пенсионный фонд. Третья поправка к Положению об ипотечном кредитовании, принятая областным парламентом, предусматривает новые сроки погашения кредита. Раньше расплачиваться по долгам людям приходилось каждый квартал, что было не очень удобно. На сегодняшний день ипотечный кредит можно погашать ежемесячно. Как показала практика, это гораздо удобнее для семейного бюджета. Последнее дополнение, внесенное в порядок ипотечного кредитования и утвержденное на заседании Думы, носит, скорее, формальный характер, так как касается соблюдения закона Российской Федерации «О праве граждан РФ на выбор места жительства». Дело в том, что статья 3 этого закона содержит запрет на «установление каких бы то ни было ограничений прав и свобод граждан в связи с наличием либо отсутствием прописки». Поэтому теперь у желающих взять кредит в Фонде жилья и ипотеки Самарской области не будут требовать самарской регистрации. Но, как сказала Дания Вагапова, людям без самарской прописки кредиты еще не выдавались и вряд ли будут выдаваться в ближайшее время. Свердловская область В Свердловской области существуют правительственные программы поддержки индивидуального строительства на селе и долгосрочного кредитования работников бюджетной сферы, осуществляемые через фонд, специально для этого созданный. Квартиры в домах, построенных для бюджетников, остаются в областной собственности до тех пор, пока жильцы не выплатят полную стоимость жилья. Заем для его приобретения может предоставляться из областного бюджета на срок более 10 лет под 1% годовых, а сами они вносят на момент заселения лишь 20% стоимости. Схема, безусловно, для бюджетников выгодна, но крайне неэффективна: она целиком ориентирована на бюджет, а поскольку финансирование этой статьи расходов ведется по остаточному принципу, обречена на долгострой. В сентябре прошлого года губернатор области Эдуард Россель распорядился предусмотреть в 2002 г. продажу квартир на условиях ипотеки. Кредит сроком на 10 лет будет предоставляться под 5% годовых. Построить таким образом предполагается всего три экспериментальных дома. Администрация Екатеринбурга с 1994 г. развивала накопительные схемы приобретения жилья, выпуская муниципальные жилищные облигации. С одной стороны, приобретение муниципальных жилищных облигаций, эквивалентных определенному количеству квадратных метров из расчета 10 облигаций за 1 м2 жилой площади, дело выгодное: накапливаются не деньги, которые имеют свойство девальвироваться, а квадратные метры. С другой стороны, инвестор должен сначала накопить облигации на всю стоимость квартиры и лишь потом может въехать в нее. Это минус облигаций по сравнению с ипотекой. Весной 2001 г. мэрия Екатеринбурга запустила новую накопительную программу приобретения жилья через муниципальное ссудно-сберегательное строительное товарищество, рассчитанную на пять лет. Идея такова: члены товарищества делятся на пять групп и ежегодно оплачивают полную стоимость одного дома из запланированных пяти (одна группа платит 44%, остальные четыре — по 14%), взаимно кредитуя друг друга. Очередность заселения группы (и соответственно дома) определяется лотереей. Квартира переходит в собственность инвестора в момент полного погашения ее стоимости. Таким образом, въехавшие первыми еще четыре года будут выплачивать стоимость квартиры, находящейся на балансе товарищества. Приморье Ипотека — это получение кредита непосредственно под залог недвижимости. Наша жилищная ипотека — вновь разработанная и принятая в январе 2000 г. концепция правительства России под строительство жилья. В 90 гг. по сравнению с 80-ми гг. строительство жилья в крае резко сократилось, а нынче в жилье нуждаются 30 тыс. приморцев. Для этого и существует жилищная ипотека, подразумевающая приобретение жилья в рассрочку. То есть клиент может въехать в новую квартиру и, это главное, постепенно выплачивать долг в течение определенного времени. К примеру, первый взнос составляет от 30% до 70% стоимости квартиры. Остальная часть оплачивается в течение 10 лет. Клиент получаете своего рода товарный кредит. При этом часть средств в качестве дотаций может быть получена от предприятия, которое своим фондом зарплаты может частично оплатить это жилье. Но свою часть клиент все равно выплачивает в течение 10 лет, при этом он от подоходного налога. Ставка платежей по ипотечному кредиту ниже, чем стоимость аренды квартиры. Ипотека очень интересна для военнослужащих. Из-за высоких цен на квартиры во Владивостоке их жилищного сертификата хватало разве что на полторы комнаты. При ипотеке, оплатив сертификатом первоначальный взнос, бывший военный может сразу вселиться в квартиру, а остальную платить в рассрочку. Согласно существующим законам под квартиры, которые мы отдали в ипотеку, выпускаются ипотечные закладные. Региональное или местное ипотечное агентство может отдать их в залог федеральному ипотечному агентству или специальному пенсионному фонду и по ним получить средства для строительства нового жилья. По сути — двойной оборот средств. В стране уже создано более 50 ипотечных агентств. Их опыт показывает, что уже через год-полтора большинство трудоспособного населения региона, где появляется ипотечное агентство, включается в ипотечную программу. При этом люди получают новые квартиры и сдают старые, которые идут на вторичное заселение участниками этой же программы. Оценивается же жилье, идущее под залог, строго по рыночной цене. Что касается законодательной базы, то в прошлом году Законодательное Собрание приняло краевой закон о жилищной ипотеке. В этом к нему принята небольшая поправка. Сейчас рабочая группа администрации края работает над созданием ипотечной корпорации (как в Москве и Московской области). Думаем, что в ближайшее время будет подписано постановление губернатора Дарькина по ипотеке: во Владивостоке около 20 жилых домов, не завершенных строительством; их можно использовать, чтобы получить дешевое жилье по $400—450 за кв. м и продать в рассрочку на 10 лет. Как только постановление по ипотеке вступит в действие, каждый желающий сможет попробовать свои возможности, поучаствовав в этой программе, пройти андеррайтинг (проверка платежеспособности клиента) и получить необходимые консультации. В текущем месяце мы ожидаем серьезную поправку в закон о ценных бумагах, которая позволит ипотечной закладной участвовать в торгах в качестве ценной бумаги высшей категории: она может передаваться, отдаваться в наследство, залог или просто продаваться. Ее ценность обеспечивается самим жильем, страховой компанией, которая обязательно участвует в ипотеке, — она страхует жилье и жизнь страховщика.