Импульс инвестиций в недвижимость Северной столицы

В целом инвестиционный рынок Санкт-Петербурга в I полугодии 2013 г. характеризовался повышенным интересом инвесторов к рынку земли под коммерческую и жилую застройку.

По данным компании Colliers Inter-national, более половины всех заключенных договоров о купле-продаже объектов коммерческой недвижимости в I полугодии, как по количеству контрактов, так и по объему инвестиций, пришлось на сделки с землей. В основном земельные участки приобретались под строительство жилья, а также под индустриально-складскую и торговую функции. Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга (включая покупку земельных участков под жилищную застройку) за I половину года составил более $500 млн, что сопоставимо с показателями аналогичного периода 2012 г. Ставки капитализации за I полугодие 2013 г. не изменились и остались на уровне конца 2012 г.: для высококачественных торговых центров, а также бизнес-центров класса А ставки капитализации находятся в пределах 9–10%, для бизнес-центров класса В — 11–12%. Ставки капитализации качественных складских объектов составляют 12–13%.

Подавляющее большинство инвестиций в землю было вложено под жилищное строительство (90%). Ключевым событием для застройщиков в I половине 2013 г. стало разрешение самостоятельно разрабатывать проекты планировки территории. Это произошло после того, как в конце 2012 г. было принято решение передать данные полномочия лишь в сферу компетенции НИИ Генплана СПб. Несмотря на эти улучшения, девелоперы охотнее покупают земельные участки с разработанной градостроительной документацией. Из-за дефицита таких земель в пределах города застройщики приобретают земельные участки и в Ленинградской области.

Активизировался рынок земли под торговые цели со стороны операторов DIY и продуктовых гипермаркетов. Кроме того, девелоперы проявляют спрос на земельные участки под проекты комплексного освоения территорий в новых развивающихся районах, например, для строительства торговых центров.

С начала 2013 г. наблюдается оживление рынка земли, приобретаемой также под индустриальные цели. Если в течение предыдущих нескольких лет покупатели в основном присматривались к объектам, но не приобретали их, то в этом году земельные участки активно продаются как для собственных нужд, так и в спекулятивных целях. Продуктовая сеть «Магнит» строит распределительный центр на территории Тельмановского сельского поселения в Тосненском районе Ленобласти. Сделка по приобретению земельного участка площадью более 20 га, на котором ведется строительство складских помещений, была закрыта в 2013 г.

Анна Сигалова, заместитель директора департамента инвестиций «Colliers International Санкт-Петербург» отмечает: «Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга в первой половине 2013 г. составил более $500 млн, что сопоставимо с аналогичным периодом прошлого года. Основной интерес инвесторов по-прежнему сконцентрирован на сегменте земельных участков — более 58% всего объема закрытых сделок купли-продажи коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга».

По-прежнему одним из наиболее привлекательных сегментов для инвесторов остается офисный сектор. Переезд структур «Газпрома» в Санкт-Петербург продолжает поддерживать спрос на офисную недвижимость со стороны конечных пользователей. Доля инвестиций в торговую недвижимость составила около 27%. Среди наиболее крупных сделок в I полугодии 2013 г. стоит отметить продажу концерном SRV 55% в проекте ТРЦ «Охта Молл» финскому инвестиционному фонду Russia Invest. На рынке гостиничной недвижимости в первой половине года была закрыта сделка по купле-продаже 100% акций ЗАО «Гостиницы Алроса», владеющего несколькими отелями в различных городах России. Покупатель — ООО «Норд» — приобрел, в том числе, расположенный в Санкт-Петербурге отель «Введенский» (4 звезды) общей площадью 12 854 кв. м.

Активизация приобретения офисных зданий конечными пользователями стимулирует рост запрашиваемых цен. Собственники ориентируются на продажу своих активов покупателям, которые готовы платить выше рыночного уровня за офисные здания под собственные нужды. Однако приобретение действующих офисных объектов как инвестиционного продукта также остается актуальным для Петербурга.

Активная динамика

Международная консалтинговая компания Knight Frank подготовила отчет о рынке инвестиций в недвижимость РФ по итогам I полугодия. По мнению экспертов, российские инвесторы энергично включаются в конкуренцию с иностранным капиталом за качественные активы. Доля российских инвестиций в качественные объекты коммерческой недвижимости удвоилась за пять лет. Если в докризисном 2008 г. доля участия российского капитала (топ-10) в сделках по покупке качественных объектов коммерческой недвижимости составляла 35%, то в 2013 г. она достигла 60%.

На фоне стабильной ситуации, сложившейся на традиционно привлекательных для инвесторов рынках офисной и торговой недвижимости, сохраняется интерес к гостиничному и складскому сегменту. Рекордно высокие объемы поглощения, дефицит готовых к въезду объектов, повышение качества строительства, а также стабильный рост ставок аренды делают складские объекты все более привлекательным инвестиционным продуктом. Отметим, что за I полугодие 2013 г. традиционным лидером инвестиционной активности в РФ стала торговая недвижимость — около 50% в общем объеме инвестиционных сделок, однако значительного прироста предложения качественных торговых центров не ожидается. Довольно активно развиваются в этом году новые форматы, например, атлет-центры, экобазары; рассматриваются необычные концепции торговых центров.

На офисном рынке в течение I полугодия 2013 г. не наблюдалось значительных изменений. Объемы нового строительства офисных площадей растут, повышается качество возводимых офис-центров. Девелоперы уделяют внимание развитию сопутствующей инфраструктуры, экологичности и энергоэффективности объектов. Однако на данный момент спрос довольно ограничен ввиду неопределенности в экономике, причем как в российской, так и в глобальной. Ставки аренды на офисные центры классов А и B за прошедшие полгода практически не изменились (для класса А — $ 830 кв. м/год, для класса В — $ 490 кв. м/год). Относительная прозрачность и стабильность денежных потоков, а также качественный пул арендаторов офисных объектов продолжают привлекать инвесторов: на офисную недвижимость пришлось около трети общего объема инвестиционных транзакций, совершенных в первые 6 месяцев 2013 г.

Эксперты компании Knight Frank St.-Petersburg отмечают в текущем году на петербургском рынке недвижимости активизацию спроса на объекты инвестиционного качества, в первую очередь офисного и торгового назначения. Причем если в прошлом году спрос был представлен преимущественно локальными игроками, то сейчас большое количество запросов поступает от московских инвесторов. Также более активный интерес начали проявлять иностранные инвесторы. Сдерживающими факторами остаются завышенные ожидания продавцов и небольшое количество объектов, подготовленных к продаже как инвестиционный продукт.

В целом, в первой половине 2013 г. активность на рынке инвестиций в недвижимость была довольно высокой, что делает ожидания относительно третьего и четвертого кварталов оптимистичными. Общий объем инвестиций по итогам года может достичь $7 млрд, однако в связи с появлением на рынке новых качественных активов возможен и более высокий показатель. Финансирование проектов остается доступным, но ограниченным. Новых игроков на рынке не появляется, однако растет заинтересованность крупнейших российских представителей частного капитала в инвестициях не только в торговые и офисные объекты, но и в складскую недвижимость. При этом наблюдается дефицит качественных инвестиционно-привлекательных активов.

Тенденции и прогнозы

Ввиду появления дополнительной ликвидности в первой половине 2013 г. наблюдалось увеличение интереса со стороны банков к финансированию как готовых, так и строящих объектов коммерческой недвижимости. В этой связи между банками возросла конкуренция за проекты, что подтолкнуло их к снижению процентных ставок. Основными игроками на рынке коммерческой недвижимости Петербурга в I полугодии 2013 г. были российские инвесторы — на их долю пришлось около 70% совершенных транзакций (в денежном выражении). При этом доля иностранных участников рынка увеличилась лишь до 30%.

По прогнозам, во второй половине 2013 г. инвестиционная активность на рынке Санкт-Петербурга не снизится. Предполагается закрытие ряда классических инвестиционных сделок в сегментах торговой и офисной недвижимости, а рынок купли-продажи земли под строительство коммерческих объектов получит дальнейшее развитие.

Автор: Андрей МЕЛЬНИКОВ по данным Colliers International, Knight Frank St.-Petersburg, NAI Becar Дата: 16.10.2013 «Федеральный строительный рынок» № 112 Рубрика: Коммерческая недвижимость

«« назад