Иван Романов: «Постиндустриальная эпоха диктует новое прочтение будущего столичных промзон»

Освоение промышленных площадок — одна из наиболее обсуждаемых сегодня тем среди столичного градостроительного сообщества. По оценкам специалистов, общая площадь промзон в Москве составляет примерно 15,6 тыс. га, из них более половины предполагает реконструкцию — это около 8 тыс. га, или порядка 8% территории города в его старых границах. Городские власти неоднократно озвучивали в качестве одного из приоритетных направлений развития на ближайшие годы редевелопмент промышленных территорий. К реализации этих проектов планируется привлекать инвесторов.

О взгляде девелоперов на освоение московских промзон, стоимости таких проектов и спросе на жилье рассказал управляющий директор «Группы ЛСР» в Москве Иван РОМАНОВ.

— Девелоперы довольно часто жалуются на недостаток земельных участков. Это так?

— В границах «старой» Москвы запас свободных земель для застройки практически исчерпан. Фактически, единственно возможный источник его пополнения — преобразование территорий и, прежде всего, промышленных. Сегодня 9 из 10-и предлагаемых на рынке участков в старых границах Москвы — редевелопмент. Это большой резерв, который можно и нужно использовать. В Подмосковье, в «новой» Москве площадки под застройку есть. Мы, в частности, недавно приобрели довольно крупный участок на присоединенных территориях, планируем построить там малоэтажный жилой комплекс — общей площадью около 440 тыс. кв. м жилья и сопутствующей инфраструктуры.

— Какова нагрузка земли в структуре конечной стоимости квадратного метра?

— В Подмосковье, в зависимости от участка, нагрузка земли на 1 кв. м может составлять примерно от 10 до 20%, а в центре Москвы может доходить и до 50%. Но всё очень индивидуально и, конечно, зависит от каждого конкретного участка, наличия инженерных коммуникаций, плотности, общего размера проекта и т. п. Если мы говорим о «чистом» участке, то значительная часть расходов приходится на инженерные коммуникации и дорожную инфраструктуру. Промзоны, как правило, в достаточной степени подготовлены с точки зрения коммуникаций, но здесь появляются дополнительные затраты на демонтаж существующих зданий, в случае необходимости, перебазирование производства, рекультивацию грунта.

— Девелоперы заинтересованы в строительстве жилья на месте бывших предприятий?

— А почему нет? Конечно, заинтересованы. И такие проекты у нас уже есть. Мы, например, будем строить жилой комплекс бизнес-класса на Серпуховском валу, рядом с метро «Тульская» — это практически центр Москвы. Спрос на этот объект очень высокий, как благодаря месту (рядом Донской монастырь), так и крайне удачному архитектурному проекту, который, кстати, недавно получил одобрение Архитектурного совета Москвы. Комплекс займет территорию бывшего завода по обработке цветных металлов (МЗОЦМ), который уже выведен во Владимирскую область. Участок ранее принадлежал компании Coalco Development, мы приобрели его с условием передачи части построенных площадей бывшему собственнику.

— Будете развивать это направление?

— Несколько предложений рассматриваем. Оцениваем, считаем. Но говорить о конкретике пока не хотелось бы — рано.

— Почему в предыдущие годы не было такой заинтересованности в подобных проектах?

— Достигнута критическая точка — совершенно очевидно, что другого пути для градостроительного развития Москвы, попросту нет. Постиндустриальная эпоха диктует совершенно иное прочтение будущего столичных промзон. Отрадно, что городские власти четко обозначили готовность преобразовывать эти территории и последовательно проводят политику более эффективного использования дорогостоящих столичных земель, организуя работу по замене функционально и физически устаревшей застройки. Безусловно, это не самый простой способ пополнения резерва земель под застройку, но этот путь прошли почти все крупнейшие мегаполисы мира. От этих преобразований выиграют все: город, жители близлежащих микрорайонов, собственники земельных участков, девелоперы.

— Однако не все москвичи положительно оценивают идею вывода предприятий из города. Они считают, что промышленность должна оставаться, ведь это рабочие места.

— Расценивать реорганизацию городского пространства исключительно с точки зрения рабочих мест не совсем правильно. Надо смотреть шире. Я согласен, закрывать и переводить все предприятия за пределы города нецелесообразно. Но материалоемкие и неэкологичные производства, тяжелая промышленность, устаревшие предприятия, большая часть которых, как правило, используется не по назначению, в городе не нужны. В частности, материалоемкие производства оказывают колоссальную нагрузку на дорожную сеть. При мощности, скажем, в 100 тыс. тонн выпускаемой продукции один такой завод дает дополнительную нагрузку на транспортную сеть в объеме порядка 10 тыс. крупнотоннажных машин в год. Ведь сырье надо привезти, а затем вывезти готовую продукцию. В черте города должны оставаться высокотехнологичные производства, а также непроизводственные виды бизнеса, которые и обеспечат людям рабочие места.

— Власти способствует освоению промзон?

— Да. Причем они не только декларируют готовность оказывать содействие в реализации жилищных проектов на бывших промплощадках. Предпринят ряд очень важных шагов. Введена понятная методика платы за изменение вида разрешенного использования участка под арендованными территориями. Вслед за этим такую же методику сделали по участкам в собственности. Раньше ответ вопрос, во что по времени и деньгам обойдется перевод промзоны в жилье, относился к разряду «субъективных» и имел массу вариантов ответа. Сейчас стало значительно проще рассчитывать экономику проектов.

— Предпринятые меры нашли поддержку со стороны собственников земли?

— Можно сказать и так. Раньше только одно из 10 соседствующих на одном земельном участке предприятий было готово к преобразованиям. Остальные раздумывали и не торопились принимать решений. И это объяснимо. Представьте, большая промзона, в середине — заводик, собственник которого пытался преобразовать территорию, изменить функциональное назначение застройки своего участка. Но ведь проект планировки территории, необходимый для градобоснования такого изменения, разрабатывается в границах улиц, а это, как правило, большой участок с десятком собственниками. Договориться в такой ситуации очень сложно.

— Земельных участков стало больше?

— Рост предложения колоссальный. На открытом рынке сейчас порядка 15 довольно крупных и интересных участков площадью от 5 га и более. Для сравнения, раньше таких было 1-2. Причем наблюдается эффект снежного кома. Например, девелоперу предлагают площадку, он, естественно, хочет ее расширить за счет соседнего предприятия этой промзоны. Это имеет смысл для повышения эффективности проекта — квартиры с видом на мрачные стены соседнего завода вряд ли будут очень востребованы. Начинаются переговоры с собственником соседнего участка — то есть в процесс вовлечены уже две площадки, и т. д. Для всех очевидно, что доход, получаемый за аренду коммерческих помещений, значительно ниже, чем доходы от редевелопмента участка. Собственники предприятий фактически открыли для себя новый бизнес. Рынок буквально «выстрелил» в последние полгода-год.

— Цены на землю выросли?

— Нет, не выросли. Разброс цен на землю, как я уже говорил, большой, но стоимость земли остается стабильной.

— Как бы Вы оценили сложность реконцепции территории для девелопера?

— Это особая материя, требующая от девелопера большого опыта, скрупулезности и, я бы даже сказал, искусства. Особенно если речь идет о работе в окружении уже сложившейся застройки. После завершения такого проекта должно быть ощущение, что созданный объект был на этом месте всегда. У «Группы ЛСР» целый ряд таких примеров. Первый проект мы реализовали 15 лет назад в Санкт-Петербурге. Это был также первый опыт редевелопмента промплощадки в городе. Мы вывели молокозавод, реконструировали почти полквартала, отреставрировали и обновили фасады реконструированных домов. Сегодня на этом месте современные жилые и административные здания, которые очень гармонично вписались в архитектурный ансамбль исторической застройки. Многие уже и не помнят, что когда-то на этом месте было предприятие.

— А в Москве много строите?

— В Москве и ближайшем Подмосковье мы участвуем в 11 проектах, в некоторых из них — как подрядчик. В целом это около 2 млн кв. м недвижимости. Но мы планируем и дальше наращивать объем присутствия. В Московском регионе у нас сосредоточены достаточные мощности по производству строительных материалов, которые обеспечивают, в том числе, и наши девелоперские проекты — домостроительный комбинат, производство товарного бетона, кирпичный завод.

— Спрос на новостройки догоняет активность девелоперов?

— Спрос на жилье и динамика продаж очень высокие, причем не только в Москве. В 2013 г. «Группа ЛСР» во всех регионах присутствия — это Москва, Санкт-Петербург и Екатеринбург — реализовала более 750 тыс. кв. м жилья, поставив абсолютный рекорд за свою историю компании. Это особенно приятно, так как в прошедшем году компания отмечала 20-летие. Рост объемов продаж составил почти 70%. Нельзя не признать, что одним из ключевых драйверов спроса остается ипотечное кредитование — процент сделок, заключаемых с привлечением банковских средств, увеличивается с каждым годом. В прошлом году в среднем порядка 36% покупок жилья класса масс-маркет предусматривали ипотеку. В некоторые месяцы года доля таких сделок приближалась к 50% от общего объема заключенных контрактов. Активность покупателей сохраняется и в этом году. При сохранении динамики результаты продаж по итогам года будут хорошими.

— Доходность девелоперского бизнеса изменилась?

— Нагрузка на девелоперский бизнес увеличивается: стоимость стройматериалов растет, повышаются различные платежи в бюджет за землю, больше становится нагрузка по строительству социальной инфраструктуры и т. д. Все это увеличивает себестоимость строительства. В лучшем положении остаются компании, обеспеченные собственными производствами строительных материалов, внедряющие современные технологии, работающие над повышением эффективности предприятий. Мы уже давно идем по этому пути. Модернизировали все ДСК, строим дома по современной технологии индустриального домостроения и «бесшовной» отделкой фасадов. Такие здания внешне невозможно отличить от монолитных, при этом сохраняется высокая скорость и большие объемы строительства. С точки зрения планировочных решений — модернизация, по сути, позволила нам уйти от серийности в сборном домостроении. Это большой и качественный шаг вперед. Сегодня наши возможности позволяют строить 1 млн кв. м жилья в год. В прошлом году построили около 900 тыс. кв. м.

— Какое жилье будут покупать через два-три года?

— Эконом-класс будет пользоваться спросом всегда, а если говорить о Москве — здесь практически любая недвижимость всегда будет в цене. По уровню обеспеченности жильем нам еще очень далеко до европейских показателей. Неудовлетворенная потребность россиян в жилье, хоть и небезграничная, обеспечит девелоперов работой на многие годы вперед. Но если государство продолжит реализацию программ, нацеленных на повышение доступности жилья, в том числе стимулирования ипотеки, в обозримом будущем интерес к новому жилью не иссякнет. И будут застраиваться и новая Москва, и столичные промзоны.

Автор: Беседовал Игорь Павлов Дата: 11.03.2014 «Федеральный строительный рынок» № 115 Рубрика: Промышленное и гражданское строительство

«« назад