Ленобласть избавляется от «манхэттенов» и «нахаловок»

Отсутствие четкой градостроительной политики на уровне муниципалитетов ведет к тому, что поселки Ленинградской области постепенно превращаются в «помесь Манхэттена и нахаловки». Именно так можно сформулировать мнение губернатора Александра Дрозденко относительно хаотичной застройки петербургских пригородов. Пытаясь остановить этот процесс, глава региона предложил муниципалам договориться об обязательном согласовании градостроительных документов и разрешений на строительство с профильными комитетами обладминистрации.

Градостроительный хаос

Принятый в середине «двухтысячных» Федеральный закон 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» передал полномочия по утверждению градостроительной документации и выдаче разрешений на строительство в ведение органов местной власти первого, поселенческого уровня.

Вопрос о том, где муниципалитеты (которых в одной только Ленобласти было создано более двухсот) возьмут столько специалистов с дипломами архитектурного или строительного вуза, федеральных законотворцев, по всей видимости, особо не занимал. Хотя многим представителям строительного сообщества уже тогда было ясно к чему это может привести… и привело.

Местные власти начали с легкостью выдавать разрешения на строительство любых объектов, порой даже не пытаясь вникать в проектную документацию. Застройщики — массово «лепить» многоэтажки, не утруждая себя заботами о развитии инженерных систем жизнеобеспечения и социальной инфраструктуры строящихся кварталов. Ну а областные чиновники — с гордостью докладывать о высоких темпах жилищного строительства и объемах привлеченных инвестиций.

Если предыдущего губернатора в сфере жилищного строительства вполне удовлетворяла позитивная динамика количественных показателей, то новый глава региона взялся за качество застройки.

«Люди покупают в пригородах жилье потому, что оно дешевле, чем в Питере. Однако потом, когда эти люди столкнутся с бытовыми, коммунальными, транспортными и прочими проблемами, они придут именно к губернатору», — уверен Александр Дрозденко, резонно полагая, что высокий рыночный спрос на жилье не может служить критерием оценки правильности градостроительных решений.

Еще одним поводом для возмущения губернатора стала позиция властей некоторых муниципалитетов в отношении выделения земельных участков под строительство социальных объектов: «Для строительства коммерческих торговых центров земля всегда находится. Но стоит области попросить подобрать участок для размещения школы или детского садика, так муниципалы заявляют, что свободной земли у них нет и все участки уже кому-то принадлежат».

Власти региона начали пытаться хотя бы «в ручном режиме» перевести градостроительную ситуацию на территории Ленобласти в цивилизованное русло. В частности, возглавляемый вице-губернатором по строительству Георгием Богачевым областной Градсовет принялся достаточно жестко браковать новые проекты планировки и межевания территорий, и другие документы территориального планирования.

«Хотели бы вы сами жить так, как рисуете в своих генпланах?», — задал на одной из встреч риторический вопрос губернатор, парируя возражения муниципальных руководителей, не согласных с тем, что подготовленные ими проекты генеральных планов поселений не смогли пройти согласование.

«Удельные князья» рискуют лишиться «уделов»

Посетив в начале октября Всеволожский район — которому, по оценке областной администрации, принадлежит «пальма первенства» и по объемам жилищного строительства, и по количеству градостроительных нарушений — губернатор предложил местным властям «по-джентльменски» договориться о сотрудничестве в этой сфере.

Руководителям городских и сельских поселений было предложено ввести мораторий на включение дополнительных земель в границы населенных пунктов при «первичном» утверждении генпланов. Или, по крайней мере, ограничить «разрастание» населенных пунктов — например, не более чем на 20% по сравнению с существующими, — и только после обязательного рассмотрения проекта генплана на областном Градсовете.

Муниципалам также было предложено неукоснительно направлять на предварительную экспертизу в областную администрацию разрешения на строительство многоквартирных домов, проекты планировки территории и проекты застройки земельных участков.

Данный порядок предполагается оформить в виде трехсторонних соглашений о взаимодействии и информационном обмене при освоении территории между профильным вице-губернатором по строительству и муниципалитетами первого и второго уровней. Причем не только Всеволожского, но и остальных районов Ленобласти.

Не лишним будет отметить, что договариваться с местными властями областной администрации пришлось не «от хорошей жизни». 131-й закон наделил органы местного самоуправления достаточно обширными полномочиями, но при этом не предусмотрел каких-либо реально действующих рычагов воздействия на зарвавшихся чиновников местного уровня.

Существующая процедура снятия с постов глав муниципальных администраций настолько сложна, что они чувствуют себя в этом отношении в полной безопасности. Недаром же с легкой руки Александра Дрозденко за главами муниципалитетов прочно утвердилось образное прозвание «удельные князья», подхваченное сегодня уже и в других регионах страны.

Впрочем, это положение вещей, по всей видимости, скоро изменится, и «удельные князья» перестанут чувствовать себя полновластными хозяевами своих муниципальных «уделов». ЗакС Ленобласти по инициативе губернатора принял проект поправок в 131-ФЗ, который предусматривает возможность отзыва глав районных и поселенческих администраций по решению высшего должностного лица субъекта РФ.

В случае, когда глава муниципалитета не исполняет (или ненадлежащим образом исполняет) свои обязанности, глава региона сможет своим решением временно отстранить его от работы. Одновременно с этим должно последовать обращение в суд с целью установления фактов ненадлежащего исполнения муниципальным чиновником своих обязанностей. Далее, если суд подтвердит соответствующие факты, контракт с главой муниципальной администрации будет расторгнут в одностороннем порядке.

По мнению губернатора, внесение этих поправок побудит местных руководителей более ответственно подходить к исполнению своих должностных обязанностей. В том числе, в градостроительной сфере.

Проект поправок в ФЗ направлен ЗакСом Ленобласти в порядке законодательной инициативы на рассмотрение в Госдуму.

Соцобъекты в обмен на налоги

В рамках рабочей поездки губернатора во Всеволожский район, когда муниципалам и было предложено «по-джентльменски» объединить усилия по наведению порядка в градостроительстве, областные чиновники подписали первое соглашение в рамках новой программы сотрудничества власти и бизнеса в сфере комплексного освоения территорий для жилищного строительства. (Она более известна под неофициальным названием «Соцобъекты в обмен на налоги».)

По соглашению, застройщик должен встать на налоговый учет в Ленинградской области, платить все положенные по законодательству налоги в консолидированный бюджет региона и строить за свой счет социальные объекты — детские сады и школы. В свою очередь, администрация области возвращает застройщику стоимость строительства соцобъекта путем перечисления муниципалитету, где этот объект построен, субсидии на его выкуп. При этом цена объекта не должна превышать определенный Минрегионом уровень и быть более 70% от уплаченных налогов.

Первое четырехстороннее соглашение подписали вице-губернатор Ленобласти по строительству Георгий Богачев, глава администрация МО «Всеволожский муниципальный район» Александр Соболенко, глава администрации МО «Заневское сельское поселение» Алексей Гердий и генеральный директор ЗАО «РТ “Петербургская Недвижимость”» (холдинг Setl Group) Илья Еременко.

Прежде чем завизировать документ, Георгий Богачев напомнил собравшимся, что соглашение касается микрорайона, который застраивает Setl Group в деревне Кудрово Заневского сельского поселения (микрорайон «Семь столиц» в 41 дом с общей площадью жилья 680 тыс. кв.м). Завершение строительства микрорайона, рассчитанного на проживание более чем 20 тыс. человек, запланировано на 2018 г. При этом объем налоговых выплат компании в областной бюджет за 9 лет реализации проекта составит 1 млрд руб.

По программе «Соцобъекты в обмен на налоги» в «Семи столицах» будут построены 5 детских садов на 760 мест, 2 школы на 600 и на 1100 мест. Строительство одного детского сада началось весной этого года, а первая школа была заложена 4 октября — к Дню учителя.

Ожидается, что аналогичные соглашения будут подписаны еще как минимум с 15-ю крупными строительными компаниями. По словам Александр Дрозденко, реализация этих соглашений позволит адресно направлять средства бюджета на развитие территорий и создавать в новых микрорайонах действительно комфортные социально-бытовые условия проживания.

Муниципалам предложили жить дружно

В своем докладе вице-губернатор по строительству Георгий Богачев красочно, с яркими эпитетами и сравнениями, обрисовал ситуацию с застройкой. По его словам, около половины всего многоквартирного строительства в Ленобласти ведется на территории пяти-шести муниципалитетов. Речь идет о городе Всеволожск, поселках Бугры, Мурино, Новое Девяткино, Колтуши и Заневском сельском поселении, где реализуются проекты по возведению около 2 млн кв.м. жилья.

Георгий Богачев заострил внимание на том, что согласуемые муниципалами градостроительные документы и разрешения на строительство нередко противоречат установленным нормативам по предельной этажности и плотности жилой застройки, ее обеспеченности социальной, коммунальной и дорожной инфраструктурой. В результате жители новых домов, став обладателями «квадратных метров», оказываются в неблагоприятной для проживания среде.

Особенно негативно влияет на условия проживания превышающая все возможные нормативы высокая плотность застройки в некоторых новых микрорайонах. И именно это все чаще становится причиной протестных выступлений местных жителей.

Город Всеволожск, по словам Георгия Богачева, является одним из «стахановских» муниципалитетов в деле выдачи незаконных разрешений на строительство. В 40 из 97 разрешений, выданных в 2012 г., эксперты Госстройнадзора нашли грубые нарушения, связанные в основном с уплотнительной застройкой. Представленный властями Всеволожска проект генплана также предполагал включение в границы города 450 га лесного фонда и 880 га земель сельхозназначения для строительства многоэтажных жилых домов.

Говоря о Новодевяткинском сельском поселении, вице-губернатор назвал его «удивительным» муниципалитетом, не признающим ни федеральных, ни региональных градостроительных нормативов. По словам Георгия Богачева, местные власти приняли собственные нормативы и правила землепользования и застройки, которые в части высотности в 6 раз превышают допустимые федеральные СНиПы, действовавшие на момент принятия.

Назвав подобный подход самоуправством, Георгий Богачев напомнил главам, что, столкнувшись с подобной ситуацией, власти Московской области уже обратились в Федеральное Собрание с просьбой предать градостроительные полномочия на региональный уровень и внести соответствующие поправки в Градкодекс.

«Мы хотим пойти по более мягкому, бесконфликтному пути и еще раз предлагаем: «Ребята, давайте жить дружно»!», подытожил вице-губернатор, предложив муниципалитетам принять соглашения с областным Правительством по введению моратория на расширение границ населенных пунктов и обязательном согласовании всех градостроительных документов.

Автор: Сергей Дмитриев Дата: 26.12.2013 «Федеральный строительный рынок» № 114 Рубрика: Промышленное и гражданское строительство

«« назад