Динамика офисных метров по-петербургски

В Северной столице, по мнению специалистов, фактические объемы ввода нового предложения свидетельствуют об активном росте на рынке офисной недвижимости. При этом девелоперы отдают предпочтение высококлассным проектам, расположенным в центральных районах города и популярных деловых зонах.

В III квартале 2013 г., по данным компании Astera, было введено в эксплуатацию 9 качественных бизнес-центров суммарной арендопригодной площадью 86,7 тыс. кв. м. При этом около 50% введенных площадей сконцентрировано в Московском районе. В результате, в конце III квартала объем предложения качественной офисной недвижимости насчитывает 1 929,9 тыс. кв. м. В следующем квартале запланирован ввод в эксплуатацию 7 бизнес-центров с совокупной арендопригодной площадью
112,7 тыс. кв. м. При условии выполнения всех заявленных планов прирост предложения за 2013 г. может стать максимальным за последние 5 лет, составив 233,7 тыс. кв. м (+13%).

По итогам III квартала 2013 г., основной объем спроса формировали предприятия сферы услуг, производственные и торговые компании. Средневзвешенный уровень вакансии в качественных бизнес-центрах составил 9% против 7,5% в предыдущем квартале. В первую очередь, это связано с вводом новых офисных центров. За год (с октября 2012 г. по сентябрь 2013 г.) уровень арендных ставок в целом увеличился. Наибольший рост отмечен в классе A. При этом уровень ставок в бизнес-центрах класса B остался практически неизменным. В целом, по оценкам специалистов Astera, рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга растет более быстрыми темпами по сравнению с рынками торговых центров и складских комплексов.

Предложение

В III квартале 2013 г. в эксплуатацию введены бизнес-центры Technopolis Pulkovo и «Ренессанс Премиум», расположенные в деловом районе «Московский проспект». Суммарная арендуемая площадь составила 31,4 тыс. кв. м. Состоялся ввод в эксплуатацию бизнес-центра «Магнитогорская, 51» в деловом районе «Восточный». Таким образом, за III квартал суммарное предложение качественных офисных площадей увеличилось на 2% в сравнении с предыдущим. Прирост предложения качественной офисной недвижимости за первые три квартала 2013 г., по данным экспертов Knight Frank St. Petersburg, составил 3%, или 67,9 тыс. кв. м.

В Astera отмечают, что бизнес-центр на Малоохтинском пр., 45, получивший название Eightedges (GLA 11,9 тыс. кв. м), был заявлен к вводу в IV квартале 2013 г., однако девелопер проекта ГК Leorsa перенес сроки ввода на следующий квартал. На данный момент завершается возведение монолитного каркаса здания. Якорный арендатор объекта, международная компания, занимает 40% арендуемой площади.

В I квартале 2014 г. компания Jensen Group планирует ввести в эксплуатацию высококачественные офисы (класс A) как часть торгового дома «Пассаж». Совокупная арендопригодная площадь бизнес-центра составит 8,2 тыс. кв. м.

ГК «СУ-155» анонсировала в III квартале проект реставрации под бизнес-центр здания-памятника на Литейном пр., 62 («Дом Гурьева»). Учитывая параметры здания и локацию, по мнению экспертов компании Astera, объект, площадь которого составляет около 10 тыс. кв. м, будет отнесен к классу B/B+.

ГК «Энерго», заявившая о проекте реконструкции Бадаевских складов под офисы еще в I квартале 2013 г., приступит к реализации планов в начале 2014 г. Бизнес-центр класса B+ планируется ввести в эксплуатацию спустя год после начала работ.

В III квартале анонсирован ряд проектов нового строительства. Так, инвестором ООО «Потенциал Инвест» представлен проект 10-этажного бизнес-центра на углу Варшавской ул. и Корпусного пр., напротив торгового центра «Мебельный континент», общей площадью 40 тыс. кв. м со сроком реализации с середины 2013 до середины 2014 гг. На Лиговском пр., 140 планируется возведение бизнес-центра. Застройщик «Проминвестгрупп» планирует получить разрешение на строительство здания бизнес-центра в 2013 г. Реализация проекта должна завершиться через год. Согласно оценкам специалистов компании Astera, общая площадь бизнес-центра составит не более 1,5 тыс. кв.м.

Новой тенденцией петербургского рынка в Astera считают внимание к экологичности и энергоэффективности при строительстве офисных объектов. Например, проект Ingria Tower компании «С.Э.Р.», который проходит на данный момент этап согласования документации на строительство, будет сертифицирован, согласно сообщению компании-девелопера, на соответствие экологическому стандарту LEED. БЦ «Ренессанс Правда» стал первым действующим бизнес-центром в России, получившим сертификат LEED Gold. Строящийся бизнес-центр «Электро» (на Московском пр., 156) станет первым в Петербурге бизнес-центром, сертифицированным по британскому стандарту BREEAM. Кроме указанных проектов, бизнес-центры Eightedges и Technopolis также соответствуют экологическому стандарту. К числу основных преимуществ подобных проектов относятся более высокая инвестиционная привлекательность по сравнению с обычными офисными центрами и возможность размещения международных компаний, для которых экологичность является обязательным параметром при выборе офиса.

Уровень спроса

По оценкам специалистов Knight Frank St.-Petersburg, доля свободных площадей в III квартале 2013 г. в бизнес-центрах класса А (функционирующих и строящихся, в которых началась арендная кампания) увеличилась на 6% в сравнении с предыдущим кварталом и достигла 21%. С начала года увеличение показателя составило 14,2%. В функционирующих бизнес-центрах класса А доля вакантных площадей на конец III квартала 2013 г. составила 11%. Столь высокий показатель, а также общее его увеличение главным образом связано с выходом на рынок аренды новых бизнес-центров с высокой долей свободных площадей (как во введенных в эксплуатацию, так и в строящихся объектах). Данная тенденция, хоть и не столь ярко выраженной, отмечается также в бизнес-центрах класса В. Доля вакантных площадей по сравнению со II кварталом 2013 г. увеличилась на 2,2%, с начала года — на 3,5%. На конец III квартала 2013 г. показатель достиг 9%.

Летний период традиционно считается периодом «затишья» на рынке. Однако в III квартале 2013 г. произошла активизация спроса: объем поглощения составил 36 тыс. кв. м, что почти в 2 раза больше показателя первого полугодия. При этом более трети всего объема сделок было совершено ресурсодобывающими компаниями. Тем не менее, существующий уровень спроса еще не приблизился к докризисным показателям.

Анализ заявок в течение III квартала показал, что основной объем спроса формировали строительные и торговые компании, которые в сумме составили 27,6% от всех заявок. Предприятия сферы услуг (около 40%) остаются основным показателем спроса. В этом сегменте особую активность проявили консалтинговые компании (управленческий, кадровый консалтинг, высокотехнологичная сфера и др.). Наибольшим спросом у арендаторов в III квартале пользовались помещения в диапазоне от 100 до 500 кв. м, их доля в общем объеме заявок составила около 60%. Спрос на крупные блоки (от 1 тыс. кв. м) в качественных бизнес-центрах составил менее 10% от всех заявок. Следует отметить, что в бизнес-центрах класса B преобладает кабинетная нарезка помещений, в то время как в офисах класса A — помещения, организованные по типу открытого пространства (open space).

С начала года структуры «Газпрома» активно арендовали площади в офисных центрах Петербурга. В отчетном квартале была закрыта одна из крупнейших за последние несколько лет сделок на офисном рынке города. Компания «Газпром экспорт» арендовала 12,3 тыс. кв. м в бизнес-центре «Сенатор» (на ул. Проф. Попова, 37). Кроме того, департамент инвестиций и строительства «Газпрома» намеревается переехать в БЦ «Юпитер» в Пулково.

Ставки и вакансии

Эксперты Knight Frank St.-Petersburg утверждают, что средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в функционирующих бизнес-центрах класса A на конец III квартала 2013 г. составила 490 $/кв.м/год, в классе В — 329 $/кв. м/год (включая операционные расходы и не включая НДС). При этом продолжается начавшаяся в конце 2012 г. тенденция к увеличению средней запрашиваемой ставки аренды в бизнес-центрах класса А. Средние арендные ставки на офисные объекты класса А по сравнению со II кварталом 2013 г. в рублевом эквиваленте показали рост 2%, по итогам первых трех кварталов 2013 г. — 3%. Рост ставки связан с «вымыванием» с рынка относительно дешевого предложения и колебаниями курса валюты. Рост ставки за квартал составил 3% в долларовом эквиваленте, но по сравнению с его значением в конце 2012 г. изменение незначительно.

Напомним, что начиная с конца 2012 г. плавно снижается средняя запрашиваемая ставка аренды на вакантные площади в бизнес-центрах класса В: в рублевом эквиваленте за квартал ставка снизилась на 5%, в сравнении с концом 2012 г. — на 9%. В долларовом эквиваленте снижение ставки за квартал составило 4%, за первые три квартала — 13%. Снижение средней ставки связано с преобладанием предлагаемых в аренду офисных площадей в бизнес-центрах, расположенных в периферийных районах Санкт-Петербурга, уровень ставок в которых ниже среднерыночного показателя. Данная тенденция связана с тем, что в центральной части города ликвидные помещения в бизнес-центрах класса В являются дефицитными и быстро уходят с рынка.

Также следует отметить, что запрашиваемые ставки аренды в новых бизнес-центрах значительно превышают те, которые наблюдаются в уже функционирующих объектах. Средняя запрашиваемая ставка в строящихся бизнес-центрах, где началась арендная кампания, равна 545 $/кв. м/год, в бизнес-центрах класса В — 376 $/кв. м/год (включая операционные расходы и не включая НДС). Необходимо сказать, что столь высокие ставки в новых объектах негативно сказываются на заполняемости, так как не отражают ожиданий потенциальных арендаторов.

По выкладкам специалистов Astera, средневзвешенные по площади, запрашиваемые арендные ставки в качественных бизнес-центрах классов A и B+ выросли по сравнению с предыдущим кварталом на 2–2,5%. При этом за год (с октября 2012 г. по сентябрь 2013 г.) рост арендных ставок составил в этих классах 7% и 2% соответственно.

В классе B ставки остались практически неизменными. По состоянию на конец сентября 2013 г. средневзвешенный уровень вакансии в бизнес-центрах классов A, B+ и B составил 12,1%, 7,6% и 8,1% соответственно. За год (с октября 2012 г. по сентябрь 2013 г.) уровень вакансии увеличился во всех классах в среднем на 2,3%, в основном, в связи с вводом новых офисных центров за этот период. Объем поглощения за III кв. 2013 г. составил около 50 тыс. кв. м. Ожидается, что рост уровня вакансии на фоне объемов площадей, заявленных к вводу в эксплуатацию в ближайшее время, продолжится и в IV кв. 2013 г., а объем нового предложения будет постепенно поглощаться рынком. При этом снижения арендных ставок в следующем квартале маловероятно.

По прогнозам Knight Frank St.-Peters-burg, в целом до конца года следует ожидать значительного объема ввода новых офисных площадей — более 200 тыс. кв. м, причем 66% нового предложения составят офисные объекты класса А. Основной объем нового предложения сосредоточен в деловых районах «Центральный-2» и «Московский проспект». С учетом нового предложения общий объем качественных офисных площадей на рынке в конце 2013 г. может превысить 2 млн кв. м.

Также прогнозируется возможное снижение ставок аренды на офисные помещения класса А в условиях нарастающей конкуренции, в противном случае неизбежно продолжение тенденции замедления темпов поглощения на рынке.

Автор: Андрей Мельников Дата: 05.12.2013 «Федеральный строительный рынок» № 113 Рубрика: Коммерческая недвижимость

«« назад